2014恒大·海上威尼斯营销执行方案
恒大城营销推广策划方案
恒大城项目营销推广策划方案恒大地产集团重庆有限公司营销中心2007年3月15日目录第一部分项目分析 (4)一、区域分析 (4)二、项目简介 (7)三、项目地块和指标分析 (8)（一）项目经济指标 (9)（二）项目地块现状 (9)（三）项目地块四至范围 (10)（四）项目地块交通环境 (10)（五）项目地块周边配套 (11)四、项目SWOT分析 (11)五、项目竞争态势分析 (14)（一）竞争区域和楼盘分布图 (14)（二）区域竞争情况分析表 (15)（三）区域主要竞争楼盘情况分析表 (15)六、项目总结 (16)第二部分项目定位 (18)一、项目核心价值点及价值体系分析 (18)（一）项目价值点及核心价值分析 (18)（二）项目价值体系的构建 (18)二、项目定位建议 (18)（一）项目总体定位 (18)（二）项目目标客户群体定位 (19)（三）项目功能定位 (21)第三部分项目营销 (21)一、项目总体营销推广策略 (22)二、项目阶段性营销推广策略 (22)三、2007年项目销售策划 (24)（一）第一阶段：亮相阶段 (26)（二）第二阶段：蓄势阶段 (28)（三）第三阶段：内部认购 (29)（四）第四阶段：公开发售阶段（1） (30)（五）第五阶段：公开发售阶段（2） (31)（六）第六阶段：公开发售阶段（3） (31)（七）第七阶段：公开发售阶段（4） (32)第四部分项目推广 (32)一、项目名称 (33)二、项目定位 (33)三、项目广告语 (33)四、项目形象广告 (33)五、项目卖点提炼 (33)六、项目广告推广策略 (35)七、项目生活意境描述 (36)八、项目推广风格 (37)九、项目阶段性广告推广策略 (38)十、项目推广思路和流程 (38)（一）恒大地产集团山城送“湖” (38)（二）恒大城开创城南湖居时代 (39)（三）极致水岸生活莅临重庆 (39)（四）恒大城-印湖引发人居风暴 (40)（五）恒大城成就百年水岸名盘 (41)（六）南部，一座新城悄然崛起（暂略） (41)十、项目现场包装策划 (42)（一）销售中心包装 (42)（二）销售中心功能设置 (43)十一、项目营销费用预算 (43)第一部分 项目分析一、区域分析（一）重要结论1、整个南部呈现各区域百花齐放的发展局面，有力地提升了整个南部的吸引渔洞版块 2500元/平米 龙洲湾版块 2500元/平米 李家沱版块2600元/平米新兰湖版块3300元/平米滨江路版块3800元/平米南坪版块3700元/平米弹子石版块3000元/平米茶园版块2300元/平米南部新城力，使“生活向南”已经成为必然的趋势。
xx威尼斯宣传推广总体方案
xx威尼斯宣传推广总体方案威尼斯是意大利最浪漫、充满魅力的城市之一，拥有独特的水上交通系统和精美的建筑，吸引着来自世界各地的游客。
为了进一步推广威尼斯，增加旅游收入和知名度，我们制定了以下宣传推广总体方案。
1. 建立更多合作伙伴关系：与各大旅行社、航空公司和在线旅游平台合作，提供多样化的旅游套餐和优惠，推广威尼斯的独特文化和旅游资源。
同时，与本地酒店、餐厅和艺术家合作，举办特色活动和展览，吸引更多游客前来体验威尼斯的魅力。
2. 加大线上宣传力度：建立专业的官方网站和社交媒体账号，定期更新相关旅游信息、景点介绍和游客点评，提供在线预订和咨询服务。
同时，与旅游达人或意见领袖合作，开展线上营销活动和旅游达人推荐，增加威尼斯的曝光度和口碑效应。
3. 举办特色主题活动：利用威尼斯独特的地理环境，举办水上嘉年华和国际艺术展览等特色活动。
通过举办国际性的艺术节、电影节和音乐会，吸引更多艺术爱好者和文化交流者前来观光和参与。
同时，推出地道的威尼斯美食节，让游客体验当地风味，增加游客在威尼斯的停留时间。
4. 加强旅游基础设施建设：改善威尼斯水上交通系统，提供更便捷、舒适的交通工具，方便游客在城市间流动。
