英国最大的购物中心MetroCentre购物中心
英国六大Shopping Centre及Outlet +burberry工厂店
1, Bluewater Shopping Park号称欧洲第一大indoor shopping centre, 只是号称！其实不是的。
她坐落于Kent的Greenhithe 附近。
由于是刨山而建，整个park就好像在一个盆地之中的小型城市。
Shopping park主体由三个mall组成，其间由Marks & Spences, House of Fraser和John Lewis相连。
分布了大大小小330多家商店，餐厅和娱乐场所。
凡是能在high street 见到的品牌这里几乎都可以找到。
还囊括像Versace, Burberry等世界顶级名牌。
该shopping centre主要以R etail stores 为主，价格与High Street店所差无几，但由于店家非常集中，省去了平时逛街跑路过多的麻烦。
不足之处是一些世界顶级名牌均未在这里设专卖店，许多品牌款式不够齐全。
Travel:By train: London Charing Cross – Greenhithe for Bluewater45分钟左右，票价6磅wi t hout Young person card2, Bicester outlet village这个BICESTER很强大！靠在oxford边上。
那里牌子还算可以！如果购物环境再好点，牌子再全点的话，她就是无敌。
去那边每次都像是去中国城！超多的中国人！满耳的普通话！你可以充分感受到中国人比起老外是多么的有钱！停车场那边专门的牌子上面写了“欢迎光临比斯特购物村！“专门欢迎我们中国人来散金。
CK UNDERWEAR 那家更搞笑，大大的中文写着”男士内裤两条二十镑“我fuck，混蛋bicester真为国人考虑！也许是我太霉了，每次去都超多人。
看到那么多人，每个试衣间都要排个长队,顿时兴致大减。
不过还是得去，因为价格还是相对便宜。
只是相对便宜且可退税！我最大收获是BOSE companion 5,BICESTER折扣价269镑再打85折且退VAT.算下来大概200镑多点吧。
打造摩尔购物中心全球第一楼(No1 Super MALL)
打造摩尔购物中心全球第一楼（No.1 Super MALL）一、什么是摩尔购物中心？Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。
摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
与Center、Mall 相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。
Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。
商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。
商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。
）定位于家庭（全家/全客层）：家庭式消费为主导方向———通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。
斗牛场购物中心
2.2商业空间
Bullring购物中心
前台动线——主出入口及商场与其它物业联通
楼层共分三层，受地势高差影响，每层入户都有一个“首层 效益”。 一层商业为一个整体，到了二、三层，商业被南北向人行步 道划分成东西两翼，到了三层，商场内部还设计了一个“三角 形”玻璃天棚走廊，使其形成：室外→半室外→室内三部分癿 过渡空间。 内设19部自动扶梯、40部电梯和96扇进出大门。 1F
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1.2区位提示
Bullring购物中心
商务商业环境及客源环境
消费人口：伯明翰城区人口100万人，周围一个小时车 程内有720万人居住，430万购物者生活在45分钟车程 距离内。 建造亍1873年。
交通道路
改造后癿斗牛场购物中心其交通道路为人车分流，商 场内部及广场为人行道路，外部一圈为车行道路。 附近癿轨道交通与商场无缝连接， 车站之外癿第二大。
