房地产市场中国经济论文【论文】

房地产市场中国经济论文

一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释

(一)房地产市场宏观调控基本概念

我们知道，所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制，国家通过实行宏观调控政策，利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡，进而抑制通货膨胀，促进国民经济结构的不断优化，达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控，就是指以国家政府为主，为促进我国房地产业同国民经济协调发展，而运用经济、法律与行政的手段和措施，从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制，促进房地产市场供需总量平衡，供需结构得到不断优化，进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控，实质上就是国家实施经济职能的一种行为，是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现，也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控，达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化，从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。

(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念

我国的金融法律起步比较晚，如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见，金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显，并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标，通过调节和控制货币总供求行为，进而满足社会的总需求，不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求，为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象，适当遏制经济过快增长的速度，促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看，金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣，主要就是通过货币政策，确保币值稳定，促进房地产市场健康有序发展，进而推动我国经济社会快速健康发展。

二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示

(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示

次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国，随后逐渐波及到

世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务，所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是，由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策，信用要求不高，等级贷款较低。因此，一般借款者的信用记录比较差。因此，次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前，美国次贷危机进一步恶化，全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及，我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中，世界几大投资银行几乎全军覆没，而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险，因此，我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因，并结合我国房地产市场的实际，采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示，主要体现在以下几个方面：

1、对商业银行的教训及启示

美国次贷危机，使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险，其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道，房贷一般都是以房产作为抵押物。但是，房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时，房地产价格就会跟着上涨，并不断提高抵押物的市场价值，进而降低了抵押信贷的潜在风险，也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时，

房价就会走低，银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物，银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够，加上信用链极长，给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此，房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体，不仅给贷款银行带来很大的风险，而且还会影响银行体系的安全，更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以，银行就需要在风险和收益中做到平衡，必须结合市场和自身的实际做出理性的选择，进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。

2、对金融监管部门的教训及启示

美国次贷危机，对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的，并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响，这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面，要加快我国金融监督监督体制机制建设，促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面，还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫，充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用，进而促进房地产市场健康有序推进。总之，我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制，不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中，要积极推行公开、透明的运作机制，

及时向借款人提供相关信息，使其充分了解掌握有关信息，让其拥有充分的知情权与选择权，尽量减少和降低借款人的损失。同时，要积极推进标准化管理，进一步规范贷款审核程序、借贷标准等，逐步规范银行贷款行为和贷后服务。

3、对政府部门的教训及启示

美国次贷危机，对我国政府部门的教训及启示更为深刻，也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一，但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋，让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违，而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为，一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先，政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中，几乎不加任何干预，使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是，由于双方的交易属于市场交易行为，政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下，房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律，不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则，而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉，反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外，房地产市场产品结构比较复杂，使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽，违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品

的调节控制不够规范与严格，致使其潜在风险逐步增大，超出了房地产市场的可承受范围。其次，金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易，大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下，场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是，由于场外交易具有非标准性和不透明性，所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易，有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱，不是真正意义上的货币，甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的监督监管。再次，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务，因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限，也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以，金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题，监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度，必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中，缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系，交易不够透明与公开，政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此，一旦次贷危机爆发以后，政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度

以及波及范围等。而且信息发布的不够充分和准确，使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围，但是，效果很不明显。

(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示

近年来，迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标，推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中，政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前，迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下，房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实，迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来，虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期，国际上很多资金源源不断地涌入，使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期，加上世界各国经济的逐渐复苏，流入资金大幅度减少，最终导致了迪拜资金链的断裂，危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响，至今依然让我们记忆犹新。

1、迪拜债务危机所产生的深远影响

迪拜债务危机所产生的深远影响，可以分为短期和长期两类。从

短期影响来分析，迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击，主要表现在：首先，迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌，危机突出。受迪拜债务危机的影响，世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨，有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温，贸易赤字恶化，一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决，房地产市场的债务成本可能就会显著增加，从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次，一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家，其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣，从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况，进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理，必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外，迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中，投资者将更加注重基本因素，更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快，资金流转量较大，债务压力和潜在较大，但在发展中国家和地区，将会受到房地产投资商的关注。再次，迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务，而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务，致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以，迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加，导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响，

从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析，迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延，但是在全球范围内持续的可能性不大，不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足，低利率仍将维持，所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系，也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。

2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示

迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机，这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面：第一，信用贷款发放，需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现，每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来，我国各类银行信贷为了扩大业务，大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中，地方政府为了配合国家的投资发展计划，在财政比较紧张的情况下，以地方政府的财政、信用作担保，从各类银行取得大量信用贷款，这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下

降和遇到金融风暴袭击时，大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本，必然会大大增加银行的风险，进而引发银行的危机。第二，房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出，虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏，但由于各国经济基础有所不同，因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下，政府不敢贸然减少投资，退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况，受到“非典”等疫情和大量外汇的影响，引起了我国信用贷款投放过多，进而触发了通货膨胀。因此，我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济，但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三，我们在推动房地产经济发展的同时，要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业，其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此，当出现资金链断裂时，就必然会引发金融危机。近年来，我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动，而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发，我国必须继续加大投资力度，促进房地产业持续快速健康发展。因此，我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前，我国房地产市场价格持续上涨，资金大量流入，与迪拜有相似之处。所以，我们必须吸取迪拜的教训，防止债务危机发生。

三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因

分析

(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状

随着我国逐渐加快房地产的发展步伐，居民住房消费水平逐步提高，房地产金融市场规模不断扩大，在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时，我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善，住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展，多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成，住房金融市场的竞争日趋激烈。