改善旅游设施和服务质量，培训更多流利英语和其他外语的旅游工作者，提供更专业、周到的导游服务。
同时，加强对游客的安全管理，建立更完善的安全保障体系，确保游客的旅行安全。
5. 加强国际推广活动：参加国际旅游展会和贸易洽谈会，展示威尼斯的旅游资源和特色，吸引更多国际游客。
与相关旅游协会和机构合作，开展合作推广活动，增加威尼斯在国际旅游市场的竞争力。
同时，与媒体和旅游杂志合作，发布特色文章和报道，提高威尼斯的曝光度和知名度。
通过以上宣传推广总体方案，我们相信威尼斯将能吸引更多游客，提升旅游收入和知名度。
同时，通过加强旅游基础设施建设和服务质量的改进，提供更优质的旅游体验，让每位游客都能深刻感受到威尼斯的独特魅力。
在前文提到的总体方案基础上，我们进一步展开以下相关内容：6. 文化遗产保护与推广：威尼斯作为世界文化遗产的代表之一，其独特的建筑和文化吸引了无数游客。
恒大营销方案
恒大营销方案1. 引言恒大是中国知名的房地产开发商，拥有众多的住宅和商业项目。
为了更好地推广和营销恒大的房地产项目，公司制定了全新的营销方案。
本文将详细介绍恒大营销方案的目标、策略和实施计划。
2. 目标恒大营销方案的目标是提高品牌知名度、增加销售额以及提高客户满意度。
具体来说，方案的目标包括：•将产品推广到更广泛的目标受众中，扩大市场份额；•增加销售额，提高公司的盈利能力；•提高客户满意度，促使客户成为恒大的忠实用户。
3. 策略为了实现上述目标，恒大营销方案将采取以下策略：3.1 多渠道宣传恒大将通过多种渠道广泛宣传其产品，包括但不限于以下方式：•电视广告：制作具有吸引力的电视广告，将其投放在知名的电视媒体上；•网络推广：加大在各大社交媒体平台的推广力度，提高品牌知名度和曝光度；•印刷品和宣传册：制作精美的印刷品和宣传册，用于展示恒大项目的特点和优势；•举办活动：组织各种活动，如开盘仪式、项目推介会等，吸引潜在客户。
3.2 网上销售和预约系统恒大将建立一个方便快捷的网上销售和预约系统，为客户提供在线购买和预约的便利。
客户可以通过恒大官方网站或手机应用程序浏览房地产项目信息，并进行购买和预约操作。
3.3 增加客户福利和优惠为了提高客户满意度和吸引更多的客户，恒大将提供一系列客户福利和优惠措施，包括：•优惠活动：定期推出促销活动，如降价、赠品等，吸引客户购买；•定期回馈：定期向客户提供购买房地产项目的优惠券或抵用券，鼓励客户再次购买；•客户关怀：建立客户关怀团队，与客户保持联系并提供相关帮助和服务。
4. 实施计划为了有效地实施上述营销策略，恒大将按照以下计划进行操作：4.1 制定详细的营销计划恒大将制定详细的营销计划，明确每个营销策略的执行时间、负责人和预期效果。
并将该计划与相关部门和团队共享，确保协同配合。
4.2 广告投放根据营销计划，恒大将选择合适的时间和媒体，投放电视广告和网络广告，以提高品牌知名度和曝光度。
恒大营销策划方案范文
恒大营销策划方案范文一、目标市场分析恒大地产是中国著名的房地产开发和管理公司，致力于高品质住宅和商业地产的开发和销售。
根据公司揽外评估，我们希望着眼于以下目标市场：1. 一二线城市：由于一二线城市的发展水平高，人口基数大，购房需求旺盛，我们将进一步巩固在这些城市的市场地位。
2. 中小城市：随着中小城市经济发展和人口流动的增加，这些城市的房地产市场潜力不容忽视，我们将寻求拓展在中小城市的市场份额。
3. 海外市场：中国房地产市场的国际化发展趋势明显，恒大地产也积极参与其中，我们将加强在海外市场的品牌宣传与产品推广。
二、市场调研在制定营销策划方案之前，我们需要进行一系列市场调研工作，深入了解目标市场的需求和竞争状况，以此为根据制定有针对性的策略和推广方案。
三、产品策略1. 开发多元化产品线：根据不同市场需求，我们将开发多元化的产品线，包括高端住宅、公寓、商业地产等，以满足不同消费者的需求。