基础指标：
项目位置 总建筑面积 项目构成 英国伯明翰 11万㎡ 2个百货店 开发商：伯明翰联盟（Bullring Alliance）。内部成员有： Hammerson股份公司；Henderson全球投资有限公司； LandSecurities 设计公司：Benoy建筑事务所 开业时间 1964年5月第一次开业 2003年9月
Bullring购物中心案例
目录
Bullring购物中心
英国/购物中心/中型/地铁上盖/规模：11万㎡
项目概况
• 指标数据 • 区位提示 • 项目组成
商业篇/办公楼篇/酒店篇/酒店式公寓篇
• • • • • 主题定位 商业空间 特色业态 经营业绩 招商运营
项目总结
目录
Bullring购物中心
英国大本钟,伦敦的标志建筑
英国大本钟：伦敦的标志性建筑与历史的见证在英国的首都伦敦，有许多令人印象深刻的标志性建筑，其中最引人注目的无疑是坐落在伦敦市中心的大本钟。
这座雄伟的建筑不仅是伦敦的象征，也是英国历史和文化的缩影。
大本钟，全名为“伦敦威斯敏斯特宫钟楼”，其位于伦敦泰晤士河畔，是伦敦最引人入胜的标志性建筑之一。
大本钟不仅以其巨大的钟体和精确的报时吸引着世界各地的游客，还见证了英国历史的重要时刻。
这座建筑高达68米，给人一种宏伟而庄重的感觉。
其独特的八角形外观，配合周围的其他历史建筑，如议会大厦，为伦敦天际线增添了独特的韵味。
在历史上，大本钟不仅以其壮丽的外观吸引了众人的目光，还在它复杂精密的结构中体现出了人类对机械和时间的热爱。
当你站在大本钟的下面，你几乎能感觉到历史的厚重。
大本钟是由当时的建筑大师查尔斯·佩利和他的团队设计的，他们在设计中融入了大量的创新元素，使得这座建筑在当时就成为了伦敦的一道亮丽风景线。
这座建筑不仅见证了英国的工业革命，也见证了伦敦从一个小渔村发展成为世界大都市的历史进程。
大本钟的钟声，更是充满了历史和文化的内涵。
作为伦敦的标志性声音，每当整点到来，大本钟便会发出深沉而悠扬的钟声，这钟声不仅代表着时间的流逝，更代表着历史的沉淀和文化的传承。
每一次钟声的响起，都仿佛在诉说着过去的故事，让人们感受到了英国深厚的历史底蕴。
大本钟作为伦敦的标志性建筑，其历史价值是无法估量的。
它不仅仅是一座建筑，更是一部生动的历史课本，展示了英国的辉煌和衰落，以及在各种历史事件中人民的生活变化。
在二战期间，大本钟曾作为防空洞使用，保护了周围的居民免受战火的威胁。
在战后的几十年里，大本钟又见证了伦敦的重建和发展，成为了这座城市永恒的象征。
总的来说，大本钟是伦敦的骄傲，也是英国历史和文化的象征。
它以其独特的外观、精密的结构和悠扬的钟声吸引着世界各地的游客。
无论你是历史爱好者，还是对建筑和时间有独特兴趣的人，大本钟都是你不可错过的目的地。
英国伦敦牛津街OXford street
英国伦敦牛津街OXford street牛津街是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。
它是伦敦西区购物的中心，是英国最繁忙的街道。
众多的购物者都被这条长1.25英里的街道上云集的超过300家的世界大型商场所吸引。
牛津街享有遍及全球的声誉，它不仅吸引了英国其它地方的游客，也吸引了大量的海外游客。
据估计，每年有9百万外国游客来这里参观购物，他们在这里的消费占牛津街全部收入的20%。
如同零售一样，这条街也是千万人的工作场所。
在圣诞节的高峰时期，这里有大约6万人。
牛津街还为伦敦的中心提供了一条重要的交通干线，每小时有50辆公共汽车运行，4个地铁站与5条线路相连，从而确保了公共运输网的核心地理位置。
历史从罗马时代直到17世纪，牛津街主要室作为从伦敦西城之外到牛津地区的线路而存在的。
那时最东部地区已经在南边有所发展，但是北边还没有什么重大发展。
18世纪末期，主要的有大片建筑物的土地的兴建，即南部高斯弯那Grosvenor，北部波特曼Portman和波特兰Portland (今日的霍华德沃顿Howard de Walden) 的兴建使得牛津街很大程度上成为现在的样子。
一流的购物中心在20世纪开始起步，同时也伴随着一些正在向主要商店发展的小店铺的开业，像1865年首次开业的赛尔夫瑞至(Selfridges)，它比较大的一部分在1929年才面向公众。
现在的情形2001年1月对牛津街零售商进行的调查表明，对于2/3的受调查人来说，买卖金额普遍有所升高，且预期在今后12个月里还会升高。
