2018年香港房地产税制分析报告
房地产企业税收筹划2018
房地产企业税收筹划2018在当今的经济环境中，房地产企业面临着诸多的挑战和竞争压力。
税收作为企业成本的重要组成部分，对房地产企业的盈利能力和发展有着显著的影响。
因此，合理进行税收筹划对于房地产企业来说至关重要。
2018 年，我国的税收政策和法规发生了一些变化，房地产企业需要及时了解并适应这些变化，以制定有效的税收筹划策略。
一、房地产企业涉及的主要税种房地产企业在开发、销售和持有房地产的过程中，涉及到多种税种，包括但不限于以下几种：1、增值税增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
对于房地产企业来说，在销售不动产、提供建筑服务等环节都需要缴纳增值税。
2、企业所得税企业所得税是对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
房地产企业的销售收入、租金收入、投资收益等都需要纳入企业所得税的计税范围。
3、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
由于房地产项目的增值额通常较大，土地增值税对房地产企业的税负影响较为显著。
4、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
5、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
6、契税契税是在土地、房屋权属发生转移时，对承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
7、印花税印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。
二、2018 年房地产企业税收政策的变化1、增值税税率调整2018 年 5 月 1 日起，制造业等行业增值税税率从 17%降至 16%，交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从 11%降至 10%。
2018年房产税演变与国际经验分析报告
2018年房产税演变与国际经验分析报告2018年5月目录一、我国设立房地产税的初衷 (6)1、房产税与房地产税之别 (6)2、中国国情下房产税的角色定位 (7)3、我国房产税由来已久、命途多舛 (8)二、沪渝试点后为什么房产税没有扩围 (9)1、两地改革各有侧重、分工不同 (10)2、税制设计不合理，课税狭窄税率太低 (11)3、沪渝试点房价受房产税影响有限 (12)（1）重庆：试点初期房价继续上行 (12)（2）上海：试点初期房价继续上行 (13)（3）2011-2012年两地房价阶段性下行实际受宏观政策影响 (14)三、内部视角：哪些因素是房产税推进过程遇到的硬骨头 (16)1、理论层面：法理障碍与土地财政依赖 (19)（1）土地公有制与房地产税有无互斥关系 (19)（2）地方财政对土地出让金的路径依赖 (20)2、现实层面：技术准备亟待完善，历史遗留问题难以解决 (22)（1）不动产统一登记制度和房地产评估制度缺失 (22)（2）特殊住房类型导致产权模糊 (23)四、国际经验：从出台与改革看典型国家如何顺利推行房产税 (24)1、房产税可归纳为两种：英美模式和日韩模式 (24)2、英国：房产税推陈出新，民众主动参与程度高 (24)（1）不断更新调整适应形势 (26)（2）重视舆情反馈，取之于民用之于民 (27)3、美国：房产税发展成熟，地方自主权大 (27)（1）美国是联邦制，州政府和地方政府拥有税率设置高度的自主权 (28)（2）地方政府采取以支定收的方式来确定房产税 (29)（3）美国房产税的突出特点是“宽税基、少税种、重视保有环节” (29)4、日本：二战改变税制格局，房产税谨慎落地 (31)（1）政府在推行税制前进行了充分的准备，这与日本民族严谨的性格有关 (32)（2）地方政府有一定的自主权 (33)（3）日本政府重视税收法定的原则 (33)（4）虽然名目繁多但是相互不可替代，支出的公益性突出 (33)5、韩国：多次作为调控房价的政策性工具，“利器不利”低于预期 (34)（1）单纯以房产税调控房价难以实现预期效果 (36)（2）韩国房产税的征管建立在房产信息已经全面联网的基础上 (36)五、对症下药总结国内外经验 (37)1、原则：定位地方税收收入支柱 (37)2、认识：房产税对房价不会产生趋势性影响 (39)3、行动：主动破除技术障碍 (40)4、目标：设计符合中国国情的房产税 (41)六、我国房地产税离正式立法还有多远 (42)今年的政府工作报告中明确提出：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
【房地产年报】2018年贵港房地产市场运行分析
2018年贵港房地产市场运行分析2018年，港北区房地产市场总体呈下行趋势。
主要表现在市场供应不足，开发投资回落，商品房销售大幅下降。