1、房地产市场发展不够平衡

为了进一步深化房地产体制改革，促进房地产市场健康发展，我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策，如《银行法》等，为房地产市场发展提供了良好的机遇，同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施，加大房地产金融市场的经营力度，促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是，由于各地经济发展状况不尽相同，对房地产市场的政策措施也不尽相同，加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同，必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看，发展较快的地区主要集中在沿海地区，而中西部地区发展相对比较落后。

2、房地产市场结构发生变化

随着我国经济社会的快速健康发展，对房地产市场发展提出了新的更高的要求，也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要，国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移，并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此，引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出，我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。

3、房地产市场竞争比较激烈

近年来，我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐，并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用，进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此，国内各大银行纷纷结合自身实际与特点，从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场，使得房地产与金融市场的竞争日益激烈，并逐渐呈现白热化趋势。目前，在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下，国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模，大力支

持房地产市场建设与发展，不断刺激房地产市场消费，并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时，各大银行不断健全体制机制，严格遵循法规政策，严格依照程序办理，使得住房信用贷款业务更加规范、合理，潜在风险得到有效控制和防范。

4、房地产市场资金占用过多

土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念，谁拥有的土地多，谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热，土地价格也随之疯狂猛涨。在我国，对工薪阶层和农民而言，住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富，必然就要从土地开始。这样，必然引起我国土地资源的逐步减少，价格也随之不断攀升，“地王”层出不穷，比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人，在购买房屋以后，就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区，土地价格往往都翻了好几翻。如此一来，必然使得大量的闲散资金流入房地产市场，造成了房地产市场占用资金过多。

5、房地产市场开发成本增加

房地产市场开发成本不断增加，已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时，建筑材料等价格也随着上涨，房地产开发运作成本不断增加。这样，必然进一步加大了房地产市场价格与开发成

本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力，房地产开发成本无形中增加了，许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金，纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言，购买房子本身就是一个非常沉重的负担，而房地产市场却一直居高不下，必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。

(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析

现阶段，我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的，其原因也是多方面的。既有主观方面，也是客观方面；既有政策的因素，也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场，所以，在这些的影响因素中，政策因素是其中最主要的原因。当前，我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面：

1、房地产市场调控政策不够完善

房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同，房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确，加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此，必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用

房行业。当前，我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格，而且不断满足了个人购房的不同需求，还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是，由于我国过分地依赖房地产市场调控政策，加之不够健全完善，在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多，收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。

2、房地产市场调控贷款额度较低

目前，国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下，发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右，远远低于其他发达国家的平均水平。而且，我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样，必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区，房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受，不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上，很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右，甚至更低。但是，在我国，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。这样，必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素，虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策，但由于条件标准比较高，对于一般买房者没有任何现实意义。

3、调控房地产市场抵押形式单一

从目前我国房地产市场发展的现状来看，我国住房贷款的形式比较单一，一般住房抵押贷款的限制条件非常严格，如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样，不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性，而且也制约了买房者的自由选择性。当前，我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比较低，融资渠道不够畅通，金融品种较为单一，难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外，银行转移潜在风险的方式比较单一，因此，各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎，导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。

4、调控房地产市场法规不够健全

当前，我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规，诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是，从总的情况来看，我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强，更谈不上法律法规的保障，严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外，我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集，对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以，房地产市场法律法规体系不够健全完善，也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。

5、调控房地产市场服务发展滞后

调控房地产市场服务发展严重滞后，是我国房地产市场面临的又一难题。目前，我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善，在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低，相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时，不仅要严格审查贷款者的收入情况，而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐，效率一般不高，而且相关收费比较高。

四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考

（一）构建房地产信贷风险的预警机制

在房地产行业中，履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损，同时也造成了房地产行业的危机，因此加强法律风险，特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢？笔者认为有以下几个方面：

1、信息公开

国际经验和教训表明，银行体系深受房地产波动的影响。因此，健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此，必须推行信息公开制度，确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前，房地产市场的未来很还不明朗，房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求，并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在，在这种情况下，中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制，全面推行信息公开。

2、统一信用信息评估标准

中央银行需要按照《银行法》的规定，建立针对于房地产市场风险的预警机制，加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识，结合本地区实际和自身发展优势，科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理，要按照银监会的指引要求，完善各项内部控制制度，改善业务流程和风险管理流程，保证各项制度

的落实和实施，保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求，结合自身发展优势，提高创新能力，使房地产业务向差异化方向发展。同时，应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设，特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象，及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例，以此其丰富管理经验,提高监管力度，建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出，在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行，需要对信贷风险加以分析和预测，并建立高度精准的预警机制，只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险，房地产企业只要处理的及时妥当，就可以很快转变为主动一方，从而战胜危机；但如果处理不妥，则有可能使房地产企业从此每况愈下，更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为，建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。

（二）建立多渠道融资体系

目前，我国的房地产行业中存在多种融资渠道，例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产，所以一旦出现信贷危

机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国，房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度，此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场，使其向多元化方式转变，并将房地产信贷机构的信贷风险分散，才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”，进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策，要积极发挥税收的作用，将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致，同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。

1、完善法律法规

在我国虽然已经出台了不少法律法规，如《银行法》等，各地方也相应做出了相关指示，但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展，在出台新的融资工具时，并没有配套的制度及时跟进，造成了混乱的局面。因此