房地产项目投资可行性分析报告[详细]
房地产项目投资可行性分析报告
房地产项目投资可行性分析报告一、项目背景和概况近年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产行业成为了我国经济中的重要支柱产业之一、然而，随着房地产市场的竞争日益激烈和政策的调控，房地产项目投资面临着一定的风险和挑战。
因此，本报告旨在对一家房地产项目的投资可行性进行全面分析，为投资者提供科学的决策依据。
二、市场分析（1）宏观经济环境分析通过对当前国家经济形势的分析，预计未来几年房地产市场将保持稳定增长的态势。
近期政府对于房地产市场的调控政策较为严格，对投资项目的影响需要进行进一步评估。
（2）区域市场分析通过调研和数据分析，该项目所处的区域市场具有较好的发展潜力。
该地区的经济增长稳定，人口流动性较大，且市场需求旺盛。
此外，该项目周边交通、教育、医疗等配套设施完善，有利于项目的销售和租赁。
三、项目分析（1）项目定位与特点该项目定位于高档住宅小区，具备现代化装修和高品质生活环境。
项目在规划上充分考虑了居民的生活需求，将配备健身房、游泳池、绿化休闲区等高端配套设施，以创造一个舒适便利的生活空间。
（2）市场需求分析通过市场调研和对目标客群的定位，该项目符合城市白领阶层的需求，这部分人群对于居住环境的品质和生活品味有较高要求。
根据调查数据显示，该区域高端住宅的需求仍然较大。
（3）竞争对手分析在该项目周边区域，已经存在一些类似的高档住宅项目，竞争较为激烈。
然而，根据市场调研数据显示，该项目的建筑设计、配套设施等优势能够与竞争对手产生差异化竞争优势。
四、投资分析（1）资金投入根据项目规模和市场分析预测，该项目的总投资额约为X亿元。
其中包括建设成本、土地购置费等。
投资者应具备足够的资金实力以应对可能的市场风险。
（2）资金回报分析通过对市场需求和产品定位的分析，预计该项目能够达到较高的出租率和销售率。
根据投资收益模型计算，项目的资金回报率为XX%。
根据相关指标，项目的投资回收期为X年，与市场平均水平相比较为合理。
房地产项目投资可行性分析报告
房地产项目投资可行性分析报告1. 引言本报告旨在对某个房地产项目的投资可行性进行分析和评估。
该项目是一个新建住宅小区开发项目，位于某个城市的新兴区域。
报告将重点关注该项目的市场需求、资金投入、预期收益和风险等方面进行分析，为投资者提供决策依据。
2. 项目背景和目标2.1 项目背景该项目位于新兴区域，周边设施较为完善，交通便利，具有较高的发展潜力。
项目旨在打造一个生态友好型、舒适宜居的住宅小区，满足人们对优质居住环境的需求。
2.2 项目目标•开发200套独栋别墅和500套多层住宅•打造完善的社区设施，包括公园、商业中心、健身房等•提供高品质的生活和居住体验3. 市场需求分析3.1 宏观经济环境对市场需求进行分析之前，我们需要了解项目所处的宏观经济环境。
通过对国家和地区的经济发展、政策环境以及社会民生状况等方面的研究，可以预测未来一段时间内的房地产市场发展趋势。
3.2 地方市场潜力了解项目所在地的市场需求是投资决策的重要依据。
需进行详细的市场调研，包括人口结构、消费能力、就业状况、土地供给等方面的分析，以了解市场潜力和投资回报预期。
4. 投资分析4.1 投资规模根据项目规划，我们可以估算出所需的投资金额。
包括土地购置费、建筑工程费、设施设备投资、宣传费等多个方面的支出。
将这些费用综合考虑，以确定项目的总投资规模。
4.2 投资回报预测通过对市场需求和销售价格的研究，我们可以估算出项目的销售收入。
进而，结合项目的成本和销售周期，计算出项目的投资回报率和期望的现金流。
4.3 财务评估基于投资回报预测，我们还需要对项目进行财务评估，包括内部回报率（IRR）、净现值（NPV）等指标。
通过对这些指标的计算和分析，我们可以评估项目的盈利能力和风险程度。
5. 风险评估任何投资项目都存在一定的风险，特别是房地产项目。
因此，对项目的风险进行评估和管理至关重要。
5.1 市场风险根据市场需求和竞争环境，我们评估项目的市场风险。
房地产投资可行性分析报告 精选1篇
房地产投资可行性分析报告
摘要
本报告旨在对房地产投资进行可行性分析，包括市场环境、投
资回报率、风险评估等方面的内容。
通过对市场的深入研究和数据
分析，为投资者提供有价值的参考意见。
一、市场环境分析
1. 宏观经济环境：分析国内外经济形势、政策走向等因素对房
地产市场的影响。
2. 行业环境：了解房地产行业的发展趋势、竞争格局等。
3. 地域环境：考虑不同地区的房地产市场需求、价格走势等因素。
4. 社会环境：研究人口结构、消费观念等因素对房地产市场的
影响。
二、投资回报率分析
1. 成本分析：计算投资所需的资金、土地成本、建筑成本等。
2. 收益预测：根据市场需求、价格走势等因素预测项目的收益
情况。
3. IRR计算：使用内部收益率法计算项目的净现值和内部收益率。
4. ROI评估：比较不同投资方案的投资回报率，选择最优方案。
三、风险评估
1. 市场风险：分析市场供求关系、政策变化等因素对房价的影响。
2. 财务风险：评估项目的资金流动性、债务偿还能力等财务指标。
3. 经营风险：考虑项目的开发周期、销售速度等因素对经营的
影响。
4. 法律风险：研究相关法律法规对房地产项目的规定和限制。
5. 自然灾害风险：评估地震、洪水等自然灾害对房地产项目的
影响。
四、结论与建议
根据以上分析结果，提出针对性的投资建议和注意事项，帮助投资者做出明智的决策。
同时，也提醒投资者在投资过程中要注意风险控制，合理分散投资组合，降低整体风险水平。
房地产项目的可行性分析报告
房地产项目的可行性分析报告一、引言近年来，房地产行业一直是国内经济发展的重要支柱之一。
