2018年中国房地产之新市场崛起
31CHINA REAL ESTATE房地产市场
1 长租公寓:前景可观，房企拥护，静
待花开
2017年，“有效供给”政策持续发力，
强化中长期供应结构调整，大力培育发展
住房租赁市场，构建租购并举的房地产制
度。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸
引了房企和金融机构等各路“诸侯”的强
势布局。
1.1租赁市场：政策持续发力，预计2020
年可达1.7万亿
2017年7月20日，九部委联合印发《关
于在人口净流入的大中城市加快发展住房
租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大
中城市加快发展住房租赁市场，更好地解
决“新市民”的住房问题。政策的核心诉求
为：扩需求、增供应。2018年中国房地产之新市场崛起
摘要：中国房地产市场经过20多年的发展，住房市场从供不应求逐步转向供求基本平衡，而城市化新阶段将带动房地产市场新的结构调整，也为房企提供了大量新的市场机遇和发展新风口，其中最被房企青睐的当数特色小镇和长租公寓领域。本文围绕这两个热门领域，进行了国内现状、国内外对比及重点案例的多项研究。关键词：长租公寓；特色小镇；崛起中图分类号：F293文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2018）02-0031-34收稿日期：2018-01-06
文章来源：本文由中国指数研究院供稿。
32CHINA REAL ESTATE
笔者认为，住房租赁在未来长周期内
将持续改变房地产市场格局。其一，城市政
府开始思考如何因城施策，发展住房租赁
产业；其二，企业像考虑在哪里拿地一样，
考虑租赁的城市布局问题；其三，企业为
了基业常青开始考虑租赁业务模式问题；
其四，个人要更好地在城市安居，也可以
通过租赁解决权益保障问题。
2017年8月底，在住建部等九部委联
合发文确定首批12个租赁试点城市后，国
土资源部和住建部联合印发集体建设用地
建设租赁住房方案，13个城市试点，北京、
上海加入行列，先后推出、成交了相关自
持用地，截至9月共计73宗地块，可提供
约364万平方米租赁面积。这些已成交的
自持地块（或推出的租赁用地）可提供的
租赁住房已超过万套，这些住房一旦推出，
将一定程度上分流房地产市场的购房需
求，对稳定房价起到积极作用。
2017年10月18日，习近平总书记在中
共十九大开幕报告中强调“加快建立多主
体供给、多渠道保障、购租并举的住房制
度”，租赁再次成为市场热点。经中国指数
研究院测算，我国目前住房租赁市场规模
达1.38万亿，预计2020年可达1.7万亿，市
场空间足够大。
此后，我们进一步对比了美国的租赁
市场结构：美国机构渗透率超过30%，是
在美国各州租赁环境差别大、以民间租赁
为主导、政府仅对低收入阶层提供租金补
贴的市场背景下，而以政府主导、民间投
资为辅、鼓励机构托管的日本租赁市场中，
目前租赁机构渗透率已超过80%。与美国、
日本相比，我国的租赁市场未来将在住房租赁逐步立法、鼓励和保障机构化、规模
化发展的进程中达到一个较高的机构渗透
率，将至少在50%以上。
其中，房企由于在资产端具有天然优
势，无论是获取优质自持租赁房源还是收
购优质资产的通道都更为畅通，因此，房
企在运营型、持有型租赁机构中都将成为
市场主力，已经驶入租赁市场发展的快
车道。
1.2房企积极入局：启动长租公寓中长期
发展战略
面对持续供应且越来越多的自持住宅
用地和具有广阔空间的租赁市场，擅长快
速开发-销售的房企起初绝大多数对“新
玩法”还消化不良：自持地块到底能不能
盈利？为什么还有这么多房企竞先争抢自
持地块？如果不能盈利，又该怎么办？我
们就已成交的70多宗自持地块进行了初步
分析测算，帮助房企解答了这三个疑问。
按目前市场的房价及租金来看，房企
所获竞自持地块的投资回报率低、投资回
收期长,但随着我国租赁市场、金融支持政
策等环境的逐步改善，发展租赁市场将成
为房企的大势所趋，并不妨碍房企将租赁
市场作为长久战略考量。而越早涉足的房
