幸福里商业定位报告(星沙市场调研)

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目录
一． 星沙区域商业概况 二． 区域商业业态调研
三． 周边竞争项目商业调研
四． 项目商业产品分析 五． 项目商业定位建议
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周边竞争项目商业调研
项目 星城国际 锦璨家园 商业层数 2 2 楼层规划 2层整体 1层整体、3 层独立 租售模 式 出售 出售 商业面积 不详 4860㎡ 层高/面宽/进深 不详 一楼3.7，二楼 5.7，面宽5.5-6， 进深10-15 入市时 间 2007年 2008. 上半年 销售价格 （元/㎡） 5600元/㎡ 靠开元路 7200元/㎡/ 靠金华路 6800元/㎡ 租/售率 销售100% 15个门面已销 售12个 入驻率 90% 50%
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目录
一． 星沙区域商业概况 二． 区域商业业态调研
三． 周边竞争项目商业调研
四． 项目商业产品分析 五． 项目商业定位建议
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区域商业业态调研-中心商圈
商场 名称
位置
营业面 积（平 方米）
功能分区
经营模 式
总体评价 主要经营生 鲜、食品、 日用百货、 服装、家用 电器等3万 余种商品， 是一家大型 综合性购物 中心；购物 环境好。
中心区商圈 1）概况 中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速 以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈 ，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周 边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满 足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场 所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个 档次都涉及。 2）主要商业物业及配套 类型 百货 超市 餐饮 主要商业物业及配套 通程商业广场 易初莲花超市、步步高超市、新一佳超市 玉楼东、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、上岛咖啡、 肯德基、麦当劳等 明城国际大酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大 酒店等 工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银 行等 501、127、703、808、802、102、101、701、704、 星沙2路等 6 中南汽车世界商圈 1）概况 中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路， 基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽 车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及 相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零 散业态。 2）主要商业物业及配套
东南新城商圈 1）概况 此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢，主要以泉塘 安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域、远大路沿线及企业 区。本商圈为星沙新兴商圈、目前整体经营档次较低、经营类别 较杂，可以满足周边区域居民基本生活配套需求。
2）主要商业物业及配套 类型 超市 餐饮 宾馆 银行 公交 主要商业物业及配套 社区小超市 各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃 双舟大酒店 建设银行 501，127，101，102，808，703等
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幸福里商业调研报告
深圳中原湖南分公司 二级市场策划品控中心
报告思路
了解：星沙区域商业概况
考察：区域商业业态调研
周边竞争项目商业调研
结合：项目商业产品分析
项目商业定位建议
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目录
一． 星沙区域商业概况
1. 2. 星沙整体商业概况 星沙现有商业分布及其特征
3.
星沙商业及发展总结
二． 区域商业业态调研 三． 周边竞争项目商业调研 四． 项目商业产品分析 五． 项目商业定位建议
空铺
三一重工
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区域商业业态调研-街铺
开元路（星沙大道-东二线） 路段 方位 店名 超市 饭馆 南侧 建材店子 便利店 药房 北侧 无 东三线 路段 方位 店名 建材店 饭馆 西侧 便利店 批发部 无 每平米月 月租金（元） 租金（元/ ㎡〃月） 900 950 1000 1000 19 21 22 20
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区域商业业态调研-街铺
目前开元路东,业态主要以建材,餐饮,生活便利店为主要业态
酒店 餐饮 超市 果蔬鲜花 美容美发 服饰 诊所药店 玩具文具 尚城 星 沙 大 道 开元仪器 东 一 线 锦璨家园 东 二 线 幸福里 彩都 东 三 线 幸福里润城
干洗
建材家装 公共服务 烟酒茶叶 网吧
房产中介 汽车修理 休闲 代理专卖 便利店
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中南汽车世 中心区商圈 星沙大道北路灰埠 商圈
界商圈
东南新城 商圈
施，引入新型消费观念，创新服务方式，
培育一批有一定知名度和影响力的购物和 娱乐、服务场所。
