西城摩尔商业销售方案
某商城营销战略全案(doc 页)
某商城营销战略全案(doc 页)Prepared for : 成都英杰房地产开发公司Prepared by: 四川盛信地产营销管理有限公司Date: 2005-3TEL：（028）86923580 86923581FAX：（028）86923581【保密文件】摩尔百货商城项目专案第一篇项目分析前言一、项目分析 (6)1、商业环境分析2、产权投资特点分析3、商铺投资人分析二、项目SWOT (10)1、项目优势（Superiority）2、项目劣势(Weakness)3、项目机会点(Opportunity)4、项目威胁点(Threat)三、项目综合分析结论 (13)第二篇项目定位一、综合目标群体定位 (14)1、投资者定位2、消费者定位1 摩尔百货商城项目专案二、项目营销定位 (15)第三篇商业规划及产品提升一、商业规划定位 (19)1、项目概念定位2、项目零售品消费者定位3、项目经营理念4、项目功能定位5、项目经营模式定位6、项目商业规划7、经营商品及价格定位8、项目经营策略定位9、项目经营管理原则二、项目提升 (26)（一）软件提升2 摩尔百货商城项目专案1、项目概念提升2、项目经营提升3、专业管理公司的介入（二）硬件提升1、主力商家的引进及分层主题商场的设置2、完善的硬件配套设施第四篇项目营销执行策略一、项目整体运营模式 (29)二、销售实施策略 (34)1、五点一线整合攻击手法营销策略2、项目营销渠道策略3、营销价格策略三、产品营销时间段划分及策略 (37)1、项目形象的树立——蓄势期3 摩尔百货商城项目专案2、项目形象的确立——强势期3、项目形象的完善——续势期四、广告策略 (42)1、广告传播方式2、广告时间段划分和诉求重点3、项目市场形象推广4、广告营销费用建议五、后期文件内容列附 (38)4 摩尔百货商城项目专案前言首先感谢贵公司对盛信的信任，有机会参与贵公司邛崃摩尔百货商城项目，我们深感荣幸，相信通过我们双方紧密的合作，会为双方在未来建立更进一步的合作关系奠定良好基础。
cfe_新城市MALL休闲购物广场开盘活动实施方案
新城市MALL休闲购物广场开盘活动实施方案一、推广主题……………………………………………二、开盘目的…………………………………………….三、活动地点……………………………………….四、活动时间………………………………………..五、活动形式………………………………六、邀请嘉宾及通知方式………………………………七、现场布置……………………………………………八、工作组织架构………………………………………………..九、活动流程………………………………………………….十、就餐安排…………………………………………….十一、开盘前广告推广计划……………………………………..十二、集中式开盘选铺的两种方式及选择…………………………………….. 十三、铺王拍卖会（开盘庆典后一日）…………………………………….. 十四、奖项说明及发放办法……………………………………..十五、物质准备………………………………………………..十六、开盘费用明细表…………………………………….十七、开盘效果评估……………………………………十八、善后工作……………………………………………..十九、突发事件…………………………………………….附LED开机揭幕仪式前言新城市摩尔休闲购物广场开盘活动方案，是按照新城市摩尔休闲购物广场的总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订的计划活动方案。
本方案主要围绕营销目标，明确活动的整体事项及具体工作安排；使得整个推广活动有计划、步骤的开展。
本方案旨在为新城市摩尔休闲购物广场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，实现发展商的预期目标。
一、推广主题：开盘、选铺、揭幕二、推广目的：通过开盘活动，达到宣传、推广新城市摩尔休闲购物广场商铺及经营管理的目的，增加活动催生的机会及期许达到的效果（1）、树立新城市MALL休闲购物广场品牌形象；（2）、吸引客户，利用开盘活动聚集人气，制造现场轰动效应；（3）、成交客户，将诚意金认购客户转为正式签合同客户；（4）、传播效应，表现项目浓烈的市场热捧氛围，将项目升值潜力无限的理念，通过良好的现场体验，形成口碑效应；（5）、一炮而红打开市场，达到短期快速大量成交，在较小的投入下，利用开盘的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。