企，可以通过高端产品打造、挖掘运营价
值以及打通金融通道等逐步解决自持运营
的痛点，培育新的利润增长极（见表1）。
截至目前，已有20多家百强房企启动
长租公寓中长期发展战略，宣告数万间拓
展目标，国内租赁市场未来发展格局的雏
形已经有所显现。百强房企究竟采取哪种
姿势顺利“下海”？又如何借助资本力量快
速做大？其实是决定房企能否成功分享租房地产市场
33CHINA REAL ESTATE
赁红利的关键。我们通过对百强房企目前
长租公寓主要运营模式及“借助资本”的
轻资产化模式进行深度解剖，为租赁行业
的进入者提供发展借鉴。
其中，运营长租公寓的资金压力、盈
利能力是房企和金融机构共同面临的痛
点。对于房企来说，资产证券化成为房企解
决资金问题的通路之一。而保利REITs（中
联前海开源-保利地产租赁住房一号资产
支持专项计划）2017年10月23日的发行成
为租赁住房证券化的破冰之举。以保利地
产自持租赁住房作为底层物业资产，发行
规模50亿元，为保利地产拓展长租公寓业
务奠定了资金基础。
除了资金，运营也是长租公寓绕不过
去的一道坎。长租公寓业务归根结底是要
达到公寓项目收益的最大化，而这种收益最大化需要通过租金和出租率的最优组合
来实现。因此，在市场上，需要充分了解求
租者的租赁需求和资金实力才可能实现租
金和出租率的最优组合。目前市场上的长
租公寓项目面向的客群、产品、服务到底
如何，房企又是如何做长租公寓的？基于
对北京多个长租公寓项目的调研，我们选
取几个品牌房企具有代表性的长租项目进
行调研分析，并对房企运营提出建议。
未来随着租赁市场的发展，租赁需求
将会明显释放，特别在公寓品质化需求升
级，有效供给不足，移动互联、大数据等新
技术推动的影响下，长租公寓的发展速度
将更加迅速，房企由于具有更强的重资产
属性和资产增值能力，将成为持有型租赁
机构的主导力量。房地产市场
表1：百强企业长租公寓运营模式运营模式百强房企长租公寓品牌
开发运营模式万科泊寓
保利瑜璟阁、诺雅、和熹会、N+公寓
龙湖冠寓
金地荣尚荟自在遇
招商蛇口壹间、壹栈、壹棠
旭辉领寓国际
运营模式百强房企合作方
资产托管模式绿城优客逸家
阳光城魔米公寓
世茂房地产海上世界
运营模式百强房企项目
运营服务模式万科万科·泊寓东山月府
代建运营模式旭辉旭辉·华师大项目
34CHINA REAL ESTATE房地产市场
2 特色小镇:政策利好，趋之若鹜，排
兵布阵
2017年，特色小镇也是炙手可热的拓
展领域。由于尚处起步阶段、运营模式仍无
成功经验可循，擅长标准化复制、高周转
的房企，在产业要素的开发和导入、及运
营思维的转变等方面面临巨大挑战，能否
真正在特色小镇领域分得一杯羹、跳出“房
地产化”的传统思路还需划一个问号。
2.1国外借鉴：产业是最强基因，区位是
先发要素，运营为后发要素
前车之鉴，后事之师。特色小镇的提出
源于世界主要发达国家的发展经验。因此，
我们主要以欧美发达国家为基础，筛选了
100多个国外知名特色小镇案例，探究特色
小镇到底有多大的发展机遇？发展机会在
哪里？以及房地产企业应如何跳出传统思
路，有效把握机遇？
从107个国外知名小镇的分析来看，
产业一定是小镇能否成功的最强基因，区
位条件是产业培育的先发因素，运营能力
是产业发展的后发因素。要么具有大城市、
节点城市的区位优势承接人口、产业等的
集群发展需求，形成强产业集群，如大城
市近郊型和网络节点型；要么具有强大的
运营能力形成极具吸附力的产业特色，如
孤点分布型。总体来看，虽然房企仍未完全
跳出传统地产开发的思路，但对增强产业
及运营能力的决心较强。
2.2房企趋之若鹜：特色小镇计划密集上
马，全国各地排兵布阵
随着国内掀起特色小镇建设热潮，房
企的特色小镇计划节奏亦密集上马，如碧
桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提
出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投
建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年
投资30个未来小镇等。据统计，目前已有
