2019年长沙南城工业地块初步发展建议报告

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XXXX年长沙南城某综合体营销策划提案209P

营销策划报告架构
市场透析
定位体系
1写字楼市场 2.公寓市场 3.长沙商业氛围
1.项目解析 2.市场定位 3.客户定位
物业发展建议
营销策略
销售策略
a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务
1.推广定位 2.推广宣传语 3.推广原则及思路 4.推广总纲 5. 媒体策略 6.阶段执行
1.销售策略
另一方面：考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色（商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。
鲨鱼时代的开始
中产公司创富投资平台
红星商圈正被赋予许多新内涵所有企业都想成为鲨鱼只有少数站在了食物链的顶端只因他们找到了更广阔的海洋
PART2 1、长沙公寓市场分析市场透析 2、公寓客户预判
豪华商务会所、多功能会议中心、空中花园、室内泳池等）
PARTⅠ 市场透析
1、长沙写字楼发展趋势 2、长沙写字楼配置调查 3、长沙写字楼价格调查
4、长沙写字楼定位
长沙写字楼市场价格分析
新近写字楼项目多数以精装为主，结合了整层+零售两种销售模式；顶级写字楼的售价在16000元/平左右；中高端写字楼售价为10000-13000元/平；低端或位置较偏的写字楼售价则在8000元/平左右。
供应量大＆去化库存为主＆价格稳中有升
2013年市场供应量的总压力依旧沉重，去化2011年及本年度新增库存量仍将是2013年市场的主旋律； 2013年预计成交量将相对2012年基本持平，但针对价格预测提出谨慎保守态度，当前回暖态势势必推动价格小幅攀升，但在中央整体调控基调及长沙庞大的库存消化要求下预计价格将在波动中走稳，不会出现大幅飙升现象。

长沙市人民政府办公厅关于促进园区改革和创新发展的实施意见

长沙市人民政府办公厅关于促进园区改革和创新发展的实施意见文章属性•【制定机关】长沙市人民政府办公厅•【公布日期】2019.03.14•【字号】长政办发〔2019〕12号•【施行日期】2019.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业技术进步与高新技术产业化正文长沙市人民政府办公厅关于促进园区改革和创新发展的实施意见长政办发〔2019〕12号各区县（市）人民政府，市直机关各单位：为进一步激活我市园区发展活力和内生动力，加快新旧动能转换和推动高质量发展，根据《湖南省人民政府办公厅关于加快推进产业园区改革和创新发展的实施意见》（湘政办发〔2018〕15号）精神，经市人民政府同意，现就促进园区改革和创新发展提出如下实施意见。

一、优化园区功能布局（一）落实园区功能定位。

园区应坚持产业发展为核心，聚精会神发展实体经济特别是高端先进制造业，优化营商服务环境，注重提升质量效益，走生态化、差异化、特色化、集约化、品牌化、智慧化的发展道路。

国家级园区要发挥示范带动作用，突出发展先进制造业、战略性新兴产业，主动对接国际通行规则，向主导产业鲜明、延伸产业链条、综合配套完备的方向发展，建设具有国内乃至国际影响力的园区品牌。

省级园区应朝特色鲜明、要素集聚、产城融合方向发展。

国家级园区着重迈向“大而强”，省级园区着重迈向“专而精”。

（责任单位：各园区管委会、市工业和信息化局）（二）统筹规划布局。

各园区应在全市国土空间规划框架基本确定的基础上编制本园区发展中长期规划，在各园区中长期发展规划的基础上，编制全市园区发展中长期规划，纳入全市“多规合一”范畴。

（责任单位：市工业和信息化局、市自然资源和规划局、各区县市人民政府、各园区管委会）在全市范围内统筹园区布局和产业衔接，引导各园区合理分工、突出优势、错位发展。

设立园区工业用地控制线（棕线），不得突破土地利用总体规划或国土空间规划确定的允许建设区范围，打造“布局合理、产住分区、配套完善、产城融合”的现代园区，提升园区综合承载能力。

