漳州市新城市中心区
漳州商业商圈市调报告
第一部分: 漳州简介----------------------------------------------------------------P02-P03 第二部分: 项目所在地商业环境分析-------------------------------------------P03-P17第三部分: 同业市调部分--------------------------------------------------------P17-P21第四部分: 市调问卷分析部分---------------------------------------------------P22-P31第五部分: 项目现状、优劣与机会分析---------------------------------------P31-P33第六部分: 总结----- ----- ----- ----- ----- ----- ---------------------------------- P33-P34第一部分: 漳州简介1.地理位置漳州市地处东经117°-118°、北纬23.8°-25°之间, 福建省最南端, 东濒台湾海峡与台湾省隔海相望, 东北与泉州和厦门接壤, 西北与龙岩相接, 西南与广东的潮州毗邻。
处于厦门、汕头两个经济特区之间的漳州是东南沿海重要的中心城市, 福建省著名侨乡和台胞主要祖居地, 国家历史文化名城, 现代化风景旅游城市、海西重要的中心城市, 现代服务业、科技创新中心和国际航运中心, 素有福建的“西双版纳、”“海滨邹鲁”、“中国水仙花之乡”美誉。
全市土地面积1.26万平方千米（其中漳州市城区面积1140平方千米）, 海域面积1.86万平方公里, 辖两个市辖区（芗城区, 龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县(漳浦县, 平和县, 东山县, 长泰县, 华安县, 诏安县, 云霄县, 南靖县)；漳州是著名的侨乡和台湾祖居地, 旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人 , 现有常住人口为498万, 市区常住人口2010年为61万。
漳州市人民政府关于印发漳州市建设工程竣工规划条件核实管理规定的通知
漳州市人民政府关于印发漳州市建设工程竣工规划条件核实管理规定的通知文章属性•【制定机关】漳州市人民政府•【公布日期】2010.06.03•【字号】漳政综[2010]70号•【施行日期】2010.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文漳州市人民政府关于印发漳州市建设工程竣工规划条件核实管理规定的通知（漳政综〔2010〕70号）芗城区、龙文区人民政府，市直各单位：《漳州市建设工程竣工规划条件核实管理规定》，已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
漳州市人民政府二○一○年六月三日漳州市建设工程竣工规划条件核实管理规定第一条为进一步规范漳州市中心城市规划区建设工程竣工规划条件核实管理，强化城乡规划的有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于漳州市中心城市规划区范围内新建、扩建、改建等各类建设工程。
文物保护单位和历史建筑、优秀近现代建筑、历史文化街区的整治保护工程、城市雕塑、广告和夜景工程的竣工规划条件核实不适用本规定。
第三条建设工程完成并具备竣工规划条件核实后，建设单位应向核准建设项目的城乡规划主管部门（以下简称城乡规划主管部门）申报进行建设工程竣工规划条件核实（以下简称规划条件核实）。
第四条规划条件核实按建筑工程（指非市政工程类）、市政工程两类分别进行审查核对。
第五条建设单位应委托有相应资质的测绘单位进行实地竣工测量，并向城乡规划主管部门提交形成的竣工测量报告、竣工总平面布置图和测绘成果电子文件。
第六条建筑工程竣工测量报告应包括以下主要内容：（一）建设工程性质、规模、平面位置、尺寸、高程、建筑密度、绿化及停车、出入口等主要规划控制指标（在竣工总平布置图上标明）；（二）建筑物的层数、建筑高度、层高、建筑基底情况（长度、进深）、建筑面积、建筑间距及室内外地面标高；（三）公共服务设施用房、设备用房、管理用房、停车位的设置位置和数量，以及其它公共配套设施的情况。
漳州中心城市拓展概念规划
一. 海西国家战略背景下的漳州定位
（一）海西战略下区域发展展望 （二）漳州发展的比较优势 （三）城市定位
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（一）海西战略下区域发展展望
（1）两岸和平发展趋势下，海峡西岸增 长极将加快崛起
2009年5月6日国务院出台《关于支持福建 省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》 ，要求促使海峡两岸形成经贸、文化和产 业全面合作发展的新格局。 厦门湾两岸地区是对台深度合作区域，东 山湾（岛）也将成为投资热点区域 • 一是推进农产品出口加工基地建设。 • 二是新设漳州台商投资区，推动招商局漳 州开发区升级为国家级开发区，支持东山 国家级开发区扩区。 • 三是设立海峡两岸文化产业园，推动两岸 科教互动。 • 四是建设“海峡旅游” 旅游目的地。
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二. 中心城市空间拓展存在的主要问题
为更加科学地制定中心城市拓展规划，需要深入研究如下 问题： 发展方向判断：从绿色滨江城市走向蔚蓝滨海城市？ 开发模式选择：促进经济发展与生态环保共赢？ 统筹协调重点：功能拓展与区域统筹协调的重大问题？ 发展品质要求：如何体现闽南文化与和谐宜居特色?
