我国物业管理的发展大致经历了三个阶段
物业管理的发展脉络
物业管理的发展脉络自古以来，物业管理的理念便已深入人心。
在我国，这种理念可以追溯到古代的宫殿和皇家园林，比如故宫。
然而，现代物业管理的崛起却是在20世纪50年代的西方发达国家。
那个时期，西方发达国家迅速城市化和工业化的进程催生了物业管理的需求。
住宅小区的管理成为重点，涵盖房屋维修、绿化、环境卫生等方面。
物业管理公司通过与业主签订合同，提供有偿服务，实现盈利。
进入20世纪80年代至90年代，物业管理朝着多元化方向发展。
物业管理的范围扩展到商业物业、工业物业、公共设施等，物业管理公司开始提供资产管理、咨询服务等更为全面的服务。
同时，行业竞争日益激烈，推动物业管理公司不断提升服务质量。
20世纪90年代至21世纪初，物业管理开始重视科技和技术创新。
计算机、互联网、物联网等技术的应用使得物业管理更加智能化、高效化。
物业管理公司开始采用信息化管理系统，提高物业管理的效率。
同时，绿色物业管理也逐渐受到重视，物业管理人员开始关注环保和可持续发展。
21世纪初至今，物业管理进入了深度融合阶段。
物业管理公司通过与其他产业的合作，提供更加综合的服务。
比如，与互联网企业合作，推出智能家居、远程监控等增值服务；与金融机构合作，提供物业维修基金管理等金融服务。
物业管理还开始关注业主的需求，推出个性化服务，提高业主满意度。
在我国，物业管理的发展经历了三个阶段。
第一阶段是1994年至2002年，物业管理的法律体系逐步完善，物业管理行业开始快速发展。
第二阶段是2003年至2012年，物业管理市场竞争加剧，物业服务企业开始寻求差异化发展。
第三阶段是2013年至今，物业管理进入智能化、绿色化发展阶段，物业服务企业开始提供更多创新服务。
总的来说，物业管理的发展历程是从单一的住宅小区管理，发展到多元化、科技化、综合化的现代物业管理。
未来，物业管理将继续向智能化、绿色化、人文化方向发展，为业主提供更加优质的服务。
物业管理发展历程
我国物业管理的发展历程王晓涛宁夏大学资源环境学院宁夏银川750021摘要：在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。
但是，像其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现"瓶颈"状，暴露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。
面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化；物业管理的智能化与网络化发展；物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未来的必由之路。
关键词：物业管理、产生、发展、现状、发展趋势"物业管理"最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。
而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。
但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。
因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。
1 物业管理在我国的产生和发展20世纪80年代初期，我国开始探索和尝试物业管理，并首先从住宅管理开始实验。
在这一过程中，为破除传统住宅管理体制的弊端，借鉴国外的先进经验，探索一条专业化、社会化、经营型的住宅管理新路，作为经济特区的深圳和沿海开放城市的广州，首先借鉴我国香港地区的经验，推出了物业管理业务。
第一阶段，我国物业管理的起步期。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司诞生。
物业管理阶段划分及主要内容
物业管理阶段划分及主要内容伴随着国内房地产行业的快速发展，物业管理成为当今社会的又一个新行产业，同时如何做好物业管理也成为一些物业管理企业面临的问题。
这就需要我们首先正确认识物业管理，根据物业管理的阶段，理清每个阶段的主要管理内容。
一、物业管理的基本涵意：物业管理是指对房屋建筑及配套的设施设备和相关场地场所进行维修、养护、经营和管理，维护管理辖区内环境卫生和相关秩序的活动。
目的：营造一个方便、舒适、安全、整洁和谐和健康的居住和工作环境，实现社会效益，经济效益，同步增长，核心以职业责任为基础，提供全方位的服务创造和谐。
二、物业管理的阶段划分：物业管理一般可分为①前期介入期②装修装饰管理期③业主入住期三个阶段。
1、前期介入期科学合理的前期介入将会对今后物业管理的顺利进行打下坚实的基础，它包括规划设计、机电设备建档、调试、操作、人事岗位设立、职责制度建立，业主入伙前准备，外部门的联系。
①规划设计：封闭管理，公共用房，视觉识别，商店活动室等服务设计设立，存车棚等设立。
②硬件设施：监控、消控、水电抄表、对讲、供水、供电、供暖、供气、公共照明、道闸、网络、有线通讯、电梯、门禁。