随着经济的快速发展和城市化进程的推进，对房地产项目的需求不断增加。
然而，随之而来的是竞争日益激烈的市场环境，房地产开发商需要准确评估项目的可行性，以提高项目成功的概率。
本文将对房地产项目的可行性进行分析，包括市场需求、项目定位、投资回报等方面的内容。
二、市场需求分析房地产项目的可行性分析首先需要对目标市场的需求进行深入研究。
通过充分了解目标市场的人口结构、经济水平、购房需求等因素，可以评估项目是否符合市场需求，并预测市场前景。
1.人口结构与经济发展：房地产市场的需求与人口结构和经济发展水平息息相关。
我们需要了解目标市场的人口数量、增长速度、居住结构等信息，以及目标市场的GDP增长率、人均收入水平等经济指标。
通过综合分析这些数据，可以初步评估项目所面临的市场规模和潜在需求。
2.购房需求与趋势：房地产项目的可行性还需要考虑购房需求与趋势。
我们需要了解目标市场的购房主体（如首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等）以及购房动机、购房意愿等因素。
此外，还需要关注国家政策对房地产市场的调控措施，以及未来的发展趋势。
通过掌握这些信息，可以更好地预测项目的市场前景。
三、项目定位分析项目定位是房地产项目成功的关键之一。
只有明确项目的定位，才能更好地满足市场需求，提高项目的竞争力。
1.项目规模与类型：项目的规模和类型是项目定位的核心要素。
我们需要明确项目的用地面积、建筑面积以及开发的房屋类型（如住宅、商业、办公等）。
同时，还需要调研目标市场对不同类型房地产产品的需求情况，以确定项目的规模和类型。
2.差异化竞争策略：市场竞争激烈，为了突出项目的竞争优势，我们需要制定差异化竞争策略。
这可以通过打造独特的项目特色、提供个性化的产品设计、提高物业管理水平等方式来实现。
差异化竞争将使项目在市场中脱颖而出，提高项目的可行性。
四、投资回报分析投资回报是评估房地产项目可行性的重要指标之一。
房地产项目投资可行性分析报告 精选1篇
好的，以下是关于房地产项目投资可行性分析报告的内容：一、项目概述本报告旨在对某房地产项目进行投资可行性分析，以便投资者能够更好地了解该项目的投资风险和收益情况。
该项目位于某市中心区域，占地面积约为100亩，计划建设住宅小区和商业综合体。
二、市场分析1. 市场需求分析随着城市化进程的加快，人口流动量不断增加，对住房的需求也越来越大。
同时，随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
因此，该地区的住房需求量较大。
2. 市场竞争分析目前，该地区已经存在多个住宅小区和商业综合体，竞争较为激烈。
但是，由于该项目位于市中心区域，交通便利，周边配套设施完善，因此具有一定的竞争优势。
3. 政策环境分析政府一直在积极推动城市建设和发展，出台了一系列鼓励房地产开发的政策。
同时，政府也在加强对房地产市场的监管力度，以避免房价过快上涨和市场泡沫的出现。
这些政策对于该房地产项目的开展具有积极的影响。
三、投资分析1. 投资规模分析根据初步测算，该项目的投资总额约为5亿元人民币。
其中，土地成本约占总投资的30%,建筑安装费用约占总投资的40%,其余为营销费用和其他支出。
2. 投资回报分析该项目预计在3-5年内实现销售收入，并开始盈利。
根据市场调研数据和项目实际情况，预计该项目的销售价格为每平方米2万元左右。
按照此价格计算，该项目预计在3-5年内实现销售收入约为10亿元人民币。
同时，该项目还可以通过出租、转让等方式获得额外收益。
据此估算，该项目的投资回报率为15%-20%。
3. 风险分析1 市场风险：由于该地区已经存在多个住宅小区和商业综合体，市场竞争较为激烈。
如果市场需求不足或者竞争对手的价格战等行为导致销售不畅，将会对项目的盈利能力产生影响。
2 政策风险：政府对于房地产市场的监管力度可能会发生变化，导致项目的运营受到影响。
此外，政策的变化也可能会影响到项目的融资渠道和成本。
3 财务风险：该项目的投资总额较大，如果资金筹措不到位或者财务管理不善，将会导致项目无法按时完工或者出现其他财务问题。
房地产投资可行性分析报告
房地产投资可行性分析报告1. 引言房地产投资一直是吸引投资者眼球的领域之一。
无论是个人投资者还是机构投资者，都希望通过房地产投资获得稳定的收益。
本报告旨在对房地产投资的可行性进行深入分析，以帮助投资者做出明智的决策。
2. 市场概况首先，让我们对当前的房地产市场进行概述。
根据最近的市场调研，我们可以看到房地产市场整体呈现出稳步增长的趋势。
城市化进程的加快、人口增长、经济发展等因素都在推动着房地产市场的繁荣。
然而，需要注意的是，不同地区的市场情况存在差异。
一线城市的房价普遍较高，但投资回报率可能较低，而二、三线城市的房地产市场可能存在较大的增长空间和较高的回报率。
3. 投资回报分析3.1 收益来源房地产投资的收益主要来源于两个方面：租金收入和资产增值。
租金收入是指投资者通过出租房产获取的收益，而资产增值则是指房地产市场价值的上涨所带来的收益。
3.2 成本分析房地产投资的成本包括购房成本、装修成本、维护管理成本等。
此外，还需考虑到税费、贷款利息等间接成本。
3.3 投资回报率计算投资回报率是衡量投资收益的重要指标之一。
其计算公式为：$$ROI = \frac{{\text{总收益} - \text{总成本}}}{{\text{总成本}}} \times 100%$$投资回报率越高，表明投资获得的收益相对于成本的比例越大。
4. 风险分析尽管房地产投资有着诸多优势，但也不乏风险。
市场波动、政策调整、资金风险等都可能对投资者造成影响。
4.1 市场风险房地产市场存在周期性波动，投资者需要关注市场的供需情况、政策调控等因素，及时调整投资策略。
