阜阳易景国际项目市场调研报告1
阜阳房地产场分析报告
阜阳房地产场分析报告阜阳房地产场分析报告摘要本报告旨在对阜阳市房地产市场进行全面的分析，包括市场规模、供需关系、价格走势等方面的内容。
通过对相关数据的收集和分析，为投资者和开发商提供决策依据。
1. 引言阜阳市位于中国安徽省中部，是安徽省的副省级城市。
近年来，阜阳市房地产市场发展迅速，吸引了大量投资者和开发商的关注。
本报告将从多个角度对阜阳市房地产市场进行分析。
2. 市场规模根据统计数据显示，阜阳市房地产市场的规模逐年扩大。
截至目前，阜阳市的房地产市场总产值已超过X亿元，占到了GDP的X%，在安徽省居于领先地位。
3. 供需关系阜阳市房地产市场的供需关系较为平衡。
根据市场调查数据显示，近年来阜阳市的房屋销售量持续增长，但也有较大量的供应，使得市场供需关系相对稳定。
阜阳市的租赁市场也发展较快，租房需求不断增加。
4. 价格走势阜阳市房地产市场的价格走势相对稳定。
虽然近年来房价有所上涨，但上涨幅度较为有限。
与一线城市相比，阜阳市的房价处于较低水平，仍有投资潜力。
5. 政策环境阜阳市的政府高度重视房地产市场的发展，通过出台一系列激励政策来吸引投资和开发商。
政府鼓励房屋租赁市场的发展，并推出了一些优惠政策，提高了市场的投资回报率。
6. 潜在风险尽管阜阳市的房地产市场发展迅速，但也存在一些潜在风险。
市场竞争激烈，开发商之间的竞争压力不容忽视。
全国房地产市场的政策调控也可能对阜阳市的房地产市场产生影响。
7. 建议与展望鉴于阜阳市房地产市场的潜力和风险，我们建议投资者和开发商在决策时要充分考虑市场状况和政策环境。
要密切关注市场变化，及时调整策略，以提高投资回报率。
阜阳市房地产市场是一个具有潜力和机遇的市场。
市场规模逐年扩大，供需关系相对平衡，价格走势相对稳定。
政府还出台了一系列激励政策来吸引投资和开发商。
市场竞争激烈和政策调控风险不容忽视。
投资者和开发商应保持警惕，制定合理的投资策略。
安徽阜阳项目定位销售执行策划报告_128页_XXXX年
FOCUS 2 本案区域市场研究
地段决定价值，分析小区域，找到有力武器··········
FOCUS 2 本案区域市场研究
地理优势：
阜王路与双清路交叉口，周边 105国道、清河东路贯通，交通便 捷。且毗邻市政府、市公安局、武 警支队等，地处繁华市中心。地段 是主要优势卖点。
95%
100%
均价 （元/㎡）
4200
3900
3500
户型面积 80--130 剩余109-130 60--110
项目优劣势 分析
交通便捷、环境优美、“三 清冠颍”，毗邻颍州区政府， 坐享国际顶尖配套，优享名 校资源，是阜阳第一个全高 层社区，但进度缓慢
特有的简洁、前卫时尚。以 中小面积为主，适合现代时 尚的年轻人的选择。已进入 尾盘。
FOCUS 2 本案区域市场研究
片区楼盘一览表
项目名称 丽丰一品 蓝堡城 怡和庄园 金悦时代 浙江商会
类型
在售户型
占地 建面 （㎡） （㎡）
高层
三房两厅为主 二房两厅
177.1 亩
56 万
高层
三房二厅
4.23万 12.7万
小高层、 多层
多层三室两厅为主 小高层为单身公寓
112亩
5万
暂未定
暂未定
销售 率 70%
城市C寓
（注：项目预案名，后详解）
销售执行报告
阜阳建华地产
2010年05月18日
本报告属严格保密级别:
前
言
“话说天下大势，合久必分，分久必合”、 “乱世出英雄”——在09年房地产市场 动荡的环境影响下，2010年阜城房地产 英雄之战即将上演·······
安徽阜阳项目前期研究报告上
项目核心问题
根据项目目标，提出本次研究工作的两大核心问题：
核心问题一 项目利润如何最大化挖掘？
住宅平衡开发成本
项 目 利 润
商业收益是利润所在
✓ 提供市场上接受程度高的产品； ✓ 与现有市场形成一定的差异化竞争；
住宿和餐饮业（万元）
252111
328896
其它(万元）
44429
56523
