上海康桥创研智造工业地产产品价格建议-22PPT
上海房地产浅水湾项目市场营销策略及产品建议提案PPT
全球金融危机将持续较长时期，个人购房的观望情绪依然浓厚，新政指导方向明 确，但在房屋销售市场形成的作用力还要经过市场检验。
经济政策影响
全国性政策 上海政策
“救市14条〞 10月22日?关于促进本市房地产市场安康开展的假设干意见?
一、对个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由市房地产交易中心出具。
10月29日 央行45天之内，第三次降息
虽然又是一次“史无前例〞，却没有让市场感到更多意外。 相反，市场似乎对于央行的降息举动还很不“领情〞。
10月31日 普房新标准实施
自11月1日起新版普通住房标准公布：单套建筑面积140平方 米以下，内环线以内总价245万元／套以下、内环线和外环线 之间140万元／套以下、外环线以外98万元／套以下。
08.9
10000 9000 8000
0
7000
07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08 08-09 08-10 08-11 08-12
供应
成交
成交均价
全球经济环境疲软，沪上楼市开场过冬，市场进入下行通道
七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
八、购置自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购置自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人根本 公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。假设有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为 80万元。
经济政策影响
全国性政策 上海政策
上海康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告_94PPT
• 30-40岁的愛家好男人，经历80年代西化思潮的影响，有西方教育背景，事业成功，收入丰厚，家庭稳定，注重生 活品质，对精神生活保持有节制的追求，正常正直正當與正人君子，這樣的形容詞通常會套用在他們身上
• 30-40岁的愛家好男人对于消费:他们认为，现在是个消费时代，在消费习惯上相对稳定，对品牌忠诚度较高，注重 文化认同感和个人趣味，国家概念不起直接作用，品味通常都符合中國目前成功人士的符號元素，像穿制服一樣
Tospur Research
康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告
Where…他們通常在哪裡?
1.較多時間在享樂、酒吧夜店K房或是PARTY
2.絕多時候在消費、旅遊、網購途中
3.不只在上海，但有不少人常到香港血拼
4.不睡覺都要享樂，忙於健身購物下午茶…
5.為了滿足娛樂嗜好，花費了不少時間金錢 毫無疑問，擁有多於五張信用卡/貴賓卡 至少屬於兩家俱樂部會員
特徵九:一點奢華主義---例39歲的他只買黑色衣服，其名牌價格卻等同於一趟歐洲之 旅、用名貴音響喇叭、名貴名家設計沙發，卻不拒絕常吃路邊攤、陽春麵
特徵十:他們總認為只有俗氣的暴發戶，將大把鈔票花在奢侈品上，有教養有智慧的 人(指他們自己)會把錢花在必須品上，雖然價格一點都不輸
特徵十一:低調奢華風格的品牌，尤其受me世代喜愛，他們認為消費是個人風格的投 射，不像上一代雅痞只是貪婪的將奢侈品買回去
特徵二十:cool but not cold高科技美學，me世代迷戀科技用品，就像是童年玩具 成人版
08th Oct. 2007 Tospur Research
康桥金柳湾项目市场营销及销售代理策划报告
08th Oct. 2007
Why…本項目哪裡吸引了他?