超过20家房企明确提出特色小镇计划，签
约落地项目已超过80个，其中华夏幸福、
华侨城、绿城落地项目均已超过10个。我
们以全国1500多个特色小镇为基础，结合
房企的落地小镇情况，试图解答这些房企
抢筹特色小镇热潮背后的冷静抉择。
特色小镇领域并不完全是一片待开
垦的处女地，更多的是基于原有发展基
础，对地域的二次改造和产业的再次升级。
因此，对企业的创新、运营能力提出更高
要求。
特色小镇成为房企未来发展的重要着
力点之一。房企基本遵循由简至深的递进
开发战略，优先介入本地化小镇开发，逐
渐拓展至深耕区域；优先发展文旅小镇，
瞄准新兴产业未来发展方向；优先结合产
业链优势加快拓展小镇，从而享受区域发
展的土地与资金红利。
中国房地产市场全景分析(附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩)
中国房地产市场全景分析（附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩）
一、房地产投资情况
2019年全年，我国房地产开发投资完成1321.94亿元，累计增长9.9%，比上月回落0.3个百分点。12月份投资增长7.4%，比11月的8.4%下降了一个百分点。
2019年房地产开发投资年均增长10%左右，在接近销售0增长的背景下，房地产投资的弹性主要得益于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分的交叉支持整体增长。与上月相比，12月份投资增速略有下降，主要有两个原因。首先，在2018年第四季度基准期高位的背景下，2019年上半年土地交易面积出现负增长，在建筑面积增加的推动下，建安投资增速回升轻微减弱;二是2019年投资土地购置费增速仍在下降，考虑到土地承包金额已纳入房地产开发投资完成分期付款，投资中的土地购买费为土地交易价格滞后半年左右。
业内预计2020年房地产开发投资增速将保持在7%至10%之间。一方面，在竣工交付持续复苏的背景下，以建筑为主导的建安投资仍可保持较高的增长率;另一方面，近期房地产融资政策、住房供应略有改善。房企拿地愿意继续复苏，以支持投资中土地购买成本的上升。
二、房屋新开工、竣工、销售情况
《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》显示：2019年1-12月，全国新房开工面积为227154平方米，同比增长8.5%，较上年同期下降0.1%，12月新开工面积增长7.4%。1-12月份竣工面积95942万平方米，比上年增长2.6%，比1-11月增长6.1%。
随着融资紧缩和销售增长放缓，房地产公司囤地放缓，开工面积增长放缓。从竣工情况来看，由于房地产企业通常在四季度创纪录地完成，前两年商品房预售集中竣工交付，月竣工量大幅增长20.2%，完成每月面积占全年竣工面积的33%，完成交付的逻辑继续兑现。 预计2020年，全国新开工面积和竣工面积将分别增加5%和10%。在开工建设方面，2019年房企整体拿地意愿同比下降11.4%，目前行业基本从囤积观念转向快速周转思路，房企的边际放缓降低新开工增速，但企业债务到期叠加在2018-2019年企业整体土地储备相对充裕的背景下，预计全年创业增速仍将为正，增速有望在5%左右。在竣工方面，由于房地产企业加快资金流向市场开放，在房地产项目开发周期保持相对稳定，2017-2019年商品房预售将逐步在2019-2021年完成，预计2020年商品房竣工率将增长10%。
2018-2024年中国河南省房地产市场全景调查与行业发展趋势报告(目录)
河南省房地产
什么是行业研究报告
行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。
企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。
行业研究报告的构成
一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：
行业研究的目的及主要任务
行业研究是进行资源整合的前提和基础。