然而55%的人们坚持认为牛津街的综合贸易额受到了蓝水（Blue Water）——一家最近在伦敦东边城外建造的购物中心——的不利影响。
这也是为什么有越来越多的声音呼吁牛津街在环境上更进一步优化治理的原因之一。
以前的改进牛津街，牛津广场西部的改进是在1992年2月到1995年11月期间实行的。
方案是通过资金计划，根据商业贡献制订的。
曼彻斯特
Manchester曼城购物：1. The Trafford Centre 特拉福德中心坐落在曼彻斯特郊区的大型购物中心。
英国很多主流百货公司在特拉福德中心内都有分支商店。
地址：intu Trafford Centre, Manchester M17 8AA营业时间：周一-周五10:00-22:00;周六10:00-20:00;周日12:00-18:00电话：+44-161-7491717/18网址：曼城最大的shopping complex曼城最大的购物中心，就是离市中心有点远。
乘坐250公交车需要大约30分钟到达，市中心在primark门口上车曼大在音乐学院门口上车～买日票内部很大，几大百货、电影院都在此，专门的餐馆区域内还有中国特色街。
真的很大各种牌子不过注意这里不是奥特莱斯折扣很低几乎没有在球场下一站，真的是超级大，每条路的尽头都分别有一个商场，一天是逛不完的...不过很多休息的地方~特拉福德中心一共是两层，里面有很多的品牌店。
我最喜欢的是selfridge，里面汇聚了各种品牌和美食！！！特拉福德中心（Trafford Centre）是欧洲最大的室内购物中心之一，里面有数百家商铺和餐馆, 还有一个电影院、保龄球和娱乐场拱廊。
如果有时间还是值得参观，这里颠覆我们对于购物场所的认识理念。
我们在里面像刘姥姥逛大观园一样，逛了很长时间，最后以品尝美食收关。
2.Afflecks’s Pal ace宫一座小商品购物中心，坐落在一栋五层的维多利亚式建筑内，拥有50多家独立商铺。
可以在这里找到很多奇特的东西。
地址：52 Church Street, Northern Quarter, Manchester, M4 1PW有轨电车: Market Street站营业时间：周一-周五10:30-18:00; 周六10:00-18:00; 周日11:00-17:00电话：+44-161-8390718网址：3. Manchester Arndale Shopping Centre全曼彻斯特最大的购物中心，从Portland大街走过去只需要几分钟的距离。
美国及加拿大的MALL
1、美国和加拿大的部分摩尔简介：Mall of America--美国购物中心位于明尼苏达州Bloomington市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约39万平方米，占地78英亩(315666平方米)，总投资高达6亿多美元。
中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括：400个零售商店、4个大型百货公司、1个多功能娱乐中心、2个大型停车场(12，750车位)。
加拿大爱顿市的"西爱民顿"--West Edmonton Mall。
是目前世界最大的Mall，年营业额达28.8亿美元。
该摩尔建筑面积超过50万平方米，商场的出入门达50个之多、停车位达2万辆，有800多个国家进入、商场内有100多家餐馆。
经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。
如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园(项目比锦江乐园还多)、WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、8个电影院、1个赌场、1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。
由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了极大的反差。
大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所)为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。
