2018年房地产精装修行业深度研究报告

２０１８年房地产精装修行业深度研究报告精装修：精装业务放量，行业洗牌加速 (4)欧美日住宅产业化比例高，国内二线以下城市精装提升空间大 (4)房地产集中趋势明显，2020年精装修比例有望接近50% (4)精装修重新定义供应链和行业竞争格局 (4)政策驱动，精装房将成为趋势 (6)精装修：材料、部品和施工集成的全装修模式 (6)欧美日的住宅产业化及住宅部件化已达80%以上 (7)政策驱动，国内精装房渗透率有望提升 (7)地产集中度提升，精装交付比例有望加速提升 (10)地产集中度提升，精装交付有望提速 (10)2020年，一二线城市精装修空间近3000亿元 (11)精装修交付，供应链和竞争格局的重新定义 (13)精装修交付，供应链体系的重新定义 (13)不同装修模式的供应链利润分配 (13)主流精装修供应链：地产商为资源整合者，产品流通链明显缩短 (14)大宗业务盈利能力略有逊色，但将加速行业洗牌 (15)家居企业大宗业务盈利能力普遍低于零售业务 (15)大宗业务加速行业洗牌，有望助力家居行业集中度提升 (16)家居硬装品类受益显著，工装市场容量可观 (17)地板：产品及安装标准化程度高，适合精装修下的内装部品化 (17)瓷砖：地产客户业绩亮眼，品牌瓷砖企业受益地产集中度提升 (18)定制橱柜：精装套餐必备项目，工装前端亦有引流作用 (19)木门：代表企业工程业务占比持续提升 (20)投资建议：利好具备渠道优势及资金实力的企业 (21)图表1：住宅装修产业链框架图 (6)图表2：精装修与简装修对比 (6)图表3：日本住宅设计流程 (7)图表4：我国与发达国家全装修产业发展对比 (8)图表5：推进全装修发展相关政策 (8)图表6：分城市能级精装修交付比例测算（2018年） (9)图表7：购房者选择精装修意愿调查（新浪网，2017年5月） (9)图表8：各省推广住宅全装修政策一览 (9)图表9：我国房地产行业集中度 (10)图表10：前50大房企销售面积增速均值vs全国地产销售面积增速 (11)图表11：万科、碧桂园和保利2017年销售面积仍维持高增长 (11)图表12：全国精装房交付比例测算 (11)图表13：2020年一二线精装修市场空间测算 (12)图表14：装修供应链利润分配存在差异 (13)图表15：木地板产品流通环节：零售vs工程渠道 (14)图表16：地产商为资源整合者的精装修供应链体系 (15)图表17：代表性家居企业毛利率水平 (15)图表18：代表性家居企业期间费用率水平 (15)图表19：代表性家居企业净利率水平 (16)图表20：精装修业务考察产品力、品牌力、批量交付能力、服务力和资金实力 (16)图表21：工程端瓷、地板以及定制橱柜市场规模测算 (17)图表22：某龙头木地板企业渠道构成 (17)图表23：某龙头木地板企业地产大客户供货比例（2017年） (17)图表24：木地板铺装工艺标准化 (18)图表25：欧神诺工程业务主要地产客户占比 (18)图表26：碧桂园销售面积及增速 (18)图表27：万科销售面积及增速 (18)图表28：恒大销售面积及增速 (18)图表29：志邦股份渠道构成 (19)图表30：志邦股份主要地产大客户供货比例（2016年） (19)图表31：欧派家居大宗业务收入占比约9.5%（截至2017年三季度） (19)图表32：江山欧派渠道构成（1H2016） (20)图表33：江山欧派主要地产大客户供货比例（1H2016） (20)图表34：可比公司估值表（截至2018/03/08） (21)精装修：精装业务放量，行业洗牌加速欧美日住宅产业化比例高，国内二线以下城市精装提升空间大与国内目前主流沿用的“精装修”对应，国外主要沿用在“住宅产业化”之上的“住宅部件化”概念。

1960年代，瑞典在世界上第一次率先推行精装修模式，随后欧美日等发达国家也纷纷仿效跟进。

通过半个世纪的发展，目前已经形成十分成熟完善的运作理念和相关配套体系。

日本采取住宅产业化及部件化的流水线模式，美国精装修以公寓为主、业主过程参与度高，欧洲整体秉持“轻装修，重装饰”的装修理念。

据中国建材报信息，总体来看，欧美日等发达国家住宅精装修占比较高，可达到80%以上。

我国“全装修住宅”起步于20世纪90年代，相较日本、欧美等发达国家，起步较晚，发展时间短，目前正处于成长阶段。

据中国产业信息网数据，现阶段我国全装修市场渗透率不足20%，相较发达国家80%的渗透率有较大差距。

我们认为目前一线城市的精装房交付比例已经达到80%左右；二线城市精装房交付比例相对较低，预计在40%左右，三四线城市的精装房竣工比例为个位数。

随着精装修交付政策的持续推进，我们认为二线及以下城市精装修交付比例有较大提升空间。

房地产集中趋势明显，2020年精装修比例有望接近50%地产商集中度提升趋势显现，龙头地产商加速增长。

据中国指数研究院信息，2012-2017年，地产行业市场集中度不断提高，CR10从13%提升至24%，CR20从18%提升至33%。

2015~2017年龙头地产商销售增速均值显著高于全国平均，根据国家统计局数据，2017年前10大房地产企业销售面积增速均值为26.7%，显著高于全国地产销售面积增速的7.7%。