开盘期阶段性推广策略分析
新城市摩尔休闲购物广场 开盘期阶段性推广策略
威远项目组
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前言
按照新城市摩尔休闲购物广场的总体战略思想，结合项 目核心概念以及市场竞争态势而制订的阶段性推广策略。本 方案主要围绕营销目标，明确近期推广整体事项及具体工作 安排；使得整个推广活动有计划、步骤的开展。
本方案旨在为新城市摩尔休闲购物广场的全程营销推广 提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开 展，实现发展商的预期目标。
香港赛特摩尔商业经营管理公司 威远项目组 2006.11
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市场概要
市场
片区市场概括
1、近年随政府加大对新城区的建设力度，其发展步伐加快。威远整体商业发 展有向南发展的趋势； 2、地产、商业开发比类同城市落后，缺乏成型的商业购物场所。 3、在新城区的发展整体规划中，项目处于独特优势，体量目前在威远最大。
香港赛特摩尔商业经营管理公司 威远项目组 2006.11
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我们的目标客户
将目标客群按其职业的不同，分为三个大的群体： 1、政府/金融及企事业单位的中高级管理人员 2、附近商业区个体商户及周边居民 3、周边看好新城市片区的商人及富有人群 根据目标群体图回报的心态，选择针对性较强的媒体和诉求方式， 各个击破 商铺包装既要兑现休闲购物广场的功能，营造独特个性的购物环境 ，又要赋予文化内涵，打造威远首席多业态一站式购物场所。
以鼓励为主导的业主推广
体现新城市核心价值的现场活动/销售推广
能促成客户下单的现场SP活动，如签约前5名可享受一次性返还3年 收益，参与公司组织的观摩会；目的在于打开局面，形成旺销局面；
香港赛特摩尔商业经营管理公司 威远项目组 200
沉浸式街区销售方案
一、方案背景随着消费升级和市场多元化的发展，传统的销售模式已经无法满足消费者的需求。
为了提升销售效果，增加客户粘性，我们提出打造沉浸式街区销售方案，通过营造独特的购物体验，提升品牌形象，促进销售增长。
二、方案目标1. 提升品牌形象，增强消费者对品牌的认知度和好感度。
2. 增加销售业绩，提高市场份额。
3. 提高客户满意度，增强客户忠诚度。
4. 打造特色街区，提升城市商业氛围。
三、方案内容1. 选址与规划（1）选址：选择人流量大、交通便利、周边消费能力强的区域。
（2）规划：结合区域特色，打造主题鲜明的沉浸式街区，如：文化艺术街区、时尚潮流街区、美食街区等。
2. 空间设计（1）建筑风格：采用现代与复古相结合的建筑风格，营造独特的街区氛围。
（2）空间布局：合理规划街区内部空间，设置主题区域，如：精品店、咖啡馆、互动体验区等。
（3）装饰元素：运用艺术装置、涂鸦、雕塑等装饰元素，提升街区文化内涵。
3. 营销活动（1）节日促销：结合重要节日，举办主题促销活动，如：春节、中秋节、圣诞节等。
（2）主题活动：定期举办各类主题活动，如：艺术展览、音乐会、市集等，吸引消费者参与。
（3）会员制度：设立会员制度，为会员提供专属优惠、积分兑换等福利，提高客户粘性。
4. 品牌入驻（1）筛选优质品牌：挑选具有特色、口碑良好的品牌入驻，确保街区品质。
（2）品牌组合：根据街区主题，合理搭配品牌，形成差异化竞争优势。
（3）品牌互动：鼓励品牌之间开展互动活动，如：联合促销、品牌讲座等，提升街区活力。
5. 互动体验（1）科技互动：运用AR、VR等科技手段，打造沉浸式购物体验。
（2）互动游戏：设置互动游戏区域，如：拍照打卡、猜谜游戏等，增加消费者参与度。
（3）文化体验：举办各类文化体验活动，如：手工制作、茶艺表演等，丰富消费者生活。
四、方案实施1. 宣传推广：通过线上线下渠道，进行全方位宣传推广，提高街区知名度。
2. 营销策划：制定详细的营销方案，确保活动效果。
XX商业街一期尾盘营销执行方案定稿
XX商业街一期尾盘营销执行方案定稿尊敬的各位领导、同事：经过多次讨论和方案调整，现将XX商业街一期尾盘营销执行方案定稿如下：一、背景分析XX商业街一期项目位于市中心核心地带，周边配套设施完善，交通便利，具有极高的商业价值和投资潜力。
