房地产项目投资决策理论分析
房地产项目投资决策探析
房地产项目投资决策探析【摘要】随着我国房地产业的飞速发展，关于房地产的开发领域的法律也越来越完善。
因此，房地产开发的利润空间正在逐渐缩小，风险却在不断增加。
所以，在进行房地产投资开发前，掌握好充分的资料，进行有效的决策分析，是科学有效的对房地产投资的前提。
【关键词】房地产；项目投资；决策一、房地产的投资概念和基本类型房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。
通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。
房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。
房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。
一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。
还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。
最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。
二、房地产项目投资分析的内容1、经济分析的概念经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。
一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。
在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。
房地产投资决策分析
房地产投资决策分析作者：牛一凡来源：《中国房地产业·下旬》2020年第05期【摘要】随着我国经济的快速发展，我国经济市场中房产经济已成为我国国民经济增长中的新增点。
本文中主要研究了房地产投资决策中的相关事宜，文中首先对我国经济市场中房地产投资决策的基本概述进行分析，然后对房地产投资中的投资决策要素进行分析，最后结合实际情况，提出了一些房地产投资决策过程中的相关建议。
【关键词】房地产;投资决策;要素分析;相关建议1、我国经济市场中房地产投资决策基本概述在我国经济市场中，随着国内经济行业的逐步改革和发展，房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机，为经济发展做出了巨大贡献。
房地产企业进行开发投资活动时，需要进行完善的投资决策工作。
进行投资决策工作的目的是为了对待建的房地产投资项目的可行性和必要性进行技术上的经济论证，可以在房地产企业施工之前，对不同的项目投资方案进行针对性的比较，然后选择出最优化的投资方案。
在我国的房地产投资市场中，房地产本身具有一定的物理特性和经济特性，所以在房地产市场进行投资过程中也区别于其他项目投资中的固有特性。
投资方首先需要了解房地产的投资市场是一个资金密集型的行业，房地产在建造过程中，项目投资数额巨大，且对金融的依赖性较高。
另外在我国的房地产投资市场中，投资方通常会将大部分资金投入到公寓、住宅楼、写字楼等建筑项目中，主要源于这些建筑项目方便被市场上的各种公司所租用，存在更换使用性质较为方便的特点;投资方很少将资金投入到特种厂房建设、水利码头建设等大型工程项目中，这样便导致我国房地产投资市场中存在的结构性问题较为突出。
房地产产业是当前中国社会经济中的重要性支柱，我国政府在经济市场调控过程中，对房地产市场的投资较为关注，通常将对房地产市场和房地产调控，作为调节我国经济发展中的一个关键点，因此在我国房地产市场进行投资的过程中还极易会受到政府政策的影响。
此外房地产市场投资过程中，由于房地产其自身具有不可移动性、回收周期较长等特点，使得房地产市场中的投资方在投资过程中对未来的经济宏观调控、社会发展方向、国家政治因素、法律法规、周边自然环境、经济格局的改变等相关因素都需要较为全面的考虑，而这也使得房地产投资市场中存在着较多的风险且风险水平较高，所以在房地产市场投资过程中采取科学合理的投资决策，对房地产投资开发商具有重要的实践性意义。
房地产项目投资决策要点分析及建议
房地产项目投资决策要点分析及建议概述房地产项目的投资决策是房地产企业和开发商的核心决策之一。
为了避免错误决策，投资者需要考虑多个因素，包括市场趋势、地理位置、竞争力、资金流、风险评估、法律限制等。
本文将分析这些因素并提出建议，以帮助投资者做出明智的投资决策。
市场趋势房地产项目的投资决策应该考虑当地市场的趋势。
