物业管理的早期介入和前期管理
物业管理的早期介入和前期管理
物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
物业管理的前期介入
物业管理的前期介入摘要物业管理的前期介入指在物业项目开发和交付阶段，物业管理公司对项目进行管理和监督的过程。
本文将重点介绍物业管理的前期介入的意义、内容、流程和挑战，并提出一些建议以提高前期介入的效果。
1. 引言物业管理的前期介入是物业管理公司在物业项目的规划、建设和交付过程中积极参与和提供专业管理服务的一种方式。
通过及早介入，物业管理公司可以在项目开发过程中发挥重要作用，提高物业项目的管理水平和服务品质，满足业主对良好居住环境的需求。
2. 前期介入的意义物业管理的前期介入具有多方面的意义，包括：2.1 提前了解项目物业管理公司可以通过前期介入的方式，提前了解物业项目的规划、设计和建设情况，熟悉项目的规划要求和建筑结构，以便在后期的管理工作中更好地配合业主和开发商，提供高效的管理服务。
2.2 参与项目规划通过前期介入，物业管理公司可以参与项目规划和设计，提出合理的建议和要求，确保项目的规划和设计符合物业管理的需求，并能够提供便利的管理和服务设施。
2.3 建立管理机制通过前期介入，物业管理公司可以早期建立管理机制，包括人员配置、管理制度和安全保障等，为后期的管理工作打下基础，提高管理效率和质量。
2.4 优化社区环境物业管理公司在前期介入时可以就社区环境的规划和建设提出建议，通过合理的景观设计、绿化规划和环境保护措施，营造舒适宜居的社区环境，提高业主的满意度和居住质量。
3. 前期介入的内容物业管理的前期介入涉及的内容较多，主要包括以下几个方面：3.1 项目规划物业管理公司可以参与项目规划阶段，与开发商和设计单位充分交流，提出合理的建议和要求。
包括社区设施布局、交通规划、公共区域设计等方面。
3.2 设备设施准备在前期介入阶段，物业管理公司可以参与项目的设备设施准备工作，包括公共设施、照明设备、消防设备等的选择、采购和安装，确保项目的设备设施符合管理要求。
3.3 人员配置物业管理公司需要在前期介入时确定人员配置，包括管理人员、保安人员、维修人员等。
早期介入和前期物业管理案例分析
早期介入和前期物业管理案例分析物业管理早期介入实例在物业管理的早期介入工作中，物业建设单位的理解和支持是非常重要的，但物业管理企业能否在早期介入中提供有价值的意见和建议也是早期介入能否落实的关键环节。
只有当物业建设单位变被动的强迫接受为强烈的要求物业管理企业参与，只有当物业管理企业把以前的"售后服务"思想变为早期介入的有效实践，物业管理早期介入才能得以有效落实，长期以来建管脱接的问题才能得以解决。
下面就某一典型案例作简要分析：一、项目背景该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。
整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。
该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。
由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。
二、项目论证阶段物业管理介入的内容和效果在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。
1．考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。
按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。
2．对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
物业早期介入、前期管理工作内容
物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。
早期介入及前期物业管理服务内容
早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照相关章节。
在制订此部分内容的方案时，需要依据物业的实际情况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制,并对工作计划进行合理安排，使方案能够全面真实地反映物业管理在早期介人和前期物业管理中起到的重要作用。
如在物业项目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的内容主要包括物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等.8．常规物业管理服务综述在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述.如某物业项目，招标人在招标文件中要求投标企业将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项阐述，并对重大活动等项目列出详细的实施方案。
在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理包括管理重点和维护养护范围、标准、计划、实施细则等内容；机电设施设备管理包括前期介入管理、日常运行维护管理措施及运作程序、紧急故障的处理等内容;安全管理包括交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的处理等内容；重大活动的实施方案等内容。
早期介入的内容(一)可行性研究阶段1．内容（1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;(4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
2．方法和要点（1）组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。
早期介入与前期管理的区别
在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后 归入物业管理档案。
2、方法和要点
（1）准确全面展示未来物业管理服务内容。
（2）征询业主对物业管理服务需求意见。
（五）竣工验收阶段
竣工验收——是指工程全部建成后为检查工程质量而进行 的一项工作程序。 1、内容：参与竣工验收（单项工程竣工验收、分期竣工验收、 综合竣工验收） 2、方法和要点：随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、 专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
（3）从确定的目标客户的角度，将物业建设、使用、维护的成 本与目标客户的需求及经济承受力协调一致；