1997年1月至10月，进入美国“安大略米尔斯摩尔”的顾客已高达1400万人次，而大名鼎鼎的迪斯尼乐园1995年创历史纪录的全年游客也不过1420万人次。
安大略米尔斯购物商场为美国1996年开张的最大摩尔购物中心，坐落在洛杉矶以东65公里处，商场面积18万多平方米，内有商店237家，工作人员约7300人。
安大略米尔斯公司总经理曼斯指出，人们开始厌倦大同小异的购物商场是该公司开设新型商场的主要原因。
英国伦敦牛津街
Selfridges是流行市场的主导; Debenhams只销售专由本店设计的、具有自身品牌的高档系列男女时装和家居用品; John Lewis的特色是所有时尚的家用商品都能在这里找到; Marks and Spencer只卖自己牌子的服装服饰。
以格子著称的、古典英伦味极浓的品牌Burberry，在牛津街也同样拥有最多的款式和最齐全的货品。
商业
牛津街是到英国伦敦首选的购物街道，在这条不到两公里的街道上，竟云集了超过300家的大型商场。其中，老牌百货店SeIfridges集合了众多的顶级名牌，这里的英式周到服务能让你体验五星级的待遇。牛津街享有遍及全球的声誉，它不仅吸引了英国其它地方的游客，也吸引了大量的海外游客。每年络绎不绝的外国游客来这里参观购物，他们在这里的消费占牛津街全部收入的20%。如同零售一样，这条街也是千万人的工作场所。牛津街上名牌店的款式非常齐全，某些意大利顶级品牌的货品在伦敦竟然比来源地的店铺更多。像古典英伦味极浓的Burberry是最受欢迎的名牌之一。在这里，除了在老牌百货店里看名牌、享受高级服务之外，店铺的建筑特色也是一道风景。
在商会的领导下，牛津街上的所有商家每年都会在改善经营环境、为顾客提供更好服务方面投入几千万英磅的资金。其中2002年规模较大的一次公共环境改造就投入了1千万英磅，其中80%的资金由商会组织成员企业共同出的资。
商会和政府密切合作，政府根据牛津街商业发展的需要，委托商业公司对牛津街作出整体的规划和改造，试图在不破坏这条街历史风貌的前提下，使街道适当地拓宽，交通环境得以改善，公共环境得以更加优美，购物环境更加人性化。初步方案出台后，交由商会充分讨论。商会除提供众多有益的意见外，并分摊大量的改造资金。
位置
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英国MetroCentre(音译美琢)购物中心英国最大的购物中心不在显赫的大都市，而是座落于一个只有7.8万人口的小城市“盖茨海德市”。
基地面积120亩，位于该市的郊区，原本是专门给发电厂倾倒废料的荒地，也无交通动线连接基地，当初这块地的市值鉴价评估不到10万英镑，谁都想不到开发之后竟成了今天欧洲最大的购物中心之一，营业面积168,900m2，年均聚客入店2,400万人次，盖茨海德这个小城市也因而声名大噪。
立地位置/商圈客源覆盖范围最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价值可言，但就商业地产开发的角度来审视的话，它的战略位置却是大有文章，价值匪浅。
它位于泰恩河流域(Tyne River)的心脏地带(见图1)，介于英格兰东北地区最大城市纽卡斯尔(Newcastle)与盖茨海德市之间，过了泰恩河，就进入了纽卡斯尔市，距离约12公里。
图1:美琢购物中心之立地位置此外，该购物中心虽在盖茨海德市的郊区，但以其168,900m2的营业面积属于「超区域型购物中心」，主商圈客源辐射范围可拉至25公里，覆盖了包括盖茨海德市、纽卡斯尔市及周边小城市，开车30分钟内到达基地的人口约150万人，次商圈则放大至25~50公里的范围内，以纽卡斯尔市为核心的12个大小卫星城市都会圈，开车1小时内可到达的人口约250~300万人。
在英国，家庭购物习惯离不开汽车，购物中心和超大型店也多半在郊区开店。
问题是，美琢购物中心的基地是块不毛之地，亦无交通动线可言，仅有的是它的商业战略位置，如此而已。
很显然地，光有战略位置的优势，竞争力太单薄了，如果缺少四通八达的交通动线，顾客进不来，项目根本就搞不下去，因此，必须靠当地政府改造计划的强力支持，而购物中心的联外交通动线建设，便成了最重要的配套项目。
