2018年房地产ROE分析报告
2018年房地产市场分析
2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。
2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。
本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。
二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。
三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。
然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。
2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。
受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。
而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。
四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。
一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。
2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。
购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。
3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。
租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。
五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。
例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。
另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。
2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。
首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。
其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。
房地产上市公司2018年年报分析报告
房地产上市公司2018年年报分析报告2019年5月目录一、公司分类及板块分拆 (4)二、利润表现及盈利能力分析：全面好转且有所保留 (5)三、经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛 (15)1、销售表现：增速回落，效率维持 (15)2、新开工、竣工以及土地储备 (22)3、土地投资规模及布局：投资收敛，扩展降速 (24)4、现金流量表情况：经营投资性收敛，融资需求下降 (28)四、资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升 (31)五、企业综合能力评价 (38)利润表现及盈利能力分析：全面好转且业绩释放有所保留。
18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升，A+H80家房企样本合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%，增速较17年扩大14个百分点，归属净利润同比增长16.6%。
行业结算规模增长，毛利率提升（扣税毛利率26.9%，同比+1.9%），期间费用率稳定（三费占收入比例9.42%）。
归母净利率（11.6%，同比-1.5%）有所回落，主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。
业绩保障倍数维持稳定（预收账款/结算收入），主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。
19年1季度收入增速略有回落，但利润率维持稳定，净利润增速8.4%。
经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛。
18年主流地产公司销售金额规模增速31%，高于行业19个百分点，较17年及16年增速水平回落，19年计划规模增速12%，一季度增速为8%，低于全年计划水平。
18年规模增长主要由销售面积贡献，价格基本稳定，成长型房企增速更高。
主流房企18年新开工面积增长31%，行业开工高点在18年而企业的高点在17年，19年计划与18年完成量相比下降10%。
竣工面积全年28.5%，19年样本企业竣工计划相对18年增长41%。
土地投资力度稳中有降，投资金额下降22%，规模仍维持高位，成长型公司更加积极，三四线和中西部城市吸引投资力度加强。
资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升。
2018年房地产行业市场投资分析报告
2018年房地产行业市场投资分析报告分化加剧，去芜存菁——房地产行业2018年度策略2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。
展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。
变革之年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条主线，去芜存菁，攫取收益。
一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。
同时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系。
1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。
2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。
与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。
在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。
