房地产企业土地开发成本核算
【税会实务】房地产企业土地开发成本的核算
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【税会实务】房地产企业土地开发成本的核算
一、土地开发支出划分和归集的原则
房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。
如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”
账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。
待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
房地产开发企业成本收入核算
房地产开发企业成本收入核算摘要：房地产开发企业是指从事房地产开发建设、经营管理和维修服务等业务并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
房地产开发企业的业务主要包括土地开发、商品房建设、城市基础设施和配套设施的建设、代建房屋和工程、房屋的出租和经营及房屋维修、装饰等。
本文从房地产开发企业的经营活动及特点，开发成本的核算，开发产品的核算，营业收入的核算几方面来介绍房地产开发企业成本收入的核算。
关键词：房地产开发企业、开发成本、开发产品、营业收入一、房地产开发企业的经营活动及特点房地产企业经营活动主要有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、配套设施的开发、代建工程的开发。
2、房地产开发企业的经营特点主要有：开发经营的计划性、开发产品的商品性、开发经营业务的复杂性和建设的多样性、开发建设周期长、投资数额大、经营风险大。
二、开发成本的核算房地产项目开发成本的类别主要有：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。
（一）土地开发成本的核算1、商品性建设用地土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础建设费等，费用发生时，借记：开发成本—土地开发；发生的开发间接费用借记：开发间接费用，期末按一定的分配标准结转，借记：开发成本—土地开发，贷记：开发间接费用；结转时借记：开发产品—土地，贷记：开发成本—土地开发。
2、自用建设用地事先能够明确土地使用对象的，借记：开发成本—房屋开发；分不清负担对象的，先借记：开发成本—土地开发，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准分配计入有关房屋开发成本，即借记：开发成本—房屋开发，贷记：开发成本—土地开发。
（二）配套设施开发成本的核算1、对能有偿转让大型配套设施分配开发间接费用，借记：开发成本—配套设施开发，贷记：开发间接费用；2、开发完工后，第一部分配套工程的开发成本，应按一定标准分配。
（三）房屋开发成本的核算1、土地征用及拆迁补偿费的归集能够预先确定使用对象的，可直接计入房屋开发成本。
房地产企业开发成本 会计科目
房地产企业开发成本会计科目
房地产企业开发成本的会计科目主要涉及以下几类：
1. 土地开发成本：包括在开发土地（即建设场地）过程中所发生的各项直接费用和开发间接费用。
2. 房屋开发成本：包括开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本：包括开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4. 代建工程成本：包括房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
在核算开发成本时，房地产企业应设置明确的会计科目，并根据实际发生的费用进行归类和记录。
此外，房地产企业还需要考虑土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等成本因素，这些费用也可能需要单独核算。
总之，房地产企业开发成本的会计科目设置应该根据企业实际情况和业务需求进行合理分类和核算，以准确反映企业的开发成本和经营状况。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总
127.95亩
1680.34 万/亩
215000 万元 85300 平米 85300 平米 215000 万元
377,266 85,300 377,266 85,300 300,520 377,266 300,520
377,266 147.13 377,266 377,266 377,266 377,266
序号 项
目
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
合计(万元)
计算基数
基数
计算单价（元）
总建筑面积 地上总面积 总占地面积（按净面积） 可建设用地面积 地上可售面积 地上住宅销售面积 地上商业销售面积 一、 土地获取费 101 地价 土地出让金 土地开发费 102 政府税费 土地契税 土地交易服务费 土地登记费 公证费 二、 前后期工程费 201 咨询调研费 可行性研究费 规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费 环境论证费 日照分析费 交通论证费 202 勘察费 勘察费 勘察文件审查费 203 设计费 - 概念性规划 修建性规划设计 方案设计 初步设计费
34
用地面积（平米）
85,300
200 用地面积（平米）
85,300
731
377,266
0
按全部建筑面积
377266
24
7层（含7层及地下）的建筑面 积 8层（以平上米房）屋的建筑面积（平 150398
36
米）
226868
0
地上总建筑面积（平米） 300520 平米
4 元/平米
总建筑面积（平米）
377,266
总占地面积的80％（平方米） 68,240
公建面积（平方米）
公建面积（平方米）
公建面积（平方米）
房地产开发企业的成本核算科目
房地产开发企业的成本核算科目Ⅰ、开发产品计税成本支出（也就是开发成本）内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。
一、土地征用费及拆迁补偿费设科目“土地成本”，将与土地征用及拆迁补偿有关的费用计入该科目，开工建设投入使用时按开工建设面积结转至建筑成本。
为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费（土地闲置费企业所得税前可扣除，计算土地增值税时不能扣除）、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
注意：拆迁补偿费是必须实际发生，支付给单位的拆迁补偿费一定要有拆迁补偿协议并取得对方开具的发票，如果是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
二、前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
（具体的包括规划费用、设计费用、项目可行性研究费用、水文费用、地质费用、勘探费用、测绘费用、七通一平支出、其他支出包括土方回填及临时用电安装等）三、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，直接费由直接工程费和措施费组成。
房地产开发企业产品成本的核算
五、土地开发的成本核算土地开发也称建设场地开发.通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。
自用的建设场地属企业的中间产品,其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本,而商品性建设场地是企业的最终产品,应单独核算其土地开发成本。
（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本-—房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本—-土地开发”账户核算.分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发"等设置二级明细账户,按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
这些费用,一般能分清受益对象,可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款"、“应付账款”等账户。
2，配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本—-土地开发"账户,贷记“银行存款"等账户；分不清受益对象时,应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集,待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配.（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本—-土地开发”账户中。
如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。
预提时，借记“开发成本—-土地开发”账户,贷记“预提费用--预提配套设施费”账户。
房地产开发项目成本费用计算
房地产开发项目成本费用计算1.土地购置费用计算：土地购置费用是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。
计算土地购置费用的方法包括按面积计算、按宗地评估价计算等。
按面积计算法：土地购置费用=土地面积×土地单价按宗地评估价计算法：土地购置费用=土地评估单价×宗地面积2.建筑物建设费用计算：建筑物建设费用是指房屋建设过程中所需支付的费用，包括建筑材料费、工程施工费、设备安装费、专业顾问费等。
建筑材料费用：建筑材料费用=建筑面积×建筑面积系数×建筑材料单价工程施工费用：工程施工费用=建筑面积×建筑面积系数×工程施工费用单价设备安装费用：设备安装费用=建筑面积×建筑面积系数×设备安装费用单价专业顾问费用:专业顾问费用=建筑面积×建筑面积系数×专业顾问费用单价3.设备购置费用计算：设备购置费用是指购买用于项目设备的费用。
计算设备购置费用的方法包括按设备数量计算、按设备使用寿命计算等。
