公允价值模式下投资性房地产对企业的影响
公允价值模式计量对企业利润的影响分析——以投资性房地产为例
相关性 ． 公 允 价 值 模 式 会 使 企 业 的 盈利 水
式 下投 资 性 房 地 产 对 上 市 的 房 地 产 企 业 利润的影响 ． 为 上 市公 司在 选 择 后 续 计 量
会计准则规定 ， 企 业 有 确 凿 证 据 表 明 平 提 高 、 净 利 润 提 升 和 净 资产 增 加 。
１月 １日 开 始 在 上 市 公 司 执 行 。 根 据 上 房 地 产 中 的应 用现 状 ： 采 用 公 允 模 式计 量 有的投资性房地产较多 ．所 占比重较大 ． 但 呈上升趋 势 ． 以 及 影 公 允 价 值 模 式 下 对 各 项 财 务 指 标 有 较 大 海 、深 圳 证 券 交 易 所 的 数 据 ，截 至 ２ ０ １ ２ 的上 市 公 司 很 少 ． 年 ４月 ３ ０ 日 ．沪 深 两 市 共 计 ２ ４ ９ ４家 上 响 上 市 公 司 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 的 影 响 ． 所 以 研 究房 地 产行 业投 资性 房 地 市公司 ， 其中， 沪 市 上 市公 司 ９ ５ ４家 ， 深 市 计 量 模 式 的 因 素 ． 最 后 对 上 市 公 司 采 用 公 产 的公 允 价 值 模 式 计 量 对 利 润 的 影 响 具
８家 上 市 公 司 采 用 了 公 允 价 值 模 式 对 投
０ ０ ９年 年 报 发 现 公 允 价 值 计 量 的 投 资 性 司 实际 的 执 行 中 ． 只 有 极 少数 企 业 采 用 公 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ． 占存 在 投 资性 ２ 允模式 ． 公 允 价 值 计 量 模 式在 投 资 性 房 地 房 地 产 的 上市 公 司 总数 的 ８ ． ０ ７ ％。 房 地 产 与 净 利 润 和 净 资 产 之 间 有 较 强 的
公允价值模式在投资性房地产中的应用——以金地集团为例
公允价值模式在投资性房地产中的应用 ——以金地集团为例发布时间：2023-02-17T03:17:51.007Z 来源：《科技新时代》2022年19期作者：王萍[导读] 随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，王萍重庆理工大学会计学院，重庆市，400000【摘要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。
对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。
本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。
【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用一、前言早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。
我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。
2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。
而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。
国有企业投资性房地产核算模式对企业的影响分析
管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。
本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。
2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。
2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。
而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。
②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。
2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。
该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。
公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。
然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。
2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。
成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。
相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。
2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产
![[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产](https://img.taocdn.com/s3/m/ef76321558eef8c75fbfc77da26925c52cc5914f.png)
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产摘要：财务会计的核心问题之一是会计计量问题。
从国际财务会计的发展动向看，由于对金融工具、特别是衍生工具的计量需要，公允价值计量模式备受关注。
我国也高度关注公允价值理论和实务的发展，财政部颁布的新会计准则中，已将公允价值作为计量属性之一。
但应用中出现的问题和阻力使公允价值计量成为财务会计的难题之一，本文对此进行了探讨。
关键词：公允价值计量属性现行市价动态反映一、公允价值计量模式的含义(一)公允价值的本质国际会计准则委员会(IASC)认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)的定义与此基本相同。
FASB在1984年发布的第5号财务会计概念公告(SFACNO.5)中列举了五种计量属性，即历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值。
公允价值属性与上述五种计量属性的关系是什么，是否成为独立的第六种计量属性，FASB在2000年发布的第7号财务会计概念公告(SFACNO.7)中指出：SFACNO.5中所描述的某些计量属性也许和公允价值是一致的。
在初始确认时，如果缺乏相反证据，已收或已付的现金或现金等价物通常被假定近似为公允价值。
现行成本和现行市价都在公允价值的定义之内，未来现金流量的现值也符合公允价值的定义。
只要短时间物价稳定，对于一些短期的应收应付项目而言，它们的可变现净值可以近似地代表其公允价值。
