房地产毕业论文
房地产毕业论文范文
房地产毕业论文范文摘要本文旨在探讨房地产市场的发展趋势及其对经济的影响。
通过对国内外相关文献的研究和分析，结合实际案例，本文得出了以下结论：房地产市场的发展对经济的影响是显著的，但同时也存在着一些问题和挑战。
因此，政府和企业应该采取积极的措施来促进房地产市场的健康发展。
第一章绪论1.1 研究背景房地产是国民经济的重要组成部分，对于促进经济发展、改善人民生活水平、推动城市化进程等方面都具有重要意义。
随着我国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。
然而，房地产市场的发展也带来了一系列的问题和挑战，如房价过高、房地产泡沫等。
因此，对于房地产市场的研究具有重要的现实意义。
1.2 研究目的和意义本文旨在探讨房地产市场的发展趋势及其对经济的影响，分析房地产市场存在的问题和挑战，并提出相应的对策和建议，以期为政府和企业提供参考。
1.3 研究方法本文采用文献研究法和实证分析法相结合的方法，通过对国内外相关文献的研究和分析，结合实际案例，对房地产市场的发展趋势及其对经济的影响进行探讨。
第二章房地产市场的发展趋势2.1 房地产市场的发展历程房地产市场的发展可以分为三个阶段：起步阶段、快速发展阶段和调整阶段。
起步阶段是指20世纪80年代初期，我国房地产市场开始逐渐形成的阶段。
快速发展阶段是指20世纪90年代至21世纪初期，我国房地产市场快速发展的阶段。
调整阶段是指2008年金融危机以来，我国房地产市场经历了一次大规模的调整和整顿的阶段。
2.2 房地产市场的现状目前，我国房地产市场已经成为国民经济的重要组成部分，对于促进经济发展、改善人民生活水平、推动城市化进程等方面都具有重要意义。
然而，房地产市场也存在着一些问题和挑战，如房价过高、房地产泡沫等。
2.3 房地产市场的未来趋势未来，我国房地产市场将继续保持快速发展的态势，但同时也面临着一些挑战和风险。
因此，政府和企业应该采取积极的措施来促进房地产市场的健康发展。
第三章房地产市场对经济的影响3.1 房地产市场对经济的贡献房地产市场对经济的贡献主要表现在以下几个方面：一是促进了城市化进程，二是拉动了相关产业的发展，三是提高了人民生活水平，四是增加了政府的财政收入。
房地产市场营销毕业论文范文(3)篇
房地产市场营销毕业论文范文(3）篇房地产市场营销毕业论文范文（1)篇房地产商品有其自己的特征,使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
产品策略房地产产品策略是房地产营销中的首要因素,房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。
按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：1。
核心产品.它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感、成就感2。
有形产品。
指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。
3。
延伸产品。
它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。
目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。
因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西.由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。
在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面.首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想.比如，大宏公司开发的九鼎雅苑 ,其名称就是追求一种的浪漫和古典的高雅.其次,提高物业质量,赶超时代潮流。
在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。
为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局.最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
价格策略房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节.科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
房地产论文范文
房地产论文范文（以下是一篇房地产论文的范文，供您参考）。
房地产行业的发展对经济增长和社会稳定具有重要意义。
然而，近年来，随着房地产市场的快速发展，一些问题也逐渐浮出水面。
本文将从房地产市场的现状、问题及对策三个方面进行分析和探讨。
一、房地产市场的现状。
随着国家经济的快速发展，房地产市场也迅速壮大。
房地产成为了国民经济的支柱产业之一，对国家经济增长和城市建设起到了积极的推动作用。
然而，随之而来的是房地产市场的繁荣和泡沫。
一些城市的房价飞涨，导致了房地产市场的过热现象。
另外，一些地方政府为了拉动地方经济，大肆推动土地开发，导致了土地资源的恶性竞争和浪费。
二、房地产市场存在的问题。
1. 房价过高。
一些城市的房价已经超出了普通家庭的承受能力，导致了大量的人口外流和社会不稳定。
房价高企也使得年轻人无法购买自己的住房，影响了他们的生活质量和家庭建设。
2. 土地资源浪费。
一些地方政府为了拉动地方经济，大肆推动土地开发，导致了土地资源的恶性竞争和浪费。
大量的农田被征用，导致了农民的生计问题和粮食安全问题。
3. 房地产泡沫。
一些城市的房地产市场出现了泡沫现象，投机者和炒房者层出不穷，导致了房价的不稳定和市场的不健康。
三、解决房地产市场问题的对策。
1. 加强监管。
政府应该加强对房地产市场的监管，严格控制房地产市场的过热现象，遏制房价的过快上涨，防止房地产泡沫的形成。
2. 提高土地利用效率。
政府应该加强对土地资源的保护和利用，严格控制土地开发的规模和速度，提高土地的利用效率，避免土地资源的浪费。
3. 加大保障性住房建设力度。
政府应该加大对保障性住房的建设力度，帮助那些无法购买房屋的家庭解决住房问题，提高他们的生活质量。
4. 加强对房地产市场的宣传和教育。