然而，随着项目建设的逐步推进，销售进展缓慢，面临着销售周期延长、竞争压力加大等问题。
因此，为了提升销售业绩并顺利完成尾盘销售目标，我们制定了以下执行方案。
二、目标确定1.售房目标：销售剩余房源40%以上，实现项目整体收益目标；2.降低销售周期：将销售周期控制在3个月内，并提升成交速度；3.扩大市场占有率：通过市场推广活动，吸引更多的潜在购房客户；4.提高品牌知名度：加大品牌宣传力度，提高项目知名度和美誉度。
三、策略与措施1.价格优惠政策：适当下调房价，推出尾盘优惠政策，吸引客户购买；2.优化销售团队：加强销售团队的培训和激励措施，提高销售人员的业务能力和专业素养；3.设置购房智能提醒系统：通过智能化系统提醒潜在客户，及时跟进购房意向，提高成交率；4.加大线上推广力度：运用多种网络平台和社交媒体等工具，进行线上推广宣传，吸引更多潜在购房客户；5.举办开放日活动：组织开放日活动，邀请潜在购房客户参观项目，亲身感受优质产品和服务；6.与合作房产中介机构深度合作：与有影响力的房产中介机构合作，通过他们的资源和客户优势来提高销售效果；7.增加项目宣传媒体投放：利用电视、广播、户外媒体等渠道加大宣传力度，提高项目知名度和曝光率；8.发放优惠券和礼品：给购房客户发放相应金额的现金券或购物卡，同时赠送购房礼品，增加购房客户的满意度和忠诚度；9.定期举办营销活动：定期组织营销活动，如签约大礼包、抽奖活动等，增加客户参与度和购买欲望。
四、预算及执行计划1.营销预算：根据实际情况，投入不低于项目总销售额的5%作为营销预算；2.执行计划：明确各项活动的具体时间和负责人，确保执行落地和效果评估。
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点摩尔购物中心（MALL）是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商业场所，吸引了众多消费者。
摩尔购物中心以其丰富的店铺和多元化的模式而闻名，下面将介绍几种常见的模式及其各自的特点。
1. 室内购物中心：室内购物中心是指一座建筑内部经营的商业设施，通常由多个店铺和商家构成。
室内购物中心的特点是提供了一个大型的室内购物场所，可以在任何天气下进行购物，其修建也经过精心的设计和布局，方便顾客进行浏览和购物。
2. 主题购物中心：主题购物中心是以某种特定的主题为中心展开经营的商业场所，例如以时尚为主题的购物中心、以儿童为主题的购物中心等。
主题购物中心通常会在建筑、装修、商家和产品选择上呈现出与特定主题相关的特色，吸引对该主题感兴趣的消费者。
3. 娱乐购物中心：娱乐购物中心是指将购物与娱乐项目结合在一起的商业场所。
这些中心通常包括电影院、游乐设施、儿童游乐区、游戏厅等娱乐设施，以满足消费者在购物之余寻求娱乐休闲的需求。
娱乐购物中心的特点在于提供了丰富多样的娱乐项目，吸引了各个年龄段的消费者。
4. 奢侈品购物中心：奢侈品购物中心专门销售高档奢侈品牌的产品，如名牌服装、珠宝首饰、高级手袋等。
这些购物中心往往以高品质和高品味为主导，提供优质的服务和卓越的购物环境。
奢侈品购物中心的特点是展示了各种奢侈品牌和捕捉了顾客对独特体验和高端品质的追求。
5. 亲子购物中心：亲子购物中心是为家庭消费者提供购物、娱乐和教育活动的场所。
这些购物中心通常设有儿童游乐区、儿童教育中心、儿童服装品牌等，以满足家庭中各个成员的需求。
亲子购物中心的特点是着重为家庭提供全方位的服务，旨在为家庭消费者创造一个愉快的购物和娱乐体验。
摩尔购物中心以其多元化的模式吸引了不同类型的消费者，并且提供了一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商业场所。
不同的模式为消费者提供了各自独特的特点和体验，使摩尔购物中心成为人们消费和娱乐的首选地点。
摩尔城营销方案
摩尔城营销方案背景介绍摩尔城是一家专业的游乐设备生产商，已经拥有多年的游乐设备制造经验。
近年来，随着市场竞争的日益加剧，摩尔城需要采取更加有效的营销策略来吸引更多的客户，提高销售额。
目标客户摩尔城的目标客户群体主要是儿童和家长。
他们关注的是游乐设备的安全性、趣味性和价格合理性。
因此，摩尔城需要通过针对目标客户的营销方案来提高销售量和品牌知名度。
营销策略1. 活动推广摩尔城可以通过举办各种游乐设备展示、游戏比赛等活动来吸引客户。