由此可见，公允价值决不是一个独立的新的计量属性。
公允价值的概念实际上已“嵌入”了各种计量属性，使公允价值成为一种复合(或综合)的计量属性。
人们一般在谈到公允价值时并不包括历史成本。
实际上公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。
我国新《企业会计准则》中对公允价值的定义是：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
投资性房地产计量方式变更对企业的影响
投资性房地产计量方式变更对企业的影响首先，投资性房地产计量方式变更后，企业的财务报表将有所改变。
目前，投资性房地产可以采用成本法或公允价值法计量。
如果企业从成本法转变为公允价值法，将对财务报表产生显著影响。
公允价值法计量的投资性房地产将在资产负债表中显示为公允价值，并通过损益表反映变动。
这可能会导致企业的资产总额和涉及该资产支出的利润波动。
其次，税务影响是另一个需要考虑的因素。
在一些国家，投资性房地产的计量方式变更可能会导致资本利得税的触发。
例如，如果企业在出售投资性房地产时采用了公允价值法，那么将产生差额利得，可能会对企业造成额外的税务负担。
因此，企业应该在决定是否改变计量方式时，综合考虑税务影响。
此外，投资性房地产计量方式变更可能会对企业的利润和现金流产生影响。
首先，在使用成本法计量的情况下，房地产投资的价值将以初始成本减去累计折旧和减值准备的金额进行计量。
这可能导致企业的利润较低，因为折旧和减值准备会减少企业的利润。
然而，如果企业改变为公允价值计量，资产的价值将取决于市场价格，可能会导致投资房地产价值的波动。
利润也可能相应地波动。
此外，投资性房地产计量方式变更也可能影响企业的现金流。
如果企业以公允价值计量投资性房地产，可能会出现市值波动带来的现金流量变化。
因为公允价值计量会根据市场价格进行调整，所以投资性房地产的价值在不同时间点可能会有较大的变化。
这可能会对企业的现金流造成冲击，因为企业可能需要支付更多的现金用于购置或抵押物品。
综上所述，投资性房地产计量方式的变更对企业有着重要的影响。
变更计量方式将直接影响企业的财务报表，可能触发税务影响，并对利润和现金流产生影响。
企业在决定是否变更计量方式时，需要综合考虑这些影响，以便做出最佳决策。
浅谈投资性房地产公允价值模式及其对企业的影响
这种关系可使交易价格不具有市场状况 的特征 。这 一交 易 假 定 是 在非 关 联 方 之 间进 行 的 ， 方 独 立 地 发 生 行 为 。 各
此外 ， 投资性房地产 的公 允价值 应该 反映资产 负债表 日 的市场状 况。之所 以强调 资产负债 表 日， 因在于公 允 原 价值是指定 日期的特定 时点上 的价值 。由于市场状 况可
能发生变化 ， 因此在另外 一个 时点上估 计 的公 允价值 的 报告金额就可能不正确或不恰 当。另外 ， 实际上 ， 允价 公 值 的定义还假设了销售合 同的 交换 和完 成是 同步的 ， 没 有任何价格上 的变 化。如果交 换和完 成不是 同步 的， 则 熟悉情况 的、 自愿 的当事人 之间 的公平交 易 中就很 可能 出 现 价格 的变 化 。 投资性房地产 的公 允价值 计量 属于会计 技术难 题。
浅谈 投 资 性房 地产 公 允价 值 模 式 及 其 对 企 业 的 影 响
李彦 东
摘 要 ： 资性房地产作 为一项 带有投资性质的非金 融资产 ， 投 其确认 和计量是理论界 和实务界 关注的焦 点。新 企业会计准则首次将投 资性 房地产作 为一 项单独 的资产予 以确认 ， 并首次在对 非金融 资产计量 中引 入 了公 允价 值 。该 准 则 的 颁 布 实现 了我 国会 计 准 则与 国 际会 计 准 则 的接 轨 ， 而在 实 际应 用 中 ， 业 仍 需解 然 企 决 诸 多投 资性 房 地 产 确 认 与 计 量 的 相 关 技 术 难题 。 关键 词 ： 公允价值 模式 ； 投资性房地产 ；固定资产 ； 无形资产 中 图 分类 号 ： ３ ．９ ０５ 文献 标 识 码 ： Ａ 投资性房地产 是指 为赚 取租 金或资本 增值 ， 两者 或 兼有而持有的房地产 ， 并单独 以“ 资性房地产 ” 投 列示 在 资产负债表上。投资性房产是企业拥有并 已出租 的建筑 物 。投资性地产包括 已出租的土地使用权和持有并 准备 价值模式计量投资性 房地产 时 ， 首先要求 企业所 在地有 活跃 的房地产交易市场 ， 以具备选用市场 比较 法的条件 。 然而对市场 比较法合理有效的使用还离不开两个重要条 件： 其一 ， 具备充足 的市场交 易资料 ， 即要 求资料 数量充
公允价值模式计量的投资性房地产
公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。
国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。
企业愈加重视对投资性房地产的核算。
新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。
本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。
指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。
英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。
我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。
同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。
公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。
公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。
相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响
投资性房地产公允价值计量模式对企业的影响摘要：房地产企业越来越多的采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本文主要对投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行了简要分析。
关键词：投资性房地产；公允价值；影响中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）01-0-01近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。
本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响1.对资产结构的影响对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。
而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。
因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。