我们预计到2020年，地产行业CR10和CR20分别将提升至47%和65%，龙头强者恒强。

龙头地产商精装修交付比例高，2020年精装修比例有望接近50%。

根据产业信息网数据，2012年万科全装房比例已接近100%，绿城、绿地全装房比例约80%。

而2016年恒大年报显示，恒大已实现全部住房全装修交付。

我们假设TOP20房地产供应商是精装房主力供应商，2017年TOP10地产企业精装修交付比例平均为60%、TOP11-20地产企业精装修交付比例为40%，根据地产集中度数据测算，2017年我国TOP20房企精装修销售面积约占全国住宅商品房销售面积的18%。

假定2020年TOP10地产企业精装修交付比例提升至80%，TOP11-20地产企业精装修交付比例提升至60%，2020年全国精装房销售比例有望达到48%。

从土地供应角度出发，我们预计2020年一二线城市精装修市场空间将近3000亿元。

我们统计了36个一二线城市2017~2021年住宅土地供应规划，以期间年均供应量作为2017年土地供应量，按照开发商节奏，2017年拿地，对应2018年开工，2019年销售，2020年进入竣工交付期。

我们假设全国住宅平均容积率水平为2.0，到2020年，一二线城市精装修比例分别为90%/50%，一线城市精装修标准在2000元/平米，二线城市精装修标准为1000元/平米，经计算，2020年一线城市精装修市场空间约1100亿元，二线城市精装修市场空间约1650亿元，一二线市场合计精装修市场空间近3000亿元。

精装修重新定义供应链和行业竞争格局地产商为资源整合者，产品流通链明显缩短。

目前主流的精装修模式是以地产商为资源整合者的供应链闭环，地产商依托自身强大的销售体系，将装修上游主材供应商以及中游设计和装修施工进行整合。

该种模式下地产商在同一品类中选（指）定3~5供应商供货，然后将设计施工环节外包；家居主材企业和地产商直接签定合作协议，在中间环节成本将有明显的优化。

在工程业务环节，家居企业和地产商的合作目前存在直营和加盟代理两种模式，对于设计和安装环节，家居企业基本都采取委托第三方的模式，主要是委托当地经销商完成属地内的设计和安装服务。

大宗业务盈利能力有所逊色，但将加速行业洗牌。

据代表上市企业年报信息，以家居行业平均水平来看，大宗业务整体毛利率水平在25%~30%，低于零售业务10pct左右；粗略估算大宗业务较零售业务费用率低3~4pct，预计大宗业务费用率在16~22%。

综合下来看，大宗业务净利率水平平均在8%左右，较零售业务行业平均10%以上的净利率水平有所逊色。

对家居企业而言，工程渠道业务考察的是供应商的产品力、品牌力、资金实力、批量交付能力、设计和安装能力以及售后响应能力等综合指标，利好具备规模优势和资金实力的家居企业市占率提升，进而加速行业洗牌。

政策驱动，精装房将成为趋势精装修：材料、部品和施工集成的全装修模式相对于毛坯而言的交付模式为“成品房”，也叫做“全装修住宅”，地产开发商在销售过程中将其界定为“精装房”。

根据建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房【2002】190号文）要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，开发商在销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。

精装修过程中，开发单位为住宅装修的第一负责人，对住宅开发、装修设计、材料和部品选用、装修施工、工程监管和质量保证等各个环节负责。

精装修推行的核心目的是加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

精装修的优势是集中采购品牌产品进行规模化和标准化安装施工，对购房者来说，不仅可以节省装修成本，而且降低装修带来的噪音污染、建筑垃圾等问题，同时可以避免个人装修“大拆大改”破坏主体结构的现象。

批量精装房分为简装修与精装修两种，两者在装修标准上存在差异，精装修是简装修不断升级的产品。

图表1：住宅装修产业链框架图资料来源：《商品住宅装修一次到位实施导则》，华泰证券研究所资料来源：中国室内装修协会，华泰证券研究所欧美日的住宅产业化及住宅部件化已达80%以上与国内目前主流沿用的“精装修”，国外主要沿用在“住宅产业化”之上的“住宅部件化”概念。

1960年代，瑞典在世界上第一次率先推行精装修模式，随后欧美日等发达国家也纷纷仿效跟进。

通过半个世纪的发展，目前已经形成十分成熟完善的运作理念和相关配套体系。

据中国建材报信息，总体来看，欧美日等发达国家住宅精装修占比较高，可达到80%以上。

日本：住宅产业化及部件化的流水线模式。

日本的住宅精装修是与住宅产业化同步发展起来的，日本的住宅产业化始于1950年代，初期住宅产业化是为了应对住房紧缺，到1970年代，日本住宅产业化已经进入成熟期，到1990年代，采用产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的25%~28%。

至1985年，日本几乎不再采用传统的方式建造住宅；截至2014年，在住宅标准化方面，日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产以及全套卫生洁具、地板、墙面的配置比例在80%以上；在住宅智能化与节能方面，新建的建筑物中60%以上是智能化的。

整体卫浴设备、厨房整体设备、干式架空地板铺装、新型轻钢龙骨安装、建具（门、门套、窗、窗套、门厅组合柜、楼梯、收纳柜、收纳柜门）等实现工厂化标准模式生产；同层排水系统、浴节水系统、地热系统、墙面保温系统、太阳能发电系统等节能系统也实现了完善，实现了从住宅开发建设到末端装修的一体化流水线式生产。