自考房地产法真题案例分析题汇总

自考房地产法真题案例分析题汇总本案中，XXX与XXX签订的房屋买卖合同有效。

原因是双方在签订合同时具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

虽然房屋过户登记手续尚未办理，但这并不影响合同的成立和生效。

因为房屋过户只是所有权转移的必经程序和要件，而不是合同生效的要件。

另一方面，XXX与XXX签订的房屋买卖合同也是有效的。

尽管该合同是在XXX与XXX签订合同后订立的，但仍然符合合同法的规定。

合同双方具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

在XXX与XXX之间，应该由XXX取得该争议房屋的所有权。

这是因为，XXX与XXX签订的房屋买卖合同已经被视为有效。

而XXX与XXX签订的合同则是在后面订立的，因此不能影响XXX在合同中的权益。

综上所述，本案应该判决XXX履行与XXX签订的合同，并确认XXX与XXX的房屋买卖合同有效。

XXX取得了争议房屋的所有权，因为他已经与XXX一起到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而XXX与XXX则未能办理该手续。

根据我国相关法律规定，登记是房屋所有权转移的必要程序和要件，因此XXX取得了该房屋的所有权。

法院应判决该房屋归钱某所有，因为XXX已经违反了与XXX的合同，应承担违约责任。

XXX应退还XXX所付的30万元房价款并支付同期银行利息，如果合同中有违约金的约定，则应向XXX支付违约金。

如果XXX因此遭受其他损失，则应判决XXX赔偿这些损失。

XXX和XXX签订了一份房屋买卖合同，约定XXX将一套位于锦城住宅小区的房屋以200万元的价格出售给XXX。

由于XXX的一笔定期存款一个月后才到期，购房款不足，因此XXX与XXX商定先交付一半的购房款，等余款付清后再交房并办理房屋所有权变更登记手续。

一个月后，XXX前往XXX某处付款并要求办理过户手续时，得知XXX已将该房屋卖给了XXX，并与XXX办理了房屋所有权变更登记手续。

经过交涉没有结果后，XXX向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于XXX。

XXX入住后，发生如下事项：1）XXX要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，因此他将小区内的一块绿地改造为停车位；2）由于很多业主对电梯运行状况不满意，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。

该房屋买卖合同无效。

虽然XXX与XXX签订了书面买卖合同并交付了购房款，但因未办理产权过户手续，房屋所有权并未转移给XXX。

因此，XXX与XXX之间存在的是债权关系，而不是物权关系。

相反，XXX与XXX已经办理了所有权过户手续，房屋所有权已经转移给了XXX。

根据物权的优先效力，XXX不能主张XXX与XXX间的房屋买卖行为无效。

因此，法院判决该房屋所有权属于XXX是正确的。

XXX自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为不合法。

虽然他没有找到合适的位置停车，但他没有得到小区业主委员会的同意，也没有得到相关部门的批准。

因此，他的行为违反了相关规定，是不合法的。

业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是合法的。

因为该决定是经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后做出的，符合相关规定。

后可以直接要求XXX交纳租金吗？为什么？9-205答：如果XXX与XXX的抵押有效，XXX在债务履行期限届满后不能直接要求XXX交纳租金。

因为在租赁关系中，XXX 是承租人，与XXX没有直接关系，XXX只能向XXX追讨债务，而不是向XXX要求租金。

根据《物权法》第195条规定，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

因此，XXX提出异议不能成立，因为在实现抵押权时，XXX承受原有租赁权的负担。

在先租凭后抵押的情况下，受让人应当承受原有租赁权的负担。

因此，XXX有权向XXX收取租金，以充抵XXX的债务。

关于XXX与XXX的房屋买卖问题，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，未按照该办法申请并办理房屋产权登记的房屋产权转移、变更和他项权利设定均为无效。

因此，XXX与路某买卖的3间平房的产权未发生转移。

然而，该房地产转让合同反映了双方当事人的意志，因此合同有效。

在征收法律关系中，被征收人是指被征收房屋的所有人。

由于房屋产权仍然归路某享有，因此该征收补偿应向路某给予。

未到房地产管理部门办理抵押登记手续。

1年后，XXX未能如期还款，XXX要求实现抵押权，但发现该房屋已被XXX出售给了他人。

XXX起诉要求追回借款，并要求法院判决该房屋归其所有。

法院审理后认为，双方虽然签订了借款房产抵押合同，但未进行抵押登记，XXX并未取得该房屋的抵押权，因此无权要求追回借款和要求该房屋归其所有。

问题：1）XXX能否将房屋出抵押给XXX？为什么？2）XXX是否取得了该房屋的抵押权？为什么？3）XXX能否要求追回借款和要求该房屋归其所有？为什么？答：1）XXX可以将房屋作为抵押物出借给XXX。

（1分）但是，根据我国法律规定，房地产抵押应当根据规定办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