（4）贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和 思路； （5）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等 方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。
（三）建设阶段
1、内容
与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及 时提出并落实整改方案。 配合设备安装，确保安装质量。 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意 见。 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况。
1．物业规划设计和施工安装存在问题； 2．建设单位不按规定提供物业管理的基础条件； 3．工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； 4．建设单位将部分责任和义务转嫁给物业管理企业承担； 5．建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺。
三、早期介入的作用
优化设计； 有助于提高工程质量； 有利于了解物业情况；
第一节 早期介入
一、基本概念 二、早期介入的必要性 三、早期介入的作用 四、早期介入的内容
一、基本概念
物业管理早期介入与前期管理运作
纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公司至少需要三个月时间作各方面的准备。
而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题，每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计缺陷。
内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。
服务的对象不同：早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击（顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、前期准备工作1、了解物业基本情况在物业管理公司介入前，需要对目标物业的基本情况进行充分了解。
这包括了解物业的建筑结构、规模、业主结构、管理体系、运营状况等。
通过这些基本情况的了解，可以为后续的管理工作提供有力的依据。
2、与业主进行沟通在介入前，物业管理公司需要与业主进行充分的沟通。
这包括了解业主的需求和期望，以及他们对目前物业管理状况的评价和意见。
通过与业主的沟通，可以更好地把握业主的需求，并为后续的管理工作做好准备。
3、团队建设在介入前，物业管理公司需要组建一个专业的管理团队。
这个团队需要包括房地产管理、运营管理、维修管理、财务管理等专业人才。
这些人才应该具有丰富的管理经验和专业知识，能够对物业进行全面的管理和运营。
4、制定管理方案在了解物业基本情况和业主需求的基础上，物业管理公司需要制定一份符合实际情况的管理方案。
这个方案应该包括管理的目标、任务、组织结构、管理流程等内容，并且需要与业主进行充分的沟通和协商，以确保管理方案的可行性和合理性。
二、管理工作开展1、建立信息平台为了更好地管理和运营物业，物业管理公司需要建立一个完善的信息平台。
这个平台应该包括物业的基本信息、业主信息、维修信息、运营信息等内容，并且需要建立合理的信息管理和传递机制，以便及时准确地获取和传递各种信息。
2、完善管理体系为了更好地管理物业，物业管理公司需要对物业的管理体系进行完善。
这包括建立合理的管理结构、制定科学的管理政策、建立健全的管理流程等内容。
通过这些措施，可以更好地对物业进行全面的管理和运营。
3、加强服务意识为了更好地满足业主的需求和期望，物业管理公司需要加强服务意识。
这包括提高服务质量、建立完善的服务体系、加强服务培训等内容。
通过这些措施，可以更好地满足业主的需要，提升物业的管理水平。
4、改善运营状况为了提升物业的运营状况，物业管理公司需要通过改进管理方式、优化运营流程等措施，来提高物业的运营效率和效益。
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第一节 物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
4.竣工验收阶段（1）介入形式物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。
（2）主要工作内容①参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；②参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；④参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。
5.销售阶段（1）介入形式物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。
现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产促销，同时也利于日后双方的和谐共处。
（2）主要工作内容①派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解；②印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额；将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；③采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；④督促物业建设单位（业主）签定《前期物业管理合同》。
销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。
二、前期物业管理（一）前期物业管理的涵义前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的管理。
（二）前期物业管理中权利主体的相互关系前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业服务企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。
1.开发商与业主：买卖关系；2.开发商与物业服务企业：合同聘用关系；3.物业服务企业与业主：服务与被服务的关系。
（三）前期物业管理与早期介入的区别1.早期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；2.早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；3.早期介入中，物业服务企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中起主导作用。