易居康桥长郡教育地产投资价值分析精品PPT课件
先后荣获深圳市2002年度销售龙虎榜销销售面积亚军，2003年度连续三季度销售龙虎榜销售面积冠军，2003 年平均月销售速度169套。同时，销售价格比历史价格提升35％，一举成为深圳地区最具影响、最受注目的地 产项目。
目前已经形成经典教育地产模式，已经拥有重庆桃源居等项目在全部复制。 增值情况：2850到11000元/㎡目前价格已经上涨了6倍，超出周边均价50% 以上。
第二阶段模式:学校不再是附属于地段的纯概念，而是被直接引 入楼盘。小区业主子女可享受直接入学、优先入学和收费优惠等 特权。
第二代教育地产的操作方法分为两种，一种是公办民助，由开发 商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，帮助公办名校在 楼盘建分校的。 另一种是民办公助，即开发商直接在楼盘建民校、办民校。由于 公办名校资源稀缺性更为显著、更受追捧，因此市场上扎堆出现 了楼盘联手名校的现象，教育地产进入了“楼盘分校时代”。
新教育地产具备巨大增值性和投资价值
教育地产案例分析一
【深圳桃源居】
【项目规模】 占地面积：116万平方米，建筑面积：180万平方米
开发商:深圳航空城（东部）实业有限公司 容积率:2.45 绿化率:41.20% 物业地址:宝安宝安西乡汇江三路与桃源四路交汇处。
教育地产案例分析一
【深圳桃源居】
【开发模式】 2000年，桃源居全面确立“以商业为龙头、 以教育为特色、以文化为内涵、以环境为依托” 的发展定位，
未来投资联手长郡打造——新教育地产
以地产耦合教育、反对功利化品牌引入的理念，在教育品牌的选择上，未来杜绝了短视化的品牌价值侵占 行为，而是通过品牌传承和可持续化发展的操作模式，最大化实现教育品牌的社会价值辐射。
经济调研报告 上海 上海市康桥工业总部经济项目调研报
经济调研报告上海上海市康桥工业总部经济项目调研报告一、上海市现代工业园概况一）主要经济园区分布上海市规划了1+3+9工业园发展规划,之前由于康桥工业区属于市级工业园区,因此在规模、知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区.但由于新区的扩展,浦东康桥工业园和张江工业园的合并,迪斯尼乐园的开工建设,康桥将迎来新的发展机会.图：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看,浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域,各有3-4个工业园区,其他区（县）基本上各有1个工业区.二）各大工业园主导产业特色表1：上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业、机械加工金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训二、总部经济概述一）什么是总部经济首次在国内理论界提出总部经济概念是北京市社科院经济研究所副所长赵弘.他认为,总部经济是指某些区域因为某些特有的条件,吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集,将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区,从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称.地方性总部经济也称亚总部经济.由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成,是中外经济、技术和贸易交流与合作,城乡经济结合的重要枢纽和平台.二）企业入驻总部基地所关注的因素任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件,是不是有发展总部经济的可能性,那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件,只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入.1、政治环境总部作为一家公司的核心机构,领导着整个企业,决定了企业的走向,聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构,这些都使得总部成为极其敏感的部门.如果入驻城市政局不够稳定,出现政治动乱或战争威胁,那么跨国公司将遭受不可估量的损失.2、基础设施条件《地区总部问题》的调查结果显示,基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次于政治稳定性的第二重要因素.总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门,目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素,需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势,且与公司总部和地区内子公司保持沟通.