房产税的纳税筹划案例分析
某房地产企业税收筹划案例
某房地产企业税收筹划案例随着经济的发展和社会的进步，房地产企业逐渐成为我国经济的重要支柱。
然而，在日益激烈的竞争环境中，如何合理规划税收支出，提高企业的盈利能力，成为了摆在房地产企业面前的重要问题。
本文以某房地产企业为例，探讨其税收筹划的策略和实施效果。
某房地产企业是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的大型企业。
公司拥有丰富的项目经验，其业务遍布全国各大城市。
近年来，由于市场竞争加剧，公司开始税收筹划，以降低运营成本，提高市场竞争力。
该企业积极国家税收政策，充分利用相关政策进行税收筹划。
例如，国家对房地产企业的土地增值税、企业所得税等均有一定的优惠政策。
该企业通过合理规划项目开发阶段，控制开发成本，成功减少了税收支出。
该企业重视税务风险管理，建立了完善的税务风险管理机制。
通过及时了解和掌握税收法规的变化，避免因违规行为而产生不必要的税务风险。
公司还定期对税务风险进行评估，确保其处于可控范围内。
该企业根据自身业务特点，合理规划了企业组织结构。
通过设立子公司和分公司，有效利用税收优惠政策，降低了整体的税负水平。
公司还灵活运用合并和分立等手段，优化了企业的资产和负债结构。
通过实施上述税收筹划策略，该房地产企业取得了显著的成效。
以下是具体的实施效果：通过合理利用政策和规划组织结构，该企业成功降低了土地增值税和企业所得税等主要税种的税负成本。
这为企业节约了大量资金，提高了企业的盈利能力和市场竞争力。
该企业通过建立税务风险管理机制，提高了财务管理的规范性和有效性。
这使得企业在遵守国家税收法规的同时，能够更好地控制税务风险，确保了企业的稳健发展。
通过有效的税收筹划，该企业在同等条件下取得了更大的成本优势。
这使得该企业在激烈的市场竞争中能够脱颖而出，进一步提高了市场占有率。
该房地产企业的税收筹划案例表明，合理的税收筹划能够显著降低企业的税负成本，提高财务管理水平，增强市场竞争力。
然而，值得注意的是，税收筹划并非一劳永逸的过程，而是需要随着国家税收政策的变化和企业自身情况的不断调整来进行动态优化。
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
做账实操-房产企业税收筹划案例
做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。
随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。
XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。
【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。
因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。
但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。
纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。
具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。
具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。
房地产税务筹划实战案例
房地产税务筹划实战案例房地产税务筹划在当前的经济背景下显得尤为重要。
税务筹划是指通过合理地调整企业的经营行为和税务关系，以达到减少纳税负担、降低经营成本和提高企业竞争力的目的。
本文将介绍一个房地产企业在税务筹划方面的具体实战案例。
背景介绍某房地产企业（以下简称A公司）位于中国某大城市，主要经营住宅开发和销售业务。
由于地方政府实施了一系列的房地产调控政策，房地产市场竞争激烈，导致A公司的销售业绩下滑，利润受到了很大的影响。
为了应对这一局面，A公司决定开展房地产税务筹划，以减少企业的税负，提高盈利水平。
房地产税务筹划方案1. 合理利用住房销售周期房地产销售周期较长，可能需要数年才能完成项目的销售。
A公司通过合理规划销售计划，将部分销售款项分拆到不同的年度中，从而降低每一年的纳税金额。
这样一来，A公司不仅可以减少当年的纳税负担，还能够将税款延后支付，提高企业的现金流量。
2. 合理利用固定资产折旧政策根据中国税法规定，房地产企业可以按照固定资产的使用年限，合理计算并分摊固定资产的折旧费用，从而减少纳税金额。
A公司可以通过调整固定资产的使用年限，延长折旧时间，从而降低当年的纳税负担。
同时，A公司还应合理评估固定资产的价值，以避免因低估或高估而引发税务的风险。
3. 合理运用财务费用的扣除财务费用是企业在借款或融资过程中发生的利息、手续费等支出。
为了减少纳税负担，A公司可以通过适当增加借款额度，提高财务费用的金额，从而减少纳税金额。
然而，需要注意的是，这个筹划方案必须符合税法的规定，避免出现违规操作。
4. 合理利用税收优惠政策政府对于房地产企业采取了一系列的税收优惠政策。
A公司可以充分了解并利用这些政策，如减免企业所得税、减免土地增值税等。
通过合理的税收优惠政策运用，A公司可以有效降低其税务负担，提高企业的盈利水平。
案例效果评估通过实施上述的税务筹划方案，A公司在一年的时间内实现了显著的效果。
企业的税负有所降低，盈利水平得以提高。
6地方：房产税筹划案例
【案例一】江苏甲企业（集团）公司2011年初计划兴建一座花园式工厂，工程分两部分：一部分为办公用房以及辅助设施，包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为1亿元；另一部分为厂房。
在兴建过程中，董事长发现了与房产税有关的两个问题：一是房产原值的确认。
如果1亿元都作为房产原值的话，甲企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例为30%）为：10000*（1-30%）*1.2%=84（万元），这84万元的税负只要该厂存在，就不可避免。
如果以20年计算，就将是1680万元。
