物业设备管理
物业设备设施管理规范及措施
物业设备设施管理规范及措施随着社会的不断发展，物业管理在城市日常生活中扮演着越来越重要的角色。
而物业设备设施的管理则是物业管理的重要组成部分。
良好的物业设备设施管理规范及措施可以有效地提高物业管理的效率和质量，保障居民的生活质量和安全。
本文将就物业设备设施管理规范及措施进行探讨。
一、物业设备设施管理规范。
1. 设备设施管理制度。
物业管理公司应建立健全设备设施管理制度，明确设备设施的管理责任部门和人员，规范设备设施的使用、维护和保养流程，确保设备设施的安全可靠运行。
2. 设备设施档案管理。
物业管理公司应建立设备设施档案管理制度，建立设备设施档案，包括设备设施的基本信息、购置日期、保养维护记录等，以便及时了解设备设施的运行状况，做到及时维修和更换。
3. 设备设施维护保养。
物业管理公司应建立设备设施维护保养制度，定期对设备设施进行检查、维护和保养，及时发现并排除设备设施存在的隐患，确保设备设施的正常运行。
4. 设备设施安全管理。
物业管理公司应建立设备设施安全管理制度，加强对设备设施的安全监控，定期进行安全检查，确保设备设施的安全可靠运行，保障居民的生命财产安全。
5. 设备设施更新改造。
物业管理公司应建立设备设施更新改造制度，及时更新老化设备设施，引进先进设备设施，提高设备设施的效率和性能，满足居民的需求。
二、物业设备设施管理措施。
1. 人员培训。
物业管理公司应加强对设备设施管理人员的培训，提高其设备设施管理的专业水平和技能，使其能够熟练操作设备设施，及时发现设备设施存在的问题并进行处理。
2. 定期检查。
物业管理公司应定期对设备设施进行检查，及时发现设备设施存在的问题，做到及时维修和更换，保障设备设施的正常运行。
3. 安全监控。
物业管理公司应加强对设备设施的安全监控，安装监控设备，定期进行安全检查，及时发现并排除设备设施存在的安全隐患，保障居民的生命财产安全。
4. 维护保养。
物业管理公司应建立设备设施维护保养制度，定期对设备设施进行维护和保养，延长设备设施的使用寿命，提高设备设施的效率和性能。
物业的设施设备管理制度
一、总则第一条为加强物业管理设施设备的管理，确保设施设备的正常运行，提高物业管理水平，保障业主和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本小区实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本小区所有物业管理设施设备，包括但不限于房屋、公共设施、设备、绿化、消防、安防、交通、环境等。
第三条物业管理设施设备的管理应遵循以下原则：1. 预防为主，防治结合；2. 安全第一，保障生命财产安全；3. 科学管理，提高设备使用效率；4. 业主参与，共同维护设施设备。
二、设施设备的分类及管理职责第四条物业管理设施设备分为以下类别：1. 房屋类：包括住宅、商业、办公等；2. 公共设施类：包括电梯、消防设施、安防设施、交通设施、绿化设施等；3. 设备类：包括供暖、供冷、供电、供水、排水、燃气等；4. 绿化类：包括绿化景观、绿化养护等；5. 消防类：包括消防设施、消防器材等；6. 安防类：包括监控、门禁、报警等；7. 交通类：包括道路、停车场等；8. 环境类：包括环境卫生、垃圾处理等。
第五条物业管理设施设备的管理职责如下：1. 物业服务企业负责设施设备的日常管理、维护、保养、维修等工作；2. 物业服务企业应设立设施设备管理部门，配备专职管理人员；3. 业主和使用人应遵守本制度，爱护设施设备，合理使用设施设备；4. 业主大会、业主委员会应参与设施设备的管理，监督物业服务企业履行管理职责。
三、设施设备的运行与维护第六条物业服务企业应制定设施设备的运行维护计划，明确运行参数、维护周期、维修标准等。
第七条设施设备的运行与维护应遵循以下要求：1. 设施设备应按照设计要求运行，确保安全、稳定、高效；2. 设施设备的维护、保养工作应定期进行，确保设备性能良好；3. 设施设备的维修工作应按照维修标准进行，确保维修质量；4. 设施设备的更换工作应按照更换标准进行，确保更换设备符合设计要求。
四、设施设备的检修与更新第八条设施设备的检修与更新应遵循以下原则：1. 预防为主，及时检修；2. 合理更换，提高设备性能；3. 保障安全，降低维修成本。
物业及设备管理制度
第一章总则第一条为加强物业管理及设备管理工作，确保物业设施设备的正常运行，保障业主和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本物业实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本物业管理区域内所有物业设施设备的管理和维护。
第三条物业管理及设备管理应遵循以下原则：（一）安全第一、预防为主；（二）统一管理、分级负责；（三）定期检查、及时维修；（四）经济合理、节约能源；（五）业主参与、共同维护。
第二章物业设施设备管理职责第四条物业服务企业应设立设备管理部，负责物业设施设备的日常管理、维护和保养工作。
第五条设备管理部职责：（一）制定物业设施设备管理制度，组织实施并监督执行；（二）对物业设施设备进行全面检查，确保设备安全运行；（三）负责设备维修、保养计划的编制和实施；（四）负责设备运行数据的记录、统计和分析；（五）负责设备故障的应急处理；（六）负责设备更新改造的申报和实施；（七）负责与业主、使用人沟通，解决设备使用中的问题；（八）负责设备管理人员的培训和考核。
第六条物业服务企业各部门职责：（一）各部门应积极配合设备管理部开展设备管理工作；（二）各部门应按照设备管理要求，使用和维护好本部门的设备；（三）各部门应发现设备问题及时报告设备管理部。
第七条业主和使用人职责：（一）遵守设备使用规定，合理使用设备；（二）发现设备问题及时报告物业服务企业；（三）配合物业服务企业进行设备维修和保养；（四）爱护公共设施设备，不得损坏。