图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理时间政策简称主要内容2010年1月7日国十一条1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。
2010年4月17日新国十条1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2018年房地产行业年报综述：龙头房企盈利质量具有显著优势
2018年房地产行业年报综述：龙头房企盈利质量具有显著优势本期投资提示：我们按照2015-2018 年营业收入进行了规模房企分类（与2017 年报回顾的分类标准有所变化），其中龙头房企共4 家：万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福，2018 年营业收入超过800 亿（2015 年营收超过300 亿），中型房企共32 家：2018 年营业收入在100~600亿区间，板块整体A 股上市公司共计130 家。
2018 年A 股房地产上市公司共实现营业收入2.1 万亿（20.6%），其中龙头房企6643亿元（26.7%），中型房企8174 亿元（26.2%）；共实现归母净利润1993 亿元（11.9%），龙头房企797 亿（23.2%），中型房企904 亿（23.5%）。
规模房企在业绩上的优势越发凸显，也反映了在销售金额上出现的行业集中度提升趋势，业绩的反映偏滞后。
但同时我们也看到，龙头房企与中型房企的业绩增速并未如销售金额增速一般，拉开较大差距，可以看到，龙头房企在盈利质量如归母净利率（12.0%，高于中型房企0.9pct）、ROE（21.5%，高于中型房企6.8pct）指标方面依然具有较强的优势。
2019Q1 板块营收3737 亿（23.3%），其中龙头房企856 亿（23.0%），中型房企1455亿（35.6%）；板块归母净利润392 亿（17.3%），龙头房企90 亿（-16.8%），中型房企195 亿（47.6%）。
一季度中型房企业绩表现明显优于龙头房企，龙头房企营收、业绩负增速主要系招商蛇口2018Q1 转让不动产基数较高、且2019Q1 物业结算较少所致，预计全年增速回正；中型房企若要保持Q1 的高增长难度较大，但预计全年增速仍高于龙头。
2018 年龙头房企加杠杆，中型房企降杠杆。
2018 年板块整体净负债率92.5%（-4pct），龙头房企59.1%（+12pct），中型房企123%（-17pct）。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。
预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。
其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。
预计明年全国销售规模小超市场预期。
2018年房地产行业年度研究报告
图表索引
图 1：2016 年主要政策脉络一览 ............................................................................ 5 图 2：热点城市限购政策一览 ................................................................................. 6 图 3：热点城市差别化信贷政策一览 ...................................................................... 7 图 4：近几年中央经济工作会议一览 ...................................................................... 8 图 5：2016 年中央经济工作会议概览 .................................................................... 9 图 6：重点 43 城市商品房成交同比增速情况（年度） ........................................ 10 图 7：重点 43 城市商品房成交同比增速情况（季度） ........................................ 10 图 8：全国重点 43 城市成交指数 ......................................................................... 10 图 9：限购和非限购城市成交指数 ........................................................................ 10 图 10：重点 43 城市及限购、非限购城市成交同比增速（月度）........................ 11 图 11：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） ......................................... 12 图 12：全国 29 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................. 12 图 13：全国 35 城市住宅库存面积及去化周期 ..................................................... 12 图 14：全国商品房住宅销售批售比 ...................................................................... 12 图 15：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 13 图 16：16 个重点城市二手房销售指数 ................................................................. 14 图 17：中原全国二手房价格指数 ......................................................................... 15 图 18：中原二手房指数 ........................................................................................ 15 图 19：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 15 图 20：广发各线城市成交指数 ............................................................................. 16 图 21：广发各线城市成交同比情况 ...................................................................... 16 图 22：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 17 图 23：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 17 图 24：15 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 17
