2018年新加坡房地产行业专题研究报告
1.3.1新加坡房地产市场分析
2009
2010
2011
2012
2013
住宅市场供应紧张，空置率近年来维持在低水平
1) 不包括政府开发的住房 资料来源：新加坡统计年鉴2014；罗兰贝格
高端住宅的空置率相对更低
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 8
B 1 住宅地产市场 -支持
除了私人住宅，新加坡“居者有其屋”的住宅政策，使政府公屋在 住宅地产市场中占据重要地位，并起到调控市场的作用
住宅细分市场特点：政府开发调控
新增公屋和私人住宅供给，分时期 [单元]
政府公屋[单元] 私人住宅[单元]
49446
39733
25867
22522
29446
18097
28244 15419
17310
10284
8087
23579
10287 5212
7813
2129
12825
5958
1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010 2011-2014 2015-2017E
各环节 集中度
代表 企业
CapitaLand City Development
Keppel Land UOL Group Singapore Land
运作模 > 政府掌控大多数土地，对 式特点 土地出让的统一规划严格
> 产品定位和设计受规划 > 大型开发商基本都建立了增值服务、物业管理、
控制和指导
房地产咨询经纪的产业链后端服务能力
> 重点产品：市场对商业地产投资前景判断乐观，以写字楼与零售/休闲娱乐物业为主
产品特点
技术与金融发展
1. 开发商住宅产品以中高端为主：中低端住房 由政府主导开发建设，而新加坡市场人均收 入较高，中高端住宅市场需求稳定，大型私 人开发商住宅产品多是位置优越的中高端盘
2018年新加坡房市升温还是冷淡？
2018年新加坡房市升温还是冷淡？1.2018年新加坡房市升温还是冷淡？新加坡市建局数据显示，今年新建私人住宅销量比去年同期高出四成，突破一万套。
仲量联行新加坡董事表示，今年来市场情绪持续改善，由于买家普遍认为市场将触底，更多人进入市场，带动销量和价格回升。
预计未来一年将会有更多买家将重新进入新加坡市场。
2.新加坡买房的贷款政策如何？对外国人是是否友好？根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。
对外国买家而言，新加坡的贷款条件相对宽松，第一套住宅最高贷款额度为80%。
而且新加坡贷款利率较低，房贷利率在购房第1年约为1.2%，这相较于国内6%左右的利率有着很大的优势。
3.如何移民新加坡？可以买房直接移民吗？目前移民新加坡的方式主要有三种：1.有兴趣在新加坡创业或者进行GIP移民的企业家, 您可以通过全球商业者计划(GIP)申请新加坡永久居留权(PR)。
在新加坡移民政策多次改变后，目前全球商业者计划(GIP)是目前新加坡唯一的直接移民方式。
目前，中国大部分选择新加坡移民的成功企业家，都选择此移民方案。
2.新加坡创业移民是通过注册新加坡公司，获得创业准证，再通过创业准证进一步申请绿卡。
创业准证，又称作商业入境证，是由新加坡人力部（MOM)及新加坡标新局(Spring Singapore)联合审核的一种面向外国企业家的工作准证。
3.就业移民是新加坡现存三种移民途径的主要途径之一，旨在通过申请就业准证，从而完成移民的目的。
新加坡就业准证（EP)是新加坡人力部颁发的等级最高工作准证，申请者的准证成功批准后，可以进一步申请新加坡的永久居留权（PR)。
外国人在新加坡买房只能买公寓，只买公寓是不能获得移民资格的，投资移民必须投资到达很大数目才能。
4.新加坡房产的产权什么是99年，999年，永久产权，他们之间到底什么不同？新加坡大部分房屋属于租赁性质，租期通常为99年。
个人拥有全产权的房产十分罕见。
2018年房地产市场调研分析报告
2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
2018年亚洲投资者跨国房地产投资数据报告-上书房信息咨询
2018年亚洲投资者跨国房地产投资数据报告2018年上半年亚洲海外地产交易依旧活跃。
2018年上半年，亚洲海外投资总额达253亿美元，其中，新加坡以36%的份额领跑，香港（22%）和中国大陆（21%）分列二、三位。
与此同时，中国投资者在美国、欧洲等市场出售资产的步伐有所加快。
随着中国投资者的出海步伐放缓，亚洲区内的资本来源呈现多样化发展趋势，这表明亚洲资本仍具有高度的流动性和强劲的离岸部署需求。
我们预计亚洲投资者将继续在全球房地产投资市场扮演重要角色。
从投资者构成来看，亚洲房地产开发商境外投资热度持续升温，其境外投资占比由2017年同期的27%攀升到50%。
