北京蓝色港湾案例研究--城市综合体案例分析共74页
【北京】蓝色港湾SOLANA国际商区
北辰世纪中心
大宁国际
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1.3 建筑设计公司简介
建筑设计—美国JERDE国际建筑师事务所
1977成立癿美国JERDE国际建筑师事务所总部位亍加利福尼亚。是一 家国际知名癿城市设计和建筑公叵，致力亍创造规觉体验癿商业建筑。 捷得癿设计是富有创造性癿，同时也十分重规不当地建筑风格癿结合， 以此来确定兵项目癿整体外观。曾荣获来自美国建筑学会Progressive Architecture杂志、美国觃划协会、芝加哥历叱単物馆等授予癿多项荣 誉。捷得在欧洲、亚洲和美国拥有30多个正在设计建造中癿项目。
蓝色港湾
物业管理公司：世邦魏理仕(CBRE)公司
总部位亍美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富 500强以及标准普尔500强企业，为全球最 大癿商业地产服务公叵。 为全球地产业主、投资者及承租者提供综合 地产服务，其体包括：物业租售癿战略顾问 及实斲、物业设斲及评估不估值、开发服务 投资管理、研究不策略顾问等。
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3.1 整体定位
Solana有别亍传统商业，是集贩物、娱乐、休闲、旅游，文化亍一身的一站式体验消费场所。
客群定位： 北亪中高端收入人群 形象定位： 蓝色癿文化港湾；多彩癿潮流之城 经营模式： 项目为开发商自身持有物业，全部物业只租丌售。有选择 癿招商：丌是被劢癿接受客户租赁商铺，而是要对入驻商 家癿信誉、经营管理、经营产品、公叵经营状况等斱面迚 行全斱位考察，优秀者才能入驻。 档次定位： 中高档 核心策略： 倡导一种文化、引领癿一种风尚、引导癿一种消费理念。
北四环
美国、德国、日本等 驻华使馆在项目西北 方向落户，国际化氛 围日趋浓厚
城市商业综合体成功案例分析
城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。
百强商业项目案例之十三--SOLANA蓝色港湾国际商区
百强商业项目案例之十三——SOLANA蓝色港湾国际商区SOLANA蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心，引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业，并将其与北京消费趋势相结合，倾心打造中国首家Lifestyle Shopping Park。
这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标，更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。
SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。
拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。
涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG 精品超市等丰富的选择。
SOLANA蓝色港湾国际商区时尚、新鲜且充满乐趣，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle，非常适合一家人前来消费，共享欢乐时光。
SOLANA蓝色港湾国际商区——享受新北京的地方。
建筑规划指标占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米容积率：0.63绿化率：30.72℅物业类型：综合性商业交通组织：人车分流客货分流后勤通道：设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分车位：地上1300 地下800电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部评论：SOLANA蓝色港湾国际商区将丰富业态与优美环境融合，在朝阳公园的广阔湖面和亮马河碧澈河水围绕之中，绽放出美丽丰姿。
拥有精雕细琢的水景、花团锦簇的空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
国内城市综合体精彩案例剖析
活动名称
深圳华润中心万 象城国际招商发 布会暨主力店签 约仪式于2019年 12月25日举行
2019年4月26日深 圳华润中心万象 城发布第二次招 商成果
2019年8月21日
内容
RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正 式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动 地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万 家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经 理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、 华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场
内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
• 业态分布： • 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化；
推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
• 3、招商推广 • 制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广
知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在
• 从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之 一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为 旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。
北京三里屯VILLAGE案例分析报告(74页)
三轩 茶屋
屈臣氏 气味图书馆
创意集市 卡通天地
CK UNDERWEAR、moussy、 the thing、havanas、 express、paul franc
麦当劳
美嘉欢乐影城
三、商业规划
北区：高端消费体验区
北区以四合院围合形式 形成3栋联排，中间4个钻 石型独栋建筑构成。
定位：高贵优雅、奢 华品质 档次：高档定位 客群：针对高端客户 群体和艺术群体组合业态 主营业态：以服饰、 艺术为主 业态规划：无明显业 态区分 品牌规划：按照品质 、奢华、先锋选择品牌， 服 装服饰品牌以国际一 线或知名设计师品牌为主 ，餐饮以高端商务餐为主 代表品牌： ARMANI 、ROLEX、VERSACE\巴黎 世家
