关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
关于投资性房地产采用公允价值计量模式的实证分析
单位 ： 万元
２ ０ ０ ９芷
投 资性房地产 总资产 投资性房地产所 Ｉ Ｉ 【 比重
净资产 投 资性 地产所 ｌ 『 比重
５ ７ １ ７ ４ ． ６ ５ ５ ２ ３ ６ ８ ９ ． ２ ３ １ ０ ． ９ ２ ％
２ ０ １ ４ ６ ８ ． ７ ０ ２ ８ ． ３ ８ ％
来 探讨如何更 好地运 用公允价 值来进行 投资性房 地产 的计 量。
二、 论 文 相关 理 论 探 讨
称 “ 中航地产” 。 公 司经过二十余年 的努力 ， 已发展成 为 集地产开发 、 物业经 营与管理 、 酒 店经 营与管理为一 体 的综合性集 团公 司。 中航地产 自２ ０ ０ ９ 年 １ 月 １日起 ， 对 投 资性房地 产采用 公允价值 模式进 行后续 计量 ，随着 公 司战略转 型的逐步完成 ， 公 司经 营的商业物 业将 随着
２ ０ ０ ９年 中航地产 完成 了投资性房地产 从成本计 价 模 式到公允价值计量模式 的转变 ， 那么这一转 变过程对
公司的财务指标有何影 响 ， 下文 拟用政 策变更 前后的会 计数据进 行分析 。 １ ． 投资性房地产 占资产 比重的变化 表１ 是投 资性房地产 占总资产 和净 资产两年 间 的 数额展示 ， 从该 表的数据可 以看 到 ， ２ ０ ０ ８ 年投 资性 房地 产数额为 ５ ． ７ 亿 ，由于采用公允价值计 量模式 ， ２ ０ ０ ９年 上升 为 ６ ． ０亿 ， 变 动并 不很 大 ， 而 两年 间投 资性房 地产 占总资产和净资产的 比重稳定 ， 而且 比重较大 。 可以说 ， 投资性房地产对于 中航 地产来 说 ， 是一项非常重要 的资
（ 二） 投资性房 地产计量方法探讨 对于投 资性房地 产 的计量按 时间顺序 可 以分为初 始确认 和后续计 量两个 阶段 。投资性 房地产 的初始计
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理1.采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理①原则企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录A.期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产――公允价值变动贷：公允价值变动损益B.期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产――公允价值变动C.收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入D.计算应交营业税时借：营业税金及附加贷：应交税费――应交营业税另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。
多项选择题下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入【正确答案】：AC【答案解析】：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产关于评估说明使用范围的声明企业关于进行资产评估有关事项的说明资产评估说明一、评估对象与评估范围说明二、资产核实情况总体说明三、评估技术说明四、评估结论及其分析XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告声明注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要摘要一、本次评估对应的经济行为本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。
二、评估目的本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。
四、价值类型根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。
第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量引言：投资性房地产是指为了获得租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量是一种会计准则，旨在更准确地反映投资性房地产的价值变动。
本文将从公允价值模式的定义、原则和适用范围、计量方法等多个角度探讨这一主题。
一、公允价值模式定义公允价值模式是一种会计准则，根据该模式，公司在财务报表中以公允价值计量投资性房地产，通过每期公允价值的变动，来反映投资性房地产价值的变化。
公允价值是指在市场交易中，买方与卖方在知情且意愿均正常的情况下进行的交易，即市场上存在的合理、公允的价格。
二、公允价值模式的原则和适用范围公允价值模式遵循以下原则：一是及时计量，即根据相关市场信息对投资性房地产进行定期计量；二是公允计量，即以公允价值为基础进行计量；三是价值变动确认，即及时确认投资性房地产价值的变动。
这一模式适用于符合以下条件的投资性房地产：首先，房地产是为了出租、增值或两者兼有而持有的；其次，投资性房地产不存在明确的实用寿命；再次，能够可靠地获得该房地产公允价值的市场价格。
三、公允价值模式的计量方法根据公允价值模式，投资性房地产的计量方法包括初始计量和后续计量。
初始计量是指投资性房地产首次列报时的计量，通常以建设成本为基础，或者如果可获得的话，也可以以公允价值进行计量。
后续计量是指在初始计量之后，根据市场变动和其他影响因素对投资性房地产进行再次计量。
后续计量可以选择以公允价值进行计量，或者以成本减少计值（当公允价值无法可靠获取时）。
四、公允价值模式的优势与局限性公允价值模式的优势在于更准确地反映投资性房地产的价值变动，避免了长期使用成本模式所带来的信息滞后性。
同时，公允价值模式提供了更充分的信息，有助于投资者和利益相关方更好地评估公司的资产负债状况。
然而，公允价值模式的局限性也不容忽视。
首先，公允价值的计量可能存在主观性和不确定性，不同的评估方法可能导致不同的结果。
第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：采用公允价值模式进行后续计量● 详细描述：1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
（特殊情况）①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量（类似于“交易性金融资产”的账务处理）。
关于投资性房地产公允价值计量模式的思考——以深圳中航地产为例
２ ０ 年 年 报 新 增 采 用 公 允 价 值 计 ０９ 量 投资性 房地 产的上市 公司有 泛海建 设
和中航 地 产。 其中中航地 产 ２０ 年 投资性 ０９