③部门岗位制度职责：经理、副经理、办公室、保安部经理、保安员、巡逻员、车管员、道口员、消防员、门卫员，保洁经理、保洁员、绿化员、公厕管理员财务部、工程部经理、电工、电梯工、司炉工、空调工、弱电工、管道工、客服主管、客服及聘用、任免迁调解职、服务、交接、考核、奖惩、请休假、部门标准和维修运行操作规程，值班管理、检查管理、电梯管理、困人操作、空调运行管理、停送电管理、泵房管理。
④人员素质培训：仪容仪表、工作纪律、服务态度、文明用语。
⑤业主入住管理：入伙手册，临时公约，装修装饰管理办法，业主档案（有老人的应填子女联系方式、钥匙发放、入伙程序、装修装饰宣传）⑥外部门联系：居委会、派出所、水、电、气、暖、电信、电视、城建规划、文化部门、学校、幼儿园吊装、装饰、家政。
中国物业管理的发展历程
中国物业管理的发展历程中国物业管理的发展历程一：引言物业管理作为一项与城市发展紧密相关的行业，近年来在中国得到了蓬勃发展。
本文将介绍中国物业管理的发展历程，分析其主要阶段和特点。
二：早期阶段1. 冼星海时期：在20世纪30年代，冼星海提出“有社会主义性质”的人民公有制理论，标志着中国国有物业管理的开端。
2. 建国初期：新中国成立后，国有物业管理成为了国家的重要经济管理领域。
承担着物业管理的职能，并对物业进行统一管辖。
三：改革开放阶段1. 市场经济的兴起：20世纪80年代至90年代，随着改革开放的深入，市场经济逐渐发展兴起。
国有物业开始面临市场竞争和私有化改革的压力。
2. 增设物业管理公司：为了适应市场经济的需求，开始允许社会力量参与物业管理。
物业管理公司得以成立，并承担起物业管理的责任。
3. 加强法律法规建设：为规范物业管理行为，相继制定了一系列法律法规文件，如《物业管理条例》等，为物业管理提供法律支持。
四：现代化阶段1. 国际先进经验的引入：近年来，中国开始引入国际先进的物业管理理念和技术。
如引进物业管理软件、智能化设备等，提升物业管理效率和服务水平。
2. 综合服务模式：现代物业管理不再局限于基础设施的维护，而是提出了“三合一”服务模式——物业管理、社区服务和居民服务相结合，使物业管理更加贴近居民需求。
3. 社区建设的重视：中国越来越意识到物业管理与社区建设的紧密关系，注重社区文化建设、公共空间规划等，通过提升社区的整体品质来改善居民生活。
附件：本文档无附件。
法律名词及注释：1. 《物业管理条例》：中国为规范物业管理行为而制定的法律法规文件，包含了物业管理的基本要求和规范。
2. 市场经济：指在供求关系下，市场资源通过市场机制决定价格和分配的一种经济体制。
3. 国有物业：指归国家所有的物业，由代表国家进行管理和使用。
4. 物业管理公司：专门从事物业管理的企业，提供物业管理和维护服务。
物业管理的发展历程
中国物业管理的发展现状
物业管理活动主题趋 于理性和成熟
1 2 3
物业管理活动逐步呈现出法制化、规范化、制度化状态 在物业管理企业内日益普及，物业管理企业对规范化和 标准化的研究也不断深入。 由于开发商不断推出超大楼盘，因此出现一批品牌效应 卓著管理面积愈千万的平方米的的物业公司。
管理服务水平正在 提高
1949年新中国成立后
房地产经营活动基本停止
物业管理随房地产市场一度销声匿迹
改革开放以后
第一阶段：我国物业管理的起步初期 第二阶段 ：我国物业管理的发展期
第三阶段：我国物业管理的规范期
第一阶段：我国物业管理的起步初期
1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理 商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进 的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行改革， 由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变。建立起“综合收费， 全面管理服务，独立核算”的商品化房管体制。 1985年底，深圳市房管局对全市住宅区进行调查研究，肯定 并推广了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验。深 圳房管局还进一步从管理、监督、专业的组织、目标承包管理责 任制的推行等方面予以调控年，由企业实施管理，房管局进行监 管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。
第二阶段 ：我国物业管理的发展期
1993年6月，深圳市物业管理协会正式成 立。 1994年4月，建设部33号令颁布《城市新 建住宅小区管理办法》指出“住宅小区 应当逐步推行社会化、专业化的管理模 式，由物业管理公司统一实施专业化管 理。”从此，上海、广州、深圳等物业 管理市场初步形成。 1996年2月，《关于深入住房制度改革的 决定》出台。提出“加强售出房维修管 理服务，发展社会化的房屋维修市 场· · · · · · 改革现行的城镇住房管理体制， 发展多种所有制形式的物业管理和社会 化的房屋维修、管理服务。” 1996年9月，建设部发文《关于实行物业 管理企业经理、部门经理、管理员岗位 培训持证上岗制度的通知》，规定了物 业管理企业管理、服务人员实行培训持 证上岗。 1998年，中央三号文件规定：“取消各 种不合理税费，降低住宅造价，提高建 房质量，并加强物业管理。” 1998年7月，国务院《关于进一步深化城 镇住房制度改革、加快住房建设的通知》 中明确指出：“加快改革现行的住房维 修、管理体制，建立业主自治和物业管 理企业相结合的社会化、专业化、市场 化的物业管理体制。”