4.2 政策风险政策的变化对房地产市场有着直接的影响。
比如，房地产调控政策的收紧可能导致市场需求减少，从而影响投资者的收益。
5. 结论与建议综合以上分析，我们得出以下结论与建议：-结论：房地产投资具有一定的可行性，但也伴随着一定的风险。
-建议：1.投资者应该充分了解市场情况，选择合适的投资时机和地点。
房地产开发项目可行性分析报告
房地产开发项目可行性分析报告
一、项目概况
本项目是位于城市CBD核心地段的一处土地，规划建设一栋高档
住宅楼。
项目总占地面积为2000平方米，总建筑面积为10000平方米，分为A、B两栋楼，每栋楼共有20层，共有300套户型不同的住宅单元。
项目周边交通便利，商业配套设施齐全。
二、市场分析
1.需求分析
随着城市人口的增长和年轻人独立出来的需求增加，对高档住宅的
需求也在不断上升。
本项目周边居民多为中高收入人群，对居住环境
及住宅品质要求较高，对此类项目的接受度较高。
2.竞争分析
本项目周边已有数个高档住宅项目，但大多已经售罄或者交付使用，市场上暂时缺乏新的竞争对手。
本项目规划合理，建筑设计新颖，有
望成为该区域的新亮点。
三、投资分析
1.总投资额
本项目总投资额预计为8000万元，其中土地购置费5000万元，建
筑施工费2000万元，装修及设备费500万元，其他费用500万元。
2.投资回报率
基于市场需求和未来潜力，本项目的销售前景乐观。
预计售价为每平方米5万元，总销售额达到50000万元。
考虑了市场风险和变化，本项目的投资回报率在20%左右。
3.投资风险
市场行情波动、政策变化和竞争加剧是本项目的主要投资风险。
为减少风险，项目方应密切关注市场动态，及时调整策略，确保项目的顺利推进和良好回报。
四、可行性分析
综合以上内容，本房地产开发项目在市场需求、投资回报率和风险控制方面均具备较好的优势，预计将取得成功。
项目方应继续优化规划设计，加强营销推广，确保项目的顺利实施和良好运营。
【可行性分析】长沙市房地产开发项目可行性分析报告
长沙市房地产开发项目可行性分析报告在着手进行长沙市房地产开发项目的可行性分析之前，我们需深入挖掘市场的脉搏，审视项目的潜力，以及对其前景的深思熟虑。
以下是本项目的可行性分析报告，旨在为投资决策提供详尽的依据。
一、项目背景长沙市，作为湖南省的省会，近年来经济蓬勃发展，城市化进程不断加快。
随着人口的不断增长和城市规模的扩大，房地产市场呈现出旺盛的生命力。
本项目选址于长沙市核心区域，毗邻城市主干道，交通便利，周边配套设施完善，具备良好的市场基础。
二、市场分析1. 市场需求根据长沙市房地产市场的调研数据，近年来住宅需求量持续上升，尤其是在高品质住宅项目方面。
随着居民生活水平的提升，对居住环境、品质的追求日益提高。
本项目定位中高端住宅，正好迎合了市场需求。
2. 市场竞争长沙市房地产市场竞争激烈，但中高端住宅市场仍存在较大发展空间。
本项目周边已有多家开发商投入中高端住宅项目，但本项目的独特设计、优质服务和优越地理位置，有望在竞争中脱颖而出。
三、项目定位与目标本项目以“绿色、智能、舒适”为核心理念，打造高品质住宅社区。
项目目标为：1. 提升长沙市的居住品质，满足中高端市场需求；2. 打造具有影响力的品牌住宅项目；3. 增加企业品牌价值，提升市场竞争力。
四、项目实施1. 项目规划本项目规划总建筑面积约100万平方米，包含住宅、商业、教育、休闲娱乐等多种业态。
住宅部分以小高层和高层为主，户型多样化，满足不同家庭需求。
2. 项目建设项目预计分三期建设，每期建设周期约2年。
在建设过程中，我们将严格控制质量，确保项目按时、按质、按量完成。
五、投资分析1. 投资估算本项目总投资约50亿元人民币，包括土地费用、建设费用、配套设施费用等。
2. 投资回报预计项目投产后，年营业收入约10亿元人民币，净利润约2亿元人民币。
投资回收期约为7年。
六、风险分析1. 市场风险房地产市场波动较大，本项目需密切关注市场动态，及时调整经营策略。
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“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告目录目录 (2)第一章总论 (4)一、项目背景及概况 (4)二、主要技术经济指标 (6)表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6)第二章住宅市场分析与营销战略 (6)一、投资环境分析 (6)表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7)二、住宅市场分析 (8)三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10)四、营销推广战略 (11)表3 楼盘销售价格増况表 (12)第三章项目选址及区设条件 (13)一、项目选址 (13)二、区域历史文化地位 (13)三、建设条件 (13)第四章建设规模及功能标准 (14)一、建筑面积及内容 (14)二、项目规划设计方案 (14)表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15)三、工程项目情况 (15)表5 工程项目一览表 (15)第五章建设方案 (16)一、建设场地环境 (16)二、总体规划布局 (17)表6 项目建设经济指标一览表 (17)三、建设方式 (18)表7 招标情况一览表 (18)四、结构设计 (19)五、室内给排水及供电工程 (19)第六章项目施工进度安排 (21)表8 项目施工进度安排表 (21)第七章投资估算与资金筹措 (22)一、投资估算 (22)表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22)二、资金筹措 (23)第八章经济效益分析 (23)一、住宅销售价格 (23)二、销售进度及付款计划 (23)表10 各类建筑销售计划表 (24)三、税费率 (24)表11 税费率表 (24)四、盈利能力分析 (24)五、清偿能力分析 (24)六、主要经济指标 (25)表12 主要经济指标表 (25)第九章风险分析及对策 (26)一、风险分析 (26)二、投资风险的控制 (26)第十章项目可行性研究结论及建议 (27)一、结论 (27)二、建议 (28)附录(国民经济评价) (28)表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28)表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29)表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30)表16 损益表(单位:万元) (30)表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31)表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32)表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)第一章总论一、项目背景及概况1、项目名称SG·DHSZ2、开发商及简介四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业.注册资本金为人民币7730万元.由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成.主要经营:房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等.公司资金实力雄厚,科技人才众多,拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾.3、项目地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处4、临时接待中心德阳市庐山北路360号5、项目概况项目位于玉泉路与屏山街交汇处,有四栋电梯公寓组成,项目占地为17120㎡,总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡,商铺面积6576㎡,停车库面积14610㎡.项目户型区间为51㎡——137㎡.以简装面市.整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园,东湖山上是以山水园林为载体,集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园,是你感到心旷神怡;同时周边生活配套也是十分方便,下面简单做个介绍:公交路线:14路、23路、24路、27路等.教育配套:德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等.医疗配套:德阳肿瘤医院(眼科医院)、德阳肝胆医院、中山医院等.休闲配套:东湖山公园、旌湖文化长廊等.生活配套:沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等.6、资金来源本项目建设资金由SG职业有限公司自筹,不足部分通过预售房款和银行贷款解决.7、可行性报告制定依据(1)《城市居住区规划设计规范》(2)《德阳市城市拆迁管理条例》(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规范》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规范》(8)《高层民用建筑设计防火规范》8、编制范围根据国家有关政策、法律、法规及规范对SGDHSZ项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究.二、主要技术经济指标表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标第二章住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市基本情况①、地理位置:德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带,市区距成都58公里,距绵阳50公里,地理位置介于东径104.15°—104.43°,北纬31.1°—31.27°之间,是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地.全市辖6个县(市、区)土地总面积为5951.55平方公里,人口约384.5万人,德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里,人口约70万人.②、行政区域划分德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市,现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县.1、德阳市经济发展情况2011年是“十二五”开局之年,全市人民在市委、市政府的领导下,坚持“高位求进、加快发展”的工作基调,大力推进“一三五八”发展战略,经济发展全面增长,人民生活水平不断提高,社会事业不断进步.