房 地 产占公 司总资 产 的９３ ＇ ．６／ 占净 资 产 ｏ ｏ
的 ２ ．５ 与 其 他 已经 采 用 公 允 价 值 计 量 ９ ％， ０ 投 资 性 房 地 产 的上 市 公 司 相 比 ， 占比 重 所
公 司 的 商 业 地 产 会 逐 年 增 加 ， 用 公 允 价 息 的 要 求 ， 允 价 值 模 式 成 为 决 策 相 关 的 性 房 地 产 的 公 允 价 值 作 出 科 学 合 理 的 采 公 值 对 投 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 具 备 计 量 模式 。
方 式 的 原 因以 及 相 关 成 本 ， 而 了 解 拥 有 进
以深 圳中航 地 产为例
投资 性 房 地产 的公 司为何 由成 本模 式 变
◎ 文 ／熊 军 ｎ￣ 平 － Ｉ －
更为公 允价 值 模 式。
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＝ — 粤 ！竺 竺 ！ 些 竺 竺 ！竺 竺竺 竺 ！ 竺 竺 ！ ！ 竺 ！！ 竺 ！竺 ！！ 竺 ！ ！竺 竺 ！！苎 ！苎 ！！ ！竺 ！ 苎竺 ！ ！ ！ ！ ！ 竺 竺 ！竺 竺 ！ 竺 ！ ！ ！
公 允价值计量。 维护投资者等利益相关者 的釉 益．
月２ Ｈ公 告， ０ ９ １ 日 对 投资 性房 ６ ￣２ ０ 年 月１ 起
地 产 采用公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量 ，
之 前 采用 成本 模 式 计 量 。 末 与期 初 公 期 允 价 值 相 比， 当变 动幅 度小 于 ５ ％时， 进 不
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证券简称：珠海中富证券代码：000659 公告编号：2012-045
珠海中富实业股份有限公司
关于对投资性房地产采用公允价值模式计量的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
由于公司若干自用建筑物停止自用，改为出租，根据《企业会计准则第3号》公司将相关资产转换为投资性房地产，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，本公司第八届董事会2012年第十次会议审议通过了《关于公司投资性房地产后续计量采用公允价值计量模式的议案》，从自相关房屋建筑物于2011年度签订对外出租的租赁协议时起，决定采用公允价值计量模式进行后续计量。
根据企业会计准则和《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》（证监发[2006]136）规定，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，应该在董事会批准后两个交易日内向深交所提交董事会决议并履行信息披露义务。
一、情况概述
公司和下属子公司与承租人签订经营性租赁协议，主要自2011年度起出租若干房屋建筑物，涉及账面价值9034.9万元的房屋建筑物和土地使用权。
2、选择公允价值进行后续计量的原因及依据
根据《企业会计准则第3号》，公司把相关房屋建筑物和土地使用权，从固定资产、在建工程和无形资产等科目转入投资性房地产，以成本进行初次计量。
考虑相关投资性房地产能够同时满足下列条件，按《企业会计准则第3号》第十
条，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价值及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
故此上述房屋建筑物和土地使用权从固定资产、在建工程和无形资产等科目转入投资性房地产，并按公允价值进行计量。
此为本公司首次对投资性房地产采用公允价值进行计量。
3、公允价值计量情况分析
公司聘请了评估机构对已出租的房地产市场交易情况进行了调查，对公司截止2011年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具了相关评估报告，以其评估报告确定的相关投资性房地产的市场价值
按房屋建筑物和土地使用权分类的结果为：
投资性地产未来的正常净收益，将其折现累加后获得。
上述投资性房地产原账面价值与评估价值之差31,690,727.88元的税后金额23,521,726.58元于该些房产自固定资产及在建工程转入投资性房地产时确认为资本公积。
二、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量对公司的影响
1、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量为首次选择，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更。
2、本次会计政策选择后，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对投资性房地产公允价值进行估价，若项目所在地的房地产市场出现大幅变动会导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
3、本公告采用公司聘请的北京恒信德律资产评估有限公司出具的京恒信德律评报字[2012] 0027号、0028号、0029号和0030号资产评估报告书的有关数据，主要是为了说明本次会计政策选择对公司2011年度报告的影响。
三、董事会关于本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量合理性的说明
公司董事会认为：采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前通行的成熟方法，可以更加真实客观的反映公司价值，有助于广大投资者更全面地了解
公司经营和资产情况。
采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。
公司目前投资性房地产项目位于杭州、北京、昆山以及珠海，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
四、独立董事对本次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的独立意见
公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。
公司目前投资性房地产项目位于杭州、北京、昆山以及珠海，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。
公司投资性房地产的计量方法，能够真实、客观地反映公司资产价值，符合公司及所有股东的利益，同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
特此公告。
珠海中富实业股份有限公司董事会
2012年9月25日。