中国物业管理行业发展历程、发展背景及竞争格局分析
中国物业管理行业发展历程、发展背景及竞争格局分析一、物管行业的发展历程顾我国物业管理行业30逾年的发展历程，大致经历了三个阶段：探索起步期、行业规范期、快速发展期。
探索起步期（1981-1995）：1981年，我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立。
1983年，深圳市国际商业大厦成为首个运用物业管理的商业体；1985年，物业管理拓展至深圳市鹏基工业区；行业规范期（1996-2000）：国内物管行业经过了十多年的探索后，于1996年开始进入了行业规范期，主要体现在物业管理法律法规的陆续出台。
快速发展期（2001-至今）：随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理规模逐步提升。
近几年，我国商品房销量屡创新高，2018年商品房销售面积达17.2亿方。
作为房地产后周期的物管行业得到了迅速的发展。
物业管理行业发展历程数据来源：公共资料整理相关报告：发布的《2020-2026年中国物业管理行业发展现状调研及投资前景展望报告》我国物业公司主要提供两种类型的物业服务，即基础业务服务和增值业务服务。
其中，增值业务服务又可细分为业主增值服务和非业主增值服务。
基础物业服务主要包括：安保服务、卫生保洁服务及维修、绿化等标准化的物业服务。
增值业务服务中的业主增值服务包括：物业公司为业主提供的社区家政服务、教育养老服务和社区金融服务等；而非业主增值服务主要包括为开发商提供新楼盘的销售代理以及广告等业务。
物业管理业务构成数据来源：公共资料整理二、行业发展背景物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，滞后于商品房新开工及销售情况。
我国商品房销量在经历2014年负增长后，2015-2018年持续正增长，且2016增速达22.5%。
2017年再创新高，当年实现销售面积16.94亿方，同比增长7.7%，近三年销量复合增速达10.1%。
商品房销售面积及其同比数据来源：公共资料整理不同业态销售面积同比增速数据来源：公共资料整理施工强度是影响新开工到竣工传导时滞长短的重要因素之一。
我国物业管理服务行业发展历程及趋势
我国物业管理服务行业发展历程及趋势制冷及低温工程081951鲍英豪从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。
可以看到随着经济与房地产业地高速发展，人们对物业管理的要去也越来越高。
回顾我国的物业管理发展历程，大致可以分为3个阶段：探索和起步阶段、规范化发展阶段、市场化阶段。
可近些年来，物业管理实际工作中，其状况让人难以满意，存在许多问题，这就需要相应的对策去完善，制定发展策略。
关键词：物业管理发展历程问题发展对策发展历程：第一阶段：从1981年3月到1994年3月，这是我国物业管理探索和起步的时期。
1981年3月10日，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立。
此后，一直代表我国物业管理发展方向和先进水平，走在全国物业管理前列的深圳市，在物业管理体制、管理模式、运营机制、管理立法等方面进行了一系列富有创造性地探索和尝试：1983年，深圳市国际商业大厦为全国第一个实施物业管理的大厦；1985年，深圳市鹏基工业区为全国第一个实施物业管理的工业区；1989年，深圳市所有房管所停止政府补偿，成立物业管理企业，为全国第一；1991年，深圳住宅局以莲花二村为试点，开始规范化物业管理的试点；1992年，深圳市住宅局与建设部房地产业司联合组建培训中心，对物业管理人员实行培训；1993年，深圳市率先成立了全国第一家物业管理协会。
在这阶段中，我国物业管理主要是沿海城市和大城市开始起步，尽管物业管理法规不健全，制度不完善，但物业管理的雏形已经形成，并为后来全国物业管理的大发展，在理论上和实际上打下了坚实基础。
第二阶段：1994年4月到1999年5月，是我国物业管理开始进入规范化发展的阶段。
其中物业管理立法明显加快：1996年国家计委、建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；1996年9月，建设部人事教育司和房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》；1998年3月，财政部下发了《物业管理企业财务管理规定》；1998年11月，建设部下发《住宅共用部分、共用设施设备维修基金管理办法》。
我国物业管理的发展历程
我国物业管理的发展历程物业管理是指对房屋、土地和其他不动产的管理和维护，以实现物业的最大效益和价值保值。
近几十年来，我国物业管理行业经历了快速发展的历程，成为我国城市化进程中不可或缺的一部分。
本文将从不同阶段的发展来探讨我国物业管理的发展历程。