在市场下行形势下，住房价格涨幅有所回落，住宅库存去化周期趋于合理区间下线。
一、2018年房地产市场运行情况至2018年底，港北区共有43个房地产项目，较上年同期增加7家。
其中结转项目33个、新增加的房地产项目10个。
目前已全部完成投资的有16个项目，占现有房地产项目的37%。
1.房地产开发投资全年连续下降。
2018年，港北区房地产开发投资比上年下降15%。
2018年港北区房地产开发投资总量及增速如下图：2.商品房销售面积全年同比下降，销售额同比增长，商品房价格总体稳定。
2018年，全区商品房销售面积110.43万㎡，比上年下降13.4%，销售额79.56亿元，同比增长7.5%。
其中：商品住房销售面积112.73万㎡，比上年下降10.5%，销售金额64.2亿元，同比增长12.1%。
商品房价格总体稳定。
2018年，全区商品房销售均价7204元/㎡，同比上涨24.1%。
其中：商品住房销售均价7135元/㎡，同比上涨25.3%。
3.房地产项目施工面积和竣工面积全年增长，房屋新开工面积下降。
2018年，房地产房屋施工面积549.06万平方米，同比增长12%，增微信公众号免费知识星球VIP知识星球速较一季度上升3.8个百分点，较上半年上升2.8个百分点，较前三季度上升4.2个百分点，其中，住宅开发施工面积408.02万㎡，同比增长14.8%；房屋新开工面积112.96万㎡，同比下降9.7%，增速较一季度上升38个百分点，较上半年上升8.3个百分点，较前三季上升5.4个百分点，其中，住宅开发新开工面积87.82万㎡，同比下降13.1%；房屋竣工面积62.18万㎡，同比增长135%，增速较一季度回落166.5个百分点，较上半年回落85.8个百分点，较前三季回落19.9个百分点，其中，住宅开发竣工面积22.23㎡，比上年增长84%。
2018年房产税行业专题分析报告
２０１８年房产税行业专题分析报告核心观点：房产税尚未完善，推出后有望推动房地产市场良性发展。
我国目前的房产税体系税种繁多，尚未将居民住房全面纳入征税范围，整体征税税额较轻，对地方政府收入贡献不大。
前期房产税沪渝试点效果不显著，我国的房产税试点推广陷入停滞。
房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展，并在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖。
我们预期房产税最快2020年完成立法，2022年开始全国落地征收。
2017年，初步明确“立法先行、充分授权、分步推进”的原则和按照“评估值”征收房产税的办法。
今年以来，不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集，其中也不乏具体配套政策的落地。
但目前立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题，制度难题需要逐一解决，房产信息不充分等技术难点和历史遗留问题仍有待突破。
房产税收入短期难以替代土地出让收入。
根据我们的测算，在中性情况下全国一年房产税的收入可以达到9070亿元（假设房产税税率为0.8%，整体免征比例为50%）。
而在敏感性分析下，全年房产税收入范围约为0.27万亿元~1.81万亿元，预计仅占土地出让收入的6.6%~44%。
在当前地方政府对土地出让金依赖程度较高的情况下，难以达到完全取代土地出让收入的目的。
并且由于一线、二线和三四线城市间房价的巨大差异，各地平均征收的房产税收入也相差甚远，预计一线城市平均房产税收入贡献最多。
房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用。
在中性假设下，以2017年数据进行测算，全国城镇人均房产税支出约为1116元，约占当年人均可支配收入的3.07%，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。
但由于房价差异，一线城市人均房产税税负相对较大。
房产税出台可能会引起市场短期的波动，但从长期来看，供求关系还是影响房价的最关键因素。
房产税国际经验：给予地方政府充分授权，征税对市场影响有限。
国际上，房产税大致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。
2018年房地产税专题市场投资分析报告
2018年房地产税专题市场投资分析报告1房地产税，山雨欲来风满楼近年来，为了促进房地产市场的健康发展，国家运用了诸多行政和经济手段进行宏观调控，但效果并不如人愿，鹤立鸡群的中国房价呈现刚性上涨。
为应对房价上涨，建立长效机制，房地产税开征的讨论日益热烈。