其中，香港具备改造潜力的增值型投资物业备受中国内地开发商青睐。
相比之下，曾在去年同期主导亚洲境外投资的机构型投资者跨境并购降温明显，投资额占比由45%下降至13%。
房地产基金投资热度持续，欧洲仍然是其首选市场。
上书房信息咨询地产行业研究中心，已累计调查写字楼、科技园（工业区）、公共物业、住宅小区1300余栋，累计调研样本超100，000个，覆盖31个省市自治区（含港澳台）、执行落地139个大中小城市，为港中旅地产、中集物业、深圳中环物业、深圳外贸集团外贸物业、颐安集团颐安物业、花样年物业、长春北湖科技园、深圳科技园物业、桂林兴进实业集团、深国投商置、南山物业等地产物业客户服务过，获得了客户的高度认可和赞扬。
从目的地来看，欧洲、非洲及中东地区（EMEA）以及亚洲本土成为跨境资本的投资区域首选，分别吸引了102亿美元和85亿美元的亚洲资本。
凭借其成熟的市场环境及良好的投资回报，伦敦仍然是最受青睐的投资目的地城市，流入的资本占投资总额的26%；伦敦优质商业地产所提供的长期稳健现金流和较高的投资回报对在本地市场缺乏此类投资机会的香港和新加坡资本极具吸引力。
新加坡的财务报告分析(3篇)
第1篇一、引言新加坡作为一个高度发达的金融中心，其财务报告分析对于了解其经济状况、金融市场运行及企业运营具有重要意义。
本文将从新加坡的宏观经济环境、金融市场、企业财务状况等方面进行分析，旨在全面了解新加坡的财务报告。
二、新加坡宏观经济环境分析1. GDP增长新加坡的GDP增长率在近年来一直保持在较高水平。
根据新加坡统计局数据，2019年新加坡GDP增长率为3.4%，2020年受新冠疫情影响，GDP增长率为0.7%，2021年则恢复至7.6%。
这表明新加坡经济具有较强的韧性和恢复力。
2. 通货膨胀率新加坡的通货膨胀率一直保持在较低水平。
根据新加坡统计局数据，2020年新加坡通货膨胀率为0.5%，2021年通货膨胀率为1.7%，但仍然低于世界平均水平。
较低的通货膨胀率有利于维持经济的稳定。
3. 货币政策新加坡金融管理局（MAS）实行的是货币政策主导型体制，通过调整货币政策来维护经济的稳定。
近年来，MAS采取了较为宽松的货币政策，以支持经济增长。
例如，在2020年新冠疫情爆发初期，MAS降低了隔夜政策利率，以降低融资成本，支持经济复苏。
三、新加坡金融市场分析1. 股票市场新加坡的股票市场是亚洲地区重要的金融市场之一。
根据新加坡证券交易所（SGX）数据，2020年新加坡股票市场交易量达到4.8万亿新元，2021年交易量进一步增长至5.4万亿新元。
从行业分布来看，金融、科技、房地产等板块表现较好。
2. 债券市场新加坡的债券市场较为发达，各类债券品种丰富。
2020年新加坡债券市场发行量达到1.6万亿新元，2021年发行量进一步增长至1.8万亿新元。
其中，政府债券、企业债券和金融债券等品种均有较好的表现。
3. 外汇市场新加坡是全球重要的外汇交易中心之一。
根据新加坡金融管理局数据，2020年新加坡外汇市场交易量达到4.9万亿美元，2021年交易量进一步增长至5.3万亿美元。
新加坡金融管理局通过监管和调控外汇市场，维护金融市场的稳定。
中资建筑企业在新加坡的发展战略研究
中资建筑企业在新加坡的发展战略研究【摘要】本文主要对中资建筑企业在新加坡市场的发展战略进行了研究。
分析了背景介绍和研究目的，接着对中资建筑企业在新加坡市场的现状进行了梳理，揭示了其所面临的挑战。
然后，探讨了中资建筑企业在新加坡市场的发展战略和竞争优势，指出了合作模式的重要性。
在结论部分总结了研究成果，并展望了未来研究方向。
通过本文，读者可以全面了解中资建筑企业在新加坡市场的状况以及其发展战略，为相关企业在该市场的进一步发展提供参考和启示。
【关键词】关键词：中资建筑企业、新加坡、发展战略、市场现状、挑战、竞争优势、合作模式、研究成果、未来研究方向。
1. 引言1.1 背景介绍随着中国经济的迅速发展和国际化进程加快，中资建筑企业在海外市场的发展逐渐成为一个热门话题。
新加坡作为东南亚的金融与商业中心，拥有发达的基础设施和开放的商业环境，吸引了众多中资建筑企业前来投资兴业。
中资建筑企业在进入新加坡市场面临着机遇和挑战，需要深入了解当地市场情况，并制定适合的发展战略。
中国和新加坡作为亚洲两大经济体，在经济、文化和政治层面有着密切的联系。
双方在基础设施建设、城市规划和房地产领域有着广泛的合作空间。
通过研究中资建筑企业在新加坡市场的发展现状和面临的挑战，可以为这些企业提供实用的参考和建议，提高他们在海外市场的竞争力和影响力。
本文将通过深入分析中资建筑企业在新加坡的发展情况，探讨其发展战略和合作模式，从而为中资建筑企业在新加坡市场的成功发展提供有益的借鉴和启示。
1.2 研究目的研究目的旨在探讨中资建筑企业在新加坡市场的发展战略，并分析其面临的挑战。
