中国房地产资金来源及开发企业到位资金情况分析报告
房地产财务问题分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，近年来取得了长足的进步。
然而，在快速发展的同时，房地产企业也面临着诸多财务问题。
本报告将从以下几个方面对房地产财务问题进行分析，并提出相应的解决方案。
二、房地产财务问题分析1. 资金链紧张资金链紧张是房地产企业面临的主要财务问题之一。
由于房地产项目投资周期长、资金需求量大，企业在项目建设过程中容易出现资金短缺的情况。
以下是对资金链紧张问题的具体分析：（1）融资渠道单一：目前，我国房地产企业的融资渠道主要集中在银行贷款、信托、债券等，融资渠道单一导致企业在面临资金需求时，难以满足。
（2）融资成本高：随着我国金融市场的不断深化，融资成本逐渐上升，尤其是银行贷款利率的上升，使得房地产企业的融资成本不断增加。
（3）现金流不稳定：房地产企业项目投资周期长，回款周期也较长，导致企业现金流不稳定，容易出现资金链断裂的风险。
2. 成本控制不力成本控制不力是房地产企业另一个常见的财务问题。
以下是对成本控制不力问题的具体分析：（1）项目成本管理不规范：部分房地产企业在项目成本管理方面存在不规范现象，如设计变更频繁、材料浪费等，导致项目成本增加。
（2）人工成本高：随着我国劳动力成本的不断提高，房地产企业的人工成本也在不断增加，给企业财务带来压力。
（3）税收负担重：房地产企业在税收方面存在一定的负担，如土地增值税、企业所得税等，使得企业利润空间受到挤压。
3. 盈利能力下降近年来，我国房地产市场逐渐由高速增长转向平稳发展，房地产企业盈利能力受到一定程度的影响。
以下是对盈利能力下降问题的具体分析：（1）市场竞争加剧：随着房地产市场的不断发展，市场竞争日益激烈，房地产企业利润空间受到挤压。
（2）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策不断加强，如限购、限贷等，使得房地产企业销售业绩受到一定程度的影响。
（3）行业集中度提高：行业集中度提高导致市场垄断，部分房地产企业利润空间被压缩。
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。
进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。
从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。
预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。
一、当前的市场政策及融资环境房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。
从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。
2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。
自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。
从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。
2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
房地产行业财务报告分析(3篇)
第1篇一、前言房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，近年来在国家的宏观调控下经历了快速发展和调整期。
本报告通过对某知名房地产企业财务报告的深入分析，旨在揭示该企业在财务状况、盈利能力、运营效率等方面的表现，为投资者、企业决策者及行业分析提供参考。
二、财务报表概述本次分析的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
以下将分别对这三张报表进行详细分析。
三、资产负债表分析1. 资产结构分析（1）流动资产：流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等。
通过对比该企业近三年的流动资产构成，可以看出流动资产占比较高，说明企业在短期内具有较强的偿债能力。
（2）非流动资产：非流动资产主要包括长期投资、固定资产、无形资产等。
从报表数据来看，非流动资产占比相对较低，说明企业资产结构较为合理。
2. 负债结构分析（1）流动负债：流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等。
通过对流动负债的分析，可以看出企业短期偿债压力较小。
（2）非流动负债：非流动负债主要包括长期借款、应付债券等。
从报表数据来看，非流动负债占比相对较低，说明企业长期偿债能力较强。
3. 所有者权益分析通过对比该企业近三年的所有者权益，可以看出企业所有者权益逐年增长，说明企业盈利能力较强，股东投资回报率较高。
四、利润表分析1. 营业收入分析通过对比该企业近三年的营业收入，可以看出企业营业收入逐年增长，说明企业在市场竞争中具有较强的竞争力。
2. 营业成本分析与营业收入相比，营业成本的增长速度相对较慢，说明企业在成本控制方面取得了一定的成效。
3. 期间费用分析期间费用主要包括销售费用、管理费用和财务费用。
通过对期间费用的分析，可以看出企业在费用控制方面取得了一定的成效，但仍有提升空间。
4. 利润总额分析通过对比该企业近三年的利润总额，可以看出企业盈利能力较强，利润总额逐年增长。
五、现金流量表分析1. 经营活动现金流量通过对比该企业近三年的经营活动现金流量，可以看出企业经营活动产生的现金流量逐年增长，说明企业经营活动具有较强的盈利能力。