这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要,因此,地区信息化的.水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点.同时,地区总部的业务活动,需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障,因而对国际航空港、高速公路、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求.3、区位条件地区总部的主要使命是管理域内子公司,为其提供经营支援服务,并协调和调整相互间关系,因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性.即要求所选地区尽可能是：（1）地理位置的中心――物理的距离中心（2）交通中心――时间的距离中心（3）经济中心（4）职能中心――一体化区域超国家机构的集中地（5）子公司分布的中心等等.此外,地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素.4、政策与制度环境东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施.因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题.其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等.5.现代服务业集聚水平公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持.现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应.因此,公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）.这样,区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注.6、人力资源条件总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新,总部是一个企业的最高机构,使企业的灵魂和决策核心,这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才.因此,所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应.三）上海发展总部经济的可行性上海处在全国改革开发的大环境之下,并站在全国的最前列,享受着国家给与的各项优惠政策.总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物,而上海已经具备了发展总部经济的必备条件.1、优越的地理位置上海地处长江三角洲经济圈的最前沿,拥有航空,铁路,水运和陆上交通全方位的交通体系,是华东地区交通和物流的枢纽；其航空港和海港是对外交流的主要渠道,使上海始终保持着和世界前沿的同步.2、优越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府办事效率高,行为规范,执行政策富有创造性和灵活性,政府战略和管理形象好.企业形象和管理效益也较好,企业管理竞争力比较强,排在第七位.管理技术和水平较高,产品和服务质量很好,经济效益也较好,企业激励和约束机制需要进一步完善.3、完善的基础设施市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好,对外基本基础设施完善,名列全国之首.上海东临太平洋,居中国东海岸线中点,处长江入海口,区位竞争力最强：自然区位交通便利度指数、经济腹地GDP与全国比重、城市在区域中的优势度指数均居全国第一、上海的环境竞争力名列第四位,城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好,尤其是城市建筑景观优美,拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场.4、丰富的人力资源一方面,上海拥有复旦、上海交大、同济等众多著名高校,每年为上海的经济发展输出大批优秀人才；另一方面,上海作为全国的经济文化中心,吸引了全国各地众多优秀人才,所以上海是华东地区乃至全国的人力资源储备中心.5、制造业的发展和现代服务业的升级2019年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元,比上年增长13.6%.