表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标般预算收入增长速度为同口径增长.3、以2010年为基期测算,考虑物价指数为2.6％.3、从2011年起,固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元,500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围,“全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”.3、总体目标新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图,到2020年,经济总量较2015年再翻一番以上,综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶,成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地,国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地,成为西部经济强市,重要的工业化先导区、现代产业聚集区,四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市,实现成德绵同城化发展,在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会.二、住宅市场分析1、当前住宅市场现状随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革,以住宅为主题的房地产市场,总体上呈现出平稳发展的态势.主要表现在:①、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快.②、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长.③、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高.④、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展.⑤、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐渐活跃.综上所述,我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力.在计划经济向市场经济转化的过程中,住宅市场本身也正在发生着深刻的变化.这一切,都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础.2、德阳市商品房现状和市场需求⑴、住宅市场供给情况:从目前德阳房地产住宅市场来看,前几个月,整个楼市在全国大环境影响下,购买者观望情绪比较浓厚,大家都在等待着楼市大幅降价,虽然在开发商大力的促销下,刚需置业者的购买力得到了释放,但是相对有限,不能很好的缓解当前压力,投资性需求被抑制.⑵、商业市场供给分析:目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带,商业项目的开发规模也相对较大,销售价格也较高.目前的社区商业较多,基本上每个开发项目都设计了商业(临街)用房.电梯公寓一般都考虑了 2-3层的商业用房.⑶、德阳市房地产市场需求分析:①、需求范围分析:德阳市地处成都、绵阳之间,处于成绵经济核心地带,经济发展比较迅速,城市环境比较适合居住,市场需求包括周边几个市县.②、需求人口分析:主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主.③、需求数量分析:根据德阳市政府制定的城市人口规划,到2015年城市人口达到100万人,即每年需新增城市人口6-8万人左右,再加上现有城市人口换房需求,每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米(约20000-30000套住宅).但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求,又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高,商品房销售压力应该是很大的.④、需求价格分析:从目前德阳市已经在售项目可以看出,德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大,价格幅度基本在3500-5700元/左右,由于政府宏观政策调控力度越来越大,已经明确表示要坚持调控政策不动摇,老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小,更多选择持币待购,以期政府能将房价调控下来.从今年起,国家又对房地产市场进行重点调控,出台了大量的房产政策,诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等,从全国到地方,房地产市场急剧萎缩,销售进入停滞状态,虽然目前价格并未被大降,但不排除未来大幅降价的可能,这将对项目的开发产生重大的影响,也将影响项目的价格政策.⑷、市场特征分析:①、在所有的购房者中,45岁以下的中青年人占的比重较大.②、在所有的购房者中,城区人口占的比重较大,在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征.