政府应该加强对房地产市场的宣传和教育，引导市民正确理性的购房观念，避免盲目投机和炒房现象的出现。
综上所述，房地产市场的发展对国家经济和社会发展具有重要意义，但也存在一些问题。
房地产销售毕业论文
房地产销售毕业论文在我国,房地产体验式营销是一种随着国内购房者置业心理变化与房地产市场逐渐理性化而产生的更具感染力、更注重内涵挖掘的现代化营销模式。
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房地产销售毕业论文篇一摘要：随着开发商到处跑马圈地，无论是消费者的自住还是投资，巨大的市场需求让房地产在近几年飞速发展。
房地产广告在此扮演了举足轻重的角色，在房地产开发的各个阶段，广告的身影无处不在，市中心、广场、公交车、报纸、电视、广播、网络等，凡是有人群的地方，皆活跃着房地产广告。
房地产行业也尤其重视广告营销策略，在整个房地产开发预算中，广告营销预算必须占有一定的份额。
同样在预售期、开盘期、持续销售期、尾盘期，开发商不断调整自身的广告策略，在保证良性运作的前提下，最大化地促进销售。
关键词：房地产广告广告营销广告策略房地产广告的基调房地产广告的基调，指与客户定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策划的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。
广告基调根据客源定位确定。
广告是一种广而告之的行为，广告目标是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。
一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。
前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。
对产品的理解也是确定广告基调的重要方面。
产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。
房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响。
根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。
这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。
只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
中国房地产市场有关的参考论文
中国房地产市场有关的参考论文中国房地产业兴起于80年代,发展壮大于90年代,并在近十年的市场发展中不断成熟。
下面是店铺给大家推荐的中国房地产市场有关的参考论文，希望大家喜欢!中国房地产市场有关的参考论文篇一《浅析中国房地产市场》[摘要]中国房地产行业在经历了1998～2007年的高速发展后,因遇到08年经济危机而跌入谷底,但随即又在政府4万亿的财政刺激政策下再度起死回生,并且形成了具有中国特色的高房价,全球当属一枝独秀。
本文就当前存在的巨大楼市泡沫为切入点,深入探讨与研究当前中国房地产泡沫的形成机制,以达到对中国房地产行业发展进行研究的目的。
[关键词]房地产泡沫;宏观经济政策一、引言1998年6月,中央政府取消了福利分房政策,转而刺激房地产行业的发展,自此以后,中国房地产一直保持飞速发展的态势,尽管中央政府择机对其进行宏观调控,但也未对房地产行业造成较大的影响。
毋容置疑,中国房地产行业已经成为国民经济发展的一个支柱产业。
但与此同时,当前的楼市存在的巨大泡沫问题也成了板上钉钉的事实,其中暴露出来的房价过高、结构不合理等问题,导致了严重的社会矛盾,也使得房地产业成为社会关注的焦点。
关于目前楼市存在的严重泡沫问题的形成机制探究上,本文试图从多角度来探讨房地产泡沫的形成机制,并提出了相应的政府宏观政策措施。
二、泡沫形成的正反馈机制住房即可作为商品,又可作为投资品。
当作为商品时,其价格受到供求关系的影响,供小于求,价格自然上涨;当作为一种投资品时,其价格又受到预期的影响,人们预期价格会上涨,则价格上涨,反之则亦然。
当前存在的楼市泡沫问题的形成是一个恶性循环的过程。
投资是建立在预期商品价格上涨的前提上的,而正是由于我国居民巨大刚性需求的国情,导致了房地产预期的攀升,而反过来楼市投机因素的增多又导致房价的进一步上涨,从而形成一个恶性循环,最终导致楼市泡沫的形成。
三、楼市泡沫的形成机制1.政府财政政策对楼市的影响对于当前中国楼市存在的泡沫问题,政府的4万亿财政政策显然难逃其责。
房地产营销策划论文优秀6篇
房地产营销策划论文优秀6篇1、引言房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。
尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。
李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。
房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。
比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。
房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。
2、依托房源特征，借势宣传从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。
依据不同的房地产价格影响因素（建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素），采取不同的营销手段以借势宣传。
2.1具有建筑因素优势的房源具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。
2.2具有区位因素优势的房源在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。
房地产毕业论文
房地产毕业论文
房地产是国民经济重要的支柱产业，对于促进经济增长、调整产业结构、改善人民生活水平具有重要作用。
本篇毕业论文旨在通过对房地产行业进行分析，探讨其对经济发展的影响。
首先，在经济领域，房地产行业具有直接和间接的推动作用。