通过对当地的经济增长、就业率、财政政策、人口流动、土地政策等方面进行全面分析，可以帮助投资者判断市场趋势。
根据当地市场的趋势，投资者可以确定是否进入该市场，以及选择何时进入。
地理位置地理位置是房地产项目投资决策的重要因素。
优秀的地理位置可以带来更高的租金和房价。
投资者需要考虑项目是否便利（比如地理位置是否容易到达，是否靠近交通枢纽等），是否与当地市场需求相符等。
地理位置的评估需要多方面考虑，如周围基础设施、交通便利度、生活便利程度、市场需求等。
竞争力房地产项目在当地市场的竞争力是投资决策的关键因素之一。
投资者需要对当地市场的竞争环境进行全面分析，包括市场份额、竞争对手、产品特点等。
通过了解同类项目的规模、位置、租金/销售价、投资力度等，多维度分析竞争对手的优劣势，从而为投资决策提供参考。
资金流资金流是房地产项目投资决策的重要因素。
投资者需要对项目的现金流和回报率进行全面评估，包括初始投资、运营成本、折旧费用、融资成本、税费等。
投资者还需要考虑项目的资金来源。
主要的融资渠道有银行贷款、股份融资、债券发行等，选择合适的融资渠道需要考虑项目的性质、风险性等因素。
风险评估投资者需要认真评估风险并制定相应的风险管理计划。
风险评估应该覆盖项目的各个方面，包括市场风险、政策风险、法律风险、技术风险、环境风险等。
投资者需要制定相应的应对措施，以降低风险。
法律限制投资者需要了解当地的法律法规，特别是有关房地产项目的法律限制。
投资者需要了解相关的土地使用规划、房地产市场的调控政策、规范制度等方面的规定。
此外，投资者还需要认真审查与地产经营有关的协议、合同、不动产证等法律文件，以了解其合法性和风险性。
房地产项目投资决策要点分析及建议
房地产项目投资决策要点分析及建议随着经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产项目投资成为众多投资者关注的焦点之一。
房地产项目投资具有一定的风险和复杂性，投资者在进行决策时需要谨慎选择和分析。
本文将就房地产项目投资决策的要点进行分析，并提出一些建议，希望能够帮助投资者更好地进行决策。
一、市场分析在进行房地产项目投资决策之前，首先需要对市场进行深入的分析，包括对当地的宏观经济环境、政策环境、人口结构、经济发展水平等方面的了解。
通过市场分析，可以更加清晰地把握投资的方向和机会，并且可以有效地降低投资风险。
对于房地产项目的投资周期、市场需求和供应情况等方面也需要进行全面地研究和分析，以便把握市场走势，有效避免潜在的风险。
建议：投资者可以通过咨询行业专家、研究市场报告以及走访当地的房地产开发商和中介机构等方式收集市场信息，从而更好地了解市场走势和投资机会。
二、项目选址和规划项目选址和规划是房地产项目投资决策中至关重要的环节。
选址要考虑到城市的发展规划、交通、配套设施以及人口密度等因素，规划要符合当地政策法规和市场需求。
也要考虑到项目的后续发展规划和潜在的增值空间，以便保障投资的长期收益。
建议：投资者在进行项目选址和规划时应充分考虑市场需求和政策法规，选择符合当地发展规划的项目，并且在规划上要考虑到项目的长远发展和增值空间。
三、项目可行性分析在确定投资项目之后，需要进行项目的可行性分析，包括市场可行性、技术可行性、财务可行性和管理可行性等方面的分析。
通过可行性分析，可以更好地预测项目的投资收益和风险，为投资决策提供依据。
建议：投资者可以委托专业机构对项目进行可行性分析，从市场、技术、财务和管理等多个维度进行研究和评估，以确保项目能够获得良好的投资回报。
四、资金预算和融资安排资金预算和融资安排是房地产项目投资决策中的关键环节。
投资者需要充分考虑项目的资金需求和风险，制定合理的资金预算和融资安排计划，以确保项目的资金链条畅通和风险可控。
房地产项目投资决策方案
房地产项目投资决策方案随着城市发展的加速和人口增长的持续推进，房地产项目成为当今社会中备受关注的焦点。
如何在众多的项目中做出明智的投资决策，成为投资者面临的重要问题。
本文将针对房地产项目投资决策提供一套可行的方案，以帮助投资者做出明智的决策。
具体方案如下：一、市场调研在投资前，进行充分的市场调研是必不可少的。
通过市场调研，我们可以了解到当前房地产市场的发展状况、需求与供应的平衡情况、竞争对手的情况以及相关政策的影响等。
拥有准确的市场信息，有利于做出更加准确的投资决策。
二、项目定位在市场调研的基础上，明确投资项目的定位非常关键。
投资者应该根据市场需求与自身资源的匹配度，确定适合自己的项目类型。
比如，可以选择住宅、商业、综合用地等项目类型。
明确项目的定位可以帮助我们在后续的决策中更加专注和精准。