二、三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%,现代服务业伴随着上海确立金融中心,航运中心的努力而获得了快速的发展,这些都为总部经济的发展做好了准备.6、广阔的市场2019年上海实现人均GDP达到55306元,人均可支配收入也达到了16683元,全年完成社会消费品零售总额2454.61亿元,在上海所辐射的长三角范围内2019年社会消费品零售总额已经突破8000亿.这样广阔的市场,一定是众多企业竞相争夺的宝地.三、上海总部经济项目项目名称区位规模容积率开发进度单体建筑面积售价备注名企公馆松江泗泾130亩（115套）1.45600-1400平7300元送电梯和车位,需地铁短驳总部一号闵行都会路2338号250亩（88栋）1.3一期900-2600平15000元送电梯创研智造康桥秀浦路3188弄一期售罄800-1500平9000元二期蓄水上河商务园南汇南芦公路193号一期150亩（114栋）0.47一期尾盘500-600平（含地下）480-600万\/套地下计算面积上海总部湾康桥秀浦路2500弄0.7一期售罄一期13000-14000元,15000元二期蓄水,一期以贸易公司为主浦江智谷闵行浦江镇联航路1188号一期8800元租金1.8元\/平*天聚诚商务广场康桥秀浦路399号租金3元\/平*天亚太-兴业城南翔100亩（80栋）440-1038平5000底层挑高6.3米,顶层住宅私人空间星月-大业领地松江大学城180亩（88套）1400-2500平6000温州投资+环境和建筑投入带来效益三、项目进展一）新浦东7+1布局7+1布局分为两部分.一部分是产业布局规划方面,主要有：上海综合保税区板块,包括外高桥保税区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区,是上海国际航运中心和国际贸易中心建设的主要载体；上海临港产业区板块,包括重装备产业区、物流园区和主产业区等,重点布局海洋工程、大型船用曲轴、石油平台、发电机组等高端制造、极端制造产业；陆家嘴金融贸易区板块,是上海国际金融中心建设的主要载体；张江高科技园区板块,把张江与康桥、国际医学园区等整合在一起,将成为浦东一个新的重要增长极；金桥出口加工区板块,把金桥与南汇工业园区、空港工业园区整合在一起,将形成一个先进制造业组团,北部主要发展现代服务业,制造业往南部转移,形成产业发展梯度；临港主城区板块,重点发展商业商务、文化教育、旅游居住等功能,着力打造低碳、生态、宜居的新城.另一部分则是文化娱乐项目和后世博板块.如,以迪士尼主题乐园项目为核心,发展三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等；以及世博园区浦东部分规划面积3.93平方公里,附近还有后滩1平方公里和原环球地块的3平方公里.目前,这一区域已经完成了前期基础建设,并且有5条轨道交通经过,主要发展金融、会展、商务、文化等现代服务业.二）本地块进展。
上海宝山康桥水都提案PPT课件
板块
西城板 块
楼盘名称 保集.欧郡 海尚明城.福地苑 万科四季花城 丽景翠庭 天馨花园
总建面 10 30 50 12 60
容积率 1.4 1.48 1.45 1.36 1.8
产品类型 多层、小高层
小高层
多层、小高层、 联排别墅
多层、小高层、 叠加洋房
小高层,多层
主力面积(㎡)
2008年广告
2007年广告
2004年一期交房后广告
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四季花城在项目做到中期时在产品、客户、推广上会存在重 新定位
客户重定位
由周边地缘性客户转向城区客户为主体
产品重定位
由多层舒适型产品转型为高层经济型产品
推广重定位
推广主体、样板间等进行调整、改变
第17页/共89页
启示：大盘在发展到中期时都会有一个项目再定位的过程，作 为一个大盘不能依靠一个初期的定位贯穿始终
两房:90 三房:114140
一房:60 两房:95105 ,三房:115-125
一房:64 两房:8890 ,三房:131-135
两房:80.12-87.38 ,三 房:112-113
两房:85 三房:110130
价格 9761 9155 11589 8784 9085
已推体量 5.31 14.22 36.86 4.43 60
地铁1号线 市政府规划中心
地铁3号线
易初莲花
和北上海商业广场
经纬城市绿洲
宝辰共和家苑
家乐福
杨行中学 杨行地段医院 美岸栖庭
水产路 世纪联华
外环
第6页/共89页
随着区域土地属性越来越成熟，万科、招商、阳光100等品牌 开发商看好西城板块纷纷进驻。
【商业地产-PPT】易居-海南博鳌二期地产项目产品建议报告2007年-27PPT
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
市场检测2—— 新建商品住房供求情况