直接上，房地产市场的繁荣带动了建筑业和相关行业的增长，刺激了国内需求增加，提高了房屋销量和价格。
同时，房地产开发项目也促进了土地开发和建设，增加了就业机会，提高了劳动力工资水平，推动了经济的增长。
间接上，房地产市场的繁荣也带动了相关行业的发展，如建材、装修、家居等行业，为经济增长做出了贡献。
其次，房地产行业对于调整产业结构也具有重要作用。
随着经济的发展，人们的消费观念也发生了变化，对于居住环境的要求越来越高。
因此，房地产开发商不仅要满足住房需求，还要提供更多的服务和配套设施，满足人们对于居住环境的要求。
这就推动了相关产业的发展，如商业、服务业等，促进了产业结构调整和升级。
最后，房地产行业对于改善人民生活水平也有积极作用。
随着房地产行业的发展，人们的居住条件得到了极大的改善，居住环境更加舒适、安全和便利。
同时，房地产项目的推出也提高了居住标准，人们的消费水平也得到提升，生活质量得到了明显的改善。
综上所述，房地产行业对经济发展的影响是多方面的。
其直接
和间接的推动作用、对产业结构的调整和改善人民生活水平都具有积极意义。
但同时，我们也要认识到房地产行业的发展也带来了一些问题和挑战，如房价过高、土地资源过度开发等问题亟需解决。
只有在解决这些问题的基础上，才能更好地发挥房地产行业的作用，为经济发展做出更大的贡献。
关于房地产的毕业论文
长沙学院CHANGSHA UNIVERSITY本科生毕业论文论文题目:新调控政策对##市房地产市场的影响研究系部：工商管理系专业：市场营销学生姓名：**班级： 3班学号 2009093322 指导教师##：毛apple 职称教授##学院教务处二○一一年二月制〔2013届〕本科生毕业论文新调控政策对##市房地产市场的影响系部：工商管理系专业：市场营销学生姓名：**班级： 3班学号 2009093322 指导教师##：毛果平职称副教授最终评定成绩2013年5月摘要经过二十多年的开展，我国的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，在经济建设领域起着举足轻重的作用。
但由于房地产市场在开展过程存在这样那样的问题，阻碍了房地产市场顺利开展，中央政府出台完善的公共政策予以解决。
论文以##市房地产市场影响为主，先通写2013年前后房地产调控政策的情况，再分析##市房地产市场的根本情况，最后得出##市房地产市场在新调控政策下的影响。
结合##市的实际开展情况，深入分析了调控政策对房地产市场的影响。
关键词：##市，房地产市场现状，政策调控，影响ABSTRACTAfter twenty years’ development, China's real estate industry has bee a pillar industry in the field of national economy and plays an important role in economic construction. However, due to the existence of some problems in the development process of the real estate market, which hinders the smooth development of the real estate market, the central government has introduced a sound public policy. Based onthe impact of real estate market in Changsha City, this papers first write-through real estate control policies around 2013, then analyzes the basic situation of the real estate market in Changsha, the basic situation, and finally concludes the impact and trends of the real estate market in Changsha under new regulatory policies. bined with the actual development of Changsha, this paper conducts in-depth analysis of control policies on the real estate market.Keywords:Changsha，real estate market， macro-control policy, impact目录摘要ABSTRACTI一绪论0〔一〕研究背景0〔二〕研究意义0〔三〕主体内容与研究思路11 主体内容12 研究思路1二房地产市场调控政策的分析3〔一〕2013年以前房地产调控政策的分析31 房地产市场调控政策总汇32 房地产市场调控方法6〔二〕新调控政策出台的必要性71 抑制房价过快上涨72 房地产市场投资严重状况的改善7〔三〕2013年房地产调控新政策81 新房地产调控政策出台的背景82 新调控政策的主要内容103 新调控政策发布之后房地产的市场反响11三 ##市房地产市场现状的分析12〔一〕##市房地产市场的根本情况分析121 ##市房地产开发的投资状况122 ##市房地产价格状况133 ##市房地产销售状况13〔二〕##房地产市场当前存在的问题分析161 商品房供给结构的不合理162 局部楼盘显现投机的现象163 住宅供给市场化程度不高174 住房的一、二级市场开展不平衡175 开发企业规模偏小18四在新的调控政策下##市房地产市场影响19 〔一〕##市的房地产市场价格分析19〔二〕##新出台房地产政策21〔三〕新的调控政策下##市房地产市场供给分析22 〔四〕新调控政策下房地产市场需求分析23结论24参考文献26致谢27一绪论〔一〕研究背景现今社会，中国经济开展迅速，城市化进程不断加速，同时人们的消费水平也在不断上升，政府通过各种监管政策或措施，弥补房地产市场价格的不利趋势，促进房地产市场健康有序的开展，并对整个国家和地区的经济开展有着明显的作用。
房地产方面的毕业论文
房地产方面的毕业论文标题：中国房地产市场泡沫问题及应对对策摘要：本论文通过对中国房地产市场的泡沫问题进行研究，分析了泡沫的成因和影响，并提出了应对泡沫问题的对策。
结果表明，中国房地产市场存在泡沫问题，主要原因是投资炒房需求和金融杠杆化行为。
