第6讲内部认购后的操作技巧.
房地产内部认购实战操作 14p
内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。
内部认购本身就是发展商策略性的“特殊产物”，有人称之为检验市场的试金石，操纵市场的手段。
下面介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部认购展开的市场分析与策略调整。
一、内部认购原始动机内部认购原来用意是发展商拔一些房屋供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。
但政府对内部认购一直并没有明确规定，因此内部认购由原来的“慰劳”很快演变成发展商检验市场的试金石和操纵气氛的又一技巧。
操作进阶１ 内部认购动机与功能ＯＰＥＲＡＴＥ ＴＨＥ ＤＥＧＲＥＥ ＯＦ ＰＲＯＧＲＥＳＳ １内部认购三种方式对比表二、内部认购战略功能其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客户之外，最主要的目的还在于烘托气氛。
只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。
即使这些客户退定，只要气氛起来了，不愁没有人买。
因此，一般在首推出时最好通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成一些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是房间去排队抽签，给自己留下更多的空间。
正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：（１）能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；（２）项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是正式销售前期的必要工作；（３）提前推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势；（４）是置业顾问在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼置业顾问，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础；（５）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户、令其得到最大收益，同时聚集人气。
企业最新新股认购有哪些步骤呢？
企业最新新股认购有哪些步骤呢？新股认购有哪些步骤?一、开户包括股东帐户和资金帐户，根据交易所的规定，投资者在申购前必须先开户，沪市新股申购的证券帐户卡必须办理好指定交易，并在开户的证券部营业部存入足额的资金用以申购。
二、申购数量的规定交易所对申购新股的每个帐户申购数量是有限制的。
首先，申报下限是1000股，认购必须是1000股或者其整数倍;其次申购有上限，具体在发行公告中有规定，委托时不能低于下限，也不能超过上限，否则被视为无效委托。
三、重复申购的规定新股申购只能申购一次，并且不能撤单，重复申购除第一次有效外，其他均无效。
而且如果投资者误操作而导致新股重复申购，券商会重复冻结新股申购款，重复申购部分无效而且不能撤单，这样会造成投资者资金当天不能使用，只有等到当天收盘后，交易所将其作为无效委托处理，资金第二天回到投资者帐户内，投资者才能使用。
购买新股要具备什么条件?新股申购条件1、开户投资者想要申购新股，需先开通证券账户，并在账户内存入足额的资金用以申购。
2、市值申购目前新股发行采用市值申购的方法，系统会根据投资者账户中的持仓股票市值来分配申购额度。
具体要求如下：T日为申购日，则T-2日(含)前20个交易日日均持有1万元非限_A 股市值才可申购新股，上海、深圳市场分开单独计算。
1、新股认购申购新股前需先了解近期有哪些新股上市，一般的交易系统都会专门提供类似“新股认购”的板块，将近期可申购的新股展示给投资者，投资者只需选择相应的新股点击认购，按页面提示进行操作即可。
沪市新股申购下限为1000股，深新股申购下限为500股，均已整数倍递增。
2、查看中签结果新股申购是根据总配号量和中签率组织摇号抽签的，所以新股提交申购后，投资者还需等待中签结果公布。
一般T日申购，T+1日：资金冻结、验资及配号，T+2日：摇号抽签，T+3日即可查看中签结果。