对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。
行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。
行业研究的主要任务：
解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位
分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度
预测并引导行业的未来发展趋势
判断行业投资价值
揭示行业投资风险
为投资者提供依据 智研咨询——
2018-2024年中国河南省房地产市场全景调查与行业发展趋势报告（目录）
【出版日期】2018年
【交付方式】Email电子版/特快专递
【价 格】纸介版：8000元 电子版：8000元 纸介+电子：8200元
文章来源：/baogao/050223P152018.html
报告目录
河南省人口过亿，内需较大拥有庞大的本土市场，未来投资将追随市场。并且，作为农业大省，城镇化比例偏低，这是河南发展的弱势，也是其未来潜力所在。
随着京广高铁开通，河南位于东西、南北交通大动脉的相交处，郑州航空港综合实验区是中国首个航空经济先行发展区，未来中部交通优势将带动河南的投资价值。
2014年春节过后，河南各地房地产市场也进入了春天，交易市场开始活跃起来，各地品质大盘销售成绩喜人。对于河南三、四线城市，洛阳作为副省会城市和旅游城市、开封得益于郑汴一体化、平顶山借助煤炭资源优势、南阳因距离省会最远、经济发展较好等因素，这些地市的房地产发展一直相对平稳，领跑河南楼市，居河南省房地产市场前列；近两年来，新乡、鹤壁、济源、许昌、信阳、漯河、商丘等地市的房地产发展较快，大大带动了当地城市的发展和市民居住文化的提高；巩义、邓州、兰考、永城、汝州、固始、滑县、长垣、鹿邑、新蔡等十个“省直管县”，下一阶段的房地产市场发展也将呈现快速发展的势头，项目规划、建筑品质等都将赶超地级市，引导当地居住文化新潮流。
碧桂园：最具竞争力房企的成长史，改革开放40年里的中国故事
86 ■ 2019.01碧桂园：最具竞争力房企的成长史，改革开放40年里的中国故事
2018年是中国改革开放40周年，伴随着40年中国经济的高速发展，房地产也成长为国民经济的支柱产业。作为中国最大的新型城镇化住宅开发商，碧桂园从偏居一隅的乡镇企业，逐步发展成为能提供多元化的产品以切合不同市场的需求的世界500强企业集团，碧桂园的成长史，正是中国改革开放不断走向纵深的一个缩影。始于顺德 迈入福布斯全球200强1992年，碧桂园诞生于“凤城”——广东顺德。在改革开放初期，有个说法是全国看广东，广东看顺德。身处改革开放前沿阵地的碧桂园，沐浴着改革开放的春风高速发展和成长。26年一路走来，碧桂园作为中国新型城镇化和乡村振兴的身体力行者，为超过1000个城镇带来现代化的城市面貌。在助力国家城镇化战略的同时，碧桂园自身也获得了高速增长。截至2017年，碧桂园的合同销售金额已达到5500亿元，超越万科成为行业第一。碧桂园一步一个脚印，从顺德北滘走向全中国乃至全世界，一路发展壮大，直至问鼎行业之巅，晋升《财富》世界500强并迈入福布斯全球上市公司200强。从第一个项目顺德碧桂园起步，到如今迈入福布斯200强，碧桂园26年来始终秉承着“给您一个五星级的家”的物业服务理念，以“用心建设、关怀住户、回报社会”为出发点，以“让业户得到真诚的关怀和优质的服务”为最高使命，服务超过300万业主。截至2018年上半年，碧桂园已进驻中国1000多个城镇，累计开发超过2000个高品质项目。在助力中国城镇化的同时，碧桂园还努力践行国家“一带一路”发展战略，在马来西亚、澳大利亚、印度尼西亚等国家不断推广绿色生态智慧建筑的理念，打造了一座座“森林城市”。开创先河 创新引领发展作为中国房地产市场的领军者和发展历程的见证者，碧桂园开创了众多行业先河，通过不断创新引领着行业发展方向。1995年碧桂园率先提出“给您一个五星级的家”的口号，将“五星级的酒店式服务”引进楼盘小区管理，让业主感受到专业的物业管家服务。