应对泡沫问题的对策包括加强监管措施、稳定市场预期、推动住房制度改革等。
第一部分：引言房地产业作为国民经济的重要组成部分，对经济增长和社会稳定都具有重要影响。
然而，过去几年来，中国房地产市场出现了明显的泡沫化现象，引起了广泛的关注。
本文将分析中国房地产市场泡沫问题的成因和影响，并提出应对泡沫问题的对策。
第二部分：泡沫问题的成因中国房地产市场泡沫问题的成因可以归结为两个主要方面：投资炒房需求和金融杠杆化行为。
首先，由于中国经济发展迅速，城市化进程加快，许多投资者将房地产视为理想的投资渠道，进一步推高了房价。
其次，金融机构的过度杠杆化行为，使得更多的资金倾向于投资房地产市场，进一步推升了房价。
第三部分：泡沫问题的影响中国房地产市场泡沫问题的出现，对经济和社会造成了不良影响。
首先，过高的房价导致许多人无法购买自己的住房，加剧了社会的不平等。
其次，房地产泡沫对金融系统稳定构成威胁，一旦泡沫破灭，将对金融机构和经济产生重大冲击。
此外，泡沫还导致了资源的浪费，阻碍了经济的可持续发展。
第四部分：应对泡沫问题的对策针对中国房地产市场泡沫问题，需要采取一系列的应对对策。
首先，加强房地产市场的监管，限制投机行为和金融机构的过度杠杆化行为。
其次，稳定市场预期，加强房地产市场信息公开透明度，引导市场健康发展。
最后，推动住房制度改革，加大保障性住房供给，缓解低收入群体的住房压力。
结论：中国房地产市场泡沫问题是当前社会关注的焦点，有必要加强对房地产市场的监管，并实施相应的政策措施来稳定市场。
只有通过有效应对泡沫问题，方能实现房地产市场的健康发展，促进经济的稳定和可持续发展。
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房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码：学号：分类号：密级：院（系）名称：工学院建筑系专业名称：房地产经营与估价学生姓名： *****指导教师： *****2012 年月日目录房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。
其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。
房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。
对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。
关键词：房地产价格;原因分析;调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。
房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。
黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。
而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。
这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。
房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。
“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。
受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。
近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。
说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
二、房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。
日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。
国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。
但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的环境和经济形势下产生的。
日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的真正原因,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。
我国当前房地产价格上升的原因主要有:(一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。
因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。
市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。
我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。
土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。
由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。
可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2.房地产开发成本不断上升。
房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。
(1)土地交易价格不断上涨。
首先,土地是一切经济活动的载体,随着化和城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。
其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。
目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。
2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。
房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。