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城市职能拓展（1244） 一大交通枢纽职能：大厦门湾综合交通枢纽的组成部分 两个特色城市职能：国家历史文化名城、休闲旅游城市 四大产业基地职能：临港重化与装备制造业基地、高新技术 产业基地、民营经济聚集基地、优质农产品生产基地 四大区域服务职能：两岸花卉与农业博览中心、区域性金融 贸易中心、区域性物流中心、海西科技创新与文化创意服务 区
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（2）沿海地区的交通条件有了质的 改变和提升 厦门湾南岸的门户地位凸显，漳 州主城区的中心地位（对内枢纽 地位）提升明显 • 沿海高铁(和货运)、厦昆铁路在 漳州交汇，沿海高速和厦成高速 在漳州交汇。 • 未来厦门湾南岸的招银和后石、 东山港的门户地位将得到极大提 升；同时连接沿海和内陆腹地交 通线的漳州主城区、云霄、漳浦 的枢纽地位也将明显提升。 • 漳州未来将成为中部省份物资、 农产品、粮油进出口重要口岸。
漳州市人民政府关于漳州市中心城区近期建设规划(2006－2010年)的批复
漳州市人民政府关于漳州市中心城区近期建设规划
(2006－2010年)的批复
文章属性
•【制定机关】漳州市人民政府
•【公布日期】2005.12.26
•【字号】漳政[2005]综231号
•【施行日期】2005.12.26
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡建设综合规定
正文
漳州市人民政府关于漳州市中心城区近期建设规划（2006－
2010年）的批复
（漳政〔2005〕综231号）
市规划局：
你局漳规〔2005〕155号文悉。
经研究，同意《漳州市中心城区近期建设规划（2006-2010年）》（以下称近期规划）及专家组的评审意见，并就有关问题批复如下：
一、同意《近期规划》确定的城市规划年限为2006-2010年，其规划范围和用地规模为：九龙江北岸，东起江东桥，沿九龙江西溪向西至金峰开发区厂西二路，芗城区北至北环城路、龙文区北至漳华路，南至江滨路，用地面积为44平方公里（不含金峰开发区、龙文工业区）；九龙江南岸，桥南片区西起西洋坪路，东至九龙大道东侧花卉市场，含厦深铁路站场及周边用地，用地面积约6平方公里；合计总用地规模为50平方公里，人口规模为50万人。
二、同意《近期规划》所确定的城市近期发展方向、重点发展区域、改造区域和建设时序，加强对桥南片区和长洲片区规划控制。
三、《近期规划》是实施总体规划的主要手段，是城市建设的重要依据，实施中应做好与漳州市中心城区总体规划、土地利用总体规划和“十一五”规划相衔接，加强宣传、技术指导和跟踪管理。
漳州市人民政府
二○○五年十二月二十六日。
漳州市人民政府关于印发《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》的通知
漳州市人民政府关于印发《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》的通知文章属性•【制定机关】漳州市人民政府•【公布日期】2010.12.23•【字号】漳政综[2010]208号•【施行日期】2011.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文漳州市人民政府关于印发《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》的通知（漳政综〔2010〕208号）芗城区、龙文区政府，市直有关单位：《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》，已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
漳州市人民政府二○一○年十二月二十三日漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定第一章总则第一条为进一步加强漳州市中心城市规划区内城乡规划管理，规范建设项目容积率等规划条件的实施，合理配置城乡土地和空间资源，营造合法有序的建设市场环境，促进我市建设行业持续健康发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本规定。
第二章容积率的计算规则第二条容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规定执行。