1999年，广州碧桂园首创在春节期间开盘，并通过全装修卖房、免费看楼巴士等创新营销手法进行销售，创下了当月销售3000套单位的惊人纪录，开创了除“金九银十”之外的又一个房地产行业的销售热潮。事实上，碧桂园的领先地位不仅体现在服务和销售领域，在房屋建造方面，碧桂园首创新型建筑工业体系更是领先全球市场。这个简称为SSGF的体系，包含Sci-tech科技创新、Safe&share安全共享、Green绿色可持续、Fine&fast优质高效等四大核心理念。截至2018年11月，SSGF已申请748项专利，在全国28个省市区的400多个项目里应用。除此以外，面对互联网行业的高速发展，碧桂园也与时俱进，在社区商业和智慧社区方面努力进取，不断创新传统商业模式，将互联网、智能家居和大数据等关键核心技术，应用到房屋建设、物业管理、家居设计等各产业发展的各个环节中去，在“智慧+地产”与“互联网+生活”的深度融合方面做出了积极的探索。凭借着20余年积累的城市建设经验，碧桂园也正积极布局其他产业，通过发展科技小镇项目，为科技创新打造好平台，同时为产业振兴营造生态圈，同时招揽高科技人才，投身现代农业和机器人、智能制造等产业，雷鸣/文
爱屋吉屋：全世界“最快”独角兽之死
爱屋吉屋：全世界“最快”独角兽之死
爱屋吉屋，作为中国的房地产经纪平台，曾经被誉为全球“最快”的独角兽之一。它的快速崛起也伴随着惊人的坠落，成为了全球“最快”的独角兽之死。
爱屋吉屋在成立之初就备受关注，其独特的商业模式和高速增长的势头使其一度成为了中国房地产行业的领军企业。在短短几年时间内，爱屋吉屋就成功获得了多轮融资，市值迅速超过了10亿美元，成为了中国新经济领域的明星企业。
正是因为爱屋吉屋过于快速的扩张和高额的融资需求，使得其步入了一条不归路。爱屋吉屋以低于市场价格的方式向消费者提供房屋租赁服务，通过大量投入吸引用户和租房资源，树立起了强大的品牌形象。这种低价租赁模式本身是不可持续的，爱屋吉屋无法通过此种盈利方式实现业绩增长。
为了维持高速增长的势头，爱屋吉屋持续追加新的融资，并将业务扩展至其他城市和板块。这种过度扩张使得爱屋吉屋的财务压力越来越大，加剧了其资金链风险。面对来自投资人的压力，爱屋吉屋不得不开始更加激进地寻找新的资金来源。
从2018年开始，爱屋吉屋不断踩雷，陷入了经营危机。其发展战略出现失误，与房东之间的资金纠纷激增，严重伤害了其品牌声誉。市场竞争压力也使得爱屋吉屋在业务扩张的无法维持盈利能力和现金流。结果，爱屋吉屋的资金链断裂，不得不面临倒闭的命运。
爱屋吉屋的倒闭不仅让众多投资人蒙受巨大亏损，也给消费者带来了巨大的损失。很多用户在支付租金后无法入住，押金和中介费也变成了不可追回的损失。这一事件引发了公众对房地产中介行业的质疑，也促使了监管部门对于房地产租赁市场的加强监管。
爱屋吉屋的倒闭并非偶然，也不仅仅是一家企业的衰落。它暴露出中国新经济领域中普遍存在的问题，即过于追求增长和短期效益，忽视了盈利能力和风险控制。随着监管和市场环境的变化，我们必须清醒认识到，保持企业的健康发展才是长久之道，过于追求速度与规模的企业，注定最终会成为“最快”的独角兽之死。
中国房地产行业上下游产业链分析
中国房地产行业上下游产业链分析
一、引言
中国房地产行业是国民经济的重要支柱，其产业链条长，涉及领域广泛，包括土地开发、房屋建设、房地产销售、物业管理等多个环节。近年来，随着中国城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产行业得到了快速发展，同时也带动了相关产业链的发展。本文将对中国房地产行业上下游产业链进行分析，以期为行业发展和政策制定提供参考。
二、上游产业链：土地开发
土地开发是房地产行业的上游环节，主要包括土地征收、土地整理和土地出让。在这个环节中，地方政府扮演着重要的角色。通过征收和整理土地，地方政府将土地转化为可以出让的资源。在土地出让过程中，政府会根据土地的地理位置、用途、规划等因素制定出让价格。土地开发不仅为地方政府提供了财政收入，也为房地产开发商提供了开发用地。
三、中游产业链：房屋建设