三、风险评估房地产项目的投资涉及大量的风险，风险评估是投资决策中必不可少的环节。
投资者应该分析与评估可能遇到的各种风险，如市场风险、政策风险、土地质量风险等，并估计其对项目的影响程度和可能带来的损失。
在风险评估的基础上，可以制定相应的应对措施或者调整决策方案，以尽量降低风险。
四、财务分析在确定投资项目的可行性时，进行财务分析是非常重要的一步。
通过财务分析，可以评估项目的收益和投资回报率，帮助投资者判断是否值得投资。
财务分析包括项目的预计销售额、成本费用、利润率等重要指标的测算，通过计算得出投资项目的财务数据以及可行性结论。
五、团队建设在投资房地产项目的过程中，拥有一个强大的团队是非常重要的。
团队成员包括专业的市场分析师、财务专家、法律顾问以及工程师等等，他们各自拥有专业的技能和经验，可以提供全方位的支持和意见。
投资者应该积极与团队成员合作，建立一个高效的合作关系，以保证投资项目的顺利进行。
六、决策实施投资决策的最后一步就是实施决策。
在决策实施过程中，投资者需要与项目各方进行合作，确保相关决策得到有效的执行。
同时，应该不断跟踪项目的进展，及时了解项目风险，根据市场的变化进行及时的调整和决策。
房地产项目投资分析
房地产项目投资分析房地产投资一直是吸引投资者眼球的领域之一。
在决定进行房地产项目投资之前，投资者需要进行全面的投资分析，以了解项目的潜在风险和收益。
本文将对房地产项目投资分析的重要性、主要内容和分析方法进行探讨。
一、投资分析的重要性房地产项目投资是一项长期且风险较高的投资活动。
投资者需要充分了解市场环境、项目背景和潜在风险，以便做出明智的决策。
投资分析的重要性体现在以下几个方面：1.风险评估：投资分析可以帮助投资者评估项目的潜在风险，包括市场风险、法律风险和资金风险等。
通过对风险进行全面评估，投资者可以更好地控制风险，降低投资风险带来的损失。
2.收益预测：投资分析还可以帮助投资者预测项目的潜在收益。
通过对市场需求、竞争情况和项目规模等因素的分析，投资者可以合理预测项目的未来收益，从而为投资决策提供依据。
3.决策支持：投资分析结果可以为投资者提供决策支持，帮助他们做出符合自身风险偏好和预期收益的投资决策。
投资者可以通过分析结果进行比较和选择，选择最适合自己的投资项目。
二、投资分析的主要内容房地产项目投资分析主要包括市场分析、财务分析和风险评估三个方面。
下面将对每个方面进行详细说明：1.市场分析：市场分析是投资分析的核心内容之一。
投资者需要对目标项目所在地区的市场环境进行全面调研，了解该地区的人口结构、经济发展水平、产业结构等情况，以及该地区是否存在旺盛的房地产需求。
通过市场分析，投资者可以评估项目的市场前景和潜在购房人群。
2.财务分析：财务分析是投资分析的另一个重要方面。
投资者需要对项目的财务数据进行详细分析，包括项目的投资成本、预计销售收入、预计盈利水平等。
通过财务分析，投资者可以判断项目的盈利能力和预期收益，从而决定是否进行投资。
3.风险评估：风险评估是投资分析过程中必不可少的一环。
投资者需要全面评估项目的潜在风险，包括市场风险、战略风险、法律风险等。
通过风险评估，投资者可以了解项目可能面临的挑战和风险，并采取相应的风险管理措施。
房地产项目投资决策分析
在分析房地产项目投资决策的过
最佳时机投入市场来获取经济效益。
程中，应该合理的选择投资项目的目标
２ 房地产项目投资决策分析
市场，并进行准确的定位，科学估算投 资方案的现金流量和各种价值指标（如
２．１ 投资项目所在地域环境分析
NPV、IRR、PI 和投资回报率等），进
房地产企业在做项目投资决策前， 行指标分析，选择投资方案。
Business Management
企业管理
房地产项目投资决策分析
唐 铭
（桂林漓江信息产业集团有限责任公司，广西 桂林 ５４１００４）
摘要：房地产企业在项目投资决策时出现失误，给企业带来较大经济损失。对于房地产项目来说，其建设周期长、 资金需求量大、整合资源多、宏观政策调整等，都是导致房地产项目建设风险的主要因素。因此，房地产项目 投资决策分析，应引起高度的重视。本文对房地产项目投资决策进行了研究分析，提出了房地产项目投资决策 需要注意的事项，希望有助于房地产企业的健康发展。 关键词：房地产；项目投资；决策；资金 中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ
地产项目规模、受众目标、销售价格、 法称之为指标直接对比项目投资决策方
销售政策、营销理念、附加服务和市场 法，这种方法也是现阶段房地产投资者
反馈等，同时掌握竞争对手的行业背景、 进行投资决策时较为常用的一种方法。