第三章物业设施设备管理内容第八条物业设施设备分类：（一）公共设施设备：如供水、供电、供气、供暖、电梯、消防设施、安防设施等；（二）共用设施设备：如道路、绿化、照明、排水、垃圾处理等；（三）专有设施设备：如业主自用设备、租赁设备等。
第九条物业设施设备管理内容：（一）设备运行管理：包括设备运行数据的记录、统计和分析，设备运行状态的监控等；（二）设备维护保养：包括定期保养、计划性维修、故障处理等；（三）设备更新改造：根据设备运行状况和实际需要，提出设备更新改造计划，经批准后实施；（四）设备安全管理：包括设备安全操作规程、设备安全检查、设备事故处理等；（五）设备档案管理：建立设备档案，记录设备的基本信息、运行数据、维修保养记录等。
物业设备设施安全管理制度(3篇)
物业设备设施安全管理制度是指为保障物业设备设施的正常运行和使用，防止安全事故发生，制定的一系列管理规定和措施。
一、责任分工1. 物业管理公司负责全面安排、组织、管理和监督物业设备设施的安全工作。
2. 物业管理部门负责具体的实施和执行工作，包括设备设施的巡检、检修维护、故障排除等。
二、设备设施管理1. 对设备设施进行定期巡检，检查是否存在损坏、老化、松动或其他安全隐患，并及时整修。
2. 制定设备设施的维修计划并定期检修维护，确保设备设施处于良好状态。
3. 在设备设施周围设置明显的标识和警示牌，提醒人员注意安全。
4. 配备专职维修人员，定期对设备设施进行检修，确保设备设施的正常运行。
三、安全培训1. 对物业管理人员进行相关设备设施的安全培训，提高其应急处置和维修能力。
2. 组织设备设施的使用者进行安全教育，增强其安全意识和操作技能。
四、应急预案1. 制定物业设备设施的应急预案，包括故障排除、疏散逃生等应对措施。
2. 指定专人负责应急预案的组织和实施，并定期组织演练。
五、安全记录和报告1. 对设备设施的巡检、维修、故障处理等情况进行详细记录，并建立档案。
2. 发生安全事故或故障时，及时向上级部门和相关责任人报告，并采取有效措施进行处理。
六、定期检查和评估1. 定期对设备设施的安全管理制度进行检查和评估，及时发现和解决存在的问题。
2. 根据检查和评估结果，不断完善和提升安全管理制度，确保设备设施的安全运行。
物业设备设施安全管理制度的建立和完善，可以有效提高物业设备设施的安全性和可靠性，为人们提供一个安全、舒适的生活环境。
物业设备设施安全管理制度（2）是指建立一套完善的管理制度，确保物业设备设施的安全运行和管理。
具体包括以下几个方面：1.设立管理机构和责任人：明确设立物业设备设施安全管理机构，并指定专门的责任人负责设备设施的安全管理工作。
2.制定安全管理规定：制定明确的安全管理规定，包括设备设施的使用、维护、保养和安全操作等方面的要求。
物业办公室设备管理制度
一、总则为了规范物业管理办公室设备的使用、维护和管理，确保设备正常运行，提高工作效率，保障员工安全，特制定本制度。
二、适用范围本制度适用于本物业管理办公室所有设备，包括但不限于办公桌椅、电脑、打印机、复印机、电话、投影仪、音响设备、空调、饮水机等。
三、设备管理职责1. 物业管理部门：负责制定设备管理制度，组织实施设备管理工作，定期检查设备运行情况，确保设备正常运行。
2. 设备使用部门：负责设备的使用、维护和保养，按照规定操作设备，发现设备故障及时上报。
3. 设备维护人员：负责设备的日常维护、保养和检修，确保设备处于良好状态。
四、设备使用规定1. 使用人员必须经过培训，了解设备性能和操作方法，取得操作资格后方可使用设备。
2. 使用人员应按照设备操作规程进行操作，不得随意更改设备设置。
3. 使用人员应爱护设备，不得故意损坏设备，如有损坏应及时上报。
4. 使用完毕后，应将设备归位，保持办公环境整洁。
五、设备维护保养1. 设备维护人员应定期对设备进行检查，发现异常情况及时处理。
2. 设备维护人员应按照设备维护保养计划进行保养，确保设备正常运行。
3. 设备维护保养计划应包括设备检查、清洁、润滑、紧固、更换易损件等内容。
4. 设备维护保养记录应详细记录设备运行状态、保养内容和保养时间。
六、设备维修与更换1. 设备出现故障时，使用人员应及时上报，由物业管理部门安排维修。
2. 维修人员应按照维修规程进行维修，确保设备恢复正常运行。
3. 维修过程中，如需更换设备部件，应选用与原设备型号、规格相符的部件。
4. 维修完成后，使用人员应对维修效果进行验收，确保设备正常运行。
七、设备报废与更新1. 设备达到报废标准或无法修复时，由物业管理部门提出报废申请。
2. 报废申请经审批后，由设备使用部门协助报废。
3. 报废设备应按照规定进行处理，确保环境保护。
4. 报废后，物业管理部门应根据实际需求进行设备更新。
八、奖励与处罚1. 对在设备管理工作中表现突出的个人或部门，给予表彰和奖励。
物业小区设备管理制度
第一章总则第一条为加强物业管理小区设备的管理，确保设备安全、可靠、高效运行，提高物业管理水平，根据《中华人民共和国物业管理条例》及相关法律法规，结合本小区实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本小区所有设备的管理，包括但不限于供水、供电、供暖、供气、电梯、消防、安防、绿化、保洁等设施设备。
第三条物业管理小区设备管理应遵循以下原则：1. 安全第一，预防为主；2. 规范管理，科学维护；3. 经济合理，高效利用；4. 责任明确，奖惩分明。
第二章设备分类与维护第四条物业管理小区设备分为以下类别：1. 供水设备：包括水箱、水泵、阀门、管道等；2. 供电设备：包括变压器、配电箱、电缆、电表等；3. 供暖设备：包括锅炉、换热器、管道、阀门等；4. 供气设备：包括燃气表、管道、阀门等；5. 消防设备：包括消防泵、灭火器、消防栓、报警系统等；6. 安防设备：包括监控系统、门禁系统、报警系统等；7. 绿化设备：包括浇水系统、修剪设备、绿化工具等；8. 保洁设备：包括清洁工具、垃圾处理设施等。