截止至07年7月31日，结转可售面积 82.88 万m2，其中上年结转可售面积 57.03 万m2。1--7月批准预售商品住房 49.20 万m2，与上年同期相比 增长 35.32 %；实际登记销售面积 65.72 万m2，与上年同期相比 增长50.30 %（1— 7月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别 墅销售面积 9.91 万m2，与上年同期相比 增长342% ）。7月销售面积 7.24 万 m2，与上月相比 增长17 %,占上年全年销售总量的 11 % 。
©2006 年上海易居房地产研究院版权所有
市场检测2
三亚——折射海南高端市场的镜子
经统计，三亚市2007年1-7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期 相比 增长32.37 %。其中 商品住房 49.20 万m2, 5513 套。登记销售面积 67.94 万m2，和去年同期 相比 增长47.28 % ；其中 商品住房 65.72 万m2, 7413 套（含产权式酒店 销售 7.71 万m2,一线海景 公寓、别墅销售 9.91 万 m2）,商业用房 2.05 万m2； 7月登记销售商品房 7.52 万m2，其中商品住房 7.24 万m2，共 786 套。
第一部分：原方案
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚仁
竞争市场结论
后续竞争体量巨大，且2012年开始将进入供应高峰，建议本项目采取快进快出策略；
南翔已经运作成嘉定的高端板块，短期内项目竞争在南翔区域内，而南翔内部以金地格林世 界为标杆；
从与主要精品的错位竞争角度来说，金地擅长打造刚性客户需求的中低端产品，而本项目可 以从中高端改善型客户出发，以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口；
从二手市场竞争角度来看，同样未来面临金地格林世界的二手房小户型竞争，本项目可以采 取错位竞争手段。
Байду номын сангаас
操作手法上本项目必须快进快出，而与主要竞品金地的错位竞争中本 项目可以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口，以改善型产 品作为突破口
学习改变命运,知 识创造未来
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚 仁
80.8
1
合计
86.7
121.9
175
137.8
1
整体看嘉定南翔及新城区域未来供应量巨大，达到了571.5万方； 已知项目2010-2011年供应量相对不大，2012年开始将进入供应高峰；
建议本案采取快进快出策略，快速去化回笼资金，避免陷入后续的天量竞争中；
学习改变命运,知 识创造未来
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚 仁
南翔 安亭
地块名 A03-8地块 A04-1、A04-2地块 双丁路、温泉路地块 A15-1、B05-1地块 C10-6、C14-2地块 双单路、胜辛路地块
和政路、嘉戬公路地块 A07、A08地块
A02、A09、A10地块 本案
A13地块 走马塘地块 汽车城站地块 昌吉路地块
建筑面积 4.00 11.75 7.54 12.56 13.24 14.97 3.91 17.90 29.63 7.22 8.28 19.3 14.51 7.54
《上海地产浦江镇项目市场可行性研究报PPT》(83页)_OK
第一步: 土地属性评估
第二步: 市场环境分析
第三步: 2021/8/30项目定位研究
• 如何从项目的土地属性 中研判区域未来的发展 趋势，从而对本项目的 周边属性作出准确判断 和认知。
• 就市场现状与未来竞争 格局，判断项目未来的 各类物业发展可行性。
• 通过现实性和未来性来研判土地的 属性。
• 分析市场现状及竞争对本项目各物 业定位的直接影响，预测、研判今 后的直接竞争形势。
16
商业市场/整体情况
整体处于发展起步阶段，受世博效应刺激，2008年后发展速度加快，但整体供求量均较低，成交价容 易受个别项目影响，大幅震荡。
2006-2012年浦江镇商业市场供求走势 （单位：m2）
• 从2008年开始，浦江镇商业市场进入了快 速发展的阶段。2008年，浦江镇商业成交 均价达到18466元/㎡，是2007年成交均价的 4.18倍，2009年价格继续上涨，成交均价超 过20000元/㎡。与此同时，商业市场的供 应面积也迅速增加，2008年的供应量达到1 2129㎡，环比上涨139.56%，2009年供应量 达到41534㎡，环比上涨242.44%，改变了之 前浦江镇商业市场量小、价低的局面。
•世博家园
市场培育阶段
• 浦江华侨城 • 一品漫城
快速发展阶段
市
• 万科VMO
场
发
• 万科翡翠别墅
展
• 万科早城
及
• 保利茉莉公馆
特
• 旭辉浦江国际
征
• 红星国际广场
• 复地申公馆
以世博动迁安置居民搬入世博家园为标 志，浦江镇开始出现大型居住小区，其 它均为原住居民自建房。
2021/8/30