社会零售品消费总额（万元）
1927370
2376219
同比增长(%） 22.1 30.5 27.2 23.3
➢ 经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。 ➢ 商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。 ➢ 餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。
人口增长
地区 全市 市区 颍州区 颖东区 颖泉区
2008年阜阳市分区县户籍人口基本情况
总户数（人） 总人口（人） 非农业人口（人）
2737850
9877904
1218098
568102
2010789
477786
214840
707840
243916
165711
624221
126667
187551
678728
39
39
随着收入的增加，在食物需求基本满足
38.5 38
的情况下，消费的重心才会开始向穿、
37.5
用等其他方面转移。
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
2008年阜阳成产总值构成示意图
36%
阜阳房地产市场分析报告
“这一轮正在修编的规划，对于阜阳城市发展具有重要意义，是阜阳从中小城市转 变为大城市的规划。”市城乡规划局局长李佑斌告诉记者，不仅如此，这一轮规划不 仅对阜城中心城区，还对中心城区与县城、重点镇的协调发展提出了构想，对于指导
整个市域行政区内的城镇化进程，具有重要指导意义。
未来中心城区面积227平方公里
制造业基地之一和循环经济示范基地；在皖北层面上为皖北魅力水城，生态宜居家园。
总体布局——两河一湖，双核六片
中心城区的空间发展策略，主要围绕两河一湖，打造双核六片。两河一湖即沙颍 河和泉河，以及阜阳大西湖，包括古西湖、颍州西湖以及密切相关的泉河湿地、草 河湿地等整体流域。两河一湖构成阜阳城市生长的基本空间脉络。 “双核”即未来的两大市级中心，三角洲城市中心、双清湾城市中心。三角洲城 市中心位于三区交汇处，以泉、颍河为轴，以三角洲生态公园为中心，呈环状分布 于两河三岸，通过扩张老城区综合商业服务中心、打造泉北半岛商务中心、提升颍 河东岸休闲娱乐功能，打造阜阳核心商务商业圈；双清湾城市中心，位于双清湾周 边地区，集聚政务文化、商务办公、旅游会展等功能，是城市南部的新中心。 另外，综合考虑各种因素，规划将中心城区划分为六个城市片区：老城片、城南 片、泉北片、河东片、经开片和西湖新区。
天瑞山庄南地块分析报告
天瑞山庄南地块分析报告一、阜阳地块经济预算（一）、地块概况该地块位于安徽阜阳市颍州区南二环以外南三环以内，离市中心一公里左右，该地块南面300米有一所小学，北面约500米有市重点中学和市汽车总站，市政府已规划阜九路为商业中心街，该地块区域位置极好，发展前景看好！本地块占地234.77亩，容积率2，规划为住宅商业用地，配套幼儿园一所，是定位较高品质的景观小区。
（二）、经济技术指标1、用地234.77亩2、建筑面积（回迁房按小高层。
商品房按剁成和小高层测算）总建筑面积318000m2（车库暂不计算）其中：(1)住宅225000 m2，暂按1875户，户均面积120平计算，小高层占30%（77400 m2），多层占70%（180600 m2）(2)商业用房：33148 m2(3)物业及社区用房：1500 m2(4)幼儿园：1500 m2(5)车库 18000 m2，其中汽车库250个，室外地上汽车位350个，自行车位15000 m23、容积率：24、建筑密度：5：绿地率>30%（三）、投入资金（成本计算）1、土地：234.77亩×70万元=16434万元（楼面价516元/ m2）2、城市配套费：258000m2×50元/m2=1290万元（50元/m2）3、建安成本：多层、小高层（含水电安装、车库。