第一阶段：改革开放初期的起步阶段改革开放初期，我国开始逐步实行市场经济体制，房地产市场迅速发展，物业管理的需求逐渐增加。
然而，在当时，我国物业管理的概念尚未被广泛认识和接受。
物业管理主要由政府部门或房地产开发商自行管理，缺乏统一的规范和标准。
第二阶段：物业管理行业的快速崛起随着城市化进程的推进和住宅小区的大规模建设，物业管理行业开始迅速崛起。
政府逐渐意识到物业管理对于社区和城市的可持续发展的重要性，开始出台相关政策和法规，规范物业管理行业的发展。
同时，越来越多的企业开始涉足物业管理领域，推动了物业管理行业的快速发展。
第三阶段：物业管理行业的规范化和专业化发展随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的要求也越来越高。
政府加大了监管力度，推动物业管理行业的规范化和专业化发展。
2004年，我国出台了《物业管理条例》，明确了物业管理的基本原则和规范要求。
此后，逐渐建立了完善的物业管理体系和专业化的管理团队，提高了物业管理的服务水平和效率。
第四阶段：智能化物业管理的兴起近年来，随着科技的迅速发展，智能化物业管理成为了物业管理行业的新趋势。
物业管理企业开始引入先进的信息技术和智能设备，实现物业管理的数字化、智能化。
通过智能化系统，人们可以方便地进行在线缴费、报修、投诉等操作，提高了居民的满意度和生活品质。
第五阶段：绿色可持续发展的追求面对日益严峻的环境问题，物业管理行业开始积极探索绿色可持续发展的道路。
通过引入节能环保的技术和理念，推动住宅小区的绿化和垃圾分类等工作，物业管理企业在促进社区环境的改善和资源的有效利用方面发挥着重要作用。
总结起来，我国物业管理行业经历了起步阶段、快速崛起阶段、规范化和专业化发展阶段、智能化物业管理阶段以及绿色可持续发展阶段。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。
第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。
第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。
其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。
第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。
全国性的标志是物业管理条例出台,国际着名物业公司进入国内,国内品牌物业公司的出现,物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点,并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。
进入新世纪后,随着法律制度的健全,市场化运作的不断成熟,物业服务理念的不断深入,企业品牌的经营,高科技手段的应用,国外知名物业品牌的抢滩,物业行业将出现更为深刻、深远的变化。
其结果,将使中国的物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。
专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为发展的五大要素。
一、新世纪物业服务的需求决定五大要素的形成物业服务的发展是由社会的需求决定的。
随着科技的不断进步,经济的不断增长,人们生活水平的不断提高,未来社会对物业服务的需求将趋于高端化、智能化、生态化、休闲化、个性化、国际化,而高科技的应用、个性化服务以及市场化发展是需求的核心。
1、高科技应用的需求由于现代建筑技术、信息网络技术、建筑材料等技术的发展,以及未来可能产生的各种新技术,为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性。
这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养,需要更广泛地社会分工配合,才能保证物业各个功能的正常使用,同时高科技的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其应有作用。
由于物业行业的现状难以适应高科技的需求,必须通过改进和提升。
一方面,行业自身需进行整合,提升服务能力;另一方面,随着行业自身不能适应所有高科技的服务需求,必须由社会共同来承担。
所以行业必须走专业化、社会化、市场化的道路,其前提取决于物业行业能不能将管理和服务分离开来,能不能建立一个让社会的专业服务参与其中的组织(平台)。
专业服务公司、职业经理人呼之欲出。
2、个性化服务的需求消费者对物业管理的需求呈现广泛的多样性,其核心是个性化服务的需求。
不同的消费者(物业使用人)对物业管理和服务的需要是不同的,而同一物业企业也不可能满足每个物业使用人的全部需要。
所以,现代物业管理就是要从更深更宽的范围内解决这个问题。
这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中,由物业管理企业进一步把这些功能发挥出来,为物业使用人提供更加优质、更有针对性的服务,同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。
