物业管理的基础理论培训教材
物业管理的基础理论培训教材
物业管理的基础理论（刃翔黝事善）。
普唏関和科猖苜业匪感吐宙西删#、乡（，輙印墓耿雎甲）。
普唏阳和科猖暮晟吐宙剥卑苜:解Y惟:律轴羽理轄Y0:第3報VZ，—申孟簣冲一冲笊I(_ ) 私有产权(private property rights)厂完全私有产权私有庐权的表现形昌按部住拥有I按份拥有占有权权力苑阖或权力项使用权等收益权I处分权（二丿社团产权（communal property rights ）君詡庐宓（不舅曲他性）与私有产权相比,其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的,即完全重合的。
因此.即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务,但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的财产,即每个人都对此拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每乂由于社团产权在社团内部不具有排他性,因此, 这种产权常常给资源利用带来"外部影响” o，对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）(三丿集体产权(collective property rights ) 去闭也的小因條就贸喜痢的产权。
其与社团产权的区别在于前者在产权行使时无需与他人协商z 后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。
对象物: 小区公用设施、场地等、建筑物区分所有权(专有部分的专有所有权(A ) 区分所有权哄用部分的持分权(B ) 因異同关系所生的成员权(C )（二丿客体传统所有权：一物一权（歹鸟倣澡则）区分所有权客体：建筑及其空间（三）区分所权的特征1.复合性4 B. C三者的复合。
2.专穴所有权的主导性先有A ,再有B、CA的份额大小决走B、C的份额大小一般只登记A ”不登记B. C3.一体性区分所有权转让.处分.抵押.继承时,A B. C同时变化。
4・登记公示性必须履行不动产物权的登记手续,以示5.权利主体的多童性一u’rr /专有所有权人、共有所有权人、成K权人区分所有权种类建筑区分所有权种类:从切矍（连栋扎孤玖拼丸分网建筑肠）横初型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ,共同事男应遵从大多人的意见。
物业管理基本知识教材
物业管理基本知识教材1. 介绍物业管理是指对不动产进行综合管理和维护的一项专业工作。
本教材旨在介绍物业管理的基本知识，包括物业管理的定义、目标和职责，以及物业管理的重要性和特点。
2. 物业管理的定义和目标物业管理是指对各类不动产的日常管理、维护、保养和升值管理。
其主要目标包括： - 提供良好的物业管理服务，满足业主和租户的需求。
- 维护物业的正常运营和环境卫生。
- 保护和增值物业的价值，提高物业的竞争力。
3. 物业管理的职责物业管理的职责包括但不限于以下几个方面： - 定期巡查和维护物业设备和设施。
- 管理物业的收入和支出，制定预算和费用分摊方案。
- 处理业主和租户的投诉和纠纷。
- 管理物业的安全和保安工作，确保居民的人身和财产安全。
- 协调维修和改造工程，以确保物业的质量和价值。
- 管理物业的租赁和销售活动。
4. 物业管理的重要性物业管理在现代城市化进程中扮演着重要的角色，其重要性体现在以下几个方面： - 提升物业的价值和竞争力，吸引更多的业主和投资者。
- 为业主和租户提供便利的居住和工作环境。
- 提供安全和安心的居住环境，减少犯罪和其他安全隐患。
- 保护业主和租户的权益，解决纠纷和投诉。
- 增加社区的凝聚力和社交活动，改善居民的生活质量。
5. 物业管理的特点物业管理具有以下几个特点： - 综合性：物业管理涉及多个领域和专业，需要协调各方资源和力量。
- 长期性：物业管理是一个长期的过程，需要持续的管理和维护。
- 多元化：物业管理涉及到不同类型的不动产，如住宅、商业、办公等，需要针对不同类型的物业采取不同的管理策略。
- 公共性：物业管理涉及到共用设施和公共空间的管理，需要考虑各方利益的平衡和协调。
- 市场化：物业管理也是一个市场化的行业，需要不断适应市场的需求和变化。
6. 物业管理的流程物业管理一般包括以下几个流程： - 收集信息：了解物业的基本信息和需求，包括业主和租户的需求、物业的设施和设备状况等。
物业管理基本知识培训资料
物业管理基本知识培训资料第一部分：物业管理概述物业管理是管理和维护房地产物业的一项专业化服务，在现代社会中具有重要的地位和作用。
本部分将介绍物业管理的定义、目标和职责，以及物业管理的重要性。
1.1 物业管理的定义物业管理是指通过专业化的管理和服务，维护和提升房地产物业的价值，以满足业主和住户的需求和期望，同时确保物业运营的安全、顺利和可持续发展。
1.2 物业管理的目标物业管理的主要目标包括：- 保护和增值业主的资产- 提供安全和舒适的居住环境- 维护物业设施的正常运营- 协调和维护住户之间的关系- 保持物业的规范和良好形象1.3 物业管理的职责物业管理公司通常承担以下职责：- 日常维护和保养物业设施- 管理供应链和合同关系- 安全管理和应急处理- 物业财务管理和费用控制- 住户服务和关系管理- 协调业主大会和业主委员会事务1.4 物业管理的重要性物业管理对于房地产业和住户来说都具有重要意义。
对于业主来说，良好的物业管理可以保护其资产的价值，并提供高质量的居住环境。
对于房地产业来说，优秀的物业管理可以提高房地产项目的市场竞争力，增加租户和投资者的满意度。
第二部分：物业管理的专业知识本部分将介绍物业管理所涉及的专业知识和技能，包括物业法律法规、设施管理、财务管理和客户服务等方面。