2021年中国房地产行业发展现状分析(附房地产开发投资额、房屋施工面积、商品房销售情况及企业排名统计
2021年中国房地产行业发展现状分析（附房地产开发投资额、房屋施工面积、商品房销售情况及企业排名统计）1、开发投资额社会经济的快速发展很大程度上推动了人们生生活品质的提升，也推动了城市化进程的发展，我国也不断涌现了很多居民楼和商品房项目。
随着房地产和相关产业的快速发展与成长，很大程度带动了当地经济的增长，房地产经济也逐渐成为全国国民关注的支柱型产业，2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。
2021年中国住宅开发投资额占全国开发投资总额的75.32%，较2020年增长了1.48%，占比最大；办公楼开发投资额占全国开发投资总额的4.05%，较2020年减少了0.54%；商业营业用房开发投资额占全国开发投资总额的8.43%，较2020年减少了0.81%。
2、开发企业到位资金从房地产开发企业到位资金来看，2021年中国房地产开发企业到位资金达201132亿元，较2020年增加了8017.0亿元，同比增长4.15%，其中：国内贷款23296亿元，利用外资107亿元，自筹资金65428亿元，个人按揭贷款32388亿元。
2021年中国自筹资金占全国房地产开发企业到位资金的32.53%，较2020年减少了0.29%，占比最大；国内贷款占全国房地产开发企业到位资金的11.58%，较2020年减少了2.23%；利用外资占全国房地产开发企业到位资金的0.05%，较2020年减少了0.05%；个人按揭贷款占全国房地产开发企业到位资金的16.10%，较2020年增长了0.58%。
3、房屋施工面积及竣工面积从房屋新开工面积来看，自2020年起中国房屋新开工面积开始下滑，2021年中国房屋新开工面积为198895万平方米，较2020年减少了25538.0万平方米，同比减少11.38%，其中住宅房屋新开工面积为146379万平方米，办公楼房屋新开工面积为5224万平方米，商业营业用房房屋新开工面积为14106万平方米。
房地产市场中的资金流动分析
房地产市场中的资金流动分析随着中国经济的快速发展，房地产市场在过去几十年变得异常活跃。
房地产行业作为一个重要的经济支柱，对于国家经济的稳定和发展起到了重要的推动作用。
然而，房地产市场的稳定与繁荣离不开资金的流动。
本文将对房地产市场中的资金流动进行深入分析。
一、资金流动的形式和来源房地产市场的资金流动主要体现在两个方面：一是购房者与开发商之间的购房款项交付和回款；二是房地产开发商获取银行贷款和其他融资渠道的资金注入。
首先来看购房者与开发商之间的资金流动。
一般来说，购房者在选择购买房产后需要支付首付款，以及余款的按揭贷款。
首付款主要来自购房者自身的存款和贷款，而按揭贷款则通常需要购房者向银行申请，银行根据购房者的信用状况和还款能力来审核并发放贷款。
其次，房地产开发商也是房地产市场中重要的资金流动主体。
开发商通常通过向银行贷款、私人融资和发行债券等方式来获取资金。
银行贷款是开发商获得资金最为常见的途径之一，由于房地产市场的特殊性，银行对于开发商的贷款审批会更加谨慎，通常需要开发商提供一定的担保措施，如抵押物或担保公司的保证等。
二、资金流动的影响因素房地产市场中的资金流动受到多种因素的影响，其中包括经济政策、市场需求、利率水平和信贷政策等。
首先，经济政策对于资金流动起到了重要的引导作用。
政府通过调控房地产市场的政策，如限购政策、限贷政策等，来控制房地产市场的供需关系和价格波动，从而影响资金的流动。
政府的政策调控对于各个环节的资金流动都有一定的影响，从而影响房地产市场的稳定和健康发展。
其次，市场需求对于资金流动也有重要的影响。
市场需求的增长将吸引资金的流入，从而推动房地产市场的发展。
当市场需求低迷时，投资者对于房地产项目的信心会下降，资金流动也会受到影响。
再次，利率水平是影响资金流动的重要因素之一。
利率的高低直接影响购房者和开发商的资金成本。
当利率较低时，购房者更愿意贷款购房，开发商也更容易获得便宜的融资，从而刺激资金的流动。
我国房地产投资分布及资金来源结构解析
经营管理我国房地产投资分布及资金来源结构解析姜莉莉 中国人民银行深圳市中心支行 518001截至2009年4月末，我国今年累计房地产投资总额为7289.98亿元，同比增长4.86%；4月底，我国房地产开发资金来源累计达到13511.8亿元，同比增长12.39%。
深入分析房地产投资额的分布及房地产开发资金来源的结构可以看出，其主要呈现如下几个方面的特点。
一、房地产投资的区域集中度较高江苏、广东、浙江、北京、山东分列房地产投资总额前五位，截至4月底，这五个地区的房地产投资额达到2952.73亿元，占全国房地产投资总额的40.5%，房地产投资的区域集中度较高。
对数据进行深入分析，可以发现，房地产投资额与地区经济以及房价之间互为动力（图1）。
根据2009年前4个月全国31个省区的房地产投资额、开发土地面积以及资金来源结构数据 对各个地区进行聚类分析，根据聚类分析碎石图（图2），将所有省区分成三类或四类较为合适，为了便于研究不同类别的特点，本文选择将31个省区分成四类。
分析各个类别地区的经济发展水平和房地产投资之间的关系，可以发现，地区生产总值同房地产投资额之间的相关系数达到0.902，这在一定程度上证明了房地产业对经济增长的贡献是十分可观的。
2008年，经济较为发达的北京和上海，房地产业的增加值占该地区生产总值的比重分别为5.82%和5.45%。
从图3可以看到四类地区的人均GDP均值与相应的房地产业指标间存在完全的大小对应关系。
与此同时，房地产投资额排在前五位的省区中，江苏的苏州、广东的广州和深圳、浙江的杭州、北京以及山东的青岛等城市，其房价及涨势均居全国的前列。