3、上市交易如果中签，等待新股上市即可对中签股票进行交易。
新股上市时间一般是在新股申购完成后的8-14天(自然日)。
销售技巧及销冠秘诀
4）注意喊控过程中与同事间的配合。
5）当客户对推荐的房源不够满意时，一定要先坚持，切忌“不要被客户的主观意 识牵着走！没有卖不掉的房子，只有卖不掉的说辞”。 6）当客户不能接受所推荐的房源时，新房源的开启必须能够解决客户的主要抗性， 否则“开了无益”。 7）在高层项目当中，同一楼层段里，推荐房源数量最多不超出3个。 销控最为重要的是体现现场的销售思路，思路统一的情况下，可以做到“无控胜有 控”。
销控讲解
3）关于优势房源的销控
我们常说销控就是把好房子留到最后卖，市场好的时候尽可能的实现利润最大化，这无可厚
非。市场不好的时候，过早的拿出好房源时，客户又不一定会珍惜，这也是常有的事情。因 此，好房源留到最后再出手，是销控技巧当中很重要的一个理念。同时，我们也知道所谓好 房源在某种程度上和总价存在必然的联系。案例：一个别墅项目，有靠河和非靠河的产品。 很多客户一来就选择靠河边的别墅，但我们知道这两种产品在面积相同的情况下，景观价差 也会非常大，而我们的置业顾问通常都会把景观优势放大，而且会认为买别墅的客户总价承 受能力比较大，所以价差客户都能接受，因此主力推荐靠河的别墅。但是，我们一定要明白
※ SP活动在营销体系中的表现形式
常见的SP活动：房交会、产品说明会、业主联欢会、交房庆典、车展、珠 宝展、家装展示 等。 （一）不同销售阶段的SP
1、销售前期：参加房交会、产品说明会、logo征集活动等
目的——提高产品知名度
2、内部认购期：优惠促销 目的——刺激消费，烘托热销气氛
3、公开发售期：开盘庆典、文艺表演、抽奖活动、折扣优惠活动等
7、持续销售期的喊销控：“请问1号楼01单元还有哪一层可以介绍？”
8、排二顺位的喊销控：“请问1号楼101）喊销控时声音洪亮，要让控台及同事听的清楚。
内部股权认购协议书7篇
内部股权认购协议书7篇内部股权认购协议书7篇内部股权,即原始股,是企业已经进行了股份制改造,整体变更为股份有限公司后发行的股票,但该股票尚未在证券交易所挂牌交易,这样的股票我们称之为原始股。
以下小编在这给大家整理了一些内部股权认购协议书，希望对大家有帮助！内部股权认购协议书精选篇1甲方：_______________集团有限公司乙方：_______________有限责任公司鉴于：1、甲、乙双方均系依照注册地相关法律之规定成立的企业法人，享有由股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任。
2、乙方是由________集团、______投资有限公司、_______股份企业等五家股东参股共同组建的有限责任公司，其高科技产业、国际贸易等方面在业内享有一定的声誉，曾成功地承建或参与_________项目、__________软件等重大工程设计、建设和开发，企业经济发展迅速。
因此，__________年第二次股东大会通过了对企业增资扩股的决议，现正在招募增资扩股股东。
3、甲方已经详细阅览乙方的增资扩股计划书，并进一步对乙方进行了考察和了解，愿意参与乙方的增资扩股活动。
据此，为充分发挥双方的资源优势，促进彼此企业的高速发展，为股东谋求最大回报，经甲、乙双方友好协商，就甲方参与并认购乙方增资扩股股份协议如下：第一条认股及投资目的：甲、乙双方同意以发挥各自的优势资源为基础，建立全方位、多功能长期的战略合作伙伴关系，保证双方在长期的战略合作中利益共享，促进发展。
第二条认购增资扩股股份的条件：；1、增资扩股额度规定：乙方计划本次增资扩股总额为____________股整。
增资扩股后企业股本总额达到______________万股。
2、认购份额规定：除原有老股东以外，参与本次增资扩股的新股东，以占乙方增资扩股后总股本的1%的比例为份额进行认购，但认购总份额不得超过乙方增资扩股后总股本的25%3、认购价格规定：参与本次增资扩股的新股东认购的股份价格，以乙方经审计后的____年度会计报表中每股净资产为基数进行适当溢价认购。
认购签约流程范文
认购签约流程范文一、认购阶段：1.买方初始意向：买方通过房产中介、个人关系等途径，了解到房产项目后，对该项目表达购买意向。
4.发放认购证明：审核通过后，开发商会向买方发放认购证明，确认买方为该项目的潜在购买者。
二、签约阶段：1.签订《购房合同》：在认购证明的有效期内，双方根据合同约定，签订正式的购房合同。