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企业管理
Business Management
确定型房地产项目投资决策方法所 应用到指标较多，例如盈利指标、偿债 指标等等。房地产项目投资者在使用这 种决策方法时，应该结合投资项目的具 体实际情况以及主要特征来合理选择应 用的指标。除此之外，确定型房地产项 目投资决策方法通常又分为静态和动态 分析方法。
房地产项目投资决策分析
发项 目在 资金投入及回收、人力资源配备、开发运营等 方面
作 出全 面 评 估 ，从 而 评 价 拟 开 发 项 目是 否符 合 本企 业 投 资 开
（ ） 一 市场及项 目调研阶段
这 里所 提 的市 场 调 研 是 一 个 广 义 的概 念 ， 它 的 内容 不 但
发标准 ，为项 目投资决策提供可靠的依据 。 二、房地产项 目的投资决策分析的特点
整 个 过 程 中 所 占的 时 间 虽然 相 对 较 少 ，但 是 它 关 乎 项 目开 发
的成 败。
调研结束后形成调研报告 ，并 由各专业部 门组成 团队进行产
品定 位 分 析 。 （ ） 二 规划 方 案设 计 阶段
（ ） 二 重要 性 由于 房地 产 项 目建 设 周 期 长 ，资 金投 入 大 ， 因而 投 资 风
财务分析必须考虑资金的时间价值 ，充分利用 内含报酬率和
净 现值 反 映投 资 的动 态效 益 。
（ ） 五 提高风险分析能力 ，加强风险防范意识 对房地产项 目运营中的不确定性 因素进行分析 ，正确评 价项 目的风险 ，可 以减 少项 目投资决策的盲 目性和 失误。这
样 也 有 利 于 在 项 目运 作 前 期 制 定 出多 套 方 案 以 规避 宏 观 环 境
测 ，必要 时还要进行一些条件的设定 ，这本身也是一个预测
分 析 的过 程 。
（ ） 四 指导性 投资决策分析所形成 的各类指标和开发建议是后续项 目 开发运作 的指导 ，为接下来项 目开发计划的编 制提供 了可靠
等。收入类 的主要为销售 收入 、租金收入等 ；税金类的主要
包 括 营 业 税 、土 地 增 值 税 、 城 建 税 、 教 育 附 加 税 、 所
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房地产项目案例一、项目概况本项目位于某市高新技术开发区，项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、加州星城等大型企业、楼盘；项目位于某市杨浦区内环片区，四至范围，友谊路南、许昌路东、陇海路北、怀德路西有通往人民广场、东新区、火车站等多条线路，交通较为便捷；本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户主要面向本区内周边企业技术管理人员、政府工作人员以部分金水区、东新区的其他置业者、少部分其他区域置业者和投资客，住宅以2房为主。
目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品住宅需求较大，可以预见项目市场前景较好。
根据《ⅹⅹ市国有土地使用权挂牌出让》（ⅹ告字（2006）第1号）及ⅹⅹ区ⅹⅹ地块挂牌文件，该土地项目规划用地经济技术指标如下表：表1 土地项目经济技术指标二、案例分析1.项目开发建设及进度实施计划（1）有关工程计划说明根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承受力，我们假设确定本项目开发进度计划如下：项目总工期为2年：从2008年1月至2009年12月2009年元月开始预售，2009年12月销售完毕。
（2）施工横道图（详见表2）表2 项目实施进度计划表2.项目投资估算（1）土地费用土地费用主要包括两部分：土地使用权出让金和拆迁补偿安置费。
①土地使用权出让金。
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为21,089.70 万元。
②拆迁补偿安置费。
根据补偿拆迁协议，该地块拆迁补偿费为843.59万元。
土地费用为以上两项之和：21,933.29 万元（2）前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费指出。
项目前期工程费用为851.64万元，见表3：表3 前期工程费估算表单位：万元（3）建安工程费建安工程费包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费为11,722.37万元，见表4：表4 建安工程费估算表单位：万元（4）基础设施费。