2. 提高产品品质：恒大地产一直以来以高品质住宅著称，我们将继续提高产品品质，确保符合消费者的期望。
3. 引入创新设计：恒大将引入创新设计理念，注重产品的功能性和舒适性，以提升产品的竞争力。
四、定价策略1. 低价战略：对于中小城市的目标市场，我们将采取低价战略，以吸引消费者，提高市场占有率。
2. 中高价策略：对于一二线城市的目标市场，我们将采取中高价策略，以突出产品的高品质和品牌价值，获取更高的利润回报。
五、促销策略1. 广告宣传：通过各种媒体渠道，包括电视、户外广告、网络等进行品牌宣传，提升品牌知名度和美誉度。
2. 促销活动：定期举办促销活动，如购房优惠、大礼包赠送等，以吸引消费者，并增加销售量。
3. 社交媒体：积极利用社交媒体平台，如微博、微信等，与潜在客户进行互动，提高品牌粘性和口碑效应。
4. 合作营销：与其他相关行业的企业进行合作，共同开展营销活动，达到资源共享和互利共赢的效果。
六、渠道策略1. 代理渠道：设立代理商，扩大销售网络，提高销售覆盖范围。
威尼斯项目市场推广策略(概要)
项目市场推广策略一、项目招商的推广策略和步骤1、招商策略➢统一规划、统一管理、分散经营以商场的统一规划，使商场的结构和布局得到有机的控制，以达到相对的合理。
规划的目的是希望商场存在较高的整体性，以防止商场在经营的过程中，出现混乱布局的市场秩序。
可以想象，店铺的投资者出租店铺的目的只是需要租金的回报，他不会考虑到商场的功能的完善性和档次风格的协调性。
没有统一规划和管理的自由市场，很容易就造成了布局的混乱，也很难形成生命力。
极有可能出现鱼龙混杂的经营秩序。
而为了杜绝这些局面出现的唯一条件就是统一规划和管理，在引进商品的品牌、商品档次、商品风格、商品类型等，都由商场的经营者参与控制，那么就算是一个纯出租的商场，消费者一样可以感觉到它的整体性。
➢统一推广、统一开业通过统一的宣传推广，制造轰动效应，使项目在推广过程中任何商品和商业的活动，都需要宣传推广，来提高自己的品牌知名度，以扩大自身的消费群或客户群。
但所有商户分散的宣传推广，必然造成宣传费用的超高，而商场将此部分资源整合，就可以大大降低小商户的宣传推广费用。
也只有商场整体的形象和品牌树立起来的时候，商场和商户的客源才会相对稳定。
商户的经营才更加有信心。
➢主力店效应所谓“主力店”就是具有品牌效应和相当知名度、号召力，有有一定规模的商家，以带动商场的整体客流。
依靠主力店的影响，形成商场固定的消费群，同时带动小商户的进入。
主力店的要求：●规模：1000—9000平方米左右（包括已引进的“保龙仓”）●品牌：全国性的连锁机构，至少在当地有一定影响，并有足够的知名度●业态：以零售为主，经营商品不能与商场整体定位有冲突。
具体为：家用电器、图书音像制品专业市场、大型酒楼饮食业、超市等。
引进主力店的缺陷：●承受的租金较低●有可能占据项目的主要展示面●租赁年限较长但引进主力店对项目的拉动作用将非常明显，牺牲部分商业面积的价值，而带动整个商场形成足够的生命力对加快招商进度，缩短资金回笼周期，增强租户、投资客户的信心等多方面有积极的作用。
威尼斯蓝湾上市推广策略书
儿童活动 中心 幼儿 园 网球场 花园 小学 会所 医院 游泳池 停 车场 市场
3980
离车站步行2 分钟；公交 线有：244， 280，58， 268，251， 810，886， 807，510， 523，127， 509，511， 523，539，
254
游泳池 网 球场 儿童 活动中心 有线电视 Internet 接 入 停车场 保安系统 花园
——广州市房地产投资额２００１年突破３８０亿元， ２００２年有望达到４００亿元，商品房供应量大幅增 加，加上不可能在短时间内消化的空置商品房，将使房 地产市场的竞争更趋白热化。
总结
楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实 力”、 软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”的时 代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之 间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、 市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受 市场追捧。
从雷达图可见，与竞争对手相比，威尼斯蓝湾在房 地产商综合实力、价格、园林、规模上都不具绝对的 优势，但如能在宣传中塑造品牌个性，却能弥补其先 天的不足。
“威尼斯蓝湾”项目虽然在规模、地段、交通、设施方 面和竞争对手相比没有绝对的优势，但是按照规划中的 园林来看，它的水景丰富，既可以作为观赏的对象，又 可以融入其中（亲水设施），加上体现在各个地方的人 性化设计，应该是可以从中挖掘到卖点的。
市民可支配收入增长，房地产市场开始回升； 政府对项目所处区域的改造，未来区府迁入，
将带动该区域发展； 所处区域升值潜力大。
威胁（Threaten）
受地理位置的影响，消费群体面较窄； 以岭南特色、亚热带为概念的楼盘太多，不利
于市场推广； 竞争对手如白云高尔夫、岭南新世界在园林、
xx威尼斯宣传推广总体方案ppt42(1)
活动预算：人民币5万
预热阶段诉求点
※生活就像威尼斯！
※威尼斯的生活方式和生活格调是什么？我们为什么选择威尼斯。
※为什么那些文人骚客中意威尼斯，为什么马可·波罗最终还是 选择威尼斯作为自己的栖息之地？为什么朱自清去了威尼斯 就由然而生出感慨？
-竞争对手-
象湖源 多层、小高层、高层／2600-3800元/平
方米／是南昌市区目前规模和档次都很高的住宅项目／由 于项目位置紧挨本案，同时销售对手-
远东国际花园（二期） 高层、／价格范
围2500-3900元/平方米／距本案有一定心理距离，项 目特点及市场定位有别于本案，同时在销售时期上与 本案无冲突。
结论：片区正处开发快速增长期，到处都在开发建设， 整体格局明显散乱，影响片区高档人文社区形象的提升， 市政公共配套还有待完善。
遭遇竞争对手
——【竞争对手分析】
-竞争对手-
千禧·颐和园 多层、小高层／价格范围2300-
3400元/平方米／属南昌市中高档住宅，口碑较好，市场 关注度较高，市场定位及消费目标群体层次也较高，与 本案消费群体有明显区隔。
预 热
蓄势造市——内部认购
品质 ＋ 理念
目的：1、吸引关注，提高知名度； 2、截流客户，储备客源
时间：9月1日-10月15日 核心：树立象湖威尼斯“水岸名宅”
人居相依的亲切形象
预热阶段主题传播
主题：威尼斯掀起南昌人居风暴
互动推广一： 南昌人居风暴论坛
邀请南昌业界知名人士以及深港两地地产专家共同 探讨威 尼斯花园的人居生活。
※每天，与妻携手，沿着家的温馨，走进象湖的悠闲，湖畔漫步是一 段心路的历程，或许会想起马可·波罗、文天祥、陶渊明、朱自清或者 朱熹，他们都会与这样的环境约会。
经典恒大开盘营销策略详解
策略：转大订 + 收大订 1、新客户认购直接交20000元 2、老客户500元转20000元 3、公布价格均价区间 阵地：外展中心 + 现场售楼中心（9月20日左右开放） 途径：报纸硬广+电视广告+广播广告+其它媒体配合
第一部分：开盘前准备
开盘前第一阶段 9月15日前
1、黄金卡客户蓄水 2、团购、关系客户摸底、梳理
第二部分：项目一期开盘Hale Waihona Puke 1、开盘当天摇号、选房流程图
开盘前一周
500元转20000元 ——开20000元订金收据（此20000元订金选房未成可退） 转定时，给客户一张带上下联的选房券（选房券带卡号，此卡号只 作为客户选房时的摇号号码，不作为直接选房的顺序号码）