2.1 物业管理的法律法规- 房地产相关法律法规- 物业管理条例和规章制度- 合同管理和纠纷处理2.2 设施管理- 设备维护和保养- 政府合规和安全管理- 能源节约和环境保护2.3 财务管理- 费用收支管理- 财务报表和预算管理- 税务管理和审计2.4 客户服务- 住户关系管理- 投诉处理和问题解决- 社区建设和活动组织第三部分：提高物业管理效率的方法本部分将介绍一些提高物业管理效率和质量的方法和技巧。
3.1 信息化管理- 物业管理软件的使用- 信息系统的建立和管理- 数据分析和决策支持3.2 合作与协调- 与供应商的合作和管理- 与住户的沟通和合作- 与业主委员会的协调和合作3.3 绩效评估与提升- 设定合理的绩效指标- 绩效评估和反馈机制- 持续改进和学习第四部分：物业管理的案例分析本部分将通过实际案例分析，帮助学员更好地理解和应用物业管理的知识和技能。
物业管理基础知识及操作培训教材
• 一、物业的保值增值
•
二、为其创造出一个安全、舒适、方便的工作、学习 和居住环境
2.物业管理服务的分类：
• 可分为公共服务、专项服务和特约服务、
• 物业服务的特点：
• 一、基本特征 （1）无形性 （2）不可贮存性 （3）差异性 （4）不可分离性
•
• 二、服务特点 • （1）综合性
（2）专业性
（3）政策性
• 常见的经营服务 – 维修保养服务 – 待客购物服务 – 家庭服务 – 邮件转递服务
物业管理的基本内容
•
第一节 房屋修缮管理
一、房屋的概念
• 房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其他用途 的建筑主要包括工业和民用建筑。
• 房屋主体一般有以下六个部分组成：基础、主体结构 、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，他们也称为房屋 的土建组成部分。
•
项目经理（管理处主任）
工程维修中心 绿化保洁中心 秩序维护中心 客服中心
• 工程维修员 绿化保洁员 秩序维护员 管理员
THANKS!
ห้องสมุดไป่ตู้行为。
物业管理的作用
• 1.有效地保证物业处于良好的使用状态 • 2.可以使物业实现保值增值 • 3.能够促进房地产市场的发展 • 4.行业的形成，拓展了就业途径 • 5.物业管理成为建立和谐社会的重要组成部分
物业管理服务与经营服务
第一节 物业管理服务概述
1.物业服务的内涵：
服务的定义 ：可被区分界定，主要为不可感知，却可使欲望 获得满足的活动，而这种活动并不需要与其他的产品 或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会 需要利用实物，而且即使需要借助莫些实物协助生产 服务，这些事物的所有权将不涉及转移的问题。 （美国营销协会)
第二章物业管理的理论基础
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所 享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台 湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见 说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天 花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或 部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、 柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则 属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物 业管理活动，因此，业主大会与物业服务 企业构成物业管理中的第二层委托代理关 系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务 合同之前，业主为规避物业服务企业的隐 瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业 服务合同之后，则会发生物业服务企业物 业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成 本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有 使用权，此为共有权人的一项基本权利； 第二，对共有部分具有收益权，即共有权 人可以取得因共有部分所生的收益的权利。
物业管理基本知识培训资料
物业管理基本知识培训资料
一、引言
物业管理是一个涉及多个领域的综合性工作，它不仅涉及到对房产的维护和管理，还包括对人员管理、财务管理、安全管理等方面的要求。
为了提高物业管理人员的工作能力和综合素质，以下是关于物业管理基本知识的培训资料。
二、物业管理的定义
物业管理是指对房产的日常运营、维护和管理工作，包括对小区、写字楼、商业综合体等建筑物的管理，涵盖了房屋维修、绿化管理、安全防范、清洁卫生、设备设施管理等各个方面。
三、物业管理的职责
1. 小区设施和公共设备管理：物业管理人员需要定期检查和维护小区内的各类设施和公共设备，如照明系统、消防设备、电梯、供水和排水设施等。
2. 环境卫生管理：物业管理人员需要负责小区内的环境卫生管理，包括垃圾清理、绿化养护等工作。
3. 安全管理：物业管理人员需要建立健全的安全管理制度，包
括监控系统的安装和维护、火灾安全的预防措施、保安力量的组织等。
4. 物业费用管理：物业管理人员需要进行物业费用的收取和使
用管理，确保物业费用使用合规并用于物业设施的运营和维护。
5. 业主服务：物业管理人员需要及时处理业主的投诉和需求，
提供良好的服务，维护良好的业主关系。
四、物业管理的重要性
1. 提高房产价值：通过合理的物业管理，可以确保房产的良好
维护和管理，提高房产的价值和竞争力。