房屋建设是房地产行业的核心环节，主要包括规划设计、施工建设和竣工验收。在这个环节中，房地产开发商扮演着主导角色。他们根据市场需求和政府规划进行房屋设计，然后通过招标等方式选择施工企业进行建设。在施工过程中，开发商需要对工程质量进行监督，确保工程符合国家规范和合同要求。房屋建设完成后，开发商需要进行竣工验收，确保房屋符合安全和质量标准。
四、下游产业链：房地产销售和物业管理
房地产销售和物业管理是房地产行业的下游环节。房地产销售主要包括宣传推广、销售渠道管理和售后服务。在这个环节中，房地产代理商和中介机构扮演着重要角色。他们通过广告宣传、网络营销等方式推广房屋，并为购房者提供专业的咨询和服务。房地产销售的收入是开发商的主要收入来源之一，也是他们进行再投资的重要资金来源。
物业管理是房地产行业的另一个重要环节。物业管理主要包括物业维护、业主关系管理和社区服务等方面。在这个环节中，物业管理公司扮演着主要角色。他们负责物业的日常维护和管理，为业主提供各种服务，如保安、清洁、维修等。物业管理公司的服务质量直接影响到业主对开发商的评价和满意度，因此对于开发商来说，选择一家优质的物业管理公司非常重要。
新一线城市崛起中国城市格局将迎来变化
EGIONAL ECONOMIES区域经济
98《中国经贸》 2019年1月下很多人也已经认识到，人口不但会影响一个城市的房价，还会影响一个城市的发展格局。12月9日，北京人口与社会发展研究中心、社会科学文献出版社共同发布《北京人口蓝皮书《北京人口形势分析报告（2018）》。公布了北京市人口发展现状和趋势的最新研究成新一线城市崛起中国城市格局将迎来变化果。报告显示，2017年北京常住人口为2170．7万人，比上年末减少2．2万人，其中，常住外来人口794．3万人，与去年未相比减少13．2万人，全市户籍人口1359．2万人，比上年末减少3．7万人，降幅3％。不仅是北京，上海市统计局副局长汤汇浩报告说，截止2017年末上海全市常住人口为2418．33万人，上海外来常住人口972．69万人，比上年末减少7．52万人；总体人口比上年末减少1．37万人。京沪两个超一级城市的外来人口都出现了负增长，给人们提了个醒：新的趋势正在形成，中Issue1 2019CHINA GLOBAL BUSINESS
JANUARY. 2019 CHINA GLOBAL BUSINESS 99
国的城市格局也要迎来变化。自1997以来头一次北京上海的常住人口减少，背后有哪些原因呢？其一，离不开政策对这些一线特大城市规模的控制。早在2014年3月，中央政府门户网站公布了《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》。文件中提出，“特大城市要适当疏散经济功能和其他功能，把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向。”之后，在2017年9月27日，国务院关于对《北京城市总体规划（2016年—2035年）》的批复提出，严格控制城市规模。到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。上海市政府于今年1月4日正式发布《上海市城市总体规划（2017－2035年）》，提出要将上海建成令人向往的创新之城、人文之城、生态之城。规划同时要求，严格控制人口规模，缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，至2035年常住人口控制在2500万人左右，并作为长期调控目标。其二是受产业结构调整的影响。从2016年开始，北京上海就密集调整产业结构，使城区里的批发市场、劳动密集型产业逐渐外迁，同时，大力清理群租房，在就业和房租的压力下，一大部分外来就业人口选择主动外流。其三来源于高房价、高房租的压力。以北京为例，据我爱我家集团研究院数据显示，今年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元／套，环比6月份上涨2．9％，普租的租金均价环比上涨6．2％，公寓的租金均价环比上涨1．4％。其四，可持续发展的要求。大量人口涌入，虽利于经济的快速发展，但给城市带来的压力是越来越大，京沪控制人口规模能缓解城市压力，实现区域的平衡发展。