估算过程见表5表5 基础设施费估算表单位：万元（5）公共配套设施建设费。
估算过程见表6表6 公共配套设施费估算表单位：万元（6）其他工程费。
根据当地有关部门规定采用前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和的4%，该项目的其他工程费共计576.09万元（7）开发期间税费。
见表7表7 开发期税费估算表单位：万元（8）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。
按某市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述5项之和的3%计取。
项目管理费用=(21933.29+851.64+11722.37+1279.23+549.00)×3%=1090.07（9）财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。
本项目共向银行融资12150万元贷款1年，自2008年7月至2009年7月，贷款利率为7.47%，2009年7月年还清。
建设期借款利息计算如下：财务费用合计为：13107.9×7.47%=907.61（万元）(10) 销售费用包括广告及代理费等，参考目前该市一般房地产开发项目的标准结合本项目的具体情况，销售费用为销售收入的5%。
项目销售费用为2967.05万元。
（11）不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述8项之和的3%计取较为合理。
项目不可预见费为1,252.39万元。
综上，项目总投资估算见表8：表8 项目总投资估算表单位：万元3.项目投资计划与资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。
结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，项目总投资为44,844.05万元，其中自有资金21000万元，银行融资13107.9万元，销售回款10736.6 万元，具体见附表1：《项目投资计划与资金筹措表》。
根据项目的预计开发情况，项目资金具体应用见附表2：《项目资金来源与运用表》。
4. 销售及经营收入测定（1）项目销售收入测算根据前面的区域房地产发展前景分析，至2009年初项目开盘时，区域同类项目售价可达10500-12000元/平方米，考虑招商地产的项目操作能力，预计可使项目实现10％的溢价，即销售均价12000-13000元/平方米。
由此我们确定项目以稳健售价11800元/平方米，乐观售价12800元/平方米分别进行测算。
稳健方案可实现销售收入59341.02万元，乐观方案可实现销售收入64369.92万元。
（2）销售税金及附加测算2008年1季度年正式进入项目的销售期，销售期至2008年4季度结束。
根据某市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入、销售税金测算本项目销售税金及附加合计为3281.56万元。
具体见《项目销售收入与经营税金附加估算表》（附表3）。
（3）土地增值税估算（见表9）本项目销售收入59341.02万元，开发成本35948.42万元，开发费用3704.23万元，销售税金及附加3278.89万元，其它扣除项目7189.68万元，土地增值额9377.47万元，增值率18.77%。
根据纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过《土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额20%的，免征土地增值税，因此，本项目免征土地增值税。
表9 土地增值税估算表单位：万元注：其他扣除项目=（21,933.29+529.00+11,722.37）×20%=6836.935.财务评价依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，由损益表（见附表4）、现金流量表（全部投资）（见附表5）现金流量表（资本金）（见附表6）计算可得：（1）动态盈利能力分析本项目税前、税后全部投资净现值分别为6163.54.14万元和4747.33万元,均大于零，这说明项目可以按照事先规定的基准收益率12%获利，在计算期内发生投资净收益，项目可行；本项目全部投资税前、税后内部收益率（季度）分别为7.12%和5.87%，均大于同期季度贷款利率1.82%和季度基准收益率2.87%。
说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