购房合同一般包括合同编号、甲方乙方基本信息、房屋信息、房屋的交付时间和方式、房屋价格、付款方式、履约保证金等。
2.缴纳首付款：买方在签约时需支付购房总价的一部分金额作为首付款，首付款一般是购房总价的30%至50%之间的比例。
买方需向开发商或指定的第三方支付首付款。
3.办理贷款手续：如果买方需要贷款购房，需要在规定时间内向银行提交贷款申请。
银行会进行贷款审批，之后买方需补充提供相关材料，并签署贷款合同。
4.缴纳契税和其他费用：买方需支付契税和其他相关费用，如公证费、评估费等。
契税是按照房屋买卖总价的比例来计算的。
5.办理过户手续：在支付首付款、契税和其他费用后，买方可以与卖方一起到房产交易中心进行过户手续。
过户手续包括将房屋产权从卖方名下转移到买方名下。
6.签订补充协议：在签约阶段，双方还可根据实际需要签订补充协议，对一些特殊事项进行约定，如装修责任、房屋交付标准等。
7.签约结束：双方在签署合同、支付相关费用、办理过户手续后，认购签约流程结束，买房手续完成。
需要注意的是，以上流程仅为一般情况下的认购签约流程，实际操作中可能会因具体项目、地区、政策的不同而有所差异。
在进行认购签约前，买方应详细了解相关法律法规，避免被不良中介或开发商欺骗。
同时，购房者应注意合同条款的具体内容，确保自身权益，避免在签约后出现纠纷。
内部交易操作指南
内部交易操作指南引言内部交易是指公司内部进行的交易活动，涉及公司股权、资金、资产等方面的交易行为。
在日常运营中，有时候需要进行内部交易以满足公司的特定需求，但同时也需要确保这些交易是合法、透明和公平的。
为了规范内部交易行为，保护公司和股东的利益，制定一套内部交易操作指南是至关重要的。
本文将介绍内部交易操作指南的主要内容，包括内部交易的定义、法律要求、审批程序、风险管理和监管要求等方面。
一、内部交易的定义内部交易是指公司内部成员之间进行的股权、资金、资产等方面的交易活动。
内部交易通常发生在公司高层管理人员、董事会成员、关联方等之间。
这些交易可能包括资金的借贷、股权的转让、资产的买卖等。
二、法律要求在进行内部交易之前，必须确保这些交易符合相关法律和监管机构的要求。
在国际上，不同国家对内部交易都有不同的法律规定，公司必须遵守所在国家的法律要求。
一般来说，公司在进行内部交易时应公平、公正、透明，并遵循放弃国家利益、维护股东权益的原则。
三、审批程序内部交易必须按照公司制定的审批程序进行。
这个程序应涵盖交易提议的提交、审批委员会的成立、交易的评估和决策等步骤。
在审批过程中，需要确保交易的合法性、合规性和有效性。
对于较大规模的内部交易，可能还需要董事会的批准。
四、风险管理内部交易涉及的风险包括利益冲突、操纵市场、内幕交易等。
为了管理这些风险，公司需要建立一个完善的风险管理框架，包括制定内部交易政策和程序、加强信息披露和监管、建立内部控制机制等。
此外，公司应该加强对内部交易的审计和监督，确保交易的合规性和透明度。
五、监管要求公司的内部交易必须符合监管机构的要求。
在不同国家和地区，监管机构对内部交易的监管方式和要求也有所不同。
一般来说，监管机构要求公司制定内部交易政策和程序，加强信息披露和监管，定期报告内部交易情况，并接受监管机构的审查和监督。
结论内部交易对于公司来说是一项重要的活动，但同时也存在一定的风险。
为了确保内部交易的合法性、透明度和公正性，制定一套内部交易操作指南是必要的。
内部交易抵消应把握的原则与步骤
内部交易抵消应把握的原则与步骤全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：内部交易抵消是指在一个市场内，由于同一席位或同一个人或同一群体进行的交易同时包含了买方和卖方的身份交叉，从而抵消了交易盈利或交易亏损的现象。
内部交易抵消不仅在股票市场中存在，在期货市场、外汇市场、债券市场等各种金融市场中都有可能出现。
内部交易抵消的存在是市场正常运作的一个方面，但是在一些情况下，内部交易抵消可能会引发市场操纵、信息不对称等问题。
对于内部交易抵消的应对，需要依据一定的原则和步骤进行。
内部交易抵消的原则需要明确。
内部交易抵消虽然是市场正常运作的一部分，但是也需要受到一定的限制和监管，以防止其滥用。
对于内部交易抵消，应该遵循公平公正的原则，确保市场的透明和公开。
还需要遵循真实交易的原则，确保内部交易抵消的交易是基于真实的市场需求和交易动机，而不是为了操纵市场或获取不当利益。
还需要遵循风险可控的原则，确保内部交易抵消不会对市场造成过大的风险和不稳定性。
针对内部交易抵消的原则，需要建立相应的步骤和管理制度。