③、从目前德阳市住宅消费市场来看,自主和投资性需求各占一个比例,但因最近房地产市场调控严厉,以投资为目的的购房客户占比重已越来越小,故在进行产品设计时,应尽可能地考虑自住性购买需求.④、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多.⑤、城区内客户大多数在城区有一套住宅,属于二次置业,也有考虑第一居所和部分投资需求,主要考虑楼盘的区位、品质,开发商及物业升值空间.⑥、外地客户大部分属于第一次置业,周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间,对物业的性价比要求偏高,对社区环境认同度一般.三、当前住宅市场面临的矛盾和问题我国以住宅为主体的房地产市场,已进入平稳发展期.认真分析当前住宅市场的现状,深入研究其面临的主要矛盾,并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路,对房地产业持续、健康、协调发展,为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的.⑴、当前住宅市场发展的基本态势①、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快.②、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长.③、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高.④、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展.⑤、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐渐活跃.综上所述,我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力.在计划经济向市场经济转化的过程中,住宅市场本身也正在发生着深刻的变化.这一切,都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础.⑵、住宅市场面临的只要矛盾探析我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,出现了买方市场的形势,结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,面临着市场有效需求的不足.主要表现在一下三个方面:①、商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大.②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位,住宅市场消费的启动要有一个过程.③、市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡.综上所述,这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下,扩大内需、加快住宅建设的迫切要求,与商品房市场有效需求不足,供求难以有效衔接的矛盾.化解这一矛盾,是今后几年住宅市场发展的主旋律.四、营销推广战略高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段,高标准的经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益.根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:1、卖点分析①、项目高达36%的绿化率,且紧邻占地千亩的东湖山公园,使得整个小区成为一个“园林式”的单位,因此有其突出的环境特点.此外,开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计,大大增加了该项目的吸引了 .②、项目位于黄河片区,已落户的生活小区较多,配套设施十分丰富.教育、休闲、娱乐、购物等都很便利.③、小区坚持以“山无里,景无界,心无边”的开发理念,项目为四幢电梯公寓组成,居民生活便捷,在此基础上还引进了“智能化”新概念,更加提高了小区居民的舒适度.④、项目定位于黄河片区中高档住宅,但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民,且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力.⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业,在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施项目,信誉良好.2、广告宣传策略由于SG置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象,再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引.“SG·DHSZ”项目针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统的对小区的整体形象和“卖点”进行广告宣传.包括以下广告媒体:现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等.3、促销策略①、促销的阶段性策略,按不同的阶段指定不同的销售策略.