2018年房地产行业分析报告
-5-
2005年第二季度开始，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用逐渐 显现，房地产行业进入了调整期，将会出现行业整合，给规模企业提 供了空间
调查显示，在未来1-2年内计划购 100% 买商品房的意向，总体上有17%的 90% 被访者表示“肯定会购买或可能会 80% 70% 购买”，较去年的34％下降了一半， 60% 50% 购房意愿下降明显
连续数年，房地产业持续保持良好的发展形势， 行业中大部分企业的毛利率持续提高。绝大多数 公司房地产主业毛利润率处在22%-50%之间，中 高档房地产平均利润率更是高达30%～40%，远 高于其他行业的平均利润率水平 数据显示：房地产上市公司毛利率多数在20%以 上，2003年万科毛利率为22.51%，天鸿宝业房地 产开发毛利率为27.5%，名流置业房地产毛利率达 46.55%。
120 110 100 90 2000 2001 2002 2003
南京 杭州 重庆
2003、2004年是我国房地产业自1998年以来投资 增幅最快的两年，全国房地产业完成开发投资同 比增长分别为29.8%，28.7% 。国家信息中心中 经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年 5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号 进入趋热区间。
-1-
中国房地产业20年间经历了三起三落
用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，分析结果显示房地产在我国确实 有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。从有资料记载的1984年起，房地产业在中国大陆已经 历了三个发展期和两个低落期：从1984年到1988年大约五年的时间为第一个发展期，1989年到1990年为 低落期；从1991年到1995年大约五年的时间为第二个发展期，1996-1997年第二次跌入低落期；从1998 年起进入了第三个发展期。房地产在我国一个周期为七年左右。
2018年房地产行业市场投资分析报告
2018年房地产行业市场投资分析报告目录1销售走势回顾与展望 (5)1.1 回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (5)1.1.1 短周期回顾：短期调控产生周期波动 (5)1.1.2 短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (7)1.2 展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (8)1.2.1 回落势定，二三线拖累增速 (8)1.2.2 预计2017年增速3.4%，2018年-8% (9)2投资走势回顾与展望 (11)2.1 回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (11)2.1.1 销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (11)2.1.2 低库存下投资有韧性 (14)2.1.3 区域和业态分化 (15)2.2 预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (16)2.2.1 地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (16)2.2.2 成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (18)3新开工走势回顾与展望 (23)3.1 回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (23)3.1.1 拐点已现，增速持续缓降 (23)3.1.2 区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (24)3.2 预测：销售传导、继续缓降 (25)4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (26)4.1 棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (26)4.1.1 2018年货币化安置率将降低 (27)4.1.2 对销售边际拉动转负 (29)4.1.3 对新开工和投资贡献率转负 (30)4.2 发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升 (31)4.2.1 边际影响大幅提升的两个时点 (31)4.2.2 分流销售 (32)4.2.3 增加新开工 (32)4.2.4 增加投资 (33)5投资建议与推荐标的 (35)6风险提示 (35)图表目录图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (5)图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (6)图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (6)图表4：房地产销售增速变动历程 (6)图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (6)图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (7)图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (7)图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (8)图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (9)图表10：分线城市商品房销售面积占比和增速情况 (9)图表11：2017-2018年销售增速预测总表 (11)图表12：销售回落传导、投资拐点已现 (12)图表13：到位资金约束、投资拐点已现 (12)图表14：到位资金是投资增速的先行指标 (12)图表15：2007年以来房地产投资和房企开发资金同比增速拐点情况对比 (13)图表16：全国房地产到位资金来源情况 (13)图表17：土地购置费和施工面积形成支撑 (14)图表18：去化周期位于历史低位 (15)图表19：绝对库存大幅回落 (15)图表20：不同物业类型投资增速 (15)图表21：不同能级城市投资增速 (15)图表22：2017年以来不同业态投资增速分化 (16)图表23：2017年不同城市能级投资增速分化 (16)图表24：全国房地产销售增速传导投资 (17)图表25：一线房地产投资对销售不敏感 (17)图表26：二线房地产销售传导投资向下弹性较小 (17)图表27：三线房地产销售传导投资向下弹性较大 (17)图表28：2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法 (18)图表29：土地购置费及增速变化 (19)图表30：预测2017年土地购置费增速 (19)图表31：施工面积增速维持在3%强水平 (20)图表32：新开工面积增速缓慢回落 (20)图表33：当前竣工面积增速回落较快 (20)图表34：销售面积负增长阶段竣工面积增速往往有支撑 (20)图表35：施工面积预测总表 (21)图表36：单位面积建安支出变化 (22)图表37：预测2017年单位面积建安支出 (22)图表38：2017-2018年房地产投资增速预测-成本结构法 (22)图表39：新开工与销售面积累计同比增速波动情况 (23)图表40：新开工面积同比增速与M2-M1剪刀差波动情况 (24)图表41：新开工面积增速缓慢回落 (25)图表42：当前竣工面积增速回落较快 (25)图表43：2017-2018年商品房新开工面积增速预测总表 (26)图表44：棚改对房地产销售、投资、新开工影响汇总表 (26)图表45：三四线城市去库存良好房价小幅上涨 (27)图表46：开发性金融是棚改主要融资手段 (28)图表47：10年期国开债到期收益率和发行利率上行 (28)图表48：PSL利率和余额新增情况 (28)图表49：货币化安置成本高于实物安置成本27.8% (29)图表50：2017-2018年棚改拉动销售边际转负 (29)图表51：2017-2018年棚改拉动新开工边际转负 (30)图表52：2017-2018年棚改拉动房地产投资边际转负 (31)图表53：发展租赁住房对房地产销售、投资、新开工影响汇总表 (31)图表54：发展租赁住房分流未来商品房销售总量预测 (32)图表55：发展租赁住房新增11.1亿平房地产新开工面积 (33)图表56：发展租赁住房拉动未来房地产投资总量计算 (34)图表57：新增租赁住房投资拆解 (34)。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2018年房地产ROE分
析报告
2018年1月
目录
一、开宗明义：房地产企业估值的核心因素——ROE (5)
1、历史地产估值领先于ROE变化大致1到2年 (6)
二、追本溯源：我国房企ROE的变迁之路 (8)
1、2009年以前：资源的红利时代 (8)
2、2009年至2014年：高杠杆叠加高周转之路 (9)
3、2014年至2017年：效率和利润的周期 (10)
4、历史集中度提升下龙头与行业ROE变化 (12)
5、是什么拉开了龙头和行业的ROE水平差距 (13)
三、他山之石：美国房企的集中度和ROE变化经验 (14)
1、美国龙头房企ROE变化：危机前靠利润 (16)
2、美国龙头房企ROE变化：危机后靠周转 (17)
3、美国龙头房企ROE变化：杠杆持续回落 (18)
4、美国龙头房企ROE和估值分析：随ROE波动的估值溢价效应 (19)
四、站在当下：未来房企ROE变化判断 (20)
1、利润率：集中度提升能否改善房企的盈利质量 (20)
（1）“房住不炒”背景下房价上行弹性减弱 (20)
（2）集中度提升也无法阻止土地成本的持续上移 (22)
（3）品牌溢价、建安和成本管控是龙头企业相对可以改善的部分 (25)
2、权益乘数：还能继续加杠杆吗 (26)
（1）行业杠杆已经在历史最高水平 (27)
（2）再融资监管和融资成本上移影响企业加杠杆诉求 (27)
（3）龙头房企相对具备更大的加杠杆空间和融资成本优势 (29)
3、周转率：拿地到销售是否还能更快 (29)
五、展望未来：集中度与ROE的关系 (32)
1、集中度提升无法改变什么 (33)
（1）即使龙头房企也无法在周期拐点中独善其身 (33)
（2）集中度的提升无法改变目前我国土地成本持续上行的问题 (33)
（3）预售证管制也会影响整个行业的周转速度 (33)
2、集中度提升能带来什么 (33)
（1）相对更强大的拿地能力 (33)
（2）相对更低的采购成本 (34)
（3）相对更低的融资成本和更为便利的融资渠道 (34)
3、“房住不炒”框架下，此轮ROE修复预计在18-19年结束 (34)
六、长期思考：房地产企业估值与ROE (35)
1、哪些房企能够享受ROE突破的机会 (37)
（1）管理水平和周转速度突出的房企 (37)
（2）具备非市场化拿地能力的房企 (38)
（3）具备加杠杆空间和融资成本优势的房企 (38)
从历史经验来看，08年以后，地产股估值领先于ROE变化，大致领先1-2年左右周期，因此正确且深入地来看待未来我国房地产企业ROE的发展方向有助于理解地产股合理估值。
利润率水平是影响我国房企ROE最大因子，最高解释度70%以上。
我国房企ROE在09年前体现为利润驱动，而在09年至14年进入杠杆和周转驱动时代，14年以来房地产周期中，房价上涨和成本控制成为利润驱动的又一轮周期。
我们发现龙头房企ROE和行业呈现同向波动，但是护城河更为鲜明，周转速度、品牌溢价、管控效率推动龙头房企的ROE和行业平均水平差距扩大。
美国经验来看，次贷危机之前，美国房企ROE提升主要来自于房价上涨，虽然集中度提升，但是市场体现出的龙头房企PE相较于行业平均PE无明显溢价。
而在危机之后，龙头房企PE相较于行业平均PE溢价开始上行，市场开始认同具备更强周转能力和更强大品牌优势的龙头房企，而给予更高估值溢价。
集中度提升对于房企ROE的影响有益，但是程度不可高估。
集中度提升能给龙头房企带来相对更强拿地能力、更低的采购成本、更强的融资能力，但是无法改变目前我国土地成本持续上行的问题、无法改变预售证强管制带来的周转问题，而且历史来看，周期波动中，龙头房企也无法独善其身。
行业杠杆已经处在历史高点，而周转速度提升也存在一定瓶颈，我们预计此轮行业以及龙头房企的ROE修复之旅将会在2018年-2019年进入尾声，之后利润率增长对ROE提升的贡献度会逐步消失，因此。