因此，如果双方未进行抵押登记手续，则抵押权不成立。

（1分）2）XXX未取得该房屋的抵押权。

（1分）因为双方未进行抵押登记手续，故抵押权不成立。

（1分）3）XXX不能要求追回借款和要求该房屋归其所有。

（1分）因为XXX未取得该房屋的抵押权，故无权要求追回借款和要求该房屋归其所有。

（2分）2.甲公司和乙公司的合作是否合法有效?为什么?答：1.不影响抵押合同的效力。

（2分）根据我国有关法律规定，借款人可以用自己的财产作为抵押物，而该培训中心使用自己的培训楼作为抵押物，符合法律规定，因此不影响该抵押合同的效力。

（3分）2.合法有效。

（2分）甲公司和乙公司的合作是基于自愿、平等、互利的原则，双方签订了合作协议，并进行了实质性的合作行为，因此合法有效。

（3分）1.培训中心抵押自己的培训楼不会影响抵押合同的效力，因为该中心是营利性机构，其楼房不属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。

如果其他债权人也有到期债权，XXX某支行作为抵押权人对2007年4月到2007年7月的贷款利息和违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权，根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。

2.甲公司可以将已出租的房屋抵押给XXX，但需要取得乙公司的同意。

因为根据我国法律规定，出租的房屋属于乙公司的合法占有，甲公司需要得到乙公司的同意才能对该房屋进行抵押。

如果甲公司与乙公司签订的抵押合同没有进行登记，则甲公司与XXX的抵押合同无效，因为未进行登记的抵押权不具有抵押效力。

3.如果甲公司与XXX的抵押合同有效，XXX可以在债务履行期限届满时将楼房拍卖以清偿自己的债权。

但如果承租人提出异议，则不成立。

因为根据我国法律规定，承租人对出租物享有优先购买权，如果承租人行使优先购买权，则XXX无法将楼房拍卖。

4.XXX是否有权向乙公司收取租金以抵消甲公司的债务？为什么？答：根据我国现行法律规定，甲公司可以将已出租给乙公司的房屋抵押给XXX，无需获得乙公司的同意。

抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押权实现后，在有效期内，租赁合同对抵押物的受让人仍然有效。

未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。

因此，XXX可以将房屋拍卖，承租人的异议不能成立。

但是，XXX无权向乙公司收取租金来抵消自己对甲公司的债权。

租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

案例：49.2004年11月23日，XXX与XXX签订了《国有土地使用权出让合同》，约定XXX将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给XXX，使用期40年。

合同签订后，XXX于2004年12月27日支付了全部定金及部分土地出让金，并于2004年12月28日获得了土地使用权证书。

然而，XXX未能按时支付余款，XXX多次催促后，书面通知XXX限期履行合同。

但XXX未能筹集到款项，导致合同被解除，土地使用权被收回。

问题：1.XXX是否可以以违约为由收回已出让的土地使用权？请说明理由。

答：根据合同约定，XXX应在规定的时间内支付土地出让金。

由于XXX未能按时支付余款，土地局有权解除合同并收回土地使用权。

因此，土地局可以以违约为由收回已出让的土地使用权。

2.如果土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，XXX 是否可以将其用于建设高尔夫球场？为什么？答：如果土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，XXX不得将其用于建设高尔夫球场。

根据我国相关法律规定，土地使用权必须符合土地出让合同的约定，未经土地局同意，不得改变土地用途。

因此，XXX不能将土地用于其他用途。

3.如果XXX出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如果出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，XXX才取得该集体土地的使用权？答：如果XXX出让的是集体土地使用权，本出让合同无效。

根据我国相关法律规定，集体土地使用权不得出让，只能由农村集体经济组织或农民集体所有制单位自行利用或者委托第三方经营。

如果出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，XXX只有在取得XXX或上级主管部门批准的情况下，才能取得该集体土地的使用权。

本案涉及土地出让和抵押贷款等方面的问题。

对于第一个问题，烟草公司可以将以出让方式取得的土地进行抵押，因为烟草公司拥有土地使用权证书。

对于第二个问题，烟草公司与金属公司签订的租赁合同是有效的，因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。

对于第三个问题，银行不能对该土地抵押期间的租金收益主张权利，因为合同没有约定，也没有法律依据。

最终，本案应将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

约定出售其中3间房屋，XXX已付款，但未进行房屋过户手续。

此后，XXX出生。

2005年，XXX去世，遗留下6间房屋。

XXX及其母亲XXX认为，这6间房屋应当按照法定继承顺序，由XXX继承。

而XXX及其妻子XXX则认为，他们已经购买了其中的3间房屋，应当归他们所有。

请回答下列问题：1.XXX去世后，6间房屋的继承顺序是什么？2.XXX是否有权要求房屋过户？3.XXX是否有权继承6间房屋？4.XXX及其妻子XXX是否有权拥有已购买的3间房屋？答：1.XXX去世后，6间房屋的继承顺序应当按照法定继承顺序，即先由XXX的妻子和子女继承，如果没有，则由XXX继承，如果还没有，则由父母继承。

2.XXX没有权要求房屋过户。

因为他们虽然与XXX签订了售房协议并已付款，但并没有进行房屋过户手续，因此不能说明他们已经拥有这些房屋。