第五条设备维护分为日常维护、定期维护和紧急维修。
1. 日常维护：由物业管理公司负责，包括设备巡检、清洁、润滑、紧固等；2. 定期维护：由专业维修人员负责，根据设备使用情况和厂家要求，定期进行保养、检修和更换零部件；3. 紧急维修：由专业维修人员负责，在设备发生故障时，及时进行抢修，确保设备恢复正常运行。
第六条设备维护记录应详细记录维护时间、内容、责任人等信息，并存档备查。
第三章设备检修与更换第七条设备检修分为计划检修和临时检修。
1. 计划检修：根据设备使用年限、运行状况、厂家要求等因素，制定年度检修计划，定期对设备进行检修；2. 临时检修：在设备发生故障时，及时进行抢修，确保设备恢复正常运行。
第八条设备更换应遵循以下原则：1. 设备达到报废标准或无法修复时，应及时更换；2. 更换设备应选用符合国家规定标准的产品，确保设备质量；3. 更换设备应按照规定程序进行，确保施工质量和安全。
物业设备管理概述
（五） 物业设备的更新改造
设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理
1．设备的寿命 设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿 命
（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的 时间
其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换 与修复情况。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生 活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、 抽水马桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、 循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、 减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、 喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、 光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防 火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消 防走道及事故照明、应急照明设备等。
第三节 智能化大楼的管理
一、智能化大楼的概念
智能化大楼是指通过对建筑物的结构、设备、服 务和管理四个基本要素以及它们之间内在联系的优化 ，从而提供一个投资合理、高效、舒适、方便的环境 的房屋建筑。 新加坡公共事业部认为，智能化大厦必须具备三个条件 ：
一是大楼必须具备先进的自动控制系统，能对空调 、照明、安保、火灾报警等设备进行监控，从而为பைடு நூலகம் 租户提供舒适的工作环境；
（四）物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
（1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
物业管理的设备管理
物业管理的设备管理物业管理涉及各种设备的维护与管理，包括建筑设备、安全设备、电子设备等。
设备管理是物业管理的重要组成部分，它对于确保建筑物的正常运行和居民的生活质量至关重要。
本文将从设备管理的重要性、设备维护的步骤和注意事项等方面进行论述。
一、设备管理的重要性设备管理在物业管理中起着至关重要的作用。
首先，设备管理可以确保建筑设备的正常运行。
建筑物依赖各种设备实现基本功能，如给排水系统、电力系统、暖通空调系统等。
通过设备管理，可以定期检查和维护这些设备，及时发现和解决问题，保证设备的正常运行，提高建筑物的使用效率。
其次，设备管理有助于延长设备的使用寿命。
设备的正常运行需要进行经常性的维护和保养，及时更换损坏的部件，消除潜在的故障隐患。
只有合理进行设备管理，才能延长设备的使用寿命，减少设备更换和维修的成本。
再次，设备管理对于提高居民的生活质量和安全水平具有重要意义。
安全设备如灭火器、安全门禁系统等的管理和维护，可以有效地防范火灾和入侵事件的发生，保护居民的人身和财产安全。
良好的设备管理还可以提供舒适的居住环境，如正常的供水供电、室内温度适宜等，提升居民的生活品质。
二、设备维护的步骤设备维护是物业管理中设备管理的核心环节，它包括以下几个步骤：1. 制定维护计划：根据设备的类型和特点，制定相应的维护计划。
维护计划应该包括维护的周期、维护的内容和责任人等信息，确保维护工作的有序进行。
2. 定期巡检：定期对设备进行巡检，检查设备的运行状况和存在的问题。
巡检过程中需要记录设备的使用情况、损坏情况等相关信息，为后续的维护工作提供依据。
3. 维护和修复：根据巡检的结果，制定维护和修复计划。
对于发现的故障或损坏，及时修复或更换相应的部件。
同时，对于设备的日常维护，如润滑、清洁等工作也要及时进行。
4. 数据分析：对维护和巡检的数据进行分析，统计设备的故障率、损坏原因等信息，为提高设备管理水平提供依据。
同时，可以根据数据分析的结果，调整维护计划，优化维护策略。
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和水压情况，卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确