幼儿园等）各类建筑综合造价31800050m2×900元/m2=28620万元（900元/m2）4、前期费用：设计、监理勘探、围墙、场地填土、放线、图审、质检、测绘、规划审查、房产交易、抗震1290万元（50元/m2）5、小区景观配套62600 m2按300元/ m2 计算，1878万元（300元/ m2 ）6、专业配套：配电房、电、水、煤气、电信、数字电视、智能化等计5724元（180元/ m2 ）7、营销费用：3000万元（94.3元/m2）含广告等8、管理费用：3000万元（94.3元/m2）9、财务成本：3500万元（110元/m2）10、不可预见费用：1000万元（31.45元/m2）11、税金：113953×6%=6837万元（190元/ m2）（四）、产出（销售收入）1、商铺：33148×7000元/ m2(l两层价格)=23203万元2、住宅：225000 m2×3500元/ m2=78750万元3、回迁：60000 m2×2000元/ m2=12000万元（抵充土地款）4、车库：暂不计算（合计：113953万元）（五）、所得税前利润：（113953万元-69780万元=44173万元观点：阜阳城市发展方向虽规划上是向西、南、东南发展，但是目前市民认可程度和政府扶持力度还是偏向于西区，本地块位于城南板块。
阜阳房地产场分析报告
阜阳房地产市场分析报告1. 市场概况阜阳市是安徽省的一个重要城市，近年来房地产市场发展迅速。
本报告将对阜阳市房地产市场进行全面分析，包括供需状况、价格趋势、投资机会等方面。
2. 供需状况2.1 房地产供应阜阳市目前的房地产供应主要由开发商提供的楼盘构成。
根据统计数据显示，过去一年内，阜阳市新增住宅项目达到100个。
其中，中高档住宅项目占比较高，且大多集中在市区中心和繁华商业区域。
2.2 房地产需求阜阳市的房地产需求主要来自两个方面：第一是市民自有住房的改善需求，他们希望通过购买新房或置换现有房产提升居住环境；第二是投资需求，许多投资者看中阜阳房地产市场的潜力，希望通过购房获得长期资本增值。
3. 价格趋势3.1 新房价格根据最新数据显示，阜阳市新房价格总体稳定。
近年来，随着阜阳市经济的快速发展，新房价格有小幅上涨的趋势。
但与一线城市相比，阜阳市的房价还相对较低，较大程度上吸引了购房人群。
3.2 二手房价格阜阳市二手房市场的价格波动较小。
由于供求关系的相对平衡，二手房价格在近年来保持相对稳定。
不过，房屋品质和地段对价格的影响仍然较大。
4. 投资机会4.1 市中心商业地产阜阳市市中心商业地产的投资潜力巨大。
随着商业发展的推进，中心商业区的地价和租金有望持续增长。
投资者可以租赁或购买商业楼盘并出租给商家，获得稳定的租金收益。
4.2 市郊住宅项目阜阳市郊住宅项目的投资前景看好。
由于市中心房价的上涨，人们开始将目光转向市郊地区，寻找更加宜居且价格相对较低的房产。
投资者可以关注市郊住宅项目，抓住其中的投资机会。
5. 风险与挑战尽管阜阳房地产市场有较大的发展潜力，但也存在一些风险与挑战。
政策风险是一个重要因素。
政府调控政策的变化可能对房地产市场造成较大影响。
竞争风险也需要警惕。
随着更多开发商进入市场，房地产市场竞争将会变得更加激烈。
6.阜阳市房地产市场发展迅速，供需状况良好，价格趋势相对稳定。
投资者可以关注市中心商业地产和市郊住宅项目，抓住其中的投资机会。
阜阳房地产市场分析报告
阜阳房地产市场分析报告阜阳房地产市场分析报告一、引言房地产市场是阜阳市经济发展的重要组成部分，对城市建设、居民生活水平和经济增长具有重要影响。
本文旨在对阜阳房地产市场进行全面细致的分析，以提供决策者和投资者有关市场状况、潜在风险和发展趋势的重要信息。
二、市场概述1.市场规模阜阳房地产市场的总规模为x亿元，涵盖住宅、商业地产和办公楼等多个细分领域。
2.市场发展趋势阜阳房地产市场在近几年保持了平稳增长的态势，人口增长和城市化进程的推动对市场需求产生了积极影响。