（2）静态盈利能力分析全部投资利润率=利润总额/总投资成本=27.04%全部投资净利润率=净利润/总投资成本=23.14%资本金利润率=利润总额/资本金=57.75%资本金净利润率=净利润总额/资本金=49.41%本项目以上4个静态指标与房地产行业内项目相比是较好的，故本项目可以接受。
6.主要经济技术指标根据规划设计要求及对市场的调查与分析，ⅹⅹ房地产开发有限公司拟在该地块开发一幢住宅楼宇。
本项目的主要经济技术指标如下表：表10 项目主要技术经济指标7.结论表 11 财务评价综合表注：均为季度内部收益率综合上述分析和财务评价结果，本项目的投资内部收益率、财务净现值能较好满足目标投资收益率的要求；本项目也具有贷款偿还能力和资金平衡能力，抵抗市场风险变动的能力较强。
综上，以上评价结果表明，本项目在财务上可行。
三、问题讨论该公司欲参加该土地项目的投标得此地块，项目内部收益率不低于14.47%，净成本利润率不低于22.78%。
贴现率确定采用安全利率加风险调整值法，在安全利率的基础上根据估价对象房地产的社会经济环境，考虑一定的风险因素，本次测算贴现率取12%，以此目标收益率为基本方案测算土地价格，并依据住宅和商铺销售售价和收益率的变化即分别上升5%和下降5%，试确定土地竞投价格方案。
1.土地价格测算原理假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法。
开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。
因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。
也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法。
计算公式：生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得生地的税费2.土地价格基本方案测算根据内部收益率不低于14%，净成本利润率不低于20%，在实现稳健售价11800元/平方米和乐观售价12800元/平方米两种方案下，依据土地价格测算原理，推算出土地的价格分别为276.64万元/亩和224.74万元/亩，经济指标如下：表12 稳健方案和乐观方案经济指标3. 项目土地价格测算我们在目标净成本收益率为24.16%，内部收益率15 %，对销售收入、开发成本变化进行了分析测算，经济指标变化如下表所示：表13 项目土地价格测算表单位：万元由上述项目土地价格测算表分析可知：（1）本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。
（2）项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。
（3）保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。
4.土地竞投价格区间确定根据在实现委托方目标净成本利润率22%的条件下，我们建议该公司取得本地块地价格区间如下：保守出价区间为：238～256万元/亩竞争出价区间为：256～280万元/亩风险出价区间为：280～322万元/亩若地价超过322万元/亩，建议委托方放弃竞投。
四、编者按本案例在项目财务评价可行的基础上，运用假设开发法，测算土地价格，讨论确定土地竞投价格。
通过本案例我们得到以下几点启示：1.项目投资估算时，确定房地产项目投资与成本一定要分清房地产项目的投资形式（开发投资和置业投资）与经营方式（出售、出租和经营），这样才能正确估算开发产品成本、经营成本及期间费用；2.根据施工横道图和工期计划合理分配项目投资金额是项目顺利进行的基础；3.计算销售税金及附加时要注意各个税费率的选取，各项税收减免情况及相关房地产税收优惠政策，例如土地增值税在增值率小于20%免征；4.计算内部收益率时要区分好年内部收益率和季度内部收益率；5.运用假设开发法时，要明确假设开发法使用的对象和条件，建设开发法估价结果的可靠性，关键取决于是否正确未来开发房地产价值和房地产的最佳开发利用方式；6.销售价格和开发成本对土地竞价有较大的影响，获得土地出价时购买者一定要认真进行敏感性分析，根据自身实际情况确定投标价格。
附表2 财务计划现金流量表单位：万元附表3 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元附表5 项目投资现金流量表单位：万元附表4 利润与利润分配表单位：单位：万元附表6 项目资本金现金流量表单位：万元。