二、住宅投资额占房地产投资额的比重有上升趋势由图4可见，近10年来，住宅投资额占房地产投资额的比重呈现逐年上升的态势。
2008年，我国住宅开发完成投资额22081亿元，占房地产投资总额的比重达到72.21%，同比上升1.01个百分点。
图1 房地产投资额与房价以及地区经济之间的关系图4 住宅投资额占房地产投资额的比重走势图2 聚类分析碎石图3 四类地区的经济指标与房地产指标对照图5 我国不同年龄段的人口分布图注：人口数据来自《中国统计年鉴2008》。
我国房地产企业融资现状与渠道分析
我国房地产企业融资现状与渠道分析房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。
房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。
近年来，我国房地产金融发展迅猛，但和发达的国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。
导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。
在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。
如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
1、我国房地产企业融资现状1.1房地产资金来源现状在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。
而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。
虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。
并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。
我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。
表1.1 房地产开发投资资金来源单位：亿元年份2000 2001 2002 2003 2004 五年合计所占比例国家预算6.87 13.63 11.8 11.36 11.85 55.51 0.10%内资金国内贷款 1385.08 1692.2 2220.34 3138.27 3158.41 11594.3 21.57%债券 3.48 0.34 2.4 0.55 0.19 6.96 0.01% 利用外资 168.7 135.7 157.23 170 228.2 859.83 1.60%自筹资金 1614.21 2183.96 2738.44 3770.68 5207.56 15514.85 28.86% 其它资金2819.29 3670.56 4619.9 6106.05 8562.59 25778.39 47.96% （定金及预付款）资金来源合计5990.76 7682.76 9738.31 13185.6 17157 53754.33 100.00% 资料来源：各年统计年鉴1.2我国房地产企业主要融资方式1.2.1银行贷款银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。
全国房地产开发投资统计分析
一、房地产开发统计分析（一）房地产开发投资完成情况统计分析图1 房地产开发企业本年完成投资开发投资总量逼近5万亿元。
2011年增速有所回落，但是增速仍在高位运行。
2012增速再次回落到16%。
2013年增速出现小幅反弹。
2.2014年之后投资规模稳步扩大，但增速明显放缓，增速相对较低。
2015年增速回落到1%，是历年来增速较低点。
2016-2020年增速维持在7-10%之间。
3.2021-2022年受整体经济下行、新冠疫情反复和前期房地产政策对市场调控滞后传导因素影响，民营房地产开发企业投资意愿不足。
2021年增速下滑到4%，2022年房地产开发投资增速-10%。
（二）房地产开发投资按工程用途统计分析1.在房地产开发初期阶段，开发投资规模较小，增速波动较大。
2006-2013年房地产开发投资规模持续扩大，经历了快速增长的阶段。
2006年保持平稳增长，但低于固定资产投资增速水平。
2007年高速增长，但是开发投资总量仍显不足，与房地产旺盛需求不相适应。
2008年受金融危机影响，增速回落。
2009年增速回落到16%。
2010年扩张性经济政策效果显现，房地产开发投资出现高速增长，增速达到历史最高点，图2 房地产开发投资按工程用途分类单位：万亿元文章从房地产开发投资完成情况、按工程用途、从房地产销售到房地产开发投资滞后传导分析、到位资金、新开工面积和土地购置面积的统计分析，得出实际到位资金不断收紧、销售回款是到位资金的主要支撑、新开工面积增速放缓和土地购置面积处于低位运行的结论，并提出推动项目复工复产、加强预售资金监管、缓解企业资金压力和促进房地产项目销售的对策建议。
1.按工程用途分类，住宅投资在房地产开发投资中占比较高，一般为70-75%，住宅投资占主体地位，但是这并不是说住宅开发投资是房地产开发投资的全部。
房地产开发投资除住宅投资外，还有办公楼、商业营业投资和其他房地产开发投资等。
办公楼投资占比较低，一般为5%。
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中国房地产资金来源及开发企业到位资金情况分析：资金来源4月继续改善
一、房地产开发景气指数情况
12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。
2017.12-2018.12中国房地产开发景气指数
数据来源：公开资料整理相关报告：发布的《2018-2024年中国房地产行业市场竞争格局及投资战略咨询报告》