然而，近期市场出现了一定波动，需要特别关注。
三、住宅市场分析1.需求分析目前，阜阳市住宅市场主要以刚需和改善型需求为主。
在刚需方面，随着年轻人购房需求的上升，中小户型住房呈现出较高的市场需求。
在改善型需求方面，由于城市现有住宅老旧，二次置换需求也在逐渐增加。
2.供应分析阜阳市住宅供应主要集中在城市郊区和新开发区，而市区中心供应相对较少。
供应结构上，小户型住宅占据了主导地位，但大户型住宅的供应也在逐步增加。
3.价格趋势住宅价格在近期有所上升，但增速相对较缓。
不同地段和户型的住宅价格差异较大，需谨慎分析。
四、商业地产市场分析1.办公楼市场阜阳市办公楼市场需求相对疲软，市区中心的主要商务区供大于求，而城市郊区和新开发区的办公楼市场需求相对较低。
2.商业综合体市场商业综合体市场在阜阳市呈现出较好的发展态势，尤以大型购物中心和主题商业街为主。
消费升级和人们对于娱乐休闲场所的需求增加，为商业综合体市场带来了一定的增长机会。
五、风险分析1.政策风险房地产市场的发展受政策调控的影响较大，调控政策的变化将对市场产生重要影响。
2.经济周期风险经济周期的波动可能导致阜阳房地产市场的需求和价格发生变动。
3.土地供应风险土地供应不足或供应过剩都可能对房地产市场产生不利影响。
六、投资机会与建议根据市场分析和风险评估，提供以下投资机会和建议：1.在住宅市场，优先关注刚需和改善型需求，特别是中小户型住房。
阜阳易景国际项目市场调研报告5
酒店个案研究
酒店名称：阜阳白金汉宫大酒店 地址:颍州中路301号 级别：4星 行政区域： 颍州区 占地:1.08万平方米 建筑面积:2.16万平方米 到达市中心：0.5公里 到达火车站：4公里 到达机场：15公里 周边景点： 颍州公园、文峰公园、市政府广场 服务设施：国内长途电话、国际长途电话、理发美容、室票务服务 餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、电子游戏机室、桌球室、保龄球场、网球场、桑拿浴室 周围景观：颍州公园、文峰公园、市政府广场
酒店个案研究
怡和庄园
本案
天筑逸景五星级酒店
➢天筑逸景2年后推出5星级酒店，整体自主经营。 ➢阜阳市产权式酒店仅怡和庄园有两栋，2年后开始动工，价格与房型未定。 ➢产权式酒店现在市场处于空白阶段，因产品特殊，还不能被本地客户所认知。
酒店个案研究
酒店名称：阜阳国贸大酒店 酒店位置：颍洲北路 酒店楼层：19层 总统套房，豪华套间、商务套房和标准客房150间 接纳宾客：298人 大型宴会厅和西式自助餐厅，可分别容纳600人和100人就餐。 此外还设有27个的小宴会厅， 服务设施：国内长途电话、国际长途电话 餐饮休闲：中餐厅、棋牌室 周围景观：阜阳生态园、清颍公园、文峰公园、市政府、阜阳师范学院、阜阳国贸商城
客房数 138 154 86 75 90 60 37 120 188
入住率% 70 57 70 50 72 50 65 65 64
➢规划布局：近年来，阜阳酒店开始由集中式集群开始转向分散式布局。 ➢酒店类型：就酒店的功能定位分类而言，阜阳市酒店主要分为三种类型：星级酒店、经济型酒店、综合型酒店。 ➢酒店经营：阜阳市酒店经营情况良好，入住率平均达到50%以上，经济型酒店占较大比例性价比较高。
酒店市场研究
星状分布
同策安徽阜阳西二环项目总体营销报告
5、客户来源 消费市场中本地人占据绝大多数，部分较小拆迁安置比例。客户主要以政府公务 员、私营业主、教师、医生、大中型企业单位管理人员等为主。地缘性因素对购 房影响较大。
Chapter 5 住宅定位及设计建议
· 市场定位 · 产品设计建议
一、市场定位
1、形象定位
阜阳首座新古典主义文化主题社区
20万㎡新古典主义人文雅居
定位诠释： “首座”：项目市场的先发优势，独创性和唯一性；
“新古典主义”：“形散神聚”是新古典主义的主要特点 ，新古典具备了古典与现代 的双重审美效果，完美的结合也让人们在享受物质文明的同时得到了精神上的慰藉塑造 项目的品质感和尊崇感；从而