定。室内给水系统给水方式主要有如下几种：
室内给水系统的方式：
直接给水方式
设置升压设备的给水方式
当室外给水管网的水压低于或周期性低于建筑物内部给水管网所需水压，而建筑物内部用水量又很不
均匀时，宜采用设置升压设备的给水方式。
*什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供
暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体， 是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是 其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更 安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 2、物业设备管理的意义 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、 维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了 有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设 备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护 航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本 目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； ☆物业设备是否完好的标准为： ①零部件完整齐全， ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 1、物业设备基础资料的管理
第二节 室内给水系统常用设备
一、给水常用管材、管件及其连接
1.给水常用管材
常用给水管材一般有钢管、铜管、铸铁管和塑料管等。但必须注意：生活用水的给水管必须是无毒的。
（1）钢管
钢管有焊接钢管（常用）、无缝钢管两种。
流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦、冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所需的静水压力，
一般取15～20kPa。
一般经验值：
为了选择给水方式，可按建筑物的层数粗略估计自室外地面算起所需的最小保证压力值。
一般地，单层建筑物为100kPa；二层建筑物为120kPa；三层或三层以上建筑物，每增加一层增加
40kPa。对于引入管或室内管道较长或层高超过3.5m时，上述数值应适当增加。
3
2.设备管理部门及其人员配备
3.健全必要的管理制度
4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求
设备技术与经济管理
1.设备前期管理
2.固定资产管理
3.设备技术管理
4.设备经济管理
5.设备使用与维护管理
6.设备检修管理
7.动力房管理
8.特种设备管理
设备管理现代化
采用计算机辅助管理。
采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。
一、室内给水系统的分类
自建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段，称为室内给水部分。
按用途可分三类：
生活给水系统
生产给水系统
消防给水系统
二、室内给水系统的组成
引入管
水表节点
给水管道
给水附件
升压和储水设备
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
室内消防设备
三、室内给水系统的给水方式
室内给水系统的给水方式必须根据用户对水质、水压和水量的要求，室外管网所能提供的水质、水量
单设水箱给水方式
室内给水系统的方式：
单设水泵给水方式
4
水泵-水箱联合给水方式
分区供水的给水方式
气压罐给水方式
四、高层建筑的室内给水方式
由于自重的作用，低层的静水压要比高处楼层的静水压大。对于高层建筑，底层的静水压就会很大，
这显然是不科学的，同时也是一种压力浪费，对供水管道自身的安全也不利。由于高层建筑层数多，
设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。
逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。
例1
物业设备管理的基本内容包括
和
两个方面。
例2
按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，
和维修组。
例3
对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是
。
例4
物业设备管理有何意义？
分区并联给水方式。
五、室内给水系统所需压力
式中：H
H=10H1+H2+H3+H4 （kPa） ——室内给水系统所需的水压，kPa；
H1——最不利配水点与引入管起端之间的标高差，m； H2——计算管路的水头损失（水在流动过程中损失的能量），kPa； H3——水表的水头损失（水经过水表时损失的能量），kPa； H4——最不利配水点的流出水头，kPa。 一般经验值：
例5
物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？
例6
什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？