首先是建立内部交易抵消的申报和审核制度，确保内部交易抵消的交易是基于真实的需求和动机。
其次是建立内部交易抵消的监测和风险控制制度，定期监测内部交易抵消的情况，并对可能存在的风险进行控制和管理。
再次是建立内部交易抵消的信息披露和公开制度，确保相关信息的公开和透明，避免信息不对称和市场操纵的问题。
最后是建立内部交易抵消的违规处罚和责任追究制度，对于违规行为要进行严厉处罚，并追究相关责任。
在实施内部交易抵消的原则和步骤时，需要各方的共同努力。
金融市场参与者应该自觉遵守相关规定和制度，不得利用内部交易抵消进行违规操作。
监管部门应该加强对内部交易抵消的监管和管理，建立健全的监管制度，及时发现和处置可能存在的违规行为。
投资者应该增强风险意识，理性投资，避免被内部交易抵消所误导，保护自己的合法权益。
内部交易抵消是金融市场中一个普遍存在的现象，但是需要遵循一定的原则和步骤进行管理和监管。
销售管理培训之认购签约流程00课件
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SUMMARY
销售管理培训之认购 签约流程00课件
目录
CONTENTS
• 销售管理概述 • 认购签约流程详解 • 认购签约流程中的关键要素 • 认购签约流程中的常见问题及解决方
案 • 案例分析与实践
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
3
建立反馈机制
为了更好地处理客户异议与投诉，企业应建立完 善的反馈机制，及时收集客户意见并改进产品和 服务。
如何优化合同条款与提高签约效率
简化合同条款
为了提高签约效率，合同条款应尽可能简洁明了 ，避免冗长和复杂的表述。
明确责任与义务
合同中应明确各方责任与义务，避免出现模糊不 清的情况，减少签约风险。
优化签约流程
通过优化签约流程，如采用电子化签约等方式， 可以大大提高签约效率，缩短签约周期。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
05
案例分析与实践
成功案例分享与解析
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
成功案例1
某公司通过精准的市场 定位和创新的营销策略 ，成功提高了产品销量 。
明确客户的购买意向。
报价与谈判
根据客户的购买意向，提供详细的 报价方案，并进行价格谈判，达成 初步的合作意向。
签订意向书
在双方达成一致意见后，签订认购 意向书，明确双方的权利和义务。
合同签订
合同条款确认
合同归档与备案
双方就合同条款进行仔细核对，确保 合同内容准确无误，符合双方的利益 和要求。
第6讲 结构性产品
跟踪者 tracker certificate (basket); 红利证bonus certificate; 双赢证 twin-win certificate; 气囊证• airbag certificate; 涡轮证• turbo certificate (又称有限超越证）; 超越证outperformance certificate.
厦门大学 郑振龙 2013 10
复制
该结构性产品＝ + 2002.12.13到期的零息票债券，面值1000欧元 + 45份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.9*DAX0； 期限1999.12.15－2000.12.13 + 20份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.85*DAX0；期限1999.12.15－2000.12.13 + 30份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.75*DAX0；期限1999.12.15－2000.12.13 + 45份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.9*DAX0； 期限2000.12.14－2001.12.13 + 20份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.85*DAX0；期限2000.12.14－2001.12.13 + 30份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.75*DAX0；期限2000.12.14－2001.12.13 + 45份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.9*DAX0； 期限2001.12.14－2002.12.13 + 20份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.85*DAX0；期限2001.12.14－2002.12.13 + 30份下跌敲进现金或无期权：障碍：0.75*DAX0；期限2001.12.14－2002.12.13 以上每份期权回报均为1欧元，支付日均为2002.12.13