浦江镇靠近市区的北部逐渐有开发商进 驻，且拿地体量较大，分期开发住宅产 品，逐渐完善社区生活配套。随着居住 人气增加和板块发展，房价也逐渐攀升。
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16010㎡， 14栋 联体， 1-
5F 800-1700㎡
ⅠⅠ AⅠ
Ⅱ Ⅱ
Ⅲ Ⅱ
第一阶段：5500元/㎡ 第二阶段 推案策略： •单套面积分布均匀 •价格采取低开高走 •第一阶段以制造 人气为主
Ⅲ
19998㎡ 整栋共14层
15327㎡，10栋 联体&双拼1-6F 单体1200-2100㎡
工业地产价格行情
项目
成交价
亚太兴业城 4227
大业领地 4392
中邦 MOHO
7091
总部一号 7779
慧创国际 8341
钢领 东方环球
约9000 13528
总部湾
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开盘价 4500 4000 5500 5500 5500 7500 13000 5500
当前均价 4800-5100 8000-9500 10000 7200-8500 9000 10500 17000 12000
价格推导
全案销售均价：6000元/㎡
以市场均价行情为依据， 低开高走，稳步销售
3W符合目前市场主 流工业地产发展要素。
面临激烈的市场竞争
依托康桥工业园产业、 政策税收、交通优势
规模优势整体规划 优势及单价优势
工业地产发展前景 广阔、态势良好
定价优势
单套面积较大 首付高、总价高
周边配套严重缺乏
区域内面临总部湾 直接竞争
包括、售楼处内外包装、围墙、看板、灯箱等 项目周边户外广告全面发布 各主干道公路指示牌 沪南路外环路高炮、大看板等
SP活动先行造势
举行盛大新闻发布会，会议将邀请AUX上下游单位、业内专家、公司团队、 经贸组织领导、贷款合作银行等参加，长三角几十家媒体进行联合新闻 报道，同时搜房网进行全程直播。
2nd Season ：开盘期（2008年10月—2009年5月）
2200㎡
高价区间 中价区间 低价区间
项目概况
15541㎡，11栋 独栋&双拼1-5F 单体1100-2200㎡
14706㎡，11栋 独栋&双拼1-5F 单体1200-1600㎡
16231㎡，16栋 联体&双拼1-5F 单体900-1100㎡
14706㎡，11栋 独栋&双拼 单体1200-1600㎡
A
建议价格：4500 元/㎡
销售顺序
第一阶段：均价5500元/㎡
此三区域面积较 大，除B区800 ㎡以外，C、D 区面积均在 1000 ㎡~2000 ㎡左右。产品形 式包含独栋、双 拼、联体。
BD
B区由14栋联体 组成， 16010㎡
C
面积较大，去化
周期较长。地处
主入口，先期销
售有益于项目整
体形象的塑造。
3W创研智造产品价格建议
上海近期房地产调控政策
➢90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅 开发将受限 。开发商们小户型上“做文章” 。例如金地未未来 、上海青 年城 等小户型楼盘持续热销。
➢中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》， 对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房 的，贷款首付款比例不得低于40%。大大抑制了楼市购买能量，滋长了 购房者的观望情绪。
受众选择范围较 大。
HK
J
J区由12栋联体&双拼 组成，单体面积跨度 较大、位置相对较差。
3W创研智造推广阶段内容
1st Season ：引导期（2008年8月—2008年9月底）
时间节点：9月底售楼处进驻 推广主题：企业独栋别墅，世界总部基地 推广目的：以全新、独立的国际形象引发市场关注度！ 推广手段：售楼处开始进驻
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9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。下午 8时13 分56秒 下午8时 13分20 :13:562 1.3.26
14155㎡，12栋 联体，1-5F 单体880-1700㎡
12092㎡，10栋 独&联&双，1-5F 单体800-2000㎡
14155㎡，12栋 联体&双拼 单体880-1800㎡
酒店式公寓
A栋：19998 ㎡ 整栋共14层
酒店式公寓由于 产证问题只能整 体出售。
•面积过大，总价 过高
•根据收益还原法 （1~1.2元/㎡/天）
•随着中央政府出台了一系列对出让工业用地的调控政策，工业地价在2006年 和2007年间取得了大幅增长，反映出工业用地的稀缺性以及市场对工业物业的 强劲需求。 •限外政策并没有实质放松的迹象, 08年上半年, 海外投资者对上海的优质物业 仍然兴趣不减. 海外机构投资者的整幢物业成交的涉案总金额约达14亿美元, 较 2007年同期上涨84%。
第三波