在活动中，摩尔城可以向参与者提供优惠券和小礼品，以此增加他们的购买意愿和忠诚度。
此外，摩尔城还可以通过社交媒体和宣传广告来宣传活动信息，以此吸引更多的潜在客户。
2. 产品展示在人流量较大的商场、超市等地方，摩尔城可以设置展示柜或样品展示区，向客户展示最新款的游乐设备，并进行细致的讲解。
此外，摩尔城还可以邀请其他商家合作，在其店铺内进行展示，以此扩大品牌影响力和销售渠道。
3. 客户关怀摩尔城可以通过电话、短信等方式与客户保持良好的沟通和关系，了解其需求和意见。
对于老客户，摩尔城可以送上小礼品或者会员卡，以此增加他们的购买意愿和忠诚度。
在节假日、生日等特殊时刻，摩尔城还可以提供特别优惠，以此增加客户的消费欲望。
实施计划1. 活动推广计划•在本地市场选择营销人才团队，协助策划和组织活动。
•在社交媒体和本地媒体发布活动信息。
•对活动现场设置标志和广告牌，以此提高品牌知名度。
•针对活动现场参与者提供优惠券和小礼品。
2. 产品展示计划•在商场、超市等地方租赁样品展示柜或设置展示区。
•训练专业销售人员，向客户讲解游乐设备的优势和特点。
•与其他商家合作，提高产品的覆盖范围。
3. 客户关怀计划•设置客户服务热线，随时为客户提供帮助和解答问题。
•设计会员制度，提供特殊优惠和礼物。
•在节假日、生日等时刻发放优惠券和打折卡。
结论通过以上的营销策略和实施计划，摩尔城可以更加有效地吸引潜在客户，提高销售量和品牌知名度，实现营销目标。
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点
摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点MALL全称Shopping Mall，音译"摩尔"或"销品茂"，意为大型购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。
国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。
MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。
另外，MALL还提供了百货店、大卖场无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
对笼统的购物中心的具体分类：一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：1、物业型购物中心：又分Ａ、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL。
Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。
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形象的高点 项目形象的建立Βιβλιοθήκη 产品的高点 现场优势的建立
整合推广的高点 整合攻击优势建立
项目定位
定位的核心动力： ——投资定律
经营者的经营状况直接 影响投资者的收入，经 营越好，回报越高，反 之亦然。
消费者
投资定律
吸引投资客必须先要吸引
经营者，吸引经营者必须 先要吸引消费者。
投资者
消费者消费越高， 经营者取得的利 润就越高，经营 者经营越有激情， 反之亦然。
商业分割原则：
化整为零，降低投资门槛 符合商铺建筑设计技术指标。
商业业态、分割建议 通过对西安多个社区型商业的统计得出超市和餐饮在社区型商业站的
中间型社区商业业态面积比例 比例总量各达到30%左右。
杂货/肉菜/五金/证 地产中介 3.19% 券 3.29% 服饰精品 4.47% 休闲 7.38% 生活家居 3.33% 美容 6.08% 服务配套 8.80% 便利店 1.79% 餐饮 25.36% 其他 5.88% 超市 30.42%
快速销售 迅速回款
4、超前的运营理念
1、“经济型”商业分 割
项目定位
商业地产定位的常见利器：
1、地段 2、市场 3、企业实力 4、商业资源 5、租金 6、价值成长空间
定位从突破市场开始
市场突破的核心
（建立项目商业商业核心竞争力）
市场突破点的关键
7、管理
8、„„
（全面建立商业盈利模式）
市场突破点的建立
食广场品牌---食悦天美食广场。
美食广场案例
每个档口眉头设计风格各异，其创意来自中国餐饮的九种刀法.