阶段性开发计划1981年，英国政府将基地附近的大片土地划为商业开发区，这给了开发商一个绝佳的机遇进行开发，第一，土地价格低，第二，开发法规限制大幅放宽，第三，政府给予多项税率优惠政策，鼓励开发，第四，政府阶段性强化该区的基础建设，特别是联外交通动线网络。
换言之，各方面的条件，都符合了开发商在成本上的基本的需求，同时，也解决了联外交通动线网络的最大问题。
从图3、4我们可明显看出，由于基地位于郊区不毛之地，联外交通建设即变得十分关键，首先，环绕着基地的几条道路完工通车，并与主线A1高速公路连上，才开始启动项目，第一期红区和第二期绿区共33,471m2于1986年建成先行开业，紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年1987年落成，同时，黄区、蓝区、灰区与室内主题乐园，共83,612m2，亦峻工开业，整个项目的开发，完全跟着联外交通网络建设的步调起舞。
附表1：阶段性开发与扩张计划1984年环绕基地的几条主要联外道路与A1高速公路连接通车，同年，购物中心正式启动开工。
1986年购物中心第一期红区23,252m2及第二期绿区10,219m2先后竣工开业。
(见分区开发计划)1987年第三期黄区、蓝区及灰区竣工开业，营业面积共83,612m2。
连接购物中心的公交大巴及轨道交通转运站落成启用。
1988年黄区扩建完成开业。
绿区二楼主题馆Forum开业。
主题乐园入驻蓝区开业，为欧洲最大的室内主题乐园。
1989年黄区二楼主题馆Studio开业。
350个车位的大巴停车场落成启用。
1990-94年A1高速公路往西第一、第二交流道建成通车；A1高速公路往北第三个交流道建成通车；新道路-汉迪公路建成通车。
2002-04年购物中心的公交大巴及轨道交通转运站改建完成。
购物中心红区扩建完成开业。
即为现今英国最大的购物中心。
2007-08年以8,250万英镑收并隔邻的零售公园。
2008年4月主题乐园撤场，保龄球馆及电影院扩建取代主题乐园。
随后几年，从1988年到2004年，购物中心陆续扩建，交通网络也不断强化，先后增建了三个高速公路交流道，并新开了一条公路，形成了交通动线四通八达的格局。
值得一提的是，该购物中心于2007年收并了隔壁的零售公园，成了英国规模最大的、英格兰东北地区聚客力最强的购物中心。
图5：购物中心外观区域竞争状况以纽卡斯尔市为核心的12个卫星城市都会圈，竞争店有数十家，但主要竞争对手则有12家购物中心(见图6)，最强劲的、规模最大的竞争店艾尔登广场(Eldon Square)，位于纽卡斯尔市，营业面积89,000㎡,与美琢购物中心同属ICSC国际购物中心协会所定义的“跨区域型购物中心”，两者相距仅12公里，商圈客源范围重叠严重，互争客源势所难免。
严格来说，这些竞争店规模都不大，多半在20,000~50,000㎡之间，最具规模的艾尔登广场也就89,000㎡，比美琢购物中心要小上将近80,000㎡。
在规模上，美琢在12个城市都会圈内的所有竞争店当中，似乎占尽了优势。
顾客行为与态度首先，英国家庭汽车拥有率高，周末开车到郊区购物中心进行休闲式的购物行为几乎已是一种固定的购物模式。
主商圈25公里内，客源开车30分钟内到达该购物中心约150万人，次商圈50公里内，客源开车1小时内到达的约250~300万人，而它的年均入店客流量是2,400万人次，问题的关键就在这里了，该购物中心位于郊区，顾客前往购物开车去的多，搭乘公交大巴或轨道交通去的少，此外，一般英国家庭的购物活动是在周末期间，换句话说，2,400万人次入店客流量绝大多数是在周六周日产生的，如果重复入店频率低的话，单靠主、次商圈的300~400万的客源基础，恐怕存活不易。
因此，这么大的购物中心，在客源基础并不雄厚的情况下，定位决策的思路，除了规模与聚客主体之外，它的决胜点完全在于“什么样的购物中心能让主客源一再的「重复入店」”。
更重要的，英国民众或购物者，由于生活水平较高，购物时，除了对商品质量的要求外，还特别讲究所谓的“顾客经验”，当他们进入任何一种型态的零售店，已不光只是购物那么单纯，特别注重自己在店内的购买过程中，所体验的购物经验，例如，商品多样化、购物环境的舒适性、服务设施与服务人员到不到位…等等，尤其是零售店，这些配套元素往往是决定顾客是否重复入店的关键。