开盘当天
客户将选房券的副券投入摇号箱，正券留在客户手里
开始摇号
主持人从摇号箱里分批次（一批5-6人）摇号 每一批次摇出的号码对应客户手中的选房号码，凡是 该批次摇出的选房号对应的客户，进入选房区选房 摇中的客户（一批5-6人）到 选房区选房（10分钟） 该批次客户选房后，立刻在销控表上显示 选中户型的客户，到“认购区”签约认购书（转“订金”为“定金”）， 并换定金收据（签约认购书之后，20000元定金不可再退） 顺序摇出后续批次客户
开盘前第二阶段 9月15日—9月28日
1、新客户认购直接交20000元 2、500元VIP客户转20000元 3、关系客户在9月25日前选房结束
开盘前第一阶段
9月15日前
截止8月10日，累计完成VIP卡288张 其中： 恒大名都 恒大绿洲 两者都选
1、VIP黄金卡客户蓄水
79张 132张 77张
8月11日——9月15日，预计可蓄水280张左右 预计在目前几乎不做任何广告，只配合少量的软文广告的情况下，预计35天内 可再蓄水280张（按每天7-8张计），则在9月15日现场样板房开放并正式大量 广告出街前，总的黄金卡蓄水量为560张左右。 则截止到9月15日，前期黄金卡蓄水总量在560张左右。
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2
5552854
111057.08
5年
10400元/年×5年×2套=104000元
300万至350万
2
6533035
130660.7
6年
10400元/年×6年×2套=124800元
合计
294
232412061
4648241.22
/
3869600
以去年10月份为例，如果实行老带新送交通补贴，其营销成本约为2%总房价的84%。
进行预热炒作，配合线下活动召集，集中引爆吸引大量到访。
➢ 纸媒：全年按照每周3-4篇报广的频率，大事件、大活动、加推前后，报广 频率可增加到每周8-10篇；
➢ 短信：全年按照每天60万条发送，大事件、大活动、加推前后，频率和范围、 数量均可增加数量和定点短信等发送形式；
➢ 网络：全年每月基本保证网络曝光频率，大事件、大活动、加推前后，增加 投放媒体和频次实现全覆盖；
第四部分 新访拓展方案
线上推广
概念引导 强势聚焦 集中引爆
2014年必须加大线上推广力度，根据重要节点进行集中媒体轰炸，同时抓住两个核心 思路： 1. 对新推货量进行重新包装，不停以全新货量、全新生活理念和生活方式吸引客户眼
球，增加来电来访； 2. 围绕碧海银沙工程的蓝海呈现、十大鼎级配套的竣工、海景酒店开业等大事件提前
坚持两条腿走路： 1、老带新：利用项目4400组老客户，在原有老带新政策基础上进行合理 变通，以送物业费、交通补助等形式让老业主切实得到好处，增加老带新 积极性； 2、新访拓展：新客户的拓展是实现销售业绩翻倍的基本条件，新客户拓展 除了增加线上推广和线下大型活动召集外，还需将一半兵力转移至上海， 完成新客户的拓展工作，主要包括：
➢ 户外：增加上海区域户外媒体投放，结合年度大事件、大活动、加推进行广 告宣传；
➢ 看房团：平时平均一个月组织大规模看房团，大事件、大活动、加推前后， 大量蓄客，带团造势；
➢其他媒体：杂志、电视、电台、社区灯箱等，在大事件、大活动、加推前后， 增加投放，实现媒体前面覆盖，以及信息全面释放。
活动召集
➢ 结合海水变蓝（5月）和碧海银沙工程的初步呈现，举办一系列海洋主题活动，吸引 客户到访，如：浪漫海岸音乐节（明星、歌手）、威尼斯啤酒节、沙滩宝贝评选、 滨海夏季狂欢等；
➢ 结合酒店开业（7月）和十大配套的交付使用，举办如白金七星海景酒店开业庆典、 国际会议中心交付仪式、娱乐中心招商大会等活动进行事件营销，保证项目的全年 曝光率和热度；