员工内部认购账务处理分录
员工内部认购账务处理分录全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：在进行员工内部认购账务处理分录时，需要遵循一定的会计规定和原则。
一般来说，员工内部认购账务处理分录包括两个环节：认购阶段和认购行权阶段。
下面将详细介绍这两个阶段的账务处理分录。
认购阶段的账务处理分录主要包括以下几个步骤：公司需要确认员工参与认购的股票或其他证券的数量和价格，然后根据认购的协议，计算员工应支付的认购费用。
接着，在财务报表中，将员工认购费用列为应收股本账户，同时将认购费用冲减资本公积金账户或其他相关账户。
通过以上的账务处理分录，公司能够准确记录员工内部认购的费用和股票或其他证券的数量，保证账目的准确性和透明性。
公司还能够及时核算员工参与认购所产生的成本和收益，为公司的财务管理和发展提供有力支持。
员工内部认购账务处理分录是公司内部激励制度的重要组成部分，对于员工激励、股权激励和财务管理都起着重要的作用。
通过规范的账务处理分录，公司能够有效管理员工参与认购所带来的费用和收益，提高公司的财务透明度和运营效率，为公司的长远发展打下良好的基础。
【说明：本文2000字左右，以上为为您提供的参考内容】。
第二篇示例：员工内部认购账务处理分录，是指公司内部员工购买公司股份或其他证券的一种行为。
这种行为通常需要经过公司的批准和一系列的账务处理程序。
在公司内部认购账务处理分录中，公司需要记录员工购买证券的金额，以及相关的税费、手续费等费用，以确保账目清晰、准确。
公司需要建立一份内部认购证券的申请表格，供员工填写。
在申请表格中，员工需要填写购买证券的数量和金额，以及支付方式等信息。
公司需要审核员工的申请表格，并根据实际情况决定是否批准员工的认购申请。
接着，公司需要将员工购买证券的金额从员工的工资中扣除。
这一步需要在工资表中进行记录，以确保员工的工资账目清晰、准确。
公司还需要向相关部门提交相关的文件和资料，以确保整个账务处理分录过程的合法、规范。
在账务处理分录完成后，公司还需要向员工发放购买证券的证明文件或凭证。
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内部认购后的公开发售，是发展商市场战略的全面展开。
该讲介绍了圆满完成任务的要诀，除了具体操作的方法和流程，还详细提供了公开发售中某些关键环节的解决方案。
第1操作环节：准备期为配合项目公开发售正常进行，在公司各部门的共同协作下，经营策划部在广告宣传、营销推广、经营策划等方面做了大量的工作。
目前，大部分工作已完成，其余正在进行中。
要点A：已完成的工作（１）售楼部功能设定；（2）小区名称、路名、门牌名的确定；（3）销售制度的确立；（4）售楼部工作流程；（5）公开发售矛盾的销售操作方案；（6）售楼员招聘、培训；（7）广告营销选择乙方管理制度；（8）整体广告方案出台；（9）项目营销推广方案；（10）公开发售前市场调查，售楼部人员工作职能及管理方案要点B：正在进行的工作（1）合同等法律文件的编制；（2）确定外埠销售代理和操作方案；（3）售楼部空间展示、布局方案；（4）售楼员服装制作；（5）楼书的内容设计和印刷制作；（6）售楼部价格表、户型图设计和印刷制作；（7）公开发售礼品设计制作完成；（8）沙盘模型的制作；（9）确定按揭银行；（10）广告软片创意和制作，报纸广告发布方案及媒体选择，电视目播放安排。