2. 社区和谐稳定：通过物业管理，可以保障小区的安全和秩序，提供良好的生活环境，增强业主的满意度，进而促进社区的和谐稳
定发展。
3. 节约资源：通过合理的物业管理，可以降低能源消耗、减少
资源浪费，实现可持续发展。
物业管理基础知识培训PPT
早期介入和前期管理 公共管理服务 经营管理服务
一、物业管理基本概念
概念三
业主
房屋的所有权人。
一、物业管理基本概念
概念四
业主规约
业主规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做 出约定。 业主规约对全体业主具有约束力。
一、物业管理基本概念
概念二
物业管理
杭州市物业管理条例所称物业管理，是指通过委托物业 服务企业或者业主自行管理形式，对房屋及配套设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内 环境卫生和秩序的活动。
物业管理的对象 ——共有物业 ——业主及非业主使用人的行为
一、物业管理基本概念
概念二
广义的物业管理
五、物业管理的基本内容
1 2 3五、物业管理的基本来自容1 物业管理基础业务
1）房屋本体的维修管理 2）公共设备的维修管理 3）公共设施的维修管理 4）安全管理 5）环境管理
五、物业管理的基本内容
房屋五分法 1）自用部位：责任人为业主 2）房屋毗连部位：责任人为毗连业主 3）本体共用部位：责任人为本体内的全体业主 4）公用设备、设施：责任人为全体业主 5）居民生活供应部门：责任人为有关部门
五、物业管理的基本内容
2
物业管理专项业务
6）投诉处理及服务
定期组织各类客户满意度调查和沟通会议，根据客户反 馈的意见、建议，及时检讨工作中的不足，不断改进日 常服务工作。
五、物业管理的基本内容
3
物业管理特约业务
个性化服务：为满足业主和用户的个别需求，并受其委 托而提供的服务。个性化特约服务是专项服务的补充和 完善。
培训教材物业管理基础知识
培训教材物业管理基础知识第一篇：培训教材物业管理基础知识培训教材物业管理的了解一、什么是物业管理指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。
对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。
特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。
”二、物业管理有什么作用为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。
三、物业管理公司应向小区居民提供什么样的服务主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。
常规性服务是最基本的服务，包括：房屋建筑主体的管理、房屋设备、设施和管理、环卫管理、绿化、治安、消防、车辆道路、代办服务。
国家建设部1998年颁布了《物业管理规范服务标准》。
1、接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好登记工作。
2、家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其它问题，应自报修时起三日内进行。
3、维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净场地清。
4、维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。
5、凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准，不乱收或多收费。
6、建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。
特约性专项服务实质上是一种代理业务，为满足一部分业主的需求而提供的服务，如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营性服务项目。
代办服务实质上是特约服务的补充和完善。
四、什么是前期物业管理前期物业管理是物业管理重要环节，是指房屋施工后期（约封顶前三个月左右）和销售时期进行的物业管理交叉工作。
通过对前期的图纸设计到工程设备、设施的深入熟悉了解，为以后正式进驻管理创造良好的基础。
五、物业管理合同与物业管理公约有何区别和联系？物业管理合同是两个主体，即业主委员会（委托方）与物业管理公司（受托方）之间所签订的合同，规定双方的权利与义务：而物业管理公约是多个主体，及开发商、业主、业主委员会、使用人（承租人）之间分清各自权利与义务的公约。
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2.共用部分范围 参考建设部《物业服务合同示范文本》
3.共有所有权形态 总有（处分权、管理权归全体） 共同共有 按份共有
4. 共有所有权的内容 使用、收益、单纯修缮改良权
和 按本来用途使用、分担费用 义务
物业管理的激励考核难以量化，难免不 准、不公，导致正面激励效应递减。
（二）监督距离
“物业管理”作为无形服务，评判有一定难度
物业管理的委托—代理过程： 初始委托人（多元产权人）→业主委员会→物业企业 →最终代理人 （直接提供服务）
距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱,代理 成本加大。
（三）激励手段
激励：持续激发人的动机的心理过程
激发人的动机心理过程的模式： 需要 动机，动机 行为，行为 目标。
物业管理的基础理论
Ⅰ 产权—权属理论
一．产权的界定
资产分类：私人资产 公共性资产 准公共性资产
对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。
（也称消费的“抗衡性”）
公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）