我们先看它的基本资料(见图7)，再逐一地分解它拿什么每年聚客入店2,400万人次?图表7英国MetroCentre购物中心基本资料序号基本概况内容序号业态组合内容1 营业面积168900m28购物中心主力店：百货公司×32 楼层2层9 品牌店：品牌店×3133 聚客主体以购物和娱乐为聚客主体10餐饮住宿美食广场×24 停车场10000个停车位11 咖啡餐饮店×485 员工总数员工人数超过7000人12休闲娱乐主力店：主题乐园×1(见14说明)6 客流量2400万人次13 电影院×1;保龄球馆×17 辐射范围主商圈：25公里内，开车30分钟内可到中心的150万人口；次商圈：25~50公里内，开车1小时可到中心的250万人口。
14 主题乐园欧洲最大的室内主题乐园，已于2008年4月撤离；撤场后的闲置面积由电影院扩建和保龄球重建填补，2009年9月重开。
从图表7来看，美琢购物中心除了168,900㎡的规模优势外，业态组合十分完整,购物方面，主力店有3家百货公司、品牌店313家，娱乐方面，有号称欧洲最大的室内主题乐园，并搭配了2个美食广场及48家餐饮店，因此，我个人的分析认为，它是个以购物和娱乐并重为聚客主体的布局。
值得我们注意的是，它的聚客主体之一，号称欧洲最大的室内主题乐园，已于2008年4月撤离，因此，本文的研究重点将以此为分界点，只针对该主题乐园未撤离前的定位解析，同时，在最后，为大家提出该主题乐园撤场后，所面临的挑战。
SWOT从以上的分析，我们已很清楚这个项目的开发目标，首先，是解决联外交通动线问题，将环绕基地周边的道路开发出来，并陆续增建三个交流道与主干线A1高速公路串联，同时让购物中心直接与轨道和大巴转运站连成一体，就像是输送血液的动脉，畅通无阻的将顾客不断地往购物中心里送。
其次，是利用规模优势，提供人性化零售空间，规模大当然也是一种强劲的优势，但是，如果定位决策稍微出现偏差，反而会使规模成为开发商最大的梦魇，我国的华南MALL和金源MALL，即是很好的案例，换言之，它完全系于聚客主体决策是否正确，以及能否解决顾客重复入店的问题，不但要有足够的吸引力聚客，还要具备让顾客一来再来的魅力。
很明显地，美琢购物中心的聚客主体是体现在“购物”与“娱乐”这两块，在购物方面，主力店3家百货公司，超过300家品牌店，充分发挥了它的规模优势; 在娱乐方面，则安排了欧洲最大的室内主题乐园入驻，搭配1家电影院、1家保龄球馆、两个美食广场及48家餐饮专卖店。
看起来，整个业态组合结构十分完整，好像没啥可挑剔的，但我个人在研究这个案例时，愈深入它的核心，愈觉得不太对头，因为，始终找不到有力的证据，去说服两个疑点:第一，如此完整的聚客主体与业态组合结构，在聚客上，完全没有争议，但真的就能完全解决顾客重复入店的问题吗?第二，它在定位中所谓的“人性化”，真正的意义在哪? “人性化”又体现在哪? 跟顾客重复入店有什关联? 为什么如此定位?之前提到过，它的商圈客源覆盖范围包括盖茨海德市和以纽卡斯尔市为核心的12个卫星城市都会圈，开车半小时距离的150万~300万人口，客源基础并不雄厚，如果不靠顾客重复入店，年聚客入店2,400万人次是如何而来? 因此，上述两个疑点没弄清楚，这个案例研究即毫无意义了。
后来，我又花了两三天的时间，再回头重新仔细地检视该购物中心所有的相关文献资料，特别是有关于它所提出来的“人性化”概念与整个定位之间的关系，及其所扮演的角色。
经过再次深入的比对分析后，我发现，其实，它的“人性化”定位意义深远，的确具有创造“顾客重复入店”的强烈功能，主要体现在后期运营上的服务与管理这两大块，我先描绘出一个架构(见图10)，大家即能一目了然，再来说明它是如何体现“人性化”的定位。
从图10来看，我个人认为，该购物中心吸引顾客入店的聚客主体争议性不大，无论是规模也好，或业态组合也好，它都是区域商圈的第一，聚合大量客流入店的问题不大，但如果硬说它也是促使顾客不断重复入店的主要因素的话，我则持质疑的态度，为什么呢? 因为我发现，该购物中心的娱乐聚客主体–欧洲最大的主题乐园，只有十几样游乐设施，由于是室内的，规模虽号称欧洲最大，实际上，趣味性是有的，但要说让人们产生那种一再想重复去玩的刺激性与欲望，则稍嫌不足，此外，虽说它的购物聚客主体很强，但大家别忘了，区域商圈内有数十家竞争店，主要对手也有12家之多，虽然优势都不如你，问题是，每位顾客不可能把每个月固定要花的购物消费金额全都往你那里送吧? 肯定或多或少被竞争店给分掉了一些，因此，顾客重复入店的关键，还是在于透过人性化的顾客服务及购物中心本身的运营管理，去创造英国民众最讲究的顾客经验，让他们不断地重复入店。