如2013年10月28日，国务院发展中心国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案，推行房产税是其中重要内容之一；今年10月10日，国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办举行的发布会上表示，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台；11月7日财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中，明确表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
与此同时，与房地产税相关的改革政策也屡屡见诸正式文件。
如党的十八大报告提出“加快改革财税体制，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”；党的十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
房地产税，山雨欲来风满楼。
如果对住房持有环节征税的税制改革在全国范围内铺开，那么对我国房价会产生怎样的影响？本报告分析了我国房地产税的历史及其效果、房地产税的国际经验、我国开征房地产税对房价的影响，我们得到如下结论：第一、房地产税的征收是经济发展到一定阶段的必然方向；持有环节房地产税的征收，目的不在于税，在于税制的改革。
第二、相对于发展中国家，发达国家更倾向于对建筑物征税，将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势；国外经验表明，开征房地产税对房价的直接影响微小。
第三、财政调节是抑制我国房价快速上涨的最佳手段。
房地产税是否能作用于房价，关键在于房地产税的征收，是否能改变当前房地产市场的供求力量对比，以及对未来房价走势的预期。
第四、房地产税对我国一二线和三四线城市的影响将出现分化。
2018年粤港澳大湾区房地产市场分析报告
2500
深圳
广州
东莞
佛山
惠州
珠海
中山
肇庆
60000
2000
50000
40000 1500
30000
1000 20000 500
10000
0 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年
数据来源：CRIC
深圳
广州
东莞
佛山
惠州
珠海
中山
肇庆
25000 20000 15000 10000 5000 0
供应建筑面积（万㎡）
成交建筑面积（万㎡）
2017年大湾区各城市新进房企情况
城市
新进入房企数量 新进入房企名称
深圳
2 首创、龙湖
广州
4 泰禾、融信、美的、 厦门建发
东莞
3 招商、华润、旭辉
佛山
012017年房地产市场走势
> 各城市因城施政
政策
深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康，佛山东莞等受外溢 性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 > 受政策调控影响总体上呈现量跌价升，但热点区域土地仍备受追捧
土地
深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺，房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房 企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下。
城市 深圳
新进入房企 数量 新进入房企名称
2
首创、龙湖
肇庆
2018年房地产税分析报告
2018年房地产税分析报告2018年11月目录一、征收房产税的三种目的 (4)1、筹集财政收入 (4)2、调控房地产市场 (5)3、调节财富分配 (6)二、财政角度：税负水平提升8.3% 社会接受度是关键 (6)1、土地出让金有多少直接来自房地产 (7)2、1亿元土地出让金，额外带来5366万元税费收入 (10)3、对土地出让金对应的成本性支出的考虑 (12)4、房产税代替土地出让金税负提升约8.3% (13)5、单位面积税负超过物业费水平 (15)（1）缩小纳税人范围后税负占户均可支配收入比例为3.9% (15)（2）从存量住房推算，所需税负超过物业费水平 (16)三、不光是钱的事：财政收支或可承受经济下行压力难解 (16)四、调控角度：市场反应不确定下的两难选择 (17)五、立法程序角度看房产税推出时间 (18)六、结论：草案公布预计不会太快 (19)七、附录：各省（直辖市、自治区）税负提升测算 (20)房产税（专指对个人住房保有环节的房产税，不涉及企业房产、个人非居住房产等已经在征收房产税的部分）目前的关注焦点在于税基、税率和落地节奏。
由于目前尚未看到相关草案，对以上问题的讨论更多基于其他国家或地区的经验。
目的决定手段，从房产税的目的出发，对房产税的税负水平和落地节奏进行探讨。
主要结论如下：从全国来看，即使不考虑征税成本，以房产税代替部分土地出让收入将引起税负水平提升约8.3%，短期内社会接受程度有待观察。
分地方来看，税负水平提升幅度正相关于土地收入与税收收入之比，税负水平提升越大的省份，推行房产税的动机和意愿可能更低。
土地出让与房产税对地方经济和就业的影响截然不同，这将直接影响地方落地的意愿，即房产税的影响更多在财政之外的经济增长压力和保障就业。