(2)建材价格上涨。
我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。
2004年,建材价格指数曾达到,生产成本增大,必然导致房价提高。
3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。
商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。
(1)投资性需求。
从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。
随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。
由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。
很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。
据统计,截至2007年6月底,全国商品房空置面积为亿平方米,其中空置商品住宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。
(2)实用性需求。
商品房最终的用途是用来居住。
由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。
由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS。
在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。
当价格高于P0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。
由于房地产的资源是有限的,价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势,并且无限接近。
由于房地产的特性,导致房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。
这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因,人们来不及改变其消费习惯,所以短期需求具有相对刚性,当价格达到一定程度后,由于信息不完全,人们的跟风以及非理性因素,导致房地产价格出现反常波动,即随着价格上涨出现需求量的增加。
而在长期范围内,人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力,所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型,随着价格的上涨需求量相应下降,房地产长期需求曲线富有弹性。
短期需求曲线的变化过程为中的CE曲线到EF曲线,当房价超过某个价格的时候,人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期,同时房地产投资的风险逐渐加大,此时随着价格的上升,需求曲线会按照长期需求曲线DL的方向运行,即按照FB曲线运行。
此时,即为房地产泡沫的破裂。
我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。
(二)开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征,即产品的差异性和信息不对称性。
由于房地产位置固定加上不同区位的、经济、社会条件各不相同,以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别,形成了房地产的差异性。
信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣,“道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。
这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场,而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场,加之我国房地产企业数量众多,其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性,因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。
房地产商面临向下的需求曲线,具有垄断势力,在市场交易中处于优势地位,能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。
同时,房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息,这种信息不对称进一步增强了其优势地位,加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件,使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过发布虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张,从而达到哄抬房价的目的,炒作的结果必然是房价进一步上涨。
(三)经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。
经济适用房作为一种福利措施,旨在通过某种政策倾斜,达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。
由于利益的驱使,大部分项目投资还是倾向于资本回报率高的商品房项目上,开发商开发投资中,住宅房地产开发投资占%,其中经济适用房开发投资占住宅房地产开发投资的%,经济适用房所占比过小,无法通过影响供给消除由于房价过高而导致的不安定因素。
同时,国家虽然对经济适用房进行政策倾斜,但是这种操作又缺乏必要的监督机制,造成了许多房地产开发公司与政府间的交易和寻租行为的产生,而使经济适用房游离于主体适用范围之外。
此外,许多开发商还把房子越建越大,把销售目标定位在中等收入家庭,这样的操作不符合经济适用房的建设目的和财政补贴的支付原则,这样就与政府推行经济适用房政策的初衷相违背,也造成了房地产供给与需求的巨大矛盾。