中级财务会计课件——投资性房地产PPT
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《中级财务会计》课件第7章 投资性房地产
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其 在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入 “投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊 销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日 的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定 资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自 用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状 态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经 营管理的日期。
第七章 投资性房地产
2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发 企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货 相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为 房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权 行使其使用租赁资产权利的日期。
（2）公允价值模式 ①投资性房地产成本 ②投资性房地产减值准备
第七章 投资性房地产
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产
（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价
值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资 性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计 量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值 模式进行后续计量。
记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本” 科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借 记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按 该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允 价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科 目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的 金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成 本”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日 的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定 资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自 用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状 态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经 营管理的日期。
第七章 投资性房地产
2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发 企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货 相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为 房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权 行使其使用租赁资产权利的日期。
（2）公允价值模式 ①投资性房地产成本 ②投资性房地产减值准备
第七章 投资性房地产
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产
（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价
值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资 性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计 量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值 模式进行后续计量。
记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本” 科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借 记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按 该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允 价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科 目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的 金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成 本”科目。
第三章 投资性房地产的核算 《中级会计实务》PPT课件
贷：投资性房地产——成本 （若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。） 借：公允价值变动损益
贷:投资性房地产——公允价值变动【累计公允价值变动】 （或作相反的会计处理）
项目3 任务三 采用公允价值模式计量的投资性房地产
【工作实例3-4】2017年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定 将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年， 每年租金39.24万元（含增值税）。当年10月1日，该写字楼完工并 开始起租，写字楼的工程造价为6000万元。甲公司采用公允价值模 式对该项出租的房地产进行后续计量。 2018年12月31日，该写字楼的公允价值为6 400万元。 2019年12月31日，该写字楼的公允价值为7 000万元。 2020年12月31日，该写字楼的公允价值为7 400万元。 2021年2月1日，经双方协商，甲公司将写字楼出售给乙公司，合同 价款为9 047万元（含增值税），已用银行存款付清。
项目3 任务三 采用公允价值模式计量的投资性房地产
一、账户设置
(1)“投资性房地产——成本”账户，核算投资性房地产初始 确认的公允价值。 (2)“投资性房地产——公允价值变动”账户，核算投资性房 地产在持有期间发生的公允价值变动金额。
项目3 任务三 采用公允价值模式计量的投资性房地产
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
项目3 任务一 投资性房地产的确认
二、投资性房地产的范围 (二)不属于投资性房地产的范围
注：如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、 部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)， 能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值 的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计 量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不 确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以 及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本 增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。
贷:投资性房地产——公允价值变动【累计公允价值变动】 （或作相反的会计处理）
项目3 任务三 采用公允价值模式计量的投资性房地产
【工作实例3-4】2017年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定 将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年， 每年租金39.24万元（含增值税）。当年10月1日，该写字楼完工并 开始起租，写字楼的工程造价为6000万元。甲公司采用公允价值模 式对该项出租的房地产进行后续计量。 2018年12月31日，该写字楼的公允价值为6 400万元。 2019年12月31日，该写字楼的公允价值为7 000万元。 2020年12月31日，该写字楼的公允价值为7 400万元。 2021年2月1日，经双方协商，甲公司将写字楼出售给乙公司，合同 价款为9 047万元（含增值税），已用银行存款付清。
项目3 任务三 采用公允价值模式计量的投资性房地产
一、账户设置
(1)“投资性房地产——成本”账户，核算投资性房地产初始 确认的公允价值。 (2)“投资性房地产——公允价值变动”账户，核算投资性房 地产在持有期间发生的公允价值变动金额。
项目3 任务三 采用公允价值模式计量的投资性房地产
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