一般按以下阶促销:促销准备阶段;首次公开展销和销售阶段;二次公开展销和销售阶段;三次公开展销和销售阶段;扫尾销售阶段.②、销售对象:城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等.③、促销手段:拟采用多种促销手段,包括:广告宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销等.4、定价策略⑴、价格定位根据目前德阳市房地产房源交易信息,以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3所示:表3 楼盘销售价格増况表从德阳市近期楼盘价格情况分析,中高档住宅售价在4000—6668元/㎡之间.参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比,“SG·DHSZ”价格定位为中高档住宅,住宅价格为4380元/㎡,商铺价格为6680元/㎡,停车位每个10000元. ⑵、价格优惠策略①、预付房款优惠 :(一次性交纳10000元诚意金,成为银卡用户,拥有1%优惠;一次性交纳20000元诚意金,成为金卡用户,拥有2%优惠;一次性交纳30000元诚意金,成为钻石卡用户,有用3%优惠.) ②、集团购买优惠;③、特殊消费对象优惠; ④、其他优惠措施⑶、价格浮动策略:①、展销会期促销优惠价; ②、仙器销售优惠浮动价;③、正常销售期段浮动价;④、其他浮动措施第三章项目选址及区设条件一、项目选址作为发展中的旌阳区内,黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境,成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域.二、区域历史文化地位黄河片区的区域范围是指北起青衣江路,南至黄河东路,东靠东湖山,西侧黄山路;整个片区位于德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心.在市政府及建设局的投入巨资重点打造之下,强力推进片区建设,首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进行了建设,全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设.当前片区市政配套设施越来越完善,道路宽阔纵横交错,市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区;区域内环境优美,东靠风景秀丽的东湖山公园,西临碧波荡漾的绵远河,依山傍水自然条件出众.三、建设条件1、区域配套:近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区;学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等;提供医疗服务的眼科医院和肝胆病医院;综合市场有主要玉泉农贸市场,为市民的生活消费提供了便捷;2、区域楼盘情况(房地产经济):黄河片区当前是以纯居住社区为主,区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主.已入市的楼盘有:御景东苑、骏逸东山、上东风景.即将入市的项目有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼.楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全.区域楼盘主要以中型社区为主,都较注重小区的内部环境和景观配套的打造.3、交通方便SG·DHSZ坐落于北起青衣江路,南至黄河东路,东靠东湖山,西侧黄山路的黄河片区,即德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心.其市政配套设施越来越完善,道路宽阔纵横交错,有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地,距离火车站30需要25米in,而距离汽车站只需15米in,交通十分便捷.3、土地征用情况开发土地由出让方式获得土地17120㎡,土地价格为5680万元.第四章建设规模及功能标准一、建筑面积及内容SG·DHSZ项目建设为商业小区,初步规划总建筑面积为99354㎡,其中住宅面积78168㎡,商铺面积6576㎡,停车库面积14610㎡.二、项目规划设计方案1、项目在规划设计时,充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑的影响,坚持“山万里,景无界,心无边”的开发理念,项目致力于打造一个适合人居的居住生态社区.2、建筑外立面风格:概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活.主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来体现.3、建筑内装饰:为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间,交屋标准为清水房,重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位,防止客户二次装修对建筑产生破坏.4、户型定位:由于本项目规模不大,户数不多,但是在设计时特别注意不要简单的重复,充分挖掘各户型的特点,使每一个户型尽量有变化,力求达到各具特色和独有的卖点,以达到吸引客户的目的.5、户型设计:根据“SG·DHSZ”区位环境和住宅市场需求,规划为以下及三种户型:表4 “SG·DHSZ”住宅户型以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、家庭人口、职业特征等因素,住宅内有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房.