整个就餐餐具以中间环形为中心，隔断相当自然，空间更加合理。
商业业态、分割建 议
独体商业三层业态、分割建议：
• 将铺位面积分割为80㎡左右小铺出售。 • 统一经营、统一管理。 主要业态建议： •KTV、足浴、火锅、咖啡厅、酒店等
费不足于支撑商业的持续稳定
经营，需要外部消费群来支撑 商业的正常经营，需要周边环 境能够提供足够的人流导入和 良好的商业氛围。
二、商业业态、分割建议
商业业态、分割建议
业态组合规划原则：
社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 多元互补业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异，异业互补”的空 间布局。
项目周边大中小型超市相对较多。建议本案超市在经营品种上具有自己的特色。
如：蔬果社区直通、政府特许经营农夫产品等
商业业态、分割建议
独体商业一层业态、分割建议
• 将铺位按面积区间分为“20㎡（60%套数比）以下、21㎡－30㎡（30%套数比）、 31㎡－100㎡（10%套数比）、三种面积区间。 •独立经营、统一管理。
三、商业销售运营
商业销售运 营
总体思路：前期招商+后期短期返租出售
以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。 提升项目溢价能力； 保持业态的特色和稳定
商业销售运营
目前商业市场有三种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经 营效果也各不相同。
纯 销 售
短期返租销售
一般为一到三年返租
主要业态建议：
特色快餐、精品店。如：麦当劳、 肯德基、民润、小六汤包等等 理发、茶餐厅、日杂等
商业业态、分割建议
独体商业二层业态、分割建议
• 将铺位面积分割为50㎡左右小铺出售。 •统一经营、统一管理。
主要业态建议：美食广场
美食广场案例 美食广场制高点--成都食悦天美食广场
食通天在成都万象城店于2012年5月11日正式开业，在成都万象城店升级为更高档次美
长期返租销售
一般为八到十年返租
商业销售运营
纯 销 售
优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返
租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻；
无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。
“化整为零，全民安全投资计划”
战略要领：降低投资门槛，实现全民创富 战略精髓：针对于项目的室内虚拟铺，将其化整为零，分割成小铺位低 总价的铺位，以降低投资门槛，增加了本项目的目标客户群，让更多人都可 以买得起濉溪影都的商铺，打造“全民投资计划” 。 实战操作：同时推出返租概念，前3年一次性返租24%。 推广口号： 首付20万即当品牌巨头房东，全民创富总动员 买铺即收3年15%租金，引领安全创富风暴
目的：引导投资者的投资思维，增强项目品牌知名度，促进销售。
海军：活动 主要任务：制造人气，吸引关注，加强口碑传播
目的：针对阶段性销售效果而举行的活动可以拉动投资者即时投资行为。
销售推广
六大创新营销概念
营销概念1：
“化整为零，全民安全投资计划” 营销概念2： “不升值，退你钱”低开高走计划 营销概念3：
客多方共赢。 “贴心商管”与经营者减少经营风险。
开发商诉 求
通过与贵公司的深入沟通，从贵公司整体战略考虑，
本项目商业主要考虑销售。已达到快速回款为公司储备土地
提供资金保证。
核心问题界 定
通过对区域、项目产品、开发商诉求的分析确定本案在
销售运营过程中的核心问题为：
2、精准业态规划
3、高调营销推广
环境——土门商 圈 土门商圈主营家电、百货、品牌专买、加上临街商业，构成了本案周
边居民居家生活购物的首选地。
土门商圈主要由以经营家电产品的智圣 购物广场、以经营百货的土门民生商厦、家世
界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍
大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商 铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货 商店、超市、品牌专营店等经营业态。
用品牌文化效应营造特色竞争力
用多样化营销手段塑造品牌
最大限度地规避市场风险
销售推广
营销策略：
（一）营销目标 ※ 以“短、平、快”的营销思路尽快回笼资金。
※ 通过引进品牌主力店、次主力店和品牌商家，建立项目良好的经营预期，提升项目的
知名度和美誉度。 ※ 通过创新的营销思路和营销手段，实现利润和价值最大化。 （二）总体营销策略 ※ 招商和销售并举，以主力店、次主力店及品牌商家的签约促进物业快速去化。 ※ 价格低开高走，有节奏开盘，作好销控 ※ 分割铺位，控制总价，降低投资门槛。
租包袱；
3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。
劣势：承担前几年的返租补贴；但可以通过抬高售价得到弥补
返租结束后的统一经营管理要求较高；
因返租而产生相应的返租法律风险。
商业销售运营
短期返租(8-10年 ) 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 优势：
给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 承担十年的返租补贴； 劣势： 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。
商业销售运营
目前社区商业的物业运营主要表现以下几种： 无任何物业管理，任其自生自灭； 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理； 则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。
四、销售推广
销售推广
营销原则：
利润最大化是我们矢志不移的追求
特色竞争力是我们追求利润的保障
营 销 原 则
通过对项目周边业态调研分 析。本项目独体商业业态主
要以超市及餐饮为主。
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
资料来自住瑞市场部
餐饮 美容 服饰精品 其他
便利店 生活家居 地产中介
商业业态、分割建议
独体商业负一层业态、分割建议
•将整体分割为10个铺位左右出售。 •统一经营，统一管理。
•首选业态为超市。
SWOT分析
优势 区位：项目隶属于城市级商业中心（土 门商圈）区域商业发达、商业业态齐全 ，有较好的市场价值预期。 优势发挥 本项目应站在区域商业运营高度，通
过提升区域价值扩大项目商业价值。
宣传推广中应将区位优势作为项目的 一大亮点予以强调。 以独体商业的运作模式，建立独立商
规模：6000㎡独体商业+商业步行街。
适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；
纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。
商业销售运营
短期返租(1-3年 )
优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可
以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返
《西城摩尔》 商业销售运营方案
报告思路
客观性 主观性
环境 诉求
产品 SWOT 分析
商 业 销 售 策 略
业态规划建议 商业分割建议 商业销售运营 营销推广建议
一、项目定位分析
环境——土门商 圈
土门——西安五大传统城市级商圈之一。
南小寨、北龙首、东金康、西土门。在加上钟楼商
圈构成了古城西安商业的基本骨架。
商业销售经验略显不足。
周边改造尚未完成。
合理的规划项目工程进度、内部交通动线 等。进而规避周边对项目运营的影响。
SWOT分析
机会
抓住机会
区域发展：土门是西安最具发展潜力和活 突出区域的发展现状和前景，提高项 力的房地产板块，也是政府未来要重点开 目价值，可增加对投资型客户的吸引 发、改造的区域。 力。 针对区域商业改造客户投入一定精力
经营者从投资者 手中取得经营权， 经过自己经营， 在消费者手中获 取价值。