2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。
其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
2018年1-12月全国房地产开发投资增速
数据来源：公开资料整理 2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月份回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长
17.5%，提高1.3个百分点。
2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。
其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。
房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。
其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。
房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。
2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。
2018年房地产开发企业土地购置面积增速
数据来源：公开资料整理
二、资金来源情况分析：4月继续改善
销售回款起到最大正向拉动（对应销售额短期反弹，量略降而价升），其次是自筹继续改善，而信贷虽边际略回落但仍在较高位；行业资金链仍低于130:100的警戒线，反映结构上广义三四线房价后续的下行压力；货币活化指数出现筑底迹象，预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市，一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支
资金来源的改善与销售额同步，全国资金链或上半年好下半年转弱，主要为三四线拖累。
资金来源4月继续改善，其中销售回款起到最大正向拉动（对应销售额短期反弹，量略降而价升），其次是自筹继续改善，而信贷虽边际略回落但仍在较高位；往后看，若销量下行（结构上受广义三四线拖累），全国资金来源或仍面临调整，但结构上看重点房企资金链会相对更好，因布局更倾向于一二线城市；资金链(资金来源/房地产投资)有所反弹，但仍低于130:100的警戒线，反映结构上广义三四线房价后续的下行压力。
资金来源4月继续改善，其中销售回款起到最大正向拉动，其次是自筹继续改善，而信贷边际略回落
全国房地产开发资金来源
数据来源：公开资料整理资金链18年上半年略改善，下半年来因资金来源回落较投资更快，又呈收紧
招商房地产资金链指数及70城房价环比
数据来源：公开资料整理2018年1-8月累计全国房地产开发投资资金来源情况（单位：亿）
数据来源：公开资料整理2018年1-8月累计全国房地产开发投资资金来源增速（单位：亿元，%
数据来源：公开资料整理三、房地产开发企业到位资金情况
2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月
份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。
其中，国内贷款24005亿元，下降
4.9%；利用外资108亿元，下降3
5.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。
2017-2018年中国房地产开发企业到位资金增速走势
数据来源：公开资料整理从流动性角度看：4月招商货币活化指数（M1-M2口径）：-6.45（↑+0.67）；（活定期口径）：-8.84（↓-0.06）。
货币活化指数自16Q3起持续回调，房价作为滞后指标，同比数据（70城新房房价）也于17M1冲顶后趋势性回落；其中一线最先回落（16M9），二线略后（16M11），三四线最后（17M7）。
但18年3季度以来，70城房价同比出现较明显反弹，这或在政策从“限”价变“稳”价之后，部分高价地项目进入市场交易所致。
19年Q1“失真房价”将继续纠偏，基于失真的房价判断房价下调不充分值得商榷。
近期有观点认为房价回调并不充分，而判断板块机会还没来临，这已经被证伪。
因这种判断基于的数据存在明显失真，即新房房价存在明显“信号失真”，二手房房价也存在备案干扰。
19Q1即是失真房价的纠偏期，房价仍有2个季度左右补跌，但结构分化很大。
房价补跌主要来源于三四线城市的贡献（三四线新房&二手房房价环比18Q2以来均快速回落将带动同比数据出现补跌），而一/二线城市或逐步企稳；同时，房地产股票超额收益起点从来也不是价格的底部，而是销量的底部左侧，相反，房价一定程度上成为股票超额收益的反向指
标。
3月货币活化指数继续下降（活定期口径）
数据来源：公开资料整理3-4月货币活化指数出现筑底回升（M1/M2口径）
数据来源：公开资料整理70城新房/二手房房价同比均回升但缺口在扩大
数据来源：公开资料整理70城新房/二手房房价环比略回升且缺口在缩小
数据来源：公开资料整理一线城市新房/二手房房价同比低斜率回升
数据来源：公开资料整理一线城市新房环比18年下半年快速回升19年则又再回落，而二手房18Q4以来持续回升
数据来源：公开资料整理二线城市新房/二手房房价同比均回升但缺口在扩大
数据来源：公开资料整理二线城市新房房价环比18Q2以来持续回落，而二手房快速回落
数据来源：公开资料整理三四线城市新房/二手房房价同比均回升
数据来源：公开资料整理三四线城市新房/二手房18下半年快速回落而19年来略回升
数据来源：公开资料整理
-全文完-。