项目3 任务一 投资性房地产的确认
二、投资性房地产的范围 (二)不属于投资性房地产的范围
注：如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、 部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)， 能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值 的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计 量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不 确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以 及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本 增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。
财务会计投资性房地产课件
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换 日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当 期损益
借：开发产品
借或贷
公允价值变动损益 贷：投资性房地产—成本
借或贷
—公允价值变动
•财务会计投资性房地产
•22
第六节 投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益 n 终止确认条件：
（一）采用公允价值模式计量的条件 n 投资性房地产所在地有活跃的房地产交
易市场 n 企业能够从活跃的房地产交易市场上取
得的同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计
•财务会计投资性房地产
•8
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续） （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表 日的公允价值计量，公允价值的变动计入当 期损益。 公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备
•财务会计投资性房地产
•19
（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值 的差额计入当期损益
n 内容：
包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化
的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
等 n 会计处理
何时确认为
借：投资性房地产 投资性房地 产 贷：在建工程（开发产品）
成本模式
公允价值模式 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程（开发产品）
财务会计-投资性房地产PPT 图文
编制的会计分录为：
（2）领用工程物资时，编制的会计分录为：
借：在建工程
——商务办公楼
38 000 000
贷：无形资产
38 000 000
借：在建工程 ——商务办公楼
26第 16 页
01 概述
二 自行建造的投资性房地产
（3）发生人工费用时，编制的会计分录为： （4）达到预定可使用状态并出租给A公司，编制的会计分 录为：
——商务办公楼—— 成本
72 000 000
贷：在建工程——商务办公楼
72 000 000
第 17 页
01 概述
第三节 投资性房地产 的后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 投资性房地产后续计量模式的变更
过渡页 第 18 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（1）购入时，编制的会计分录为：
借：投资性房地产——商务楼 99 000 000
贷：银行存款
99 000 000
（2）每月末计提折旧，编制的会计分录为：
每月应提折旧额＝（9 900－300）÷40÷12
＝20（万元）
借：其他业务成本
200 000
贷：投资房地产累计折旧 200 000
第 21 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式 取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用 于出租但尚未出租的土地使用权，也不属于投资性房地产。
2．持有并准 备增值后转让 的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得 的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可 能给企业带来增值收益，符合投资性房地产的定义。
中级财务会计-第4章金融资产和第8章投资性房地产PPT(会计学院)-中级-第8章-投资性房地产204
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同一企业只能采用一种模式对所有投资 性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种模式
2021/3/18
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二、成本模式
会计处理： 按月计提折旧或摊销 确认租金收入 减值 投资性房地产的后续支出（第四节） 投资性房地产转换与处置（第五、六节）
2021/3/18
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1.按月计提折旧或摊销
2021/3/18
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投资性房地产的FV的确定
参照活跃市场上同类或类似房地产的现 行市场价格（公开报价）
无法取得同类或类似房地产的现行市场 价格的：参照同类或类似房地产的最近 交易价格，考虑相关因素，对FV作出合 理的估计
也可依据预计未来获得的租金收益和相 关现金流量的现值予以计量
2021/3/18
2021/3/18
6
第二节 投资性房地产的初始计量
一、确认 符合定义 符合两个确认条件：
1）有关经济利益很可能流入企业； 2）成本能够可靠计量
2021/3/18
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具体确认时点
已出租的建筑物/土地使用权：
租赁期开始日
持有并准备增值后转让的土地使用权：
自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的 日期
持有以备经营出租的空置建筑物：
作出书面决议并明确用途为持有以备经营出租
2021/3/18
8
二、初始计量
（一）外购的：取得时的实际成本
例8-1
特例：
外购的房地产，部分自用，部分出租：单独确认， 按照不同部分FV占FV总额的比例将成本分配
2021/3/18
9
（二）自行建造的：实际成本（为建造该资产 达到预定可使用状态前所发生的必要支出）
一、转换形式
投资性房地产转换为非投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产
中级财务会计课件-投资性房地产
投资性房地产的取得方式
02 披露投资性房地产是通过购买、建造、交换等方式取
得的。
投资性房地产的计量模式
03
披露投资性房地产的计量模式是成本模式还是公允价
值模式。
披露的要求
披露投资性房地产的折旧或摊销
根据会计准则，投资性房地产应按照其使用寿命计提折旧或摊销， 并在财务报表中披露相关信息。
披露投资性房地产的减值
03
投资性房地产的后续计量
Chapter
成本模式
概述
成本模式是指以历史成本为计量 基础，对投资性房地产进行后续 计量的一种方法。
特点
采用成本模式进行后续计量的投 资性房地产，需要按照固定资产 或无形资产的相关规定计提折旧 或摊销，并在期末进行减值测试 。
适用范围
成本模式适用于市场条件不成熟 、无法取得可靠公允价值的投资 性房地产。
2
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人 自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
3
如果投资性房地产的公允价值发生变动，应将变 动金额计入当期损益或所有者权益。
06
投资性房地产的披露
Chapter
披露的内容
投资性房地产的种类、特征和用途
01
披露投资性房地产的种类，如住宅、商业地产等，以
及其特征和具体用途。
投资性房地产的主要目的不是自用，而是出租或出售。
特征
01
投资性房地产具有高收益性，通常能够为投资者带 来稳定的租金收入或资本增值。
02
投资性房地产通常需要较大的初始投资，并且流动 性相对较低，不易在短期内出售。
03
投资性房地产的价值受市场供求关系、经济环境、 地理位置等因素影响较大。
与自用房地产和存货的区分
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
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1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
中级会计实课件：投资性房地产
房地产转换的会计处理
➢ 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产 或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为 公允价值变动损益，计入当期损益。
➢ 自用投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计 量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额确认 为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价 值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收益，计入 所有?呷ㄒ妗?