长沙拿地可行性研究报告

长沙拿地可行性研究报告引言长沙作为湖南省的省会城市，经济发展迅速，人口不断增加，城市建设不断加快，土地资源成为发展的瓶颈之一。

随着城市化进程的不断加快，土地拿地成为了各地房地产开发商和投资商的首要任务。

本报告旨在对长沙拿地的可行性进行分析和研究，为开发商和投资商提供决策参考。

一、长沙市土地情况分析1. 土地资源总体情况长沙市是湖南省政治、经济、文化和交通中心，城市发展迅速，土地资源供应紧张。

根据长沙市土地资源局发布的数据显示，截至2021年底，长沙市土地面积为474.04万亩，其中耕地面积为272.95万亩，建设用地面积为201.09万亩。

由于城市建设和工商业发展的需求，长沙市建设用地需求不断增加，土地供应越来越紧张。

2. 土地供应政策为了有效保障城市建设和农村发展需要，长沙市出台了一系列土地供应政策。

其中包括土地利用总体规划、土地利用总体规划实施方案、土地资源战略储备规划、土地征收及土地征用、土地出让等政策。

这些政策为土地供应提供了有力保障，同时也为土地拿地提供了政策支持。

3. 总体发展规划长沙市制定了2017-2035年城市总体规划，明确了未来城市的发展方向和重点发展区域。

其中包括了城市建设用地规划和农村建设用地规划，为土地拿地提供了明确的方向。

二、长沙市房地产市场分析1. 房地产市场总体情况长沙市房地产市场一直处于快速发展阶段。

随着城市化进程不断加快，人口不断涌入，房地产需求持续增加。

同时，长沙市也是湖南省的政治、经济和文化中心，吸引了大量的外来人口，推动了房地产市场的快速发展。

2. 房地产成交情况根据长沙市房地产交易中心的数据显示，2021年长沙市的商品房销售总额达到了2200亿元，同比增长了20%。

尤其是住宅市场，同比增长了30%，成交量高居全省前列。

这表明长沙市房地产市场依然火爆，具有很大的发展潜力。

3. 房地产政策为了稳定房地产市场，长沙市也出台了一系列的政策。

其中包括房地产调控政策、房屋限售政策、房地产税收政策等。

长沙市人民政府办公厅关于支持南部片区加快建设发展的意见

长沙市人民政府办公厅关于支持南部片区加快建设发展的意见文章属性•【制定机关】长沙市人民政府办公厅•【公布日期】2018.12.03•【字号】长政办发〔2018〕46号•【施行日期】2019.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基本建设正文长沙市人民政府办公厅关于支持南部片区加快建设发展的意见长政办发〔2018〕46号各区县（市）人民政府，市直机关各单位：谋划建设南部片区（以下称片区），是优化长沙城市功能布局、促进长株潭融合发展的重要战略举措。

为加快推进片区建设发展，经市人民政府同意，特提出如下意见。

一、推进片区产业高端发展。

加快制定片区产业规划，科学确定片区产业空间布局。

加快片区范围内园区整合优化，推进产业优质、集约、高效发展。

优先将符合片区产业规划要求的重大产业项目、功能区、试点示范等在片区布局，重点支持文化旅游、医疗卫生、健康养老、地理信息、人工智能、新能源汽车、人力资源服务、创新设计、绿色生态农业等高端产业发展。

二、鼓励绿心地区工业就地转型升级。

出台关于绿心地区工业项目（企业）退出后土地利用的政策措施，重点支持工业用地变更为公共管理和公共服务设施、商业服务业设施等用地，主要用于发展科教文化、现代服务业、总部经济、公共服务等符合空间管制要求的非工业项目。

三、支持绿心地区退出企业进入市内园区。

加快统筹指导雨花区、天心区人民政府出台绿心范围内工业企业退出奖补方案，所需奖补资金由市、区两级财政安排专项，并按 1：1比例共同承担。

统筹市内土地资源，在绿心保护范围以外寻找离片区近、土地储备充足、发展优势明显的园区，建立战略合作关系，引导片区内部分工业企业向飞入地园区转移。

除因国家淘汰落后产能或因环保、安全等因素要求关闭的企业外，绿心范围内退出企业优先搬迁转入市内其他园区。

四、鼓励总部型经济发展。

对新迁入片区且第一年度纳税额超过1000万元的企业总部，可由区级或园区财政按当年纳税额本级分成部分的60% 对企业进行事后奖补（企业需承诺5年内不外迁）。

湖南省工业园区用地存在的问题及对策建议

湖南省工业园区用地存在的问题及对策建议作者：李迎春等来源：《安徽农业科学》2015年第23期摘要从国家级、省级和工业集中区3个层面进行园区用地概括和结构比较，评析影响园区土地利用的因素，探讨湖南省工业园区用地存在的问题；并结合全省区域经济发展实际，借鉴国内外工业园区土地利用与管理的先进经验，针对性地提出促进湖南省工业园区土地集约利用的对策建议。