医疗配套
二院第二门诊部
其他配套
颍州区地税局
6、区域文脉
泛西湖文化
安徽颍州西湖位于阜阳城西北一公里新泉河两岸，是古代颍河、清河、小汝河、白 龙沟四水汇流处。因阜阳在北魏以后称颍州而得名，为唐、明、清历代名胜。
二、规划指标分析
项目总占地：66164.2 ㎡
项目容积率：3.05 总建筑面积：203509㎡ 建筑限高：住宅≤85m 建筑密度：26.4% 绿化率：33%
三、市场竞争分析
考虑到阜阳整体市场规模，以及对项目走高端 路线的预期，本案竞争不仅局限区域内，也包 括了与其它板块之间的竞争，在客户定位上也 将体现在高端市场的争夺方面。
主要竞争点
汇鑫集团旗下的商住产品； 中南投资的红星美凯龙可隆大厦22.5万平方的商住项目； 项目中五号地块的安置房项目； 同在二环内的易景国际和丽丰一品等超大楼盘商住项目。
阜阳商业市场房地产调研报告
还是利润的纯粹获取？
广元置业的使命认知
广元置业作为本土民企 承载着中小房企对于迅速发展的无限渴望
背负着一群广元人对于美好生活的梦想
同样，背负了社会责任的担当 是城市文明的建造者、传播者和推动者 也是中国梦实现的践行者
在阜阳，我们是文化使者
因此，多轮驱动创新战略部署
以文化标签、文体资源占有、产品导入、地产开发组成
GDP
合肥 芜湖 安庆 马鞍山 滁州
全国 排名
26 79 141 143 155
地区生产总值 2015年 2016年
6274.3 2699.4 1531.2 1493.8 1422.8 1385.8 1351.8 1108.1 1057.8 1046.1 963.8 957.3 799 589 576.8 5660.3 2457.3 1417.4 1365.3 1305.7 1253.1 1235.8 1016.5 971.46 942.61 901.08 911.6 760.39 544.74 530.9
2.3、微观市场
2.3.1 竞品设定 2.3.2 竞品分析 2.3.3 对抗分析
第一部分 目标的理解
头等大事
8家PK，最终花落广元，阜阳历史绝对意义上的地王诞生
2017年1月11日下午, 广元置业以总价2.63亿竞得颍州区清河西路北侧、南京路东侧[2016]—63号地 块,地块面积27347㎡(合41.02亩)商业用地。起叫价230万元/亩, 成交价640万元/亩溢价率178.26%。
经济圈已深入民心，此刻，树立拔高第一阵营商业项目形象是关键所在，且以实现大学城红街项 目在阜阳商业楼市霸主地位，成为阜阳人民投资的首选品牌为品牌目标，由项目落地带动品牌落 地，保障后期自持部分商业可持续增值，形成可售溢价、自持增值的双向收益。
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人民中路、颍州路商业中心区零售商店总规模估算
营业面积等级 商店个数
参考面积
面积估算
≤20
219
15
3285
21—50
131
35
4585
51—100
147
75
11025
101—200
73
150
10950
201——500
16
350
5600
501—1000
2
750
1500
≥1000
9
/
64500
合计
597
➢建材、机电、五金商业网店所占比例较小。
小结：人民西路、颍州路商业中心区共有商业网 点792家，其中零售商店597家，75.4%，餐饮娱乐 62家，占7.8%，服务业120家，占15.2%。商业氛 围浓厚，是阜阳主要商业中心。 13
颖河西路
颖洲北路
城市中心商业分布
东西长度约900米
南北长度约600米
人民中路、颍州路商业中心区西起东城河，东至百货大楼，北起清颍公园东门，南至大戏院。 商业中心区东西长约900米、南北长约600米，总面积30公顷左右。沿路商业店面林立，并有东城河 沿河绿地，市电信局、市邮政局、人民影院等。
城市主要干道
阜阳易景国际项目市场调研报告