（一）私有产权( private property rights )
指资源或资产利用和所有的权利，产权 的行使和决策完全是私人做出的。
（三）成员权
权：参与、投票表决、提议请求、选举被选举 、知情、建议 。
义务：执行、遵守、接受
管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。
在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利 行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。
Ⅱ 委托——代理理论
物业管理产生的原因：
建筑形式的变化（高层、区域） 建筑技术的复杂 产权形式的变化（分散、多元） 外界条件的变化、生活水平的提高 社会分工的细化（效率的追求）
（一）概念
专有部分的专有所有权（A） 区分所有权 共用部分的持分权（B）
因共同关系所生的成员权（C）
（二）客体
传统所有权：一物一权（罗马法原则） 区分所有权客体：建筑及其空间
（三）区分所权的特征
1.复合性
A、B、C三者的复合。
2.专有所有权的主导性
先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C
对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处 ）
（三）集体产权( collective property rights )
封闭性的小团体成员享有的产权。
其与社团产权的区别在于：
前者在产权行使时无需与他人协商， 后者则需由集体决策机构以民主的程序 做出决定或约束。
对象物：小区公用设施、场地等
二．建筑物区分所有权
三、建筑物区分所有权人的三项权利
（一）专有所有权
区分所有权人对专有部分予以自由使用、收 益及处分的权利。 1.专有部分的要件
构造上独立性（物理上的独立性）
从
判断
利用上的独立性（机能上的独立性）
2.专有部分的范围
四种学说： 1. 中心说(四面界墙、壁、面围合范围） 2. 空间说 3. 最后粉刷表层说 4. 壁心和最后粉刷表层说
委托人所采取的监督及激励的有效性决 定着代理人的工作动机和努力水平。
代理人的工作努力水平决定物业管理的 实际成效。
因此涉及有关管理效益和效率的几个主要问题：
(一)产权利益
使用效益 包括 经营效益（租金、铺位收益等）
出让价值
物业管理中，委托人可能是一个利益 共同体，其中有人可能就会有“搭便车” 的心理，导致委托人监督积极性的下降。
社会环境的变化
一．委托——代理的含义
委托是指受托人以委托人的名义和费用
为委托人办理委托事务，委托人支付约定报 酬的活动。
代理：代人办理 指代理人在代理权限内以被代理人的
名义实施民事法律行为。
委托代理 包括 法定代理
指定代理
代理人（物管公司） 代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会）
相对人（专业公司等）
3.一体性
区分所有权转让、处分、抵押、继承时 ，A、B、C同时变化。
4.登记公示性
必须履行不动产物权的登记手续，以示 权属得失合法有据。
5.权利主体的多重性
专有所有权人、共有所有权人、成员权人
（四）区分所有权种类
建筑区分所有权种类:
纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型 混合型
明确区分所有权的意义在于处理共用部 分和共同关系方面，即共用部分不能分割 ，共同事务应遵从大多人的意见。
物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一 种委托代理（通过委托合同实现）。
合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实 现委托合同的内容，需要法律保障。
♠ 特别提醒
《合同法》49 条： 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权
终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由 相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
对内认可粉刷表面 对外认可粉中心线
3.专有所有权的内容
（1）权利 所有权：4项基本权能 相邻部分使用权
（2）义务 维护、维持 遵守、遵规 尊重、配合
（二）共有所有权
1.特征
指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。
（1）复合性 （2）广泛性
对建筑物整体、某一部分、占地均有权利义务 （3）多重性 分 法定共有权与约定共有权、全体共有权与部分共有权
《合同法》50条：
法人或其他组织的法定代表人、负责人超越 权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超 越权限的以外，该代表性为有效。
二．物业管理的委托——代理关系
产权人与管理者的关系： 传统房屋管理：管理被管理关系 新型物业管理：委托——代理关系（近似）
三．物业管理的委托——代理问题
物业管理持续期里两个层次的决定关系：
完全私有产权 私有产权的表现形式 按部位拥有
按份拥有 占有权
权力范围或权力项 使用权 等 收益权 处分权
（二）社团产权( communal property rightபைடு நூலகம் )
社团成员共同平等享有的产权（不具排他性）
与私有产权相比，其最重要特点在于社团产权在个 人之间是完全不可分的，即完全重合的。因此，即使每 个人都可以使用某一资源来为自已服务，但每个人都没 有权力声明这个资源是属于他的财产，即每个人都对此 拥有全部的产权，但这个资源或财产实际上并不属于每 个人。由于社团产权在社团内部不具有排他性，因此， 这种产权常常给资源利用带来“外部影响”。