去化41000方左右
定价策略
工业地产区别于住宅与商业地产
弱化：
•周边设施
•套内实际面积
•高总价
6400元/㎡
强化：
•园区背景
5800元/㎡
•使用空间高附加值
•低单价
5400元/㎡
面积 价格
800 ㎡
880 ㎡
900 ㎡ 1100 ㎡ 1200 ㎡
1600 ㎡ 1700 ㎡ 1800 ㎡ 2000 ㎡ 2100 ㎡
•2008年上半年上海工业用地平均地价 同比增长28.2%，达到每平方米人民币 1,304.5元。而周边城市的工业地价同比 猛增67.4%，达到每平方米人民币312 元。
•上海工业物业租金同比上涨16.9%，达 到每月平方米人民币38.8元；而周边城 市的工业物业租金同比亦上涨了25.2%， 达到每月每平方米30.3元。
2008年1季度土地供应量
工业, 468.423, 70%
住宅, 118.214, 17%
商业, 91.274, 13%
住宅 商业 工业 2008年9月工业用地分布
闵行 14% 嘉定 14%
宝山 21%
南汇 26%
金山 25%
南汇 金山 宝山 嘉定 闵行
上海“总部经济”的快 速发展和物流集散地地 位的加强带动了工业物 业市场的迅猛发展。
➢央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经 连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。持续货币紧缩政策给一 向依赖于银行资金周转的开发商们受到了禁锢，土地流拍，项目推迟开 盘频现。导致楼市成交冷清的一个直接原因。
➢2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储 备管理办法》的出台。对开发商蓄意囤地现场得到了有效的遏制。
物流以及对外贸易产业强劲的发展势头促使高质素工业物业的需求日趋旺盛。 •2008年上半年共有30.5万平方米新增工业设施完工，其中嘉定、松江和宝山的 新增供应较为充裕。 •上海主要工业区平均空置率仍保持较低水平，为3.5%。
国内外物流企业对于工业物业 的强劲需求以及优质工业物业 的稀缺性使得租金水平继续保 持上扬态势。
受众选择范围较 大。
D
F
E
EG C
F区由12栋联体组成， 单体面积跨度大，位 置优越。
G区由12栋联体及双 拼组成，单体面积跨 度大，位置优越。
第三阶段：均价6550元/㎡
H区由16栋联体& 双拼组成，单体 面积较小、位置 相对较好。
K区由11栋独栋& 双拼组成，单体 面积较大、位置 相对较差。
此三区域面积分 布较平均，面积 均在880 ㎡ ~1800 ㎡左右。 产品形式包含独 栋、双拼、联体。
➢ 郊区板块（外环以外）：
受·宏观市场影响，客户观望态势以及大量动迁房转性为商品
房源的陆续涌入市场，郊区房价有所回落，以08年4月数据 为例郊区总供应量为86.32万平方米，环比上涨 24.08%，占全市新增的56.5% ；成交量为69.07万平 方米，环比下跌了28.2%，占全市成交的46.46% ；
推广主题：世界级企业基地，炫耀登场！ 推广目的：以全面的媒体攻势，达到开盘热销的目的。 推广手段：定向媒体传播
和商会、协会、MBA班等合作，以短信，直投等形式定向传播给客户。
电视媒体发布 与第一财经《波士堂》合作，以专家访谈和广告插片的形式密集投放。 电台媒体发布 与第一财经广播台及交通电台合作，播放1分钟电台广告。 平面媒体出街 《东方航空》、《苏商》、《移居上海》、《浙商》等平面发布。 数据库营销 通过与《分众》数据库合作，对拥有高档车主、企业主、俱乐部高级 会员等进行定向宣传，以达到一些高端目标客群。 开盘SP活动 开盘当天，举行隆重的开盘酒会，同时与首位入驻的全国知名企业进 行盛大签约仪式，以期形成“羊群”效应。
企划案前工作进度表一 (售楼处进场前筹备阶段)
企划案前工作进度表二 (开盘前推广阶段)
谢谢观看！
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。21.3. 2621.3. 26Friday, March 26, 2021
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2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。20:1 3:5620: 13:5620 :133/2 6/2021 8:13:56 PM
定价劣势
定价策略
第一阶段
正式
销售周期
开盘
2009年5月 7月
销售节奏
第一波销售
第二阶段
9月 2010年1月 5月 7月
第二波销售
第三阶段
8月 2011月1月 3月
第三波销售
低开（5500元/㎡）——平走（6050元/㎡ ）——高调（6550元/㎡）
第一波
去化50000方左右
第二波
去化45000方左右
所处区域 嘉定南翔 松江新城
备注
浦东金桥
闵行颛桥 嘉定江桥 宝山宝钢 闸北永和 康桥
性质已转 为商业
中环以内 数据有待 核查