完善部门间协调机制共同推进住宅小区综合治理

立拆违工作信 息平台，在违法建筑查处过程 中，
与相关 协 同配合 部 门进行 及时 、准 确 的沟通 。 实 现平 台联 网。落实规 土 、 房管、 城管 、 公安 、 工 商等
地管理综合优势， 及时、 妥善地化解物业矛盾。建
议区（ 县） 房 管部 门 、 街镇 、 社 区党组 织 、 居 委会之
一
是 依法 理顺 “ 条 与条 ” 间 的差 别 管理权 限 、
以“ 居改非” 为例 。 “ 居改非” 审批 和相 关 经 营
构建有效联动的工作机制。 针对经常发生的用水 、 部门、 物业服务企业与房管部门的职责分工 ， 形成 公用设施产权界定清晰、 物业纠纷预防到位、 部门
证 照审批分属规划 、 工商、 劳动 、 卫生 、 公 安等部 用 电、 用气物业服务纠纷 ， 依法明确市政公共服务 门， 但是 ， 由于管理衔接不够 ， 对擅 自“ 居改非” 执
法没 有形 成合 力 ， 难 以从源 头上 予 以控制 。 另外 ，
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物业管理
道（ 镇） 为 区域 内违 法建 筑 整治工 作责 任 主体 ， 负 间沟通高效 、 依法稳妥处置的良 性局面。 二是依法加强“ 条块结合 ” 的沟通 、 协调 ， 落 责辖 区内违法 建筑 的 日常巡 查 、发现 和举 报 ： 负 实既 分工 明确 又配合 顺 畅的职 责权 限 。 建 议 上海 市 房管 局加 强 与 区 （ 县） 政府 、 区（ 县） 房管局 ， 与 责拆 违 中帮 困安 置 、 居 民就 业 、 矛 盾化 解 、 宣传 教 育 等 托底 工 作 ； 负 责重 点 、 难 点拆 违 案件 联 动 整
物业管理
完 善 部 门 间协调 机 制 共 同 推进住宅小 区综合治理
张亮 上海 市房 地产 科 学研 究 院
随着 城市 居 民 的 日益 增 多 ， 住宅小 区 的各类 执 法成 本较 高 ， 违 法成本 较 低 ， 流动 性大 ， 取 缔后 居住管理问题渐渐突 出， 物业纠纷、 群租 、 违章搭 的“ 回潮率” 较高。 建等 情况 屡 见报 端 ， 成 为 了居 民 日常生 活 中的不
和谐 因素 。如何有效解决这些问题 ， 除了健全相 关法 律法 规 、提 高居 民素质 和 自治 管理 能 力等 ，
更重 要 的是 要加 强各 部 门协 调 。 形成 完 善 的综合
治理 机制 。
一
对违法建筑的管理 同样涉及多部门和组织 ． 然而 目前 大量 存 在 的现实 情况 是 ， 各职 能部 门在 社区层面的协 同机制 尚未能有效运作 ， 基层管理
力量 难 以整 合 。有 的部 门只 审批 不 进 行 事 后监 管． 有 的执 法部 门又 由于 从审批 部 门那 里得 不 到
、
行政管理协同机制不完善
对 物业 管理 种 种违 法违 规 问题 的查 处 ， 往 往
任何信息资料而无法实施有效监管 ， 而有的部 门 根本不与综合执法部 门配合 ，造成工作脱节 ， 各 自为阵 。协同作战的运行机制没有建立起来 ， 给
违法 搭建 行为 留下 了大 量 的管理 真空 区 。 二、 健全各部门联动机制 ， 形成综合治理合 力
需要规土、 房管 、 城管 、 公安和工商等众多职能部 门以及各街道（ 镇） 和ｂ ／ （ 居） 组织的协调配合 。 但
由于 各部 门 、 各组 织 职 责 交 叉 ， 部分区 （ 县） 在 执 法 过程 中相 互推 诿 ， 效果 不够 理想 。 在小 区管理 中，物业 企业 是为业 主提供 房屋
１ 明 确职责分工 ， 完善条块结合的协作机制 物 业 纠纷 的综 合性 较 强 ，除涉 及到房 管 、 规 划、 市政 、 城管 、 工商 、 公安 、 环卫 、 消防等行政管 理部 门外 ， 还与属地管理部门街道办事处（ 镇人
及其附属设施公用部分管理服务 的市场主体 ， 有 些 政府部 门却把很 多社会 管理 的责任强 加在 物业
街镇之 间的沟通 、 协调力度 ， 明确各方对住 宅物 治的牵头协调工作。 建议各 区（ 县） 政府逐步建立 业 工作 的监督 、 指 导 与管 理 的分 工 、 协 作 内 容 与 拆 违工 作“ 联 网、 联勤 、 联审 、 联动” 四联机 制 。建
方式 。 三是工作层 面上进 一步发挥 “ 以块为 主 ” 的属
间要在工作层面上形成有效的属地协调与管理机
制， 加 大对业 主大会 、 业 主委员会 和物业 管理企 业 的指导 、 监督 力度 。建议 居 民委 员会 ， 在街 镇 和区 （ 县） 房 管部 门 的指导 下 ， 对本 居 民 区内 的业 主委 员 会 、物业 管理企业 及社 区民间组织 的活动进 行 监 督和指导 ．引导业 主通过 多种方式 表达利益 诉
企业身上 ， 对其指导少 、 批评多、 要求高。 有些街道 民政府 ）以及居民委员会等基层 自治组织相关。 办 事处 （ 乡镇 ） 、 居 委会 在业 主委员 会组 建 中没 有 上海市已于 ２ ０ １ １ 年 ４月 １ 日正式实施修订后 的 充 分发挥 作用 ， 组建工作 中众 多要求 、 过程 和环节 《 上海市住宅物业管理规定》 ， 结合总结近两年的 缺少基层群众工作组织适时引领等不足之处 ， 不 实践经 验 ，应 进一 步 明晰各 部 门 的监管 职责 ， 建 同群体的利益诉求和意见表达难以平衡。 立“ 两级政府 ． 三级管理 ， 条块结合 ， 以块为主” 的 目前 ， 仍 有一 些部 门 的行 政 管理 止步 于 小 区 物业管 理 监督 管 理体制 ，加强 基层 力量 建设 ， 夯 之外 ， 综合管理工作合力 尚未完全形成 ． 尤其是 实物业 管 理工 作基 础 ， 既为 依法 处理 物 业事 务提
违法 搭建 、 “ 群租” 、 “ 居改 非 ”等 难点 问题 只有相 关 部 门通 力 合 作 ， 互 相 配合 ， 才 能 将 矛盾 降低 到
最小 限度 以致 彻底 化解 。
供职 能保 障 ， 又有 利 于从源 头 上避 免 因公权 力 不 作为 、 乱作 为 而引发 的矛 盾 。