2018年中国房地产行业分析报告
中国房地产市场全景分析(附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩)
中国房地产市场全景分析（附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩）一、房地产投资情况2019年全年，我国房地产开发投资完成1321.94亿元，累计增长9.9%，比上月回落0.3个百分点。
12月份投资增长7.4%，比11月的8.4%下降了一个百分点。
2019年房地产开发投资年均增长10%左右，在接近销售0增长的背景下，房地产投资的弹性主要得益于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分的交叉支持整体增长。
与上月相比，12月份投资增速略有下降，主要有两个原因。
首先，在2018年第四季度基准期高位的背景下，2019年上半年土地交易面积出现负增长，在建筑面积增加的推动下，建安投资增速回升轻微减弱;二是2019年投资土地购置费增速仍在下降，考虑到土地承包金额已纳入房地产开发投资完成分期付款，投资中的土地购买费为土地交易价格滞后半年左右。
业内预计2020年房地产开发投资增速将保持在7%至10%之间。
一方面，在竣工交付持续复苏的背景下，以建筑为主导的建安投资仍可保持较高的增长率;另一方面，近期房地产融资政策、住房供应略有改善。
房企拿地愿意继续复苏，以支持投资中土地购买成本的上升。
二、房屋新开工、竣工、销售情况《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》显示：2019年1-12月，全国新房开工面积为227154平方米，同比增长8.5%，较上年同期下降0.1%，12月新开工面积增长7.4%。
1-12月份竣工面积95942万平方米，比上年增长2.6%，比1-11月增长6.1%。
随着融资紧缩和销售增长放缓，房地产公司囤地放缓，开工面积增长放缓。
从竣工情况来看，由于房地产企业通常在四季度创纪录地完成，前两年商品房预售集中竣工交付，月竣工量大幅增长20.2%，完成每月面积占全年竣工面积的33%，完成交付的逻辑继续兑现。
预计2020年，全国新开工面积和竣工面积将分别增加5%和10%。
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析提示：销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
1、拆解销售额资金构成销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
2016 年房企销售回款约为8.7 万亿，占房企到位资金比例为65%，较上年占比提高9 个pct。
历史上，销售回款占比往往在50%以上，因此商品房销售情况的好坏往往对于开发商的资金情况起到关键性的影响作用，尤其是在商品房销售增速较高的年份，销售回款的占比由50%提升至60%以上。
不过在2011-2015 年随着股权、债券、非标等融资渠道的打开，销售回款以外的资金来源比重显著提高，因此我们在预测房企资金来源时不仅要跟踪销售情况，也必须重视其他融资来源的变化。
个人购房款主要来自居民存款与按揭贷款。
2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%，较2017 年一季度35.7%的高点有9.5 个pct 的回落。
个人住房贷款由人民银行统计每季度公布，为了跟踪更高频的居民购房贷款金额，我们使用居民户中长期贷款作为近似指标。
2016 年新增个人购房贷款4.96 万亿，同比增速86.5%，占全年商品房销售额42%。
同期居民户中长期新增贷款5.68 万亿，同比增速86.2%，两者总额与增速差异不大。
2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%，较去年末增速下滑86 个pct。
（备注：2017 年起，《金融机构贷款投向》报告中新增个人购房贷款数据不再公布，原个人购房贷款余额改为个人住房贷款余额，与原《货币政策执行报告》中公布的个人住房贷款余额口径一致）。
参考发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》图：2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%（单位：亿元）图：2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%（单位：亿元）2017 年1-9 月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，较4 月57.3%的比例下降近11.6 个pct，但依旧保持在高位。
地产大数据分析报告(3篇)
第1篇一、摘要随着互联网和大数据技术的快速发展，房地产行业也迎来了大数据时代。
本报告通过对海量地产数据的采集、分析和挖掘，旨在为房地产企业、政府部门和投资者提供有价值的数据分析和决策支持。
报告将从市场趋势、区域分析、产品分析、价格分析、客户分析等多个维度进行深入探讨，以期为我国房地产行业的发展提供有益参考。
二、市场趋势分析1. 市场规模分析根据国家统计局数据，2019年全国房地产开发投资10.3万亿元，同比增长9.9%。
近年来，我国房地产市场持续保持稳定增长态势，市场规模不断扩大。
2. 政策环境分析近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，如限购、限贷、限价等，旨在抑制房价过快上涨，稳定市场预期。
政策环境对房地产市场的发展具有重要影响。
3. 市场供需分析通过分析地产大数据，可以看出，当前我国房地产市场供需矛盾依然存在。
一方面，一线城市和部分热点二线城市供不应求，房价持续上涨；另一方面，三四线城市供过于求，库存压力较大。