按设备数量计算法：设备购置费用=设备数量×设备单价按设备使用寿命计算法：设备购置费用=设备单价×设备年使用寿命×折旧率4.人工劳动力费用计算：人工劳动力费用是指项目中所需支付的劳动力费用，包括人员薪酬、社会保险、福利待遇等。
人工劳动力费用=劳动力数量×人员薪酬+社会保险费+福利待遇费总结：房地产开发项目成本费用计算是一个综合性工作，需要考虑众多因素。
在进行计算时，应根据实际情况选取合适的计算方法，并综合考虑土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人工劳动力费用等多个方面。
同时，还需要注意合理使用资源，降低成本，提高项目的经济效益。
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房地产企业土地开发成本核算
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
一、土地开发成本构成
1．土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。
养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2．土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3．出让金国家收取的款项。
包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4．七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
(1)场地平整
(2)勘察设计
(3)临时设施
(4)桩基工程
(5)土建安装
(6)管理费七通一平费用单独施工、计算时计入
(7)利息七通一平费用单独施工、计算时计入
5．耕地占用税
6．耕地开垦费
7．征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。
包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8．占耕地教育附加费
9．新增建设用地有偿使用费
10．南水北调费
11．新菜田开发基金
12．出让金业务费
13．契税
14．利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。
所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、土地成本的分配
土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。
如果开发项目中开发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。
如果是综合项目土地用途不一样，出让价格也不一样，那就必须根据宗地受让
的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品，比如普通多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包括两部分，即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。
房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况：
1．分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
2．分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符，但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。
这样的差异可定义为时间性差异。
3．分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。
少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符，这样的差异可定义为永久性差异。
三、土地成本分配的方法
公共用地不需分配土地成本。
公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。
公共用地是为全体小区业主共有或服务的，其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。
如果分配公共用地土地成本，必然存在二次分配问题，因此公共用地不需分配土地成本。
根据以上三种情况合理分配土地成本，应按照会计准则的基本要求及
税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配：1．按各期占用土地面积分摊。
有三种方法可供选择：
(1)以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率，按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；
(2)以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率，按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；
(3)以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率，按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本。
2．按各期建筑面积分摊。
有三种方法可供选择：
(1)以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本，按各期规划建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本；
(2)以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本，按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本；
(3)以各期实际建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之差计算每平方米建筑面积承担的土地成本，按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本。
四、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置
(一)土地开发成本计算对象的确定
土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。
土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。
确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并
按一定的成本计算对象计算和结转成本。
一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。
但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以以一定的区域作为成本核算对象。
(二)土地开发账户及成本项目的设置
土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。
该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”“投资性房地产”等账户的土地开发成本。
为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账下要设置多栏式“土地开发成本明细账”(三级账)进行明细核算。
该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。
该明细账应采用借方多栏式账页。
在明细账(三级账)各账户内要按照不同的成本项目设置专栏。
土地开发成本通常划分以下成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费。
包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下建筑物的拆迁补偿的净支出、安置及动迁支出、农作物补偿费等。
还包括向政府部门缴纳的大市政配套费以及向当地市政公司缴纳的红线外(建设场地外)道路、水、电、气、热通讯等的建设费等。
2．前期工程费。
包括项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费；项目立项后规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费；以及为达到施工条件所必须的通路、通水、通电和对施工场地进行平整的所谓“三通一平”支出等。
3．基础设施费。
包括开发小区内建筑安装施工图预算项目之外
的，能够保证居民永久使用的道路；供水、供气、供电、供热、排污、排洪、通讯、电视等相关设施的购置、管线的铺设；项目周围的围墙、园区大门、监控工程以及环卫、绿化等工程发生的支出。
4．公共配套设施费。
包括在开发项目内不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水泵房、水塔等设施以及中心公园、环廊、凉亭等工程的支出。
需要说明，如果开发的土地不直接出售或出租，而是为了建设房屋，而且配套设施是在土地开发以后，在房屋建设的同时或是在房屋建设以后建设的，在这种情况下，上述公共配套设施费应直接计入或分配计入房屋开发的成本，而不需要计入土地开发的成本。
5．开发间接费用。
是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。
包括开发现场管理人员的职工薪酬；现场房屋设备的折旧费；现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。
五、土地开发成本的归集和结转
企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要单独核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房、出租房等开发产品成本。
其中如果企业开发了土地直接为了出售或出租，(即商品性土地开发)那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本——。