通过对中资建筑企业在新加坡市场现状的深入分析，我们将寻求有效的发展路径和策略，以提升其在当地市场的竞争力和可持续发展能力。
通过研究中资建筑企业在新加坡市场的竞争优势和合作模式，我们将探讨如何更好地利用资源和优势，拓展市场份额，并实现更加稳健的发展。
通过本研究，我们旨在为中资建筑企业在新加坡市场制定符合当地需求和规定的发展战略，促进中资建筑企业在新加坡市场的长期发展和合作。
2018年房地产行业研究报告
2018年房地产行业研究报告目录1房地产概述 (1)1.1房地产的定义 (1)1.2行业存在的意义 (1)2房地产发展简史 (2)2.1中国房地产发展历程 (2)2.2国外房地产发展历程 (3)2.3中国房地产未来发展趋势 (4)3房地产行业产业链 (4)4代表公司 (5)4.1恒大集团 (5)4.2碧桂园控股有限公司 (5)4.3万科企业股份有限公司 (6)4.4融创中国控股有限公司 (6)4.5保利房地产（集团）股份有限公司 (6)5代表人物 (7)5.1李嘉诚 (7)5.2王健林 (7)5.3王石 (7)5.4许家印 (8)5.5潘石屹 (8)1房地产概述1.1房地产的定义房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
1.2行业存在的意义房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，改善民生也具有重要意义。
2018年新加坡房地产行业专题研究报告
２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告摘要：●新加坡的高住房自有率奇迹建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。
人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。
新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。
82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。
组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。
而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。
见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？●新加坡住房制度四大支柱（1）国有为主的土地制度新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。
1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。
所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。
政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。
（2）公积金主导的住房金融制度住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。
《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。
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２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告摘要：●新加坡的高住房自有率奇迹建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。
人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。
新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。
82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。
组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。
而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。
见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？●新加坡住房制度四大支柱（1）国有为主的土地制度新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。
