房地产企业土地开发成本核算

房地产企业土地开发成本核算

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

一、土地开发成本构成

1．土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2．土地购置费双方在土地交易中发生的价款。

3．出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4．七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

(1)场地平整

(2)勘察设计

(3)临时设施

(4)桩基工程

(5)土建安装

(6)管理费七通一平费用单独施工、计算时计入

(7)利息七通一平费用单独施工、计算时计入

5．耕地占用税

6．耕地开垦费

7．征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8．占耕地教育附加费

9．新增建设用地有偿使用费

10．南水北调费

11．新菜田开发基金

12．出让金业务费

13．契税

14．利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

二、土地成本的分配

土地成本包括土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地使用税、土地闲置费等。如果开发项目中开发产品单一，那就可以用房管测绘部门所确定的可售总面积或建筑规划部门确定的总面积去与土地开发总成本对比，得到单位面积成本，进而根据单一的开发产品的面积计算出其土地开发成本。如果是综合项目土地用途不一样，出让价格也不一样，那就必须根据宗地受让

的用途分类计价，将商业用地、办公用地、住宅用地、可售配套设施用地的成本分开计算其相应的成本在住宅成本的计算分配时如果还有不同类别的开发产品，比如普通多层住宅、小高层、高层住宅及单体别墅或连体别墅，它们的土地成本就包括两部分，即根据单体占地面积直接计算的土地成本及基础设施的土地成本的分摊之和。

房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况：

1．分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。

2．分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符，但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。这样的差异可定义为时间性差异。

3．分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和不相符，这样的差异可定义为永久性差异。

三、土地成本分配的方法

公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是为全体小区业主共有或服务的，其土地成本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。如果分配公共用地土地成本，必然存在二次分配问题，因此公共用地不需分配土地成本。根据以上三种情况合理分配土地成本，应按照会计准则的基本要求及

税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配：1．按各期占用土地面积分摊。有三种方法可供选择：

(1)以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率，按各期规划建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；

(2)以全部规划建筑面积计算建筑面积容积率，按各期实际建筑面积和建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本；

(3)以分期实际的建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之和计算建筑面积容积率，按建筑面积容积率计算各期占用的土地面积，依此分配各期土地成本。

2．按各期建筑面积分摊。有三种方法可供选择：

(1)以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本，按各期规划建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本；

(2)以全部规划建筑面积计算每平方米建筑面积承担的土地成本，按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本；

(3)以各期实际建筑面积与未建楼宇的规划建筑面积之差计算每平方米建筑面积承担的土地成本，按各期实际建筑面积与每平方米建筑面积承担的土地成本分配各期土地成本。

四、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置

(一)土地开发成本计算对象的确定

土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并

按一定的成本计算对象计算和结转成本。

一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以以一定的区域作为成本核算对象。

(二)土地开发账户及成本项目的设置

土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”“投资性房地产”等账户的土地开发成本。

为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账下要设置多栏式“土地开发成本明细账”(三级账)进行明细核算。

该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。

在明细账(三级账)各账户内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下建筑物的拆迁补偿的净支出、安置及动迁支出、农作物补偿费等。还包括向政府部门缴纳的大市政配套费以及向当地市政公司缴纳的红线外(建设场地外)道路、水、电、气、热通讯等的建设费等。

2．前期工程费。包括项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费；项目立项后规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费；以及为达到施工条件所必须的通路、通水、通电和对施工场地进行平整的所谓“三通一平”支出等。

3．基础设施费。包括开发小区内建筑安装施工图预算项目之外