企业感到税负太重，希望寻找节税的方法和途径。
二是土地价值的分摊对房产税的影响。
如果2011年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元；企业按50年摊销；2011年6月，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建A厂房。
在具体操作中如何节省房产税？土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
正因为土地出让金的存在，地方财政对地产业有过分的依赖，土地财政成为房价调控的绊脚石。
税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依据房产原值一次减除10%-30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人依据会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧紧围绕房产原值的会计核算进行。
按税法的有关规定，房产是以房屋形态表现的财产，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，譬如，围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。
纳税筹划经典案例
纳税筹划经典案例案例一：房产税减免筹划公司在城市A购买了一个商业物业，并出租给一家连锁超市作为其分店。
公司在购置该物业时，充分考虑到房产税的问题，并寻求了合适的纳税筹划方案。
1.按照市场价值评估物业：公司可以委托第三方评估机构对物业进行评估，取得合理的市场价值，并向税务局提供评估报告作为纳税依据。
如果评估结果低于公司认购价，公司可以凭此申请房产税的减免。
2.申请租金抵扣：根据税务法规定，出租商业物业的房主可以将租金作为准予扣除的支出项。
公司可以提交租赁合同和相关凭证，申请将租金作为房产税的减免。
经过仔细的权衡和计算，公司决定采取以上三种方案的组合方式进行房产税的减免筹划。
公司先委托第三方评估机构对物业进行评估，并取得评估报告。
评估结果表明，物业的市场价值低于公司认购价。
同时，公司提供了租赁合同和相关凭证，申请将租金作为房产税的减免。
此外，公司还评估了自身的注册资本和业务模式，并决定调整注册资本，将其调整到最适合的金额。
以此来减少应纳税额。
最终，公司通过这些筹划方案成功降低了房产税的缴纳金额，为自身节省了大量纳税成本。
案例二：个人所得税优化筹划一些体工商户在城市B开设了一家餐厅。
由于餐厅的经营状况较好，个体工商户需要进行个人所得税的优化筹划，以降低纳税额。
为了降低个人所得税的缴纳金额，个体工商户采取了以下几个筹划方案：1.合理的费用扣除：个体工商户可以合理地将自己的开支列为餐厅的经营费用进行扣除。
例如，购买食材、员工工资等费用可以纳入费用扣除范围。
通过合理的费用扣除，个体工商户可以降低经营所得，从而降低个人所得税的缴纳金额。
2.报酬分配筹划：个体工商户可以将部分经营所得以分红或转移给家庭成员的方式，分散个人所得税的负担。
例如，可以将一部分经营所得作为家庭成员的工资或红利发放。
通过这些筹划方案的实施，个体工商户成功降低了个人所得税的缴纳金额，为自己节省了大量纳税成本。
个人房产税务筹划案例解析成功案例与经验总结
个人房产税务筹划案例解析成功案例与经验总结随着房地产市场的不断发展，个人房产税务筹划逐渐成为许多人关注的焦点。
为了合法降低房产税的支付金额，人们纷纷寻求各种策略和方法。
本文将对个人房产税务筹划的成功案例进行解析，并总结成功案例中的经验。
在解析和总结的过程中，我们将探讨个人在房产税务筹划中应注意的关键因素和操作技巧。
一、成功案例解析1. 转移房产所有权案例李先生是一家大型企业的高级经理，他拥有一套豪宅。
根据调研，他发现城市中某些地方的个人房产税费用比其他地区低，于是他决定将房产原始所有权转移到子女名下。
通过法律手段和公证处的协助，李先生将该套房产所有权迅速转移到了子女的名下。
同时，通过与房产所在地税务局的沟通协商，他成功降低了房产税费用。
这个案例的成功之处在于李先生巧妙地利用了法律和行政手段，并与税务部门进行了积极的沟通协商。
在资金和时间成本上，他做出了相对较小的投入，却获得了显著的房产税务优惠。
2. 资产组合调整案例张女士是一位职业投资者，她拥有多处房产。
根据她对不同城市房产市场的调研和分析，她发现某些城市的房产税政策相对宽松，在这些城市购置房产更有优势。
于是张女士决定将一部分房产出售，并将资金再投资于房产税务政策相对优惠的城市。
通过对房产市场的精确分析和资产组合的调整，张女士成功降低了整体房产税的支出，并增加了房产的价值。
她的成功经验在于密切关注不同城市的房产税务政策，并灵活调整资产配置，以获取最大的税务优惠和投资回报。
二、成功案例经验总结1. 深入研究和了解税收政策在进行个人房产税务筹划时，必须深入研究和了解相关的税收政策。
只有对税法和相关规定有全面和准确的了解，才能找到适合自己情况的最佳筹划方案。
2. 与税务部门积极沟通协商税务部门是决定个人房产税务筹划成败的关键因素之一。
与税务部门保持积极的沟通和协商，及时咨询和了解相关政策的动态变化，能够为个人房产税务筹划提供重要的参考信息。
3. 合法手段和规范操作在进行个人房产税务筹划时，必须依法依规，使用合法手段。
房产税税收筹划案例分析
纳税合计＝ ２ ． ５ ＋ ０ ． ２ ５ ＋ ６ ＝ ８ ． ７ ５（ 万元 ）
装修改造后 ：