三、区域分析1. 一线城市一线城市房地产市场持续火热，需求旺盛。
从地产大数据来看，一线城市房价收入比相对较高，但仍有大量投资和自住需求。
2. 二线城市二线城市房地产市场发展迅速，部分城市房价涨幅较大。
从地产大数据来看，二线城市人口流入较多，购房需求旺盛。
3. 三四线城市三四线城市房地产市场库存压力较大，部分城市房价出现下跌。
从地产大数据来看，三四线城市人口流失严重，购房需求相对较弱。
四、产品分析1. 住宅产品从地产大数据来看，住宅产品依然是市场主流。
其中，改善型住宅需求旺盛，小户型住宅市场逐渐萎缩。
2. 商业地产商业地产市场发展迅速，购物中心、商业综合体等业态备受关注。
从地产大数据来看，商业地产投资回报率相对较高，但市场竞争激烈。
3. 办公地产办公地产市场逐渐升温，写字楼、产业园区等业态备受关注。
从地产大数据来看，办公地产市场需求稳定，投资价值较高。
五、价格分析1. 全国房价走势从地产大数据来看，全国房价总体呈上升趋势，但涨幅有所放缓。
中国住房存量研究报告
中国住房存量研究报告导读我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。
本报告进行了相应更新和完善。
研究结果表明，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。
因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。
新一轮房改（新房改）的关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税。
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
目录1 中国城镇有多少房子？1.1 现有城镇住房数据真伪识别1.2 研究思路与主要假设2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.092.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？3.1 省级：东北地区套户比平均1.13，沪粤京5省套户比低于1.03.2 地级：22城套户比小于1，一线城市套户比略低于1正文1中国城镇有多少房子？1.1现有城镇住房数据真伪识别当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。
官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。
中国恒大财务分析报告(3篇)
第1篇一、引言中国恒大集团（以下简称“恒大集团”或“公司”）成立于1996年，总部位于中国广东省广州市，是中国最大的房地产开发企业之一。
恒大集团以房地产开发为核心业务，同时涉足金融、健康、文化旅游等多个领域。
本文将从恒大集团的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和现金流状况等方面进行深入分析，以全面评估恒大集团的财务健康状况。
二、财务状况分析1. 资产规模截至2021年底，恒大集团的总资产达到约7.9万亿元人民币，其中房地产开发资产占比最高，达到约6.5万亿元。
恒大集团资产规模庞大，体现了其在房地产市场的强大实力。
2. 负债状况截至2021年底，恒大集团的负债总额约为6.4万亿元人民币，其中资产负债率为81.8%。
从负债构成来看，恒大集团的短期负债和长期负债分别为2.7万亿元和3.7万亿元，短期负债占比较高，存在一定的偿债压力。
3. 股东权益截至2021年底，恒大集团的股东权益约为1.5万亿元人民币，净资产收益率为6.2%。
股东权益占比相对较低，说明恒大集团在资产运营过程中存在一定的风险。
三、盈利能力分析1. 营业收入近年来，恒大集团的营业收入呈现出稳步增长的趋势。
2021年，恒大集团的营业收入约为5800亿元人民币，同比增长约15%。
营业收入增长主要得益于房地产市场的繁荣和恒大集团多元化业务的拓展。
2. 利润状况恒大集团的利润状况较为复杂，近年来呈现出波动性。
2021年，恒大集团实现净利润约220亿元人民币，同比增长约100%。
利润增长主要得益于收入增长和成本控制。
3. 盈利能力指标（1）毛利率：2021年，恒大集团的毛利率约为25%，较上年同期有所提高，说明公司在成本控制方面取得一定成效。
（2）净利率：2021年，恒大集团的净利率约为3.8%，较上年同期有所提高，但仍然处于较低水平。
四、偿债能力分析1. 流动比率恒大集团的流动比率在2021年达到1.2，说明公司短期偿债能力较好。
但需要注意的是，流动比率仍然处于较低水平，公司需关注短期偿债风险。
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5
到2018 年，全国合约销售额将小幅下降
» 以销售值计算，2018年下半年全国合约销售额增速 (12个月移动平均) 将可能 继续放缓，同比降幅最多达到5% ，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内 » 全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降；大中城市持续严格调控会对销 售形成制约，而三四线城市的销售额将较2017年的高水平放缓
2018年中国房地产行业分析报告
1
中国房地产展望
展望稳定，但持续调控会带来压力
负面
导致展望调整为负面的因素 » 未来12个月全国合约销售 额 (12个月移动平均) 同比 下降5%-10%以上 » 库存/合约销售比率接近 2015年3月的高点 » 融资渠道受阻或银行流动 性和房贷大幅收紧
稳定