物业管理费测算
以价值50万、100万的公寓，150万的洋房和200万的双拼为例，具体物业管理费
与现金购物卡的对比测算如下：
物业类型 公寓 公寓 洋房 双拼
金额 50万 100万 150万 200万
面积 95㎡ 141㎡ 184㎡ 181㎡
3%购物卡 15000元 30000元 45000元 60000元
34447876
688957.52
2年
10400元/年×2年×28套=582400元
150万至200万 30
49201219
984024.38
3年
10400元/年×3年×30套=936000元
200万至250万
8
17730458
354609.16
4年
10400元/年×4年×8套=332800元
250万至300万
➢ 结合四次交房（6月、9月、10月、12月），举办丰富的业主活动，体现业主尊崇感 和提升客户满意度，如：首批业主入住欢迎会、拉斯维加斯嘉年华（抽奖、兑换礼 品）、感恩业主回馈盛典、岁末业主大联欢等；
2014营销策划方案
目录
第一部分 整体思路 第二部分 任务分解 第三部分 老带新建议方案 第四部分 新访拓展方案
1. 线上推广 2. 活动召集 3. Call客中心 4. 巡展拓客 5. 圈层营销 第五部分 销售管理
第一部分 整 体 思 路
老带新是命脉 新访是未来
2014年要完成 35亿 的年度销售目标，必须放开思想、改变营销思路，
交通补贴类
1. 建议根据新客户房源成交金额，给予老客户相应交通补贴回馈：低于50万元的 给予6个月交通补贴；50-100万给予1年交通补贴；100万以上给予至少2年交 通补贴，同时成交金额每增加50万，额外再增加1年交通补贴，上不封顶。
2. 交通补贴内容建议继续沿用前期项目交通补贴内容，每周报销过去过路费一次 及发放交通卡免费乘坐班车。无差别的交通补贴内容会让广大老客户更易接受， 老带新效果刺激更佳。
成本核算：崇启大桥每周私家车来回过桥过路费190元，一个月4次小计760元； 上海至启东日常班车50元/次，假设一个月每周往返一次，一个月8次小计400元； 合计一个月成本1160元；6个月成本6960元，1年成本13920元。交通补贴成本基 本与新客户成交金额的2%相差无几，交通补贴具有实施可能性。
购物卡、现金奖或物业管理费类
1. 老客户介绍新客户成交，老客户享受新客户成交额2%-3%的购物卡或现金奖。 这与项目前期实行的老带新政策内容一致，客户接受度普遍较高。
2. 考虑实行购物卡、现金奖存在老客户为面子全部转交给新客户，实际老客户并 未享受到相应回馈。建议老客户介绍新客户成交，老客户也可选择享受3年物 业管理费回馈形式。
交通补贴成本核算
物业类型
套数
销售金额
2%折扣金额
交通补贴
交通补贴成本（按最高计算）
50万及以下
108
42808140
856162.8
6个月
27周×200元/周×108套=583200元
50到100万
116
76138479
1522769.58
1年
10400元/年×116套=1206400元
100万至150万 28
一个中心（上海展厅） +
四个固定展点+八大商圈巡展 +
区域循环覆盖（专业市场拓客+展览、展会拓客）
巡展拓客思路
第二部分 任务分解
年度目标35亿
老带新完成20亿
新访拓展完成15亿
按照1:10的现场转化率，完成15亿新访成交 需要1500组新访客户，平均每周到访新客户
至少300组。
第三部分 老带新建议方案
物业管理费 7年约1.51万 9年约2.9万 8年约4.4万 7年约5.7万
物业类型 公寓 公寓 洋房 双拼
金额 50万 100万 150万 200万
面积 95㎡ 141㎡ 184㎡ 181㎡
2%购物卡 10000元 20000元 30000元 40000元
物业管理费 5年约1.08万 6年约1.9万 5年约2.7万 5年约4.1万