公允价值模式计量的投资性房地产的处置
➢ 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实 际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业 务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记 “其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地 产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记 “投资性房地产——公允价值变动”科目。同时结转投资 性房地产累计公允价值变动即由“公允价值变动损益”科 目转入“其他业务成本”科目。若存在原转换日计入其他 综合收益的金额，还应将其自“其他综合收益”科目转入 “其他业务成本”科目。
房地产转换的会计处理
➢ 在成本模式下，房地产转换时，应当将房地产转换前的账 面价值作为转换后的入账价值。
➢ 比如，企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模 式计量的投资性房地产的，应当按该项土地使用权或建筑 物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入 “投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊 销）”“投资性房地产减值准备”科目。按其账面余额， 借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形 资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧” 或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊 销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值 准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地 产减值准备”科目。
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(二)持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来 资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
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2
企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使 用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据 1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规 定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土 地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动 工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行 政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设 的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未 经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定 的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定程序批 准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改 变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。按照国 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常
性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
[例1]2007年6月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写
字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。6月25
日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计2000万元(假设不
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两 者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑 物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征：
（一）投资性房地产是一种经营性活动
（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于自用房地产和用于出售的房地产
“等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、
“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”
等相关科目进行处理。
1、外购或自行建造的投资性房地产
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取
得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费
和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用
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5
三、投资性房地产的会计处理
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进
行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满
足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。
（一）采用成本模式计量的投资性房地产
成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、
“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备
3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助 服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。
24.01.2021
4
此外，下列项目不属于投资性房地产：
1．自用房地产。
2．作为存货的房地产。
从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的 土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业 决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房 地产。在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部 分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用 途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产(或无 形资产、存货)和投资性房地产。例如，甲开发商建造了一栋商住 两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其 余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层 商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产， 其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。
（三）投资性房地产的后续计量有两种模式
二、投资性房地产的范围
24.01.2021
1
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定 为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。
(一)已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、 以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通 常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用 权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对 于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能 确认为投资性房地产。
的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完
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3
(三)已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑 物。
1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经 营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约 定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期 开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应
当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额
的比24例.01将.202成1 本在不同部分之间进行合理分配。
6
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，ห้องสมุดไป่ตู้成本由建
造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包
括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付
考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼
20 000 000
贷：银行存款
20 000 000
24.01.2021
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[例2]2007年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，
并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2007年6月，甲企业
预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来 资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
24.01.2021
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企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使 用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据 1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规 定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土 地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动 工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行 政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设 的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未 经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定 的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定程序批 准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改 变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。按照国 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常
性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
[例1]2007年6月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写
字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。6月25
日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计2000万元(假设不
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两 者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑 物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征：
（一）投资性房地产是一种经营性活动
（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于自用房地产和用于出售的房地产
“等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、
“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”
等相关科目进行处理。
1、外购或自行建造的投资性房地产
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取
得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费
和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用
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三、投资性房地产的会计处理
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进
行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满
足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。
（一）采用成本模式计量的投资性房地产
成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、
“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备
3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助 服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。
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此外，下列项目不属于投资性房地产：
1．自用房地产。
2．作为存货的房地产。
从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的 土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业 决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房 地产。在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部 分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用 途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产(或无 形资产、存货)和投资性房地产。例如，甲开发商建造了一栋商住 两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其 余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层 商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产， 其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。
（三）投资性房地产的后续计量有两种模式
二、投资性房地产的范围
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根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定 为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。
(一)已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、 以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通 常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用 权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对 于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能 确认为投资性房地产。
的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完
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(三)已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑 物。
1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经 营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约 定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期 开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应
当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额
的比24例.01将.202成1 本在不同部分之间进行合理分配。
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自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，ห้องสมุดไป่ตู้成本由建
造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包
括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付
考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼
20 000 000
贷：银行存款
20 000 000
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[例2]2007年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，
并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2007年6月，甲企业
预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中