定位：年轻时尚、潮流 前卫 档次：中高档定位 客群：针对年轻时尚客 户群体组合业态 主营业态：以服饰为主 业态规划：无明显业态 分区 品牌规划：按照潮流时 尚选择品牌，服装服饰品牌 以时尚热销品牌为主，餐饮 迎合酒吧气息，以轻餐、简 餐时尚休闲风味餐为主 代表品牌：APPLE、阿 迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰 店等
一、基本情况
区位交通
地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处
三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东 直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名 。
近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐 成为北京著名的酒吧街。
区位：
• 毗临第2使馆区 • 北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”
品类
品牌
服装
皮具 配饰
Ben Sherman、 Moiselle、MNG、 SISLEY、WHITE COLLAR、Benetton Levi’s BMW Lifestyle
北京蓝色港湾案例
集休闲、娱乐、消费等多功能为一体的综合 广场，可以举办商品展示会、时装发布会、 歌舞晚会等各类活动；
具体功能空间包括音乐灯光喷泉、露天音乐 广场、极限运动区等；
中心广场中布置了各种形式的座椅，通过不 同形式的座椅进行功能空间的划分；同时座 椅的布置摆放方式也兼顾到各种顾客的不同 使用需求；
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项目借鉴点
•一、规划设计： 通过建筑自身的地标型性质，融入更多的具有时代元素的文化概念， 形成了区域中心； 在保证产品空间及尺度合理性的同时，摒弃简单划一的街道空间形态， 充分体现街区的趣味性； 运用丰富的人性化设计元素，与景观环境的有机融合，充分实现商铺 的可视性和人流的最大共享； 通过时尚、独特的下沉式广场设计，为项目聚拢了大量人流。
位于项目北侧的亮马食街由大量不同的特色 餐饮组成，吸引了大量的用餐客户，聚集了 人气，同时带动了零售的发展。
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规划亮点
项目重视体验性消费氛围的营造，加大了餐 饮在整体业态中的比例，并将餐饮娱乐等目 的性较强的业态规划在内街部分，保证了商 街整体人流
重视体验性消费业态 在业态规划上，为了充分满足人们体验性购物的 需要，将餐饮、休闲、娱乐等参与性、体验性消费的 内容比例调到30%以上的高比例。并注重业态之间 彼此间的互补和互动，为顾客提供更加全方位的服务。 内街目的性消费业态带动人流 将影城、家居、美食广场等目的性较强的业态分 布于整个商业街内部位置。 超市位置设计合理，可满足内外街的购物需要 超市则布置于商业街入口地下一层位置，以便于 商业街周边及内部消费人群购物需要。
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水平分割：10—20米
垂直分割：主要为17—25米 个别9—15米或30米左右
北京蓝色港湾案例研究
对于新生活中心商业的研究
序
对于新生活中心商业的研究，必须基于市场、 对于新生活中心商业的研究，必须基于市场、以宏观的眼光站在商业发展潮流的角度来分析 问题，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验， 问题，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对于蓝色港湾项目有更深刻的了解和认 知。
蓝色港湾swot分析蓝色港湾优势strengthswot位于城市中心板块周边交通便利周边配套完善商业自身天赋优势传统的高档居住板块项目的规划对于土地资源和价值经营业态的布局有待改善停车车位比较匮乏的提升有待发掘机会opportunity中心稀有热点持续需求动力周边云集大量的高档住宅社区商业地产的客户消费能力比较强发挥优势抢占机会利用机会克服劣势威胁threaten发挥优势转化威胁减小劣势避免威胁市中心云集大量的同质商家竞争压力大受经济危机的影响北京的商业地产的租金呈现下降的趋势发展起源1987年第一家新生活商业中心出现在美国1987年poagmcewen公司并创立了他们的第一个生活方式中mcewen开发的第一个生活方式中心位于美国田纳西州孟菲斯城germantown区的saddlecreek它的整个结构和布局采用了曲线式设计建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统连同中心里的瀑布长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆
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项目设计特点解析
A. 立面风格 B. 交通流线 C. 街区设计 D. 广告导示
特点透视 1. 标志性入口设计 1)商业街形象标志； 1)商业街形象标志； 商业街形象标志 2)标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应，具有内吸作用； 2)标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应，具有内吸作用； 标志商业街入口使街道具有封闭感和内聚效应 3)人流引导．能抓住人的视线， 3)人流引导．能抓住人的视线，具有极强的识别性 人流引导 2. 商户广告 1)入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗（规划预留广告位） 1)入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗（规划预留广告位） 入口处设置规划引导图或LOGO;2)店面设置橱窗
新型商业综合体——北京蓝色港湾项目研究
SOLANA是国内首座Lifestyle Shopping Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物、美食、休闲文化、娱乐等多种业态，商品极其丰富。
Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。
北京蓝色港湾项目解析——区位分析区域SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。
项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。
该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。
人流状况据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。
便利交通道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。
北京蓝色港湾项目解析——主要客户以家庭为核心的消费对象：SOLANA目标客户为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。
家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。