2018年中国房地产排名 [我国房地产市场波动对金融结构的影响]
2018年中国房地产排名 [我国房地产市场波动对金融结构的影响]
摘 要：目前，房地产业是我国经济的支柱产业，房地产市场的资金主要来源于商业银行，对我国的金融结构影响较大。实证分析的结果显示：无论是房地产开发投资还是住宅类房地产开发投资，它们在初期对金融结构中各个融资体系跨期互补效应的影响均是正面的，但在长期，这种影响效应会越来越小，并转为负面影响。这意味着从长期来看，房地产的发展不利于金融结构中融资体系之间的跨期互补效应，也就是说，房地产行业的发展不利于我国金融结构融资效率的提高及优化。
关键词：房地产；市场波动；金融结构；融资效率
中图分类号：F830文献标识码：Ａ文章编号：１００６－３５４４（２０12）０2－００02－06
一、引言
金融结构是指各种金融工具和机构的相对规模，既包括金融与实体经济的配比关系，又包括各类金融工具与机构在金融资产中的比例关系。 金融结构是衡量一国金融体系效率的重要指标， 完善的金融结构可以有效减少市场信息不对称、 分散金融风险、降低市场融资成本以及促进储蓄向投资转化，引导资源配置到具有较高运行效率的实体经济部门。同时在完善的金融结构中， 间接融资和直接融资之间能够实现跨期互补效应， 也就是说银行贷款和金融市场融资之间能够有效替代， 当银行贷款效率下降时，金融市场能够进行有效补充，或者金融市场融资效率下降时，银行贷款能进行有效补充。融资体系之间的这种跨期互补效应是衡量金融结构效率的重要指标。
目前， 房地产市场的资金主要来源于商业银行（见图1）， 图1给出了2001～2010年间我国房地产市场的资金来源占比，图中显示，国内贷款占比虽然低于自筹资金占比和其他资金占比， 但由于房地产市场的自筹资金主要来自于商业银行， 其他资金来源主要是购房者的“定金和预付款”，而购房者款项的主要来源也是商业银行。这样看来，房地产市场来源于商业银行的资金占所有资金来源的比重估计会超过了90%。
我国房地产经济的新常态及应对措施初探
我国房地产经济的新常态及应对措施初探
刘 刚
摘 要：房地产行业一直是我国经济发展的重要部分，随着社会环境的变化，近年来，房地产行业也在处于变化之中。首先，
分析了新常态下我国房地产经济中涌现出的主要问题，包括宏观调控机制不健全、监督管理不到位、法律法规不完善、房地产泡
沫滋生等。其次，针对新常态中的问题，进行了细致讨论，并提出了相应的解决措施。关键词：房地产；经济；新常态
一、引言
自从１９８０年至今，２０年来，房地产行业呈现波浪式的发
展特点。在一定的社会背景下，房地产行业发展兴盛，既能
够满足民众的住房需求，又能够高额赢利，还能够为国家创
收。随着社会的发展，居民对住房质量要求升高，城市化进
程对楼房数量要求增长，地价高、成本高而造成房价高，然而
相对高额的房价，居民的月收入相对较少，这就造成了社会
各个方面的矛盾。社会发展必然会影响房地产的发展步伐，
但是社会发展是必然的，房地产行业要适应社会，重新定位，
从而构建房地产经济的新常态。
二、新常态下我国房地产经济中涌现出的主要问题（一）宏观调控机制不健全
市场经济是推动房地产行业发展的最佳方法，但是在新
常态下，仍然需要国家的宏观调控来解决房地产过热或者低
迷的状态。由于房产经济是我国经济发展的主要组成部分，
所以宏观调控的政策随着国家社会发展形势而不断调整。
这就会造成一些历史时期，房产过热，而某些历史时期则房
产过冷。无论是房产过热或者过冷，通过宏观调控都会缓解
问题，但是却不能够根治问题。
早期房产经济宏观调控不健全是有社会发展水平和社
会主要矛盾共同决定的，１９８０～２００５年，社会的生产力的发
展水平不是很高，人民住房是大问题，房屋分配制度也影响
了房产经济的发展，通过政府宏观调控，社会经济活跃起来，
推动了房产行业的发展。需要注意的是这个时代是房产从
无到有的过程，房产的发展也在切实解决居民的住房问题。
然而，２００６～２０１９年，社会生产力水平已经较高，居民都具有
定所，但是在城市化进程中，农村居民及老旧小区居民对居
2018房地产沉思录 (update 33)
2018房地产沉思录 (update 33)