深圳新摩尔商业管理有限公司
报告的思路与结构
城市的宏观研究 房地产市场研究 城市商圈的研究
写字楼的研究 城市酒店的研究
城市的宏观研究 城市的宏观研究
城市概况 国民经济 生活水平 固定资产投资 城市规划 城市的政策
城市概况
阜阳市面积9775平方公里，属于汉族人口聚居区，少数民族为回、满、壮、苗、侗、 彝、白、傣、朝鲜、蒙古、维吾尔、达斡尔等民族。总人口975万人，辖颍州、颍东、 颍泉三区，太和、临泉、阜南、颍上四县以及界首市和省级阜阳经济技术开发区。
62
城市的商业分布
分类
类型
宾馆
饭店
小吃店
快餐店
宾馆 饭店 餐饮 娱乐
西点、饼屋 俱乐部
电影院
休闲浴场
小型浴池
合计
数量
分 类
类型
2
市场
11
建材商店
93
机电商店
7
五金商店
其
3
他 商
0
业 网
点 2
2
0
120
合计
数量
4
0
1
8 ➢餐饮业较发达，除国贸商城、千百意开设快餐 城，华联快餐城、肯德基、麦当劳、有意思（UES） 以及众多的餐饮服务业。
阜阳市，地处安徽省西北 部，西与河南省周口市、 驻马店市相邻，西南与河 南省信阳市接壤，北、东 北与亳州市毗邻，东与淮 南市相连，南面紧靠淮河 与六安市隔河相望。
阜阳是安徽省人口最多的 城市，是全国重要的劳务 输出基地，也是重要的铁 路枢纽城市。
城市经济
阜阳2006年-2009年经济概况总表
年份 地区生产总值（万元）
合计
数量
10
1
2
6
4
2
5
从人民中路、颍州路商业中
10
心区零售商店经营类型上来看
7
15
➢大型百货商店、专业店聚集地，营 业面积超过1000平方米的零售商店共9
家，总营业面积6.45万平方米。
➢品牌服装、鞋类专卖店较多，共计 372个，占零售网点总数的63.16%。
➢零售商店规模普遍偏小，营业面积 小于100平方米零售商店占总数的 83.2%。
第一产业（万元） 第二产业（万元） 第三产业（万元）
2006年 3745103 1163690 1150138 1431275
2007年 4537578 1354922 1511146 1671510
2008年 5412700 1655700 1807100 1949900
2009年 6078000 1751000 2181000 2146000
31%
2009年，全市产业结构发生可喜变化，第二产业经济总量首
次上升为第一位，产业结构由近年来的“三二一”调整为
36%
“二三一”。
第一产业
第二产业
第三产业
第三部分 城市商业研究城市商业格局
城市商业研究
城市中心商业分布
城市主要商业干道分析
重点个研究
城市商业格局
主商圈
人民中路
颖泉老城区商业中心
次商圈
书店
服装、箱包专卖店
鞋类专卖店
零售 商店
化妆品专卖店 钟表眼镜专卖店 音像专卖店
粮油店
食杂店
通讯器材
电动车、摩托车专卖 店
小型零售商店
家居建材商店
合计
数量
3 6 5 26 7 5 336 36 6 11 10 3 25 21
17
21 59 597
分类
类型
银行 邮局 打字复印 照相冲印 书报亭 修理 干洗店 网吧 诊所 服务 美容美发
年均增长(%） 19.3 22.2 19.6 16.7
人均地区生产总值（元/人）
4411
5412
6475
7288
19.6
2009年阜阳生产总值均成值
阜阳市引进长三角资金、产业数量和规模将进一步扩大，从阜阳市长期
发展趋势看，全市经济和社会发展将迅速进入一个新的阶段，工业化、
城镇化进程也进一步推进。
33%
101445
从人民中路、颍州路商业 中心区零售商店面积上来看 100平米以下的店铺占有很大 比例，以小型街铺为主。 200-500平米商铺以专卖店、 婚纱摄影、形象设计店为主。
商业氛围虽然浓厚，但 缺乏整体规划，小型业态所 占比例较高。
城市的商业
分类
类型
大型百货商店
小型百货商店
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