（四）前期物业管理的主要内容1.构建与业主或使用人的联络平台（1）积极听取业主或使用人对物业管理的要求、希望；（2）主动了解业主或使用人对物业使用的有关安排；（3）热情参与售房部门同业主或使用人签约。
2.设计管理模式，草拟管理制度（1）与开发商一起草拟业主委员会章程、管理规约、装修施工管理办法等。
（2）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
（3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。
3.建立服务系统和服务网络（1）保安、清洁、维护、绿化队伍的设立或选聘，订立合同；（2）同街道、公安、消防、交通、环保、卫生防疫、市政、园林、教育、水、电、暖、气、通讯、有线电视、邮政、金融、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通；（3）建立代办服务项目网络4.办理移交接管事宜（1）拟订移交接管办法；（2）筹备成立业主委员会；（3）协助办理移交接管事项。
5.物业的验收与接管6.入伙管理所谓“入伙”就是业主领取钥匙，收楼入住。
当物业服务企业的验收与接管工作完成后，即物业具备了入伙条件后，物业服务企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收费通知书一并寄发给业主，以方便其办理入伙手续。
7.装修搬迁管理第二节 物业的接管验收一、竣工验收与接管验收（一）竣工验收与接管验收的含义1.竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。
2.接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。
接管验收与竣工验收既相区别又相联系。
（二）接管验收与竣工验收的主要区别：1.验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。
2.验收性质不同竣工验收是政府行为，开发建设项目竣工后由政府主管部门负责组成竣工综合验收小组对工程质量进行全面检验和评定，并出具政府签发的《工程质量检验报告》，评定结果为不合格工程的不许交付使用；而接管验收是企业行为，是物业服务企业在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，依据《物业服务委托合同》对拟接管的物业进行全面的检验和评定，其评定结果和发现的问题只能依据《物业服务委托合同》进行处理。
3.验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。
4．移交对象不同竣工验收是施工单位向开发商（建设单位）移交物业的过程；接管验收是开发商（建设单位）将“物业”再次交付物业服务企业进行管理的过程。
5．验收阶段不同竣工验收合格，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着房屋可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。
（三）竣工验收与接管验收的联系一般来说，竣工验收属于物业管理早期介入的范畴，接管验收属于前期物业管理的范畴。
开发建设单位如能早期委托物业服务企业介入，竣工验收与接管验收可以同时进行。
（四）物业接管验收的作用1.明确交接双方的责权利2.确保物业的使用质量，维护业主（使用人）利益3.为日后实施科学的物业管理创造了条件物业接管工作流程如图6-2所示：二、接管验收的内容与方法（一）接管验收的依据物业接管验收参考的依据主要包括：1.建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》；2.《工程竣工验收报告》；3.现行的施工、安装技术规范、验收规范；4.设备使用说明书、设计资料和技术参数；5.消费者对质量的一般要求。
（二）接管验收的内容1.工程的施工质量；2.设施设备的使用功能；3.物业管理应当拥有的技术资料、项目文件和业主资料；4.其他（如产权等）方面的资料。
（三）对工程质量的接管验收方法1.依据规范使用专用工具、仪器验收；2.观感验收，侧重外观是否合格；3.使用验收，侧重设备的使用是否符合业主要求；4.实（试）验验收，如对对各类水箱24小时盛水检验，对污水、雨水管道做通水滚球试验，对厨卫、阳台做闭水、蓄水试验，对室内给水、排水埋地管道在覆土隐蔽前做灌水试验，对机电设备做通电试验等。
5.比对验收；6.其他方法验收三、接管验收的操作程序（一）接管验收前的准备工作1.与托管方联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排；2.要求托管方在接管验收前提供托管物业的详细清单和建筑图纸；3.派出先头技术人员前往接管物业现场摸底，并据此制定好接管验收计划；4.准备好各类接管验收表格。
如《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》、（二）对接管物业进行资料验收新建房屋接管验收应提交的资料：1.产权资料（1）项目批准文件。
（2）用地批准文件。
（3）建筑执照。
（4）拆迁安置资料。
2.竣工验收资料（1）竣工图——总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。
（2）地质勘查报告。
（3）工程合同及开、竣工报告。
（4）工程预决算。
（5）图纸会审记录。
（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。
（7）隐蔽工程验收签证。
（8）沉降观察记录。
（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
（10）砂浆、混凝土试块试压报告。
（11）竣工验收证明书。
3.技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。
（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。
（3）供水、供暖的试压报告。
（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
4.说明文件物业质量保修文件和物业使用说明书。
对原有房屋接管验收应验交的资料：1.产权资料（1）房屋所有权证。
（2）土地使用权证。
（3）有关司法、公证文书和协议。
（4）房屋分户使用清册。
（5）房屋设备及定、附着物清册。
2.技术资料（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。
（三）对物业硬件设施的具体验收标准新建房屋验收标准：1.楼宇本体硬件设施的验收（1）主体结构①外墙不得渗水；②屋面排水畅通，无积水，不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密不渗漏。