万科郑州城市地图研究

17.3 13 11.5 11 14 13.1 13 11 9.2 9.9 17.5 16
14.7
15.5 14
12 10.7
14.7 13.7 12
12
13
13
8
6 4 2 0 北京 2009年 上海 2010年 2011年 广州 深圳 太原 南昌 2.6
郑州近三年GDP增速显示， 2011年较武汉超过1个百分点
郑州近两年财政收入增速显示， 较武汉均超过2-4个百分点。
819
643 502 387
313
390
2010年
2011年
地方财政收入（亿元）
一般预算收入（亿元）
9
PART
1
经济发展/总体运行
郑州市固定资产投资稳步增长，其中房地产开发投资比重不断上升，对固定资产 投资增长拉升明显，高于其他中部省会城市，但低于国内主要一线城市。近三年 固定资产投资增速略低于武汉、长沙。
郑州市与国内主要城市财政收入增速对比
43.4 27.6 19.8 28.1 16
23.4 14
16.1 10.3
13.1 13 7.7
地方财政收入（亿元）
一般预算收入（亿元）
2009年
郑州2002-2011年财政收入情况
1000 800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 税收收入（亿元） 2009年 58 54 43 72 66 51 115 105 80 151 136 100 202 176 278 130 369 220 176 260 208 450 302 238
2011年郑州与国内主要城市房地产开发投资对比
7000 6000 5911 5067 60 50
增幅 （%） 60 50 40 24.1 30 22.5 20 10 0 -10 北京 4.7 46.1
郑州市与国内主要城市房地产开发投资增速对比
5000
4000 3000 2000 1000 0 北京 上海 广州 深圳 太原 南昌 合肥 长沙 3036 2170 1307 590 3414 2136 2003 1024 312 280 880 887 3377 3510
括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区；
以郑州为中心的都市圈 紧密联系圈
辐射圈
城市化战略 格局示意图
6
PART
1
经济发展/总体运行
郑州市GDP一直保持着较高增长率，近3年平均增速高于全国平均增长率3-4%。 郑州市“十二五”规划纲要对经济增长的规划，预计“十二五”期间郑州市GDP 平均增长率将保持在13%左右。根据规律房地产市场处于高速发展时期。
3500 3000 2500 2000 1500 1000 18 15 18 20 22 22 24 1773 775 22 2289 28 2757
郑州市与国内主要城市固定资产投资增速对比
31.9 34.6 26.3 22.7 15 16.5 13.8 9.8 11.3 13.9 2.6 深圳 太原 南昌 合肥 长沙 武汉 郑州 34.3 30.7 33.3 25.1
南昌
合肥 长沙 2010年 32.6
武汉
郑州
郑州2002-2011年人均GDP及城镇化率变化
60000 40000 20000 0 55.9 56.8 58.1 59.4 60.2 61.3 62.3 63.4
郑州市与国内主要城市第三产业增速对比
28 19.5 15.5 21.5 17.9 14.7 10.1 15.7 9.6 19.1 12.9 11 25.2 22.6 14.1 22.9 17.2 16 13.5
63.6
67.1
80.0 60.0
30 25 20 15 10 5 北京 上海
47608 40736 44242 34068 27882 13394 15506 18995 23320
56948
40.0 20.0 0.0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 GDP（元） 城镇化率（%）
绝对保密
万科郑州城市地图研究
克而瑞河南片区 2012年 4月
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目 录
CRIC
中房信
城市的发展方向
1. 城市基本面 2. 人口情况 3. 城市空间发展
房地产市场表现和驱动力
24.2
30.3
29.1 20.4
500
0
500 341 115 74 60
650
820 168
1032 230
1367
299
430
514
5
0
9.2 7.6 0.8
10.1
9.9
13.4 8.9
4.6
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 房地产开发投资（亿元） 固定资产投资（亿元） 占比（%）
• 北临万里 黄河 ，西依 中岳嵩山 ，东、南接 黄淮海大平原 ，山 水相连，介于东经112°42′-114°14′，北纬34°16′--34°58′之间 • 郑州是一座平原城市，属北温带季风气候，年平均气温 14.3℃， 平均降水量640.9毫米 • 一年中7月最热，平均气温 27.3℃，1月最冷，平均气温 0.2℃ • 郑州拥有得天独厚的自然资源，天然油石矿矿质优良，是全国最
GDP（亿元） 30000 20000 10000 0 北京 上海 广州 2009年 深圳 2010年 太原 南昌 2011年 合肥 长沙 近三年平均增速（%） 武汉 郑州 16000 9.5 19196 8.8 11.9 12380 10.9 11502 7.8 2080 2689 3637 5619 6756 4913
5
PART
1
城市基本面
中原经济区发展为郑州带来新的历史机遇，城市规模扩张、产业升级、城市辐射 力增强；城市定位的转变将催生新一轮价值机会的实现，有利于房地产市场的发 展。
• • 华北 华东 中原经济区 黄河经济带 西部城市 南地区产业转移和西部资源输出 枢纽和核心区域 之一
中原经济区是黄河经济带中促进中部崛起、辐射带动中西部地区的 战略支点 同时，中原经济区是河南省乃至中部地区承接发达国家及我国华北、华东、华
广州 深圳 太原 南昌 2009年 2010年
合肥
长沙
武汉
郑州
2011年，郑州市人均GDP达到8000美元，城镇化率达到67.1%，进入到国际公认的城镇化加速发展的关键阶