地方政府的征税动机有待观察。
从调控角度，由于市场对房产税的反应难以预期，税负高低面临两难选择，销售下行背景下，落地节奏预计不会太快。
房产税征收的目的有三：一是筹集财政收入，二是调控房地产市场，三是调节社会财富分配。
2018年房地产税分析报告
2018年房地产税分析报告2018年1月目录一、政策文件脉络 (4)二、房产税征收必要性分析 (9)1、房地产税现状：重建设交易，轻持有环节 (9)2、土地财政持续性成疑，房产税有望成为重要支撑 (11)三、沪渝房产税试点 (12)1、试点细则对比 (13)2、试点效果分析 (16)四、国际经验借鉴 (18)五、我国未来全面开征房产税的路径预期 (20)六、总结 (22)2017年12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》，指出“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”，提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。
房地产税中，房产税最受市场关注。
房产税是近年来政府计划改革的重点税种，受到市场的广泛关注及讨论。
本文则对我国房产税政策文件脉络、征收必要性、试点改革情况、国际经验和立法时机等问题进行全方位的系统分析，以供投资者参考。
政策文件脉络：1986年是重要分水岭。
房产税征收最早可追溯至1950年，1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税，成为了重要的分水岭；09年-10年房价节节攀升，政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”，并在沪渝两地试点房产税。
房产税征收必要性：当前房地产税制及土地财政不适应“存量房”时代。
1）当前房地产相关税收呈现“重交易建设，轻持有环节”的特征，随着“存量房”时代逐步接近，原有结构的税收将越发不稳定。
2）地方政府财政收入非常依赖土地出让金，随着“存量房”时代到来、“地产长效机制”的约束下，地方政府土地出让收入可持续性存疑。
沪渝房产税试点：征收范围偏窄，推行效果不显著。
偏高的免征面积、仅针对增量房的设定使得两地房产税征收范围大大缩减。
具体实施效果上：1）由于征收范围过于局限，两地房产税并未带来地方政府财力的显著增长。
2）由于业主、开发商的转嫁成本能力较强，试点政策对房价抑制效果不明显；但考虑到试点征收对象范围偏窄，尚未改变土地财政本质，故不能完全证明房产税对房价抑制能力失效。
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2018年香港房地产税制分析报告
2018年4月
目录
一、概要 (4)
二、香港房产税制解析 (6)
1、房地产税制简介 (6)
2、香港房产税的历史 (7)
（1）差饷税 (7)
（2）物业税 (7)
（3）土地年租 (8)
三、征收体系：谁来征收？税负如何？ (10)
1、征收主体为香港特区政府 (10)
2、房地产持有环节税非财政收入主力 (11)
3、房地产三税家庭赋税压力略低于国际水平 (12)
四、如何征收？如何缴纳？ (13)
1、计量要素 (13)
2、税基评估方法 (15)
3、征管制度与缴纳程序 (16)
4、案例测算 (17)
五、税收优惠 (18)
1、差饷税 (18)
（1）物业税 (19)
（2）地租 (19)
香港房地产税制解析。
香港房地产税制覆盖了房地产的取得、持有和流转环节。
取得环节开征印花税，流转环节开征利得税，持有环节征收差饷税、物业税以及土地年租。
其中，取得、流转环节税负较轻，持有环节税种多，税负也较重。
1、差饷税：香港税制深受英国影响，最开始差饷税是为了维持警队日常运作，针对所有物业征收，1998年后规定此后应课差饷租值的重估频率由三年一次更新为一年一次，税基是差饷物业估价署每年针对各项物业统一评定的“差饷租值”。
2、物业税：针对位于行政区范围内的出租土地和楼宇的业主征收的，税基是业主所获的实际租金收入。
物业税起征于1940年，物业税税率是每一纳税年度调整一次，目前的物业费税率为15%。
3、土地年租：最初香港实施土地批租制度，步入90年代批租制下的土地逐渐到期，年租制应运而生，与批租制并行实施。
混合制下，对应的土地资产收益包括土地批租收入以及土地年租收入。
前者即政府土地在出让时要一次性缴纳一笔土地出让金，后者即对于可续期土地在首个出让期到期之后，每年还要缴纳的土地租金。
土地年租还有地租和地税之别。
征收体系：谁来征收？税负如何？征收主体为香港特区政府：差饷税及土地年租之中的地租由差饷物业估价署征收，土地年租中的地税以及物业税由地政总署征收。
房地产税直接对应香港的公共服务等财政支出，财政支出占比最大的板块是教育，其次是食品卫生、社会福利、警务安全以及退休金。
持有环节税并非财政收入主力：目前差饷税、物业税以及土地年租总计占比仅6%左右。
整体而言，较之其。