房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告
一．总论
（一）项目的基本情况
1项目概况
项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距
离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，
地面条件较为平整。

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总投资20000万元（不含带款利息）
其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米
税后利润：4332.87万元
全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%
总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%
二．项目的组织与实施（）
1、项目工程计划说明
项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2项目实施进度计划见附表
三．项目投资估算与投资筹措计划
（一）开发成本
1.土地成本
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用
地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。

本项目土地使用权是通过拍卖方式
取得。

土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。

2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元
4.基础设施配套费（参见附表3）
5.公共配套设施建设费用（参见附表4）
附表4 公共配套设施经社给用估算表
6.不可预见的费用
（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本
开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
（二）开发费用（参见附表6）
附表6 开发费用汇总表
（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）
（四）资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。

资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。

本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
2.
销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。

具体还本付息计划见附表9
四．项目销售收入及利润的估算
（一）住宅销售单价的估算
根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/㎡，超高层售
价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。

（二）销售总收入的估算
根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10
附表10 销售总收入估算表
（三）项目利润估算
本项目土地增值税估算情况见附表11。

项目可运用资金估算见附表12。

项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。

附表12 项目可运用资金估算表
五．财务分析
（一）财务内部收益率
由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），
项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）
由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：
全部资金税后内部收益率FIRR=30.6％
全部资金税后净现值NPV=2429.35（万元）
静态投资回收期：（3-1）+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.0245×4=8.1(月)
动态投资回收期：（3-1）+|-46.09|/1812.83=2.025 2.025×4=8.1（月）
财务内部收益率：FIRR=128.5％
净现值：NPV=2654.17
静态投资回收期：（2-1）+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.56×4=6.2（月）
动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/4011.14=1.78 1.78×4=7.12（月）附表16 损益表
评价指标
1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100％=6466.97/20000=32％
2：全部投资的利税率=利税总额/总投资×100％=（1555.72+2134.1）/20000×100％
=18%
3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7%
4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%
（二）项目财务分析汇总
附表17 财务分析汇总表
六．不确定性分析
本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。

这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。

（一）盈亏平衡分析
假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。

一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时，项目风险最低。

本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。

（二）敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。

开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。

因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。

计算结果详见附表18
附表18 敏感性分析表
1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：
财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。

以上计算结果表明，如果建安工程费增加10%，其全部内部收益率大于基准收益率（10%）。

因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。

2.当销售价格降低10%时，全部投资评价指标为：
财务内部收益率为负值，投资利润率为18.19%。

以上结果表明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。

因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。