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东方企业文化·公司与产业 2011年11月
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公允价值模式下投资性房地产对企业的影响
金冰树
（江西南昌市公路管理局，南昌，330013）
摘 要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》体现了新准则体系的重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式｡本文就投资性房地产在公允价值模式下的应用及产生的影响进行分析和探讨｡
关键词：投资性房地产 公允价值 影响 中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2011）11—0082—01 一、投资性房地产公允价值相关概念 （一）公允价值
公允价值就是熟悉市场情况的买卖双方在自愿及公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。
（二）投资性房地产
《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。
二、投资性房地产公允价值的确定
投资性房地产的公允价值计量属于会计技术难题，在以公允价值模式计量投资性房地产时，首先要求企业所在地有活跃的房地产交易市场，以具备选用市场比较法的条件。
市场比较法的两个重要条件：其一，具备充足的市场交易资料，即要求资料数量充足、来源可靠；其二，运用主体应具备专业的房地产估价知识和丰富的工作经验。
对于选择公允价值计量模式的企业，在投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场的前提下，可以实现“获得充足的市场交易资料”。
因此，聘请专业的资产评估人员对投资性房地产的公允价值进行估计不失为目前最实用的方法。
同时，采用评估机构的评估价格还存在一个问题，即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟，在这方面的建设还比较薄弱，缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准，使所取得的公允价值难以做到真正的公允。
三、公允价值模式下投资性房地产对企业的影响 （一）对房地产企业融资能力的影响
新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，这有助于提高企业的偿债能力及盈利，增强银行贷款的信誉度，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
对于上市公司而言，公允价值模式可大幅提升企业投资性房地产的账面价值，重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生重要的积极影响；公司资产增值的透明度加强，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利，因此，公允价值计量可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得资金。
（二）对企业利润的影响
依据投资性房地产准则的规定，投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。
采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，进而影响当期利润。
正因为如此，“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具，运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。
由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的，因此在它给企业带来利润的同时，也有可能造成企业的亏损。
因此，如果不能正确地运用公允价值，客观地估计公允价值，那么“公允价值”将带来负面的效应。
（三）对房地产企业税赋方面的影响
1、所得税。
公司采用公允价值计量，涉及纳税调整的金额会较大，可能导致资产负债表上出现较大的递延税款数额相关的差异。
对投资性房地产的增值部分所形成的企业利润，造成企业税赋增加，税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。
2、房产税｡现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入｡前者从价计征，后者从租计征｡从租计征的，新准则并不影响税基｡对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值｡新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式，势必会对企业增加税收负担。
3、物业税。
世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识.我国的物业税正在试点阶段，很可能为从价计征。
如果按照房地产评估值征税，按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，投资性房地产评估价值增加造成税基增加，物业税，对房屋的产权人的税收负担产生较大的影响。
4、土地增值税｡征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配，土地既然增值了，其带来的收益当然应该归社会所有，为什么不征税呢?在这种逻辑下，土地发生增值就应征税，在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件｡因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行｡
（四）对企业现金流量和分红政策的影响
净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。
而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。
在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
在制定分红政策时，如果上述收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降。
参考文献：
[1] 财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产[S]. 2006.
[2] 财政部. 《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S]. 2006.
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M]. 北京：中国财政经济出版社，2006.。