第2操作环节：正常开展公开发售要点A：工作流程及内容（1）市场调研：收集、整理信息是一个不可间断的工作，公开发售期间继续进行市场调研，继续完善潜在客户档案，掌握潜在客户的整体数量指标；（2）在市场调查和日常工作中加强人员宣传力度；（3）通过媒介、广告、DM等综合宣传诱导消费者对住房的需求；（4）通过开工典礼和推介会，向消费者诉求项目信息，引导消费者的消费欲望，对而实现购房的行动；（5）客户直接上访或潜在客户上访时，热情、详细地向客户介绍楼盘情况，并着重强调购买期楼的好处和投资价值；（6）巧妙处理客户异议，业务员或销售主管多次协调达成交易；（7）与客户签订认购协议书，按有关程序收取定金，首期房款；（8）对已认购业主进行跟踪服务，在他们当中建立良好口碑，以治业主带新客户；（9）为正式销售人为制造人气，为以后的销售阶段打下良好基础；（10）研究策划新颖、独特的营销方式，更快地推动楼盘的销售；研交以北窖为昧心的住房消费者的心理及其变化。
收款过程是销售过程中的最后一个环节，收款的过程可分为以下四种方式：（1）现金收款：客户带现金购房时需要去指定银行填写现金缴款单，银行收款后回执进帐单，表示银行已收到这笔款。
（2）支票收款：客户带支票购房时需要去指定银行填写进帐单，收款后银行回执进帐单表示已收到款。
（3）银行存折：客户带存折购房时需要去指定银行填写取款单，再填转帐单或现金缴款单，收款后银行回执进帐单表示银行已收到款。
（4）客户提供帐号：客户首先签代收费用协议，如果客户所提供的帐号在北窖范围内，先填委托收款单，银行收款后回执进帐单，表示已收到这笔款。
在以上四种收款方式中必须确定收款后才开收据给客户，以免引起不必要的经济纠纷。
基点C：工地参观公开发售期间，销售人员可应客户要求，带客户到工地现场参观，现场向客户讲解项目情况，以加深客户对项目的信心。
从安全等方面考虑，销售人员务必先与工程部洽接，以安排适当时间前往参观。
第3操作环节：广告及宣传策略A：户外广告1、创意设计与内容：由于户外广告主要针对流动性质的人，注视画面时间短暂，所以要求广告表现形式简单明了。
突出主题：“地中海小城—一美的海岸花园”字样和项目标志、公司名称、热线电话。
2、时间安排：11月10日开始做基础工程，12月10日完成户外广告。
策略B：电台广告1、创意设计与内容：在此期间设计“小城故事系列广告”之“形象版”、“规划介绍版”、“卖点介绍版”。
“形象版”主要推出项目的形象定位；“规划介绍版”主要介绍项目的总体规划、建筑特色、地理位置和环境等；‘重点介绍版”主要从项目的园林环艺、建筑风格、文化品位、配套设施、物业管理等方面分别介绍。
加强项目从总体到细部全面介绍宣传。
2、时间媒体安排：11月主要推出“小城故事系列广告”之“形象版”。
拟定在《美的报》、《顺德根》各登二版，顺德报登四版。
12月初开始主要推出“小城故事系列广告”之“规划介绍版”，拟定在《美的报》、《顺德报》各登二版，同时，考虑到《顺德报》刊期较短，在12月中、下旬连续刊“卖点详细介绍”各版。
1999年元月以后在《美的报》、《顺德报》刊出“卖点详细介绍”各版。
策略E：专版报道、软性宣传1、具体内容：在公开发售前期，开辟报刊房地产专栏和项目专刊，主要内容是对房地产市场前景形势的分析，系统地对项目规划设计、项目定位、营销策划等方面进行综合分析，引起消费者兴趣，引起社会对项目开发的广泛关注，从而提升项目的品牌。
2、时间和媒体安排：前期已在《美的报》做了两个房地产专栏，10月份安排一个专栏和一个整版宣传，每月连续在《美的报》发表有关项目的文章（两篇以上）；11月起在《顺德报》陆续开展项目的软性宣传。
另外，也不断向《房地产商会》、《房地产时报》送稿，开展项目的宣传活动。
特别在公井发售开始阶段，将掀起有关项目宣传的热潮，在既定目标市场内迅速扩大知名度和影响，达到软性新闻和宣传的良好效果。
第4操作环节：公开发售的细部处理公开发售期间，每一个员工都要将获得的有用信息保存、整理，并及时反馈上级。
（－）售楼员在客户推广、客户接待过程中，会获得很多第一手的信息，抵客户心理、客户对项目的具体要求、调查问卷、对项目的反应等等。
这些信息对于制定适当的营销策略有正确的指导作用，所以售楼员应及肘保存、整理这些信息，并及时反馈给售按部经理。
（二）在市场调研过程中，相关人员获得有关畅销户型、周边竞争对手动向及市场行情等信息也应及时反馈。
（三）其他信息的保存、整理、反馈。
要点B：加强销售公关力度为保证项目正常进行，应采取灵活多变的销售方法，并在适当的时候加强力度。
（－）关注社会热点，如水灾、失学儿童等，对他们伸出援助之手，取得良好社会效应。
（二）通过市场调研，信息反馈，寻找适当销售契机。
（三）充分利用“明星效应”，如：请著名入土来为项目宣传，扩大项目知名度。
（四）与各大型企业开发联谊活动，以求大额定单。
（五）为寻求政府支持，配合政府解决市政难题。
（六）结合客户层，适当开展其他公关活动。
（七）结合施工进度，开展公关活动。
（八）在每年美的产品展销会上，推出美的房地产商品。