「写在最前面的话」：最近公众号后台的留言中，出现了一些“贸易战和房地产有毛关系”的疑问，对于有这种疑问的，建议先翻阅一下我之前的合订集，如果还是不懂那就只能帮你到这了。应该说，与“数字农业、新能源汽车和房地产有毛关系”的疑问一样，将房地产单独割裂出来分析和讨论的想法，是极其片面和狭隘的，整个宏观经济运行中的诸多关键环节，都会对房地产市场造成致命的影响。正如去超市买东西可以纠结半个小时、但在几百万买房下单时却只需要几秒钟一样，这种含混不清、片面盲目的羊群思维其实是所有人都应该警醒的。自从7月6日的第一战正式打响之后，媒体和舆论的战斗也进入了白热化。这一场世界第一和第二大经济体之间的贸易摩擦，充分体现了中美两大逻辑之间的对撞，而双方关于贸易战道德制高点的大辩论，却表现出了完全不同的水准。美国政府在为自己的逻辑进行一系列辩解时显得更为专业，而国内官方仅通过发言人只言片语的说明（或者环球时报之类媒体的非专业论战），则凸显了我们在这场大辩论中最需要改进和加强的地方。
2018年3月22日，美国政府发表了对中国在技术转让、知识产权保护和技术革新方面的政策、行为和实践的301调查报告（报告正文182页、参考文献注释1138个）。报告有数据，有图表，有事实，有案例，论述严谨，逻辑清晰。报告附件不仅列举了被调查的美方企业和利益团体的观点，也列举了许多被采访的中方利益团体（如中国企业联合会、中国商会、中国知识产权法律协会等组织）的观点。
2018年4月16，美国国会研究局的贸易专家Morrison专门为美国国会议员了解中美贸易情况而撰写了《中美贸易问题》的报告（全文长71页、17个图、9个表格、266个资料来源注释）。报告观点比较中立，不仅包括支持特朗普对华贸易政策的研究结果和论述，也包括了反对特朗普对华贸易政策的研究结果。报告指出2015年美国对中国的出口以及中美双方的投资，直接和间接支撑了美国260万人的就业，对美国GDP的贡献为2160亿美元。同时，报告也引用美国麻省理工学院奥特教授的研究，指出在1999~2011年间，中国对美国的出口导致了240万美国人失业。
2018年度太原市房地产市场数据分析报告
2018年度太原市房地产市场数据分析报告
一、近期全国及部分省市政策
1. 2018年3月5日，政府工作报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 【政策解析】 从国家层面上强调了房住不炒政策的重要性，住房制度的多主体供给及地方政府责任的落实，将会让更多的国民居有所屋，同时也会对投机性购房群体有所抑制。
2. 2018年4月12日，国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见中指出，一是稳妥推进房地产税立法，二是启动新的三年棚改攻坚计划，让广大人民群众早日实现安居乐居。
【政策解析】 房地产税的落实是国家利用经济手段对房地产市场的一种调控措施，在一定程度上扼制了投机性购房者的购买需求，从而控制房价的涨幅。新的棚改计划，有利于推进房地产市场的去库存化。
3. 2018年7月31日，中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
【政策解析】 政治局会议直指房价上涨问题，措辞更为严厉，表明了中央调控楼市的决心。
4.2018年8月19日，国办印发关于《港澳台居民居住证申领发放办法》的通知中指出：港澳台居民居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。
【政策解析】 办法规定了港澳台居民的3项权利，为港澳台居民在当地生活带来了便利，同时为港澳台居民在当地购房提供便利，也会对当地房地产市场带来一定的刺激。
5.2018年10月11日，国务院办公厅关于印发完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）的通知中指出，总结推广住房租赁试点经验，鼓励发展共有产权住房，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例，加强舆论引导，稳定市场预期。