星沙商圈的划分 商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，主 要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星
沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。
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星沙区域商业概况-星沙现有商业分布及其特征
类型 超市 餐饮
主要商业物业及配套 万佳惠、幸福生活超市 鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶 王爷、农家老妈等 一般招待所
宾馆
银行 公交
宾馆
银行
商业银行、农村信用社、建设银行
公交
136、158、701、501、101等
星沙区域商业概况-星沙现有商业分布及其特征
星沙大道北灰埠商圈 1）概况 位于星沙大道北段以西，特立路以北，板仓路以东，以街铺 为主，外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、 服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内 学生人群。集中分布于灰埠，其他区域基本为零散业态。
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星沙区域商业概况-星沙整体商业概况
星沙商业中心位于长沙县，北到潇湘 路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二 线所围合的地区为核心，规划控制面积 219公顷， 2010年将建成引领现代时尚消 费的市级商业副中心。近期规划建设专业 店、专卖店以及方便居民生活的美容、美 发等生活服务设施，引进以品牌和品牌服 务为特色的商业设施；远期规划在继续保 持原有特色的基础上，引入新型、高雅、 具有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设
09年 预计08 年初 2006年 上半年
50%
5%
独立商铺
出售 先售后 租
0
0
2/3
独立商铺
一期100%
一期100%
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小结： 项目商业多为2层商业，且部分商铺上下层合售。 多为独立街铺，独立出售，独立出租，无统一的业态及布局划分。 层高在3.9-5.7米之间，面宽3.5-10米不等。单铺面积。 开元路以东无集中商业，均为街铺。 商铺单价在6800-12000元/㎡之间。
中心区商圈
易初 莲花
星沙大 道与开 元路交 汇处
2.5万
一层为单 个门面， 用出出租； 第二层为 超市主体
自营、 出租
中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以 南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最 成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场 及易初莲花周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及 周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积 大，完全可以满足本地市场配套需求。
尚城
A栋整卖 B栋分层 卖 2/3 2（2层 地下室） 2
独立商铺
先售后 租 先售后 租 出售
6100㎡
开间3.9，层高 一层5.1，二层 4.2.面积从65550㎡不等
高3.6/4.5米；宽 3.6米；进深812米 开间3.5-10米， 进深9米 不详 高3.6米；宽3.6 米；进深8-12米
09年
整体均价 8000，价格 区间800012000
未定 一楼6800元/ 平米，二楼 未售 未定 3000-6000元 /㎡
90%
0
圣力华苑 （三期） 鹏基诺亚 山林 楚天馨苑 圣力华苑 （一、二 期）
独立商铺
8296㎡
未定
--
--
独立商铺
-2栋827，11套； 3栋428，4套；4 栋908，6套 10000㎡
月租金 （元）
1800 2000 1200 1500 3000
每平米月 租金（元/ ㎡〃月） 30 31 25 28 24
东侧
开元路（星沙大道-东二线）与东三线临街铺面整体租金水平较低
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区域商业业态调研-街铺
小 结： 1. 调研区域以易初莲花为中心，向东至本案沿线的街铺，区域内商业为小区域的集中商业与 街铺。
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区域商业业态调研-易初莲花及周边
区位及价值： 易初莲花处于星沙商业中心，目前，该区域范围内商业已初具规
模，形成了良好的商业氛围。
现有业态： 商圈以集中商业为主，其中包括了超市,百货,专业市场,娱乐休闲 等业态； 未来发展： 作为星沙中心商圈的中心,在未来区域内人口稳步上升的前提下, 无疑会使得本区域的商业价值得到进一步提升,业态更加丰富完善.
2）主要商业物业及配套 类型 百货或超市 餐饮 宾馆 银行 公交 主要商业物业及配套 万家惠超市 杨裕兴，其他小型餐馆 小型宾馆 无 704、域商业概况-星沙商业及发展总结
星沙镇中心地带（东西天华路至107国道，南北天元路至三一九国道）以出售宅基地（单 幅占地面积以100平方米内）的形式大量卖地，该中心区域的建筑均以三、四层为主的私房， 首层全部为商铺，形成了纵横交错的商业街，各种店铺充斥其间，除形成了服装一条街、建 筑装修材料一条街、家私城以及招商中的皮具市场外，其余以中、小型零售、休闲、餐饮为 主；服务人群以县城常住人口、私人业主和经济开发区企业员工为主，现实际已造成商铺过 剩的局面。 商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达， 目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高， 经营地域零散，不集中状况，星沙整体上缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的餐饮、娱 乐、健身、美容美体、养身养心等消费项目，尤其缺少有规模、上档次、有影响、有特色的 酒吧（演艺吧）。
2. 易初莲花为区域商业中心，辐射周边区域范围内，业态包括百货，超市，并在周边聚集人