这就是个性化服务的必然。
先进国家的物业管理发展已经证明,个性化服务是物业行业发展最主要特征之一。
也只有实现了个性化服务,才能满足需求。
个性化服务要求从业者更专业——更专业的管理,更专业的服务。
而专业服务公司、职业经理人就是专业化的产物。
同时,个性化服务还要求物业企业首先要具备鲜明的个性,决定企业个性的是企业的服务理念。
从这个意义上说,企业的服务理念是开展个性化服务的关键。
3、市场化发展的需求根据统计资料,2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%,而同期日本为11%、香港为19%,正因为存在这样的差距,国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。
由此可见,房地产业在我国有着巨大的发展空间,同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。
到目前为止,我国物业管理单位已有2万多家,从业人员200万。
物业管理的低收入、低利润的行业特点,要求规模化经营。
这一基本的市场竞争法则,必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。
以深圳为例,全市共有各类物业管理机构1200余家,其中正式注册的公司有470多家,管理面积超过100万平方米的只有30多家,仅占公司总数的7%,但却管理着全市住宅建筑面积的60%,有40%的物业公司管理的面积不到10万平方米。
这种情况表明,多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。
物业管理行业将进入群雄并起的“战国时代”,最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业,并成为行业发展的标志。
如果说目前和今后一段时期,物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话,那么可以断定,随着改革的不断深化,市场竞争机制作用的日益强大和有效,政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规,并保障法规的严肃性和权威性。
行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度,一个高度发达的物业管理市场,必然有与之相适应的行规业律。
而这一切取决于物业行业能不能全面推行完全市场化的招投标制度。
反之市场化发展将成为一句空话。
二、“五大要素”将推动物业行业发展基于上述分析,专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为新世纪物业服务发展的五大要素,并推动行业的进一步发展。
1、前提:专业服务和专业管理的分离物业公司与房管所最大的区别在于,前者是根据合同为业主提供有偿服务,后者则是为租户提供无偿服务,从无偿到有偿是物业管理的一场革命。
但由于物业管理“地域性”的局限,造成服务资源不能共享,能力放空,难以体现物业公司的整体优势。
若长期以往,市场所期待的专业化优质服务、物业行业所期待的提高效率、走向市场,与国际先进的物业服务接轨将成为一句空话。
而实现物业管理和服务的分离,成立专业的服务公司,就是为了改变这一现状,打破物业管理中的“地域” 壁垒,实现资源共享。
20世纪90年代,我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起,但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和广延化。
物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护,而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。
特别是在社会信息化、智能化和网络化进程加快,服务手段和技术层出不穷的情况下,如何有效地组织高水准的专业服务,为服务提供有效的平台,促进合作、交易的规范、高效化,成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。
但实际上,业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾,是物业公司自身难以解决的,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的需求。
这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向经营型企业转变。
当这种矛盾激化到一定程度时,物业管理向服务集成商转型就成为可能甚至必然。
物业管理企业要转变职能,从基础性的事务中寻求解脱,就要扮演服务集成商的角色,将专业管理和专业服务实施分离。
物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者,不再完全直接向业主提供有形服务,而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务,组织和落实社会专业服务资源,为业主提供服务,达到业主满意的目的。