关键词湖南省；工业园区；土地利用；集约利用中图分类号S29；F301文献标识码A文章编号0517-6611（2015）23-390-03工业园区是招商引资的重要载体、产业集群发展的重要平台、区域经济增长的重要引擎。

湖南省自1988年第一个工业园区建立以来，各类工业园区数量增多，规模扩大，实力增强，成为了湖南省经济社会发展的重要增长极，在对外开放、招商引资、优化环境、调整结构、产业集聚、技术创新等方面发挥着重要作用。

但客观来说，湖南省工业园区存在数量、规模、布局上与地方经济发展匹配度不高，主导产业不鲜明，产业同质、同构现象较为突出，各工业园区在用地规模、用地结构、用地强度、用地效益、管理绩效、土地保障等方面的基本情况不清楚等问题。

针对上述现象，在湖南省加快推进“四化两型”社会建设进程中，在国家部署开展对全国各类开发区进行清理整改前期摸底工作的背景下，率先开展全省工业园区用地调查工作，并以《湖南统计年鉴2013》及调查数据为基础评析影响园区土地利用的因素，探讨湖南省工业园区用地存在的问题，提出促进湖南省工业园区土地集约利用的对策建议。

1湖南省工业园区用地概况湖南省自1988年建立第一个工业园区（长沙科技开发试验区）以来，经历20多年的发展历程，至2012年12月底，共有经国务院和省人民政府及地方人民政府批准的各类工业园区115个，分布在全省14个市州的108个县市区，县市区的覆盖率达88.52%。

其中，国家级工业园区14个，省级工业园区67个，工业集中区34个。

长沙南城项目市场调研报告

长沙南城项目市场调研报告一、背景长沙南城项目是位于湖南省长沙市南部的一项城市建设项目，项目规划总面积为1000亩，涵盖住宅区、商业区、公园等多个功能区域。

本次市场调研旨在深入了解该项目周边的市场需求、竞争格局以及潜在客户群体，为项目的开发和销售提供科学依据。

二、调研方法本次市场调研采用了问卷调查和实地访谈相结合的方法。

问卷调查主要通过面对面和网络两种形式进行，共收集有效问卷300份。

实地访谈则主要通过与项目周边居民和商户的深入交流，了解他们对该项目的期望和意见。

三、市场需求分析1.房地产需求：根据调研结果，目前长沙南城项目周边地区房地产需求量较大，主要以刚需购房者和改善型购房者为主。

既有居住环境较差的老旧小区住户期望能有更舒适的居住环境，同时在长沙工作的外来务工人员也对优质住宅有较高的需求。

2.商业需求：调研结果显示，南城项目周边商业设施相对较少，居民对购物、餐饮等生活消费场所的需求较大。

此外，一些居民也期望有更多的休闲娱乐设施，如影院、健身房等。

3.公共服务需求：随着人口的增加，南城项目周边的公共服务需求也在增长。

居民对教育、医疗、交通等公共服务设施的需求比较强烈，尤其是在离项目较远的区域。

四、竞争格局分析1.住宅区竞争格局：目前南城项目周边存在多个住宅小区，主要以普通住宅和商住两种形式为主。

其中，普通住宅项目数量较多，价格普遍较便宜，但配套设施相对较差；商住项目则相对较少，价格较高，但配套设施比较完善。

2.商业区竞争格局：南城项目周边商业设施较少，目前只有几家小型超市和小吃店。

存在一定的市场空间，但同时也面临着来自城市综合体和购物广场的竞争。

五、潜在客户群体分析1.刚需购房者：长沙南城项目周边地区存在较多的刚需购房者，包括有刚需购房者、改善型购房者以及从外地来长沙工作的人群。

他们对房屋价格和配套设施要求较为敏感，倾向于选择价格相对较低、配套设施较好的住宅。

2.商业消费者：南城项目周边商业设施较少，市场潜力较大。

南城县自然资源局_企业报告(业主版)