» 2018年下半年全国合约销售增 速 (12个月移动平均) 将小幅 下降，但依然处于我们对稳定 展望的基准范围内 » 整体库存水平仍将健全可控。 由于严格调控，一线城市的库 存/合约销售比率将会上升， 但二三线城市的比率将依然低 于2015年3月的峰值 » 房地产业的融资渠道将依然有 限，但财务健全的开发商仍将 保持顺畅的融资渠道
2011年4月： 展望调整为负面
2012年11 月：展望调 整为稳定
2017-03
2010-12
2011-03
2011-06
2011-09
2011-12
2012-03
2012-06
2012-09
2012-12
2013-03
2013-06
2013-09
2013-12
2014-03
2014-06
2014-09
2014-12
2015-03
20112
2016-03
2016-06
2016-09
2016-12
2017-06
2017-09
2017-12
2018-03
2018-06
2018-09
移动平均值反映的是连续12个月期间合约销售额与过去12个月比较 资料来源：国家统计局、 XX资讯、XX服务公司测算
5.22% (2017年9月) 5.60% (2017年9月)
资料来源：地方政府部门、中国人民银行、 XX资讯 、XX服务公司估测
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
8
月数 10 一线城市 30 40 50 60
20
2015.01 2015.02 2015.03 2015.04 2015.05 2015.06 2015.07 2015.08 2015.09
2.5%
2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5%
资料来源：国家统计局，截至2017年9月30日
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
7
调控措施将依然收紧
» 大中城市的调控措施包括预售限价、二次购房者限购限贷，未来6-12个月放松 的可能性不大 » 我们预计，部分房价增速较快的城市将选择性收紧调控，但在全国范围内出台 更严格措施的可能性不大，因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓 » 由于政府持续去库存，库存较高的城市的购房政策将会继续宽松 » 我们认为政府将灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定
到2018 年，全国合约销售额 (12个月移动平均) 将小幅下降
12个月移动平均合约销售面积同比变化率 12个月移动平均合约销售额同比变化率 12个月移动平均均价同比变化率 40% 30% 20% 10% 0% -10% 12个月移动平均合约销售面积同比变化率(预测) 12个月移动平均合约销售额同比变化率(预测) 12个月移动平均均价同比变化率(预测) 2014年5 月：展望调 整为负面 2015年6月： 展望调整为稳定
资料来源： XX资讯 、地方政府部门、XX服务公司
样本二线城市
2015.10
2015.11 2015.12 2016.01 2016.02 2016.03 2016.04 2016.05 2016.06 2016.07 2016.08 2016.09 2016.10 2016.11 2016.12 2017.01 2017.02 2017.03 2017.04 2017.05 2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 样本三四线城市
2017年 2014年初
实施购房限制的城市数量 银根情况 法定准备金率 人民银行的基准贷款利率 平均首套房房贷利率 平均二套房贷款利率
约50 个城市
基本充足 17% (截至2017 年10 月31 日) 4.35% (截至2017 年10 月31 日)
约47 个城市
银行贷款条件严格 20% (截至2014 年1 月1 日) 6.0% (一年期贷款) (截至2014 年1 月1 日) 6.94% (2014年8月) 7.48% (2014年8月)
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
2018-12
-20%
6
房价将基本稳定
» 中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约
» 房价大幅调整的可能性不大，原因包括：
– 库存水平整体健全 – 大众市场需求强劲
中国70个大中城市新建住宅价格增速将继续放缓
一线城市 4.0% 3.5% 环比变化率 3.0% 二线城市 三四线城市
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
4
三四线城市销售下滑导致全国销售放缓
信用主题
» 2018年下半年全国合约销售额增速 (销售值，12个月移动平均) 将小幅下降，原 因是大中城市严格调控，三四线城市的销售额在2017年强劲增长后将会下滑 » 调控措施将依然收紧；部分房价上涨过快的城市调控可能进一步收紧
» 库存水平仍保持健康且处于可控状态，并将支持房价温和增长
» 行业整合速度将加快。因销售能力出色、融资渠道顺畅，中国海外发展有限公 司、万科企业股份有限公司、中国保利集团公司、龙湖地产有限公司和碧桂园 控股有限公司等财务状况健康的大型开发商可继续提高销售额及市场份额
中国房地产业：2018年展望，2017年11月
正面
导致展望调整为正面的 因素
» 全国合约销售额 (12个月 移动平均) 同比增速维持 在10%以上
» 库存/合约销售比率下降， 特别是三四线城市
» 融资状况变得有利
注：负面行业展望表示我们认为基础业务状况将会恶化；正面行业展望表示我们预计基础业务状况会改善；稳定的行业展望表示我们预计基础业务状况不会有重大变化。由于行业展望 代表了我们对评级考虑因素的前瞻性看法，因此负面 (正面) 展望表示负面 (正面) 评级行动的平均可能性较大。