所谓服务集成商,就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。
如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能,从原有管理中分离出去成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等,按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控,则将有效地利用整个社会资源,达到社会资源的有效配置。
2、核心:职业经理人物业管理发展至今,涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才,为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。
但进一步吸收国外的先进管理模式,按市场机制配置企业经营者,逐步实行物业管理人才的职业化,在行业中形成一支职业经理人队伍,已是水到渠成的事实。
物业管理作为一种宽泛的服务领域,对管理者的综合素质要求相当高。
它不仅涉及对企业经营管理的要求,还需要掌握人文、经济、法律等知识。
物业管理要适应形势发展,就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合,以问题为核心去研究方法,解决问题。
而且还需要有强烈的工作责任感和渴望事业成功的激情,尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。
物业管理企业要构筑企业核心竞争力,培养战略性人力资源,建立“核心资本”,实行企业差异化人力资源策略,就应该实行职业经理人制度,按市场机制配置各类管理者,并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任,明确职权,严格考核,逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩,加快企业物业管理人才职业化的进程。
当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度,制订和试行关于职业经理人的一整套政策和规定,为物业管理职业经理人制度的全面实施奠定基础。
3、助推器:服务理念由于长期的计划经济,形成了物业管理立足于“管”的观念,所谓物业管理就是对物业、业主进行管理,使得物业公司与业主处于一种不平等的关系,这明显不适应市场经济的发展要求。
物业管理公司与业主之间不仅仅是“管理者”与“被管理者”的关系,同时也是“雇主”和“服务商”的关系。
虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方,在法律关系上是平等的两个独立主体,但物业管理公司要兑现承诺,提供好的服务则应以低姿态出现,正确定位自己,当好“保姆”。
随着市场经济的不断完善,各种物业管理条例和法规相应出台,业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。
从我国物业管理的实践来看,物业管理的服务到位,使业主们满意,管理也就当然包含其中。
通过提升服务质量来推进管理,这是物业管理理念的一个根本变化。
在物业管理发展的20多年历史过程中,不少物业管理企业经历了服务理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。
我们认为,不论时代如何变迁,也不论物业管理的模式创新到何种程度,为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续,因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。
4、关键:高科技的应用物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。
随着高新科技在现代物业建设中的大量应用,物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理,高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。
特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。
高科技管理将是物业管理行业发展的主导方向。
目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备,将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体,为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台,实现了物业管理信息化,物业服务网络化。
让服务供应方和需求方都能走上这个平台,通过物业公司的组织,顺利实现服务交易过程。