0.5
TOP5
抚州市星空广告传南城县自然资源局服务工程项目媒有限公司
0.5
2023-05-09 2023-05-22
TOP6
江西金雅聚广告装南城县自然资源局服务工程项目饰有限公司
8.0
中选结果的公告
TOP7
南城县 2022 年第一批 6 个土地开发项目肥力检测技术服务
博雅达勘测规划设计集团有限公司
4.5
TOP8
南城县 2022 年第一批 6 个土地开发项目肥力检测技术服务
江西省自然资源权益与储备保障中心
4.3
TOP9
南城县 2023 年第一批 5 个土地开发项目预算评审服务单位
平均节支率
6.1%
同比增长：45.2%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日生成
1/20
近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.4.1 重点项目
（1）房地产开发经营（21）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元）公告时间
TOP1
南城县 2023 年第一批 5 个土地开中图智绘科技有限发项目前期勘测、可研、规划设公司
45.6
计预算技术服务单位
2023-03-20
本报告于 2023 年 08 月 19 日生成
江西省煤田地质勘察研究院
29.0
TOP4 南城县农转用报批技术服务

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长沙工业用地相关政策
土地改变用途须经规划审批，补缴差价，代价高昂！
《长沙市城镇国有土地有偿使用规定》长政发〔2019〕19号
出让地经批准改变土地用途、容积率等规划要求的，应依法重新签订出让合同，补交按现行出让金标准和改变前后用途、容积率分别计算值的差价。划拨地用于经营性的，须按本规定办理出让手续；经审查同意不办理
地块为未来城市规划设计的“现代都市风貌区”，为未来暮云组团的形象展示区域，在该板块有着极好的昭示性。
本案思考
项目地块参数，工业用地，容积率2.6，100亩左右
区域
天心区
位置
韶山南路、芙蓉南路、万家丽路延伸段三条主干
道之间
用途
工业
规模
100余亩
容积率
2.6
➢ 地块周边1公里有中信新城近165 万方体量的综合体项目，以及友阿奥特莱斯这样的主题型购物中心，也有理工云塘校区这样的教育配套，在地块东面集中了较多中高档住宅小区，周边业态丰富
配套功能总量的限制问题
长沙市政府的文件规定可以是10%，而国土部门依旧只能执行7%。
现状规避：
工业用地的项目在实际的开发操作中被开发商绕开工业用地建筑规定，大规模建设办公用途建筑，并寻求对外销售。而该类产品无法改变其工业用地的土地性质条件，因此也受限于产权难以分割销售的限制，出现了转向租赁经营，长期持有的尴尬境地。
是工业用地，作为住宅开发需要改变用地性
住宅
质，不仅需要补缴土地出让金，代价不菲，
第二梯度
未来还将减少政府在该区域税收，政府抗性大，对企业政府关系要求高。
➢ 综合用地性质和工业地方目前发展考量，项
目未来可以依托周边未来完善配套、便捷交
竞争力
通，打造工业产业园区，利用长沙试点机遇，做到最大价值的开发。
绝对保密
南城工业地块初步发展建议
2019.09
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目录
一、本案思考二、工业地产概述三、长沙工业用地相关政策四、工业地产开发模式研究五、本案建议
PART I
本案思考
本案思考
项目地块位置：融城中央
➢ 长沙南部 ➢ 雨花区边缘 ➢ 融城中央 ➢ 靠近暮云工业园、环
《中华人民共和国土地管理法》、国发［2019］15号文件
一、政策依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土
保科技园
本案位置
本案思考
项目地块交通：地铁1、5号线，长株潭轻轨，3路公交
道路公交站点分布
1
轻轨站点分布
地铁站点分布
地铁（尚双塘站）
5
本案位置
➢ 目前地块周边1公里范围内有公交站点共6个，105、134、703等公交车经过地块周边 ➢ 地块位于地铁1号线及5号线终点之间，预计1号线2019年即可投入运行 ➢ 长株潭轻轨中信新城站近在咫尺，韶山南路、芙蓉南路、万家丽路延伸段三条主干道包围
政策依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（三）湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（四）《建设用地审查报批管理办法》（五）《国土资源听证规定》（六）《湖南省集体建设用地管理暂行办法》
长沙工业用地相关政策
改变用途、改变容积率地产定义：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
本案思考
地块区域价值
地块位置
地块位置
地块位置
地块位于暮云组团中心位置，西部即为城市综合服务带，有着较好的市政配套及较为优越的环境资源。
地块位于长株潭“一心双轴两带”的生态绿心区域，且位于“长株”、“长潭” 两条发展带之间，该区域起到衔接长株潭三城区的过渡作用，是未来长株潭的次中心，有着较好的发展前景。
特征一
工业投资持续增长；呈现工业地产开发热
趋势一
政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值
