2018年杭州房地产行业分析报告

2018年杭州房地产行业分析报告

2018年11月

目录

一、楼市稳中略降，中签率逐步上升 (5)

1、中签率上行，购房者更为理性 (7)

2、主城区楼市优于外围区域 (8)

二、房企推盘加速，二手房或具调整压力 (9)

1、新房价格稳定，严限价下开发商加大预售申请 (9)

2、二手房房价稳中有松，或具一定调整压力 (10)

三、库存缓慢回升，中长期基本面扎实 (12)

1、库存缓慢回升，去化周期维持较低水平 (12)

2、多产业齐头并进，经济发展高速 (12)

3、人口持续净流入，城市基本面扎实 (13)

四、土地市场回归理性，多家房企首次入杭 (14)

1、开发商拿地更趋理性，土地市场有所降温 (14)

2、传统主城区土地供应较少，余杭、萧山仍为供地主力 (15)

3、土地购置集中度回升，多家房企首次入杭 (17)

4、开发商加大开工，加快周转 (18)

五、主要楼盘调研情况 (19)

1、中城汇MIDTOWN (19)

2、金地玖峯汇 (20)

3、金地滨江万科悦虹湾 (21)

4、时代滨江.翡翠之星 (22)

楼市稳中略降，中签率逐步上行：2016年调控以来，2017年、2018年前10月全市商品房成交同比分别下降22.1%和17.8%。但由于限价导致价格倒挂，新房市场仍维持较高景气度，超80%新盘需要摇号。随着调控深入及预期变化，下半年来杭州楼市热度亦有所降温，三季度新盘中签率由上半年的不到25%上升至40%。分区域来看，主城区表现优于外围板块，9月拱墅区、滨江区、西湖区等传统主城区平均中签率仅30.7%、23.1%、4%，远低于临安区（61.2%）、富阳区（46.9%）等外围区域。

房企推盘加速，库存缓慢回升：限价未松、资金偏紧叠加市场降温预期影响，下半年以来入市楼盘明显增加，三季度全市月均批准预售面积达129.1万平，处于2015年以来最高水平。供应量增加及去化率下行，全市库存缓慢回升，2018年10月末全市商品房可售面积981.7万平，较6月底上升11.4%，连续6个月攀升。考虑入市项目获取时间大多为地价高企的16、17年，限价背景下盈利空间有限，供给端持续放量带动库存大幅攀升可能性较小。

二手房或具调整压力，中长期基本面扎实：短期受新房限价及摇号机制影响，二手房价格稳中略松。2018年9月二手房带看量3.7万次，较2018年3月高点下降58.9%；9月末链家二手房挂牌量升至2.3万套，同比提升273.5%，市场预期正逐步转变。中长期来看，杭州依托高科技产业、金融业、智能制造业等多类产业，2018年前三季度GDP增速7.3%，叠加较快的收入增速及持续的人口净流入，基本面依旧扎实。

土地市场回归理性，多家房企首次布局：受限价及楼市热度下降