（九）加强与各商会（主要指顺德市房地产商会）的联系。
（十）取得全国住宅优秀示范小区、顺德市全优工程等对项目宣传有利的称号要点C：公开发售效果总结（一）宏观效果总结通过这次公开发售，我们从社会对项目的认同度以及项目对社会的影响等方面，对整个公开发售的宏观效果进行总结。
（二）数量效果总结对公开发售中销售的数量及其价格进行总结。
（三）过程效果总结从人员组织、广告效应、工作环节处理等方面对公开发售效果进行总结。
第5操作环节：销售推广策略（以定价环节为主）策略A：定价方菜根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时它有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值，同时使投资人士的投资具有炒作的空间。
但也应当注意入市价格太低并非好事，这样会使购买者认为发展商对物业没有足够的信心，所以定价适当与否是影响销售至关重要的因素。
定价问题是策划方案中最重要的问题之一，影响定价的主要内在因素有土地成本和项目定位决定的建筑成本等。
按照最新规划设想，本项目在占地45万平方米和土地上建造 28.8万平方米可售建筑面积（其中别墅 188套，洋房2045套）。
在这种规模基础上，预测别墅、洋房每平方米实际成本为：完全单位成本（含息）：别墅3677元／平方米，洋房2709元／平方米。
由于土地开发的时间较晚和基础工程等方面的原因，单位面积所付成本较高，这是一个客观事实。
根据可性研究报告一系列经济指标及项目立项后的再一轮市场调研结果，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售政策，本着“顺利启动，逐年提升”的价格策略，考虑以上项目成本又考虑项目市场接受能力，拟定项目销售定价。
1、价格方案例如：(1）A花园洋房入市价格意见周边档次跟A花园差不多的楼盘，丽江花园、祈福新村、碧桂园的洋房价格分别是：丽江花园每平方米的6000元一6500元祈福新村每平方米2800元-3800元碧桂园每平方米2900元－4000 元碧挂园早期的凤凰花园的洋房，平均价格在每平方米 320O元左右，新推出的碧桂花园的平均价格在每平方米对3700元左右。
在广州附近，南海的几个接盘，对广州而言，地理位置较我们优越，但项目质素比我们差些，如名雕花园、白天鹅花园、新荔湾花园，均价每平方米2700元，珠岛花园均价在每平方米3800元左右。
顺德境内北窖镇目前的楼价，价格较高的在每平方米1700元，价格低的每平方米980元。
市区大良镇内年质素较高的楼盘价格在每平方米2800元左右，顺德市其他镇的楼价跟北窖差不多。
根据周围众多楼盘的情况，我们认为A花园的入市价不应超过碧挂园，也不要超过广州附近的南海的楼盘，可以较北窖及周边镇的价格略高，但要低于大良的价格。
建议在公开发售的入市均价定在每平方米2400元（一次性付款），如果再考虑到楼层、方位的因素，在实际销售中，最高可达每平方米2744元，最低在每平方米1960元。
这样的入市价格较为合适。
如销售形势好，可将价格提高。
（2）别墅价格太市意见周边楼盘别墅价格分别为：顺德碧桂园RMB84500－5500元君兰高尔夫RMB5200－6000元金业花园 RMB3650元丽江花园 RMB10000－12000元祈福新村RNB4114元雅居乐 HK＄5649元我项目别墅均价属于较低的，项目入市价格应低于碧桂园、丽江花园、雅居乐，与企业花园、祈福新村相持平，应定为每平方米3500－3800元／平方米，（一次性付款）。
2、基本价格（1）洋房基本价格项目运营期均价为每平方米3100元（一次性付款）；项目启动年度（1998年）均价定价：每平方米2400元（一次性付款）。
（2）别墅基本价格项目运营期均价为每平方米4200元（一次性付款）：项目启动年度（1998年）均价定价：每平方米3650元（一次性付款）。
说明：以单块别墅用地建筑容积率为1计，土地价格每平方米2200元，土建价格每平方米1450元。
3、项目价格逐年提升的比例及分析（1）项目入市价格制定的依据是根据市场接受程度和适度引导消费能力而定。
（2）经过计算，得出每半年按5名的比例升幅，在每半年之初提升价格为宜。
而如果每半年以升幅 4％的比例提升两次，入市价格需达到每平方米 2512． 54元才能与可行性报告的经济指标持平，这个入市价格偏高，市场承受力太大；每半年以升幅 6％的比例提升两次，虽然入市价格每平方米 2267． 67元即可达到可行性报告的经济指标，但入市价太低，升幅大大，操作有难度。