特征二工业土地存量不足，工业土地日益稀缺
特征三
工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨
特征四
工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大
趋势二
国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势
御邦格兰小镇
五矿格澜郡五矿龙湾
本案思考
项目地块依托中信新城，未来综合配套完善
➢ 本案地块紧邻中信新城5期“数码港商务区”地块及北部规划学校用地，未来依托北部中信新城有着较为齐全的配套资源。
规划学校用地
本案地块
本案思考及建议
未来地块周边人气充沛，配套齐全！
双地铁口之间，交通通达性毋庸置疑！
长株潭融城中心，区域优越性极为显著！
出让手续的，应缴纳年土地出让金。
规划用途、容积率等的调整需首先报规划等部门审批，取得规划等部门审批文件后方可办理用地手续。属非经营性用地改变为经营性用地的，应依法办理招标拍卖挂牌出让手续。发现擅自改变用途和《国有土地使用权出让合同》约定的土地利用条件的，应按有关法律、法规给予处罚。经依法处罚后，可以办理修改出让条件用地手续的，按上述规定重新办理用地手续。
综合来看，该地块在工业用地的范畴内开发，风险最小，且工业地产开发得当，也能获得较高收益。
本案思考
解决问题的出发点：创新思路，避免推倒重来
否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费
主张因地制宜、与时俱进利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源
以变求利
本案思考
思考，工业地产开发
下一步
速读概念解析政策、了解开发模式
借鉴可行案例把握本案发展方向
PART II
工业地产概述
二、工业地工产业概地述产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪
起
初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向
源
成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。
建筑设计问题
根据工业用地的土地性质，在规划层面建筑的报建只能按照工业厂房进行报建，那么建筑设计同样也只能按照工业厂房的设计规范来套取，即便按照最低标准的轻型工业厂房，规范要求的楼面载荷也要达到500公斤/平方米。
产权划分面积限制问题
按照目前长沙产权部门的审批惯例，工业地产项目的最小划分单元大约是150平方米。
时间
06年
07年 08年 09年
政策内容
为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。长沙市人民政府关于大力推进节约集约用地的通知 7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，提高外资进入门槛。 8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。 8月6日，国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施。 8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 10月18日，《土地出让金收支管理办法》；11月22日，财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。提高工业土地使用税费。国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知湖南首个产权式工业地产项目在雨花区湖南环保科技产业园试点
4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用
地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施
5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
长沙工业用地相关政策
工业用地开发面临主要瓶颈：建筑规划、产权、配套限制
寻求对外销售的操作方式在经营。
《工业项目建设用地控制指标》工业用地项目必须符合多项建筑指标规定
2019年1月31日国土资源局发布和实施了《工业项目建设用地控制指标》，其中再次规定，工业项目建设用地必须符合： 1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定 2）容积率控制指标应符合相关规定
3）工业项目的建筑系数应不低于30%
趋势三
由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇
趋势四
工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
PART III
长沙工业用地相关政策
长沙工业用地相关政策
由于工业用地粗放经营、大量违规开发，政府06-09 年密集出台政策加大对工业用地出让的过程监管与事后监管，这使得工业用地开发政策风险成为主要考虑因素！
市场风险：
➢ 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；