1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。
所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。
政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。
（2）公积金主导的住房金融制度住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。
《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。
1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。
中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。
中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。
新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。
公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。
发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。
（3）交易保有并重的税收制度新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税，2017年前两项合计91.2亿新元，占总税收13.9%，占财政预算收入9.8%。
印花税征收范围广，税率累进：包括买家印花税、卖家印花税和额外印花税，税基为买卖合同价与市价中较高者，税率采取累进制，房屋价值越低、持有年限越长，税率越低；区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对本国公民有税收优惠。
财产税按年值征收：征收对象包括房屋、土地及公寓；税基为资产年值，建筑物按可比物业出租一年的市场租金（除去家居、装修折旧及维护费用），土地按地块市场价值的5%；税率为超额累进制，且自住房屋远低于非自住住宅。
租售环节均需缴纳所得税：租赁环节由出租人缴纳，买卖环节只针对投资炒作的个人征收。
（4）组屋主导的住房供应体系目前约82%新加坡人居住在政府提供的组屋，仅18%住在开发商建设的私宅。
组屋可分为两种，一是面向中低收入家庭的普通组屋，二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋。
私人住宅主要面向高收入公民及无法购买组屋的外国人，按照是否拥有土地所有权可分为有地私宅和非有地私宅。
新加坡住房自有率极高，2017年高达90.9%。
只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住，占比不到10%。
启示（1）新加坡是城市国家，政府可背负起对居民的住房责任：新加坡国土面积721.6平方公里，总人口仅561.2万，人口少的基本国情决定新加坡居民的住房负担远低于中美等人口大国；而新加坡经济实力稳居全球前列，政府有足够财力建立起以住房自有为导向的住房制度。
（2）构造“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系。
以廉租房保障极低收入家庭，以廉价组屋面向中低收入群体，以改善型组屋支持夹心层购房，以私人住宅满足高收入群体及外国人，层层递进，满足多样化需求。
（3）供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控。
新加坡人口较少，政府对住房市场拥有绝对控制权，往往从供给侧发力解决住房问题，通过不断调整住房供给去适用新的住房需求：“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”；需求端主要是通过限售、差别化税率、严惩弄虚作假等方式抑制投机。
（4）始终保持政策连续稳定。
1966年颁布《土地征收法》，赋予政府低价征地权，为组屋大规模、低成本建设提供土地保障；1968年开始允许公积金购买组屋，1981年拓展至私宅，大幅提高居民购买力；1996年推出EC公寓、2005年推出DBSS公寓、2013年推出3-Gens公寓，从供给形式上不断满足住房消费升级的新需求。
新加坡始终保持住房政策的连续性，循序渐进实现“居者有其屋”的住房目标。