各种功能空间如卧室、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足规定的要求.三、工程项目情况表5 工程项目一览表第五章建设方案一、建设场地环境1、总体分析本项目位于地势平坦,不占用城市主干道,无需大规模拆迁.城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善,承担施工任务的施工队伍,只要满足施工资质的企业就能完成施工任务.而德阳市满足资质要求的企业有几十家,施工队伍不成问题,施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足,故施工条件较好.2、自然环境:⑴地形、地貌德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带,地跨成都平原和鹿头山系列,绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境,石亭江沿西南区界注入,江河间地形开阔平坦,绵远河以东地形起伏为丘陵区.全区地势西北高,东南低,西北海拔在460米至600米之间.土地类型按地貌划分平原、浅丘.⑵气候、水文德阳市属于亚热带湿润型气候区,四季分明、气候温和、降雨充沛、无霜期长,平均风速小,冬季常有干旱,秋多绵雨.德阳市水资源总量为82.75亿立方米,其中地表水为56.98亿立方米,地下水为25.77亿立方米,在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%,其中地表水为22.38亿立方米,地下水为7.13亿立方米.二、总体规划布局1、片区规划“SG·DHSZ”项目位于位于德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心,属于市政府及建设局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲娱乐和中高档住宅为主的区域.目前,该片区市政配套设施齐全,周边环境也十分完善.2、总平面布局“SG·DHSZ”总平面呈方形布局,由4幢电梯公寓组合而成,其中底层或低层为商铺,下设地下停车场,绿化率高达36%,布局合理,休闲宜居.2、整体规划设计特点A、在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念,充分利用项目区位优势,体现楼盘品质、特征.B、将项目外观色彩和建筑风格同小区景观有机结合起来,达到天、地、景、房、人的完美统一境界.C、在项目开盘时先将部分区内净化,景观先做出来.尤其是接待中心的景观,体现楼盘概念,让购买者有一个切身体会.D、在小区内的景观净化设计重点体现生态精品楼盘的概念.E、充分利用区位优势提升综合利用效率,在屋高、平面规划、外立面等方面提升项目的商业价值.4、项目建筑经济技术指标表6 项目建设经济指标一览表三、建设方式1、项目发包方式是采用公开招标的方式.项目的勘察、设计,土方工程,桩基工程,土建工程,装修装饰工程,水电工程,绿化、景观塑造,小区道路及基础设施建设,重要设备、材料等物资的采购,项目监理宜采用委托招标的组织形式.2、招标范围表7 招标情况一览表四、结构设计根据“SG·DHSZ”地质勘查情况和本项目初步规划,工程基础和上部结构设计拟采用以下类型:1、基础选型及处理桩基础:根据项目所在地地基状况采取打钢筋混凝土预制桩工程.质量保证:采用规格质量必须符合设计要求和施工规范规定,且有出厂合格证的2、预制钢筋混凝土桩.工艺流程操作:就桩桩机→起吊预制桩→稳桩→打桩→接桩→送桩→中间检查验收→移桩机至下一个桩位深层搅拌桩:采用注浆加固地基施工及大体积混凝土筏板基础施工,并通过动力触探和载荷试验等原位测试方法对施工结果进行检测来验证试验结果.上部结构:“DHSZ”建筑群由4幢高99.3米的塔楼、高层住宅组成,其中地上33层,地下1层.地上建筑物为框架—剪力墙结构,地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗等级为P6的防水混凝土.抗震烈度为7度,结构安全等级为二级,耐火等级为二级.其中,屋面防水等级为2级,地下室防水等级为2级.必须指出的是,德阳在2008年地震以后,人们逐渐对建筑物的抗震强度有了一定的要求,因此在结构施工中明确注意提升建筑抗震强度,因此:使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径.具备必要的抗震承载力,良好的变形能力和消耗地震能量的能力.对可能出现的薄弱部位,拟采取措施提高抗震能力.五、室内给排水及供电工程给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成.本项目位于黄河片区,可运用已有的市政给水设施.1、生活给水系统:采用竖向分区供水方式,一~五层为下区,采用下行上给市政直供给水管提供,六~十一层为中区,十二层及以上威上区,中区和上区均采用地下室水泵房内设置无负压变频水泵,供给楼顶容积为48米3的水箱.水表按楼层集中放置,热水由户内气燃气热水器供应.给水干管、立管采用内筋嵌入钢塑复合管,室内生活给水管及热水管均采用PP-R聚丙烯塑料给水管,热熔连接.。