2009-2011年郑州市与国内及中部主要城市GDP总值、平均增速对比
16.9 13.3 14.9 13.6 20 12.7 15 10 5 0
GDP增幅（%） 20 18 16 14 12 10 10.1 10.2 8.1 8.2 9.9 8.2
2009-2011年郑州市与国内及中部主要城市GDP增速对比
1.8
上海 广州 太原 2010年 南昌
武汉
郑州 占比（%）
31 3003 35 30 25 20 924 15 10
合肥
长沙
武汉
郑州
房地产开发投资额（亿元）
固定资产投资额（亿元）
2009年 增幅 （%） 40 30 26.2 20 10 0 13.1
2011年
郑州2002-2011固定资产、房地产开发投资情况
合肥
长沙
武汉
郑州 8
PART
1
经济发展/总体运行
郑州市财政收入在中部六省会城市中位居第2位，仅次于武汉，并保持快速增长 态势，增速高于国内主要一线城市。
郑州与国内主要城市财政收入对比
4000 3000 2000 1000 0 北京 上海 广州 深圳 太原 南昌 合肥 长沙 武汉 郑州 3006 3430 增幅 （% 50 40 30 1315 979 1762 1340 1194 673 819 668 624 502 411 407 393 339 187 175 20 10 0 -10 -20 北京 上海 广州 深圳 24.2 25.7 17.8 10.1 0.5 太原 南昌 合肥 2010 年 -18.5 长沙 武汉 郑州 26.4 13.4
• 郑州作为中原城市群的唯一核心城市，是带动中原城市群协调发展，承接东
部沿海发达地区产业转移的最佳载体和引领。
华南
•
郑州作为中原经济区的中心，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高， 中部崛起战略为中原经济区和郑州带来了新的历史机遇
中原经济区位于全国“两横三纵”城市化战略格局中
陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处，包
大的油石基地之一。
• 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作 用 • 郑州位居全国中原经济区中心，是沟通、促进全国各经济区交流、 联合的中枢之地，是崛起中的中国中部的中心城市 • 全市总面积7446.2 平方公里，市区面积1010.3 平方公里 • 现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上 街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。根 据第六次人口普查，郑州全市常住人口为863万人
18
16 14 12 10 8 6 4 2 0
12
1074
1335
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
7
PART
1
经济发展/总体运行
近年来在全国范围内的产业转移大势下，包括郑州在内的中部省会城市展现了良 好的经济发展动力， 郑州GDP总值2011年首次进入全国20强，在中部省会城市 中排第3位，近三年平均增速与武汉、南昌接近，高于北上广深。
-10
北京 -4.7 上海 2009年
广州 2010年
2011年
2011年增速位居中 部六省第五位
10
PART
1
经济发展/居民收入
郑州第三产业比重偏低，影响了人均GDP的增长，但上升趋势明显，未来发展空 间较大。
2011年郑州市与国内主要城市人均GDP、第三产业比重对比
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 北京 上海 广州 深圳 太原 南昌 合肥 长沙 武汉 郑州 人均GDP（元） 第三产业产值比重（%） 80394 82560 111023 96874 49117 53323 27568 75.7 58 61.5 53.5 52.8 38.3 41.2 42 80 70 48.9 38.3 60 50 40 80538 30 67427 56948 20 10 0 增幅 （% 30
1998-2011年郑州名义GDP及2012-2014年保守预期
8000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 GDP（亿元） 增长率（%） 全国平均增长率（%） 610 633 728 816 914 7.8 7.6 10 9 8.4 8.3 9.1 11 10.9 10 10.1 2487 14.7 15.5 15.8 15.7 15.6 14.2 10.7 12.7 11.3 9.6 3013 1661 2008 9.1 3309 12.2 13 13.2 4913 10.4 4041 9.2 7.5 7 7 13 5552 6273 13 7089 13
2009-2010年郑州市与国内主要城市人均GDP增速对比
27.5 25.2 20.9 15 13.1 9.1 16 9.7 8.5 3.8 14.8 10.3 18.5
25
20 15 10 5 0 -5 增幅 35
23.5 21.4
20.3 16.3 8.5 3.1
北京
上海
广州 -0.8 深圳 太原 2009年
4255
3003 1274 924
40 30
35.5
32.9 20.3
36.2 28.7 29.4 16.1 21.4 4.8 -0.7 深圳 21.7
2011年增速位居中部 六省第五位 37.5
22.2 18.2 7.4 0.8
51.3
38.9
20
10 0
9.6 7
29.7 30.7 25.2 17.8 19.2
4. 市场政策分析 5. 土地市场分析 6. 房地产市场运行研究 7. 产品市场研究 8. 客户研究 9. 竞争企业研究
2
郑州城市发展方向研究
3
PART
1 城市基本面
1. 城Fra Baidu bibliotek概况
2. 经济发展
4
PART
1
城市基本面
郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢；是全国重要的铁路、公路、航空、邮 电通信兼具的综合性枢纽城市。