营业税＝ １ ０ ０Ｘ ５ ％ ＝５（ 万元 ） 城建税及教育费附加： ５ Ｘ（ ７ ％＋ ３ ％ ）＝０ ． ５（ 万元 ） 房产税＝ １ ０ ０×１ ２ ％ ＝１ ２（ 万元 ） 纳税合计＝ ５ ＋ ０ ． ５ ＋ １ ２ ＝ １ ７ ． ５（ 万元 ） 装修改造后税负增加 １ ７ ． ５—８ ． ７ ５ ＝ ８ ． ７ ５（ 万元 ） 筹划方案 ：改造前 Ａ公 司可先 出租房产给 Ｂ（ 个人或企业 ） ， 假设 Ａ每 年收取租金 ５ ０万元 ，Ｂ再 出资 ５ ０万元进行改造 ，并对 外转租给 Ｃ，Ｃ每年 向 Ｂ交租金 １ ０ ０万元 。此时 ，Ａ公 司和 Ｂ公 司纳税情况如下 ： Ａ公司负担税费 ８ ． ７ ５万元 。 Ｂ不是房产所有 人 ，不需要缴 纳房 产税 ， 但应承担营业税 ５万元 ，城市维护建设税 ０ ． ５万元 ，合计税 费５ ． ５ 万元 。 Ａ Ｂ公 司纳税合计 ＝ ８ ． ７ ５ ＋５ ． ５ ＝ １ ４ ． ２ ５（ 万元 ） 筹 划后节税 额＝ １ ７ ． ５ —１ ４ ． ２ ５ ＝ ３ ． ２ ５（ 万元 ） 筹划结果表明 ，通过适当的变 出租为转租 ，企业可以 以产权 所 有人 的身份只交房产税 ，由承租人承担一部分税负 ，从而使所 有人节 省一定税 额。 依据税 法规 定 ，房产税 由产权所有人缴纳 ，换 言之 ，从价计 征 和从 租计征的对象 都应该是房产所有人。该案例 中 Ａ公司是房
二 一 变 出租 为 转 租 进 行 筹 划
【 案例 ２ 】 Ａ公 司的写字楼用 于对外 出租 ， 每年可收取租金 ５ Ｏ万元 。２ ０ １ ０年 ，公 司准备进行装修改造 ，预计花费 ５ ０万元 ， 改造完成后 ，每年可收取 租金 １ ０ ０万元 。但是改造后增加 了一些 相关税收 。（ 该地城建税税 率为 ７ ％ ，教育费 附加征收率为 ３ ％） Ａ公 司纳税情况 如下 ： 装修改造前 ： 营业税＝ ５ ０ Ｘ ５ ％ ：２ ． ５（ 万元 ） 城建税及教育费附Ｊ ］ ｌ ＝ ２ ． ５ ×（ ７ ％＋ ３ ％ ）＝０ ． ２ ５（ 万元 ）
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房产税的纳税筹划案例分析
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。
一、降低房产原值的纳税筹划
房产是以房屋形态表现的财产。
独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。
与房屋不可分离的附属设施，属于房产。
如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不
计入房产原值，不缴纳房产税。
案例1：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。
假设当地政府规定的扣除比例为30%。
方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。
应纳房产税＝100000×（1－30%）
×1.2%＝840（万元）。
方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。
应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。
二、降低租金收入的纳税筹划
房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。
对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从
而降低从租计征的计税依据。
案例2：甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。
全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。
方案一：甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。
应纳房产税＝3000×12%
＝360（万元）。
方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。
应纳房产税＝（3000－300－500）×12%＝264（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。
三、利用税收优惠政策进行纳税筹划
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。
在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。
案例3：甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。
现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。
假设该厂不论建在哪
里都不影响企业生产经营。
方案一：建在市区。
应纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。
方案二：建在农村。
免缴房产税。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。
四、计征方式选择的纳税筹划
房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。
从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%－30%后的余值的1.2%计征。
从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。
企业可以
根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，
以达到节税的目的。
案例4：甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。
当地房产原值的扣除比例为30%。
方案一：采用出租方案。
应纳房产税＝200×12%＝24（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）。
共支出35
万元。
方案二：采用仓储方案。
应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）；应支付给保管人员2万元。
共支出29.8万元。
由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。