风险提示：中国与新加坡经济文化差异影响适用性目录1导言 (9)2住房制度的四大支柱 (13)2.1 土地制度：国有为主，无土地财政 (13)2.1.1 强制征地、低价补偿，土地以国有为主 (13)2.1.2 低价转让、优先供给，保障组屋量足价廉 (15)2.1.3 政府与土地的关系：不依赖土地财政 (15)2.2 住房金融：中央公积金为主、商贷为辅 (19)2.2.1 中央公积金：强制储蓄、高存低贷、固定利率 (19)2.2.2 商业贷款：浮动利率、门槛更低 (23)2.2.3 储蓄率高，居民杠杆水平较低 (24)2.3 税收制度：重交易保有，抑制投机 (25)2.3.1 印花税：征收范围广、累进制税率 (26)2.3.2 财产税：按年值征收、对房价影响有限 (28)2.3.3 所得税：租售均缴纳、精准打击投机 (30)2.4 住宅供应制度：组屋为主、私宅为辅；自有为主、租赁为辅 (30)2.4.1 组屋：普通组屋保障刚需，EC公寓支持改善 (31)2.4.2 私人住宅：有地私宅面向高收入公民家庭，无地私宅支持永久居民及外国人 (37)2.4.3 租赁市场：占比不到10%，面向超低收入公民及旅居的外国人 (38)3从历史看未来：新加坡住房制度演变之四大阶段 (41)3.1 租赁主导时代(1959-1965) (41)3.1.1 时代背景：自治初期住房严重短缺 (41)3.1.2 制度演变：以租为主，解决中低收入者住房问题 (42)3.1.3 政策效果：供给大幅增加，“房荒”有所缓解 (42)3.2 住房自有时代（1966-1973） (43)3.2.1 时代背景：内忧外患中开始第一次工业革命 (43)3.2.2 制度演变：供需两端双管齐下，鼓励住房自有化 (44)3.2.3 政策效果：“房荒”基本解决，住房自有率大幅提升 (46)3.3 市场分层时代（1974-1990） (47)3.3.1 时代背景：中高收入家庭住房需求亟待满足 (47)3.3.2 制度演变：向夹心层供给组屋，同时发展私宅市场 (48)3.3.3 政策效果：多层次、阶梯式住房供应体系形成 (49)3.4 消费升级时代（1991-至今） (50)3.4.1 时代背景：人才集聚，资本输出，经济持续快增长 (50)3.4.2 制度演变：更注重提升组屋质量和价值 (52)3.4.3 政策效果：组屋质量大幅改进，市场机制趋于完善 (56)4新加坡政府为何如此关心居民住房问题？ (57)4.1 种族多元、历史较短的移民文化使得政府将解决住房问题作为社会稳定的基础 (57)4.2 城市国家的基本国情决定政府可负担起对居民的住房责任 (57)4.3 经济发展建国前靠转口贸易、建国后从制造业转向“先进制造业+服务业” (58)4.3.1 房地产业在新加坡主要经济指标中占比较低 (58)4.3.2 新加坡支柱产业：建国前为转口贸易，建国后从制造业转向“先进制造+服务业”双支柱 (60)5新加坡住房制度的三大启示 (61)5.1 始终保持住房政策连续稳定 (61)5.2 构造阶梯化住房供给体系 (61)5.3 供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控 (62)图表目录图表1：新加坡的建国史 (9)图表2：新加坡的五大行政区及26个新镇 (9)图表3：新加坡自治以来GDP年均增速高达9.8% (10)图表4：新加坡自治以来人均可支配收入实现年均7.4%的增长 (10)图表5：20世纪70年代后期新加坡实现充分就业 (10)图表6：2017年典型国家人均GDP对比 (10)图表7：新加坡人口密度位列世界第三 (11)图表8：新加坡住房自有率位列世界第二 (11)图表9：新加坡套户比20世纪80年代中期已达1 (11)图表10：新加坡住房自有率从1995年起超90% (11)图表11：亚洲金融危机以来新加坡房价仅上涨41.1% (11)图表12：新加坡房价收入比在世界主要城市中处于较低水平 (11)图表13：新加坡住房制度的演变过程——由“量”到“质” (12)图表14：新加坡住房制度的四大支柱 (13)图表15：新加坡住房制度中各参与主体之间的关系 (13)图表16：新加坡国有土地占比高达87% (14)图表19：国有土地占比大幅提升至近90% (15)图表20：土地征收的法定日期补偿额普遍小于土地市值 (15)图表21：2017年新加坡政府总财政收入来源分布 (16)图表22：土地相关收入占政府收入比重国际比较 (16)图表23：新加坡土地出让金收入在政府总收入占比持续下降至12% (17)图表24：新加坡2017年国有土地利用率高达82.4% (17)图表25：新加坡在大多数年份保证财政盈余（亿新元） (17)图表26：税收是新加坡政府最主要的收入来源 (18)图表27：投资收益是新加坡政府的重要收入来源 (18)图表28：新加坡社会福利支出占比低，政府财政开支压力小 (19)图表31：中央公积金账户余额已高达GDP80.4% (20)图表32：2017年公积金覆盖率已高达95.3% (20)图表37：购买住房的公积金提取额（亿新元） (23)图表38：额外CPF补贴值随收入提高而递减 (23)图表39：CPF全流程保障新加坡公民“买得起”房 (23)图表40：1995-2017年住房抵押贷款来源分布 (24)图表41：15年期住房贷款基准利率持续走低 (24)图表42：HDB贷款和银行贷款比较 (24)图表43：新加坡居民杠杆水平处于发达国家较低水平 (25)图表44：新加坡住房税收体系的三大税种 (25)图表45：累进制买方印花税税率（2018年2月20日前） (26)图表46：累进制买方印花税率（2018年2月20日后） (26)图表47：累进制卖方印花税税率（原购买日在2010.2.20-2011.2.13之间） (26)图表48：累进制卖方印花税率（原购买日在2011.2.14之后） (26)图表50：租赁住房印花税 (27)图表51：印花税持续上升，2017年占税收总额7.2% (28)图表52：典型国家印花税对比 (28)图表53：自住型住宅适用七级累进税率 (29)图表54：非自住型住宅适用五级累进税率 (29)图表57：新加坡当前的住房供给形式：组屋为主、私宅为辅 (31)图表58：新加坡当前的住房产权结构：自有为主、租赁为辅 (31)图表59：新加坡组屋的三级布局 (33)图表60：HDB公寓覆盖超82%新加坡人群 (33)图表61：居住在大户型组屋的家庭数持续增加 (33)图表62：2017年居住在各类型组屋家庭数及占比 (33)图表63：新加坡改善型组屋的主要类型 (34)图表64：新加坡各类型组屋面积、数量及平面图 (35)图表65：组屋转售价格/申请者家庭年收入中位数 (36)图表66：组屋销售的三种模式 (36)图表67：BTO是当前组屋最主要的销售方式，2017年占比61.8% (37)图表68：私人住宅的两种类型及其申请条件对比 (38)图表69：新加坡私人住宅占比远低于组屋，2017年仅为27.3% (38)图表70：“公共租赁计划”的申请条件及租赁情况 (39)图表71：市场化组屋租赁的申请条件及基本情况 (40)图表72：私人住宅的租金远高于自由市场出租的组屋（蓝色为私人住宅，黄色为组屋） (41)图表74：HDB与SIT住房供应情况对比 (43)图表75：新加坡1960-2016年各住房建设五年计划期间租赁与购买需求占比变化 (43)图表76：1966-1973年间新加坡采取的改革措施 (44)图表77：1966-1973年新加坡GDP增长210.1% (44)图表78：1966-1973年新加坡出生率和失业率均明显下降 (44)图表79：1966-1973年与组屋建设颁布的相关法律 (45)图表80：第二阶段（1966-1973）住房制度演变过程 (46)图表81：1960-2015年间11个建屋五年计划供应组屋数量 (47)图表82：1974-1990年新加坡GDP年均增速高达11.2% (48)图表83：1974-1990年新加坡人均可支配收入增速高达9.2% (48)图表84：1974-1990年新加坡失业率下降至1.7% (48)图表85：1970-1990年新加坡永久居民和外国人总数大幅增长112.0% (48)图表86：1980-2090年大户型组屋占比大幅增加 (49)图表87：“中低收入靠保障，高收入靠市场”的阶梯型住房体系形成 (50)图表88：1990-2017金融及相关产业年均增速高达12.6% (51)图表89：1990-2017年信息通讯产值年均增速高达8.7% (51)图表90：90年代新加坡经济持续高增长 (51)图表91：1990-2017年人均可支配收入年均增长7.5% (51)图表92：2017年新加坡外国公民占比高达29.3% (52)图表93：1997-2017年财政收入水平 (52)图表94：新加坡组屋的类型呈现“多元化”趋势 (53)图表95：20世纪末至今启动的多次组屋升级更新计划 (54)图表96：新加坡2006-2017年组屋更新投入 (55)图表97：额外公积金购房津贴计划调整 (55)图表98：新加坡转售、转租市场发展历程 (56)图表99：1990年以后大户型组屋数量大幅增加 (56)图表100：单套组屋面积大幅增加 (56)图表101：新加坡是华人为主的多种族社会 (57)图表102：政府严控组屋中各种族比例 (57)图表103：新加坡以住房自有为导向、以法律为基石、四大支柱鼎立的住房制度 (58)图表104：新加坡房地产相关产业在GDP中占比处于低位 (59)图表108：国有土地出让面积与房价走势 (62)图表109：不同转售/转租情况下最短持有期限 (63)1导言1819年1月28日，莱佛士爵士登陆新加坡，并于1824年和当时占据新加坡的荷兰人签订了《英荷协定》，自此开始了英国对新加坡长达一个多世纪的殖民统治。