第二讲 建筑室内给水
第一节 建筑物业给水系统概述
建筑给水系统是将城镇给水管网（或自备水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供
人们生活、生产和消防之用，并满足各类用水对水质、水量和水压要求的冷水供应系统。
因此其给水系统必须进行竖向分区。
竖向分区的目的在于：
① 避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏；
② 避免建筑物下层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪声、震动噪声、水锤及水锤噪声；
③ 避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅。
高层给水坚向分区的方式：
分区减压给水方式：分区水箱减压和分区减压阀减压。
程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 4、维修人员（技术工人） 5、保管员 6、资料统计员 4、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度
有下列三大类： 一、生产技术规程方面的制度 物业设备接管验收制度 物业设备的安全操作规程 物业设备的保养维修规程 二、管理工作方面的制度 1、物业设备预防性计划维修保养制度 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。 3、工具领用保管制度 三、责任方面的制度 各专业、技术工种及管理岗位责任制度 值班制度 交接班制度 报告记录制度 从而实行专业化、制度化的物业设备管理。 ※物业设备管理的要求及标准 设备管理体制 1.企业负责人管理职责
第一讲 物业设备管理基础 第二讲 建筑室内给水 第三讲 建筑室内排水 第四讲 小区给排水及热水、饮水供应 第五讲 建筑消防系统 第六讲 供暖与燃气供应 第七讲 建筑通风与防排烟 第八讲 空气调节 第九讲 建筑供配电系统 第十讲 电梯、照明及安全用电与建筑防雷 第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习 第一讲物业设备管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1．物业设备概述
2
量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 6、固定资产（设备）管理 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的
资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等 。 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规 程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案
1
设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告 （2）设备技术资料 设备技术资料包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 （应取得两个方面的成果）： 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 （2）运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影 响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期 运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 （2）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备， 定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做 好清洁工作。 （3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③ 易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在 运行中经常出现不正常现象的部位。 ⋇设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：①记录设备 的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检 修计划。 (4) 物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检 修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修 工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 (5) 计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。 4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的 方式。 5、备品配件的管理 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理 的基本原则。 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数