（一）建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
（二）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间及有永久性顶盖的架空走廊、凉亭等，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
（三）建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
宜居城西
宜居城西作者：黄建华来源：《闽南风》2011年第07期“建设新区、开发沿江、改善旧城”，是目前漳州城市发展的大方向。
伴随着漳州城市化进程“东拓西进”步伐的加快，漳州楼市在城东、城西各自占据着一方舞台。
城东作为漳州楼市的亮点，城“势”向东已成不争的事实。
然而，“你方唱罢我登场”，城西在政府和开发商的共同努力下，今夏迸发出具有广阔前景的活力与商机，再度成为大众关注的焦点。
群“雄”齐聚，创造百亿产值2007年年初，当漳州城市“西拓”成为漳州政府城市发展的重点战略部署被提上议程，城西新区的发展开始步入快车道。
城西北部，金峰开发区、北斗工业园区，托起漳州产业经济发展的明天。
漳州金峰经济开发区是第一批通过国家发改委审核公告的省级重点开发区，是《九龙江三角洲经济发展战略》中规划的十大工业区之一，也是漳州市总体规划的重要组成部分，是芗城区西部经济发展战略的重要基地和重心区域，漳州市吸引外资的重要窗口。
根据漳州市中心城区调整和经济发展要求，结合自身区位特点，金峰经济开发区确定发展性质为：漳州市西部以工业为主导产业，科工贸发达、三产兴旺的生态型现代化综合新城。
处在新一轮跨越发展中的金峰开发区，产业集群加速形成，目前已拥有20多个国家和地区的420多家内外资企业参与投资建设，总投资达104.6亿元。
2010年，实现规模工业产值178.63亿元，是漳州第二个规模产值上百亿元的工业区。
拥有规模企业106家，规模工业产值占工业总产值的比重达98.69%，规模企业税收实现27813万元，占工业税收的86%。
初步形成装备制造、电子科技、特色家具、优质食品四大主导产业和汽车汽配、特殊钢铁两大战略产业的“4＋2”产业体系，2010年四大主导产业产值达54.69亿元，占工业总产值的30.2%；两大战略产业产值达81.07亿元，占工业总产值的44.8%。
其中，中国车轮行业最大的钢制车轮生产企业、占全国汽车钢圈市场份额43%的正兴集团；全国电子百强企业、国家重点高新技术企业万利达集团；国家级高新技术企业、不间断电源（UPS）占国内品牌市场12％的科华公司；福建省最大的石英表生产企业、占全球市场出口额1.42%的宏源表业公司；有台湾客商杨博仁先生投资，福建省唯一一家通过日本农林水产省质量认证的肉制品加工企业信华食品公司；荣获“中国运动饮料行业经济综合指标前三名”的康之味食品公司等一大批品牌企业、龙头企业纷纷落户开发区，日益凸显强势拉动效应。
漳州市龙江明珠(一期)方案设计说明
漳州市龙江明珠（一期）方案设计说明漳州市龙江明珠（一期）方案设计说明第一章建筑设计一、基地区位分析与现状概述（一）区位条件漳州龙江明珠位于漳州市芗城区东南角、芗城区与龙文区的连接地带，东侧是通往广东方向的城市主要交通干道九龙大道，南侧是规划中的下洲路和规划中的诗浦中学及诗浦小学，南可远眺望九龙江西溪。
西侧是规划中的城市次干道丹霞路，北侧是建设中的住宅小区及已建成的闽南综合大市场，基地南面距九龙江约500米，与新城汽车站相距约200米，交通便利，是居家置业的风水宝地。
1、项目所处区域是漳州市中心城区近期开发建设的重点，已成为漳州市开发居住环境较好的片区之一。
2、基地位于芗城区及龙文区的连接部，总体规划中的各项公共配套设施都有较为完善，可发展空间较大。
3、东面为滨江公园，南面是九龙江城市景观带，周边自然景观将为本小区提供良好的景观资源。
（二）现状条件基地地块呈“L”形，基地现状基本平坦，属城乡结合部。
周边原有农田，局部有少量的低层住宅及部分工业厂房；基地的周边环境杂乱，高处可南望九龙江西溪宽阔的江面、漳州大桥，直至桥南侧的龙海市百花村；东面是1较低矮的新城综合大市场，视野较开阔；西北方向可远眺漳州城区全貌，视线甚少遮挡。
基地的地下水资源较丰富，基地的北侧有较丰富的水系，基地东侧的商业及生活设施已经形成。
城市规划道路将小区自然分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团，便于项目的滚动实施及分期开发。
（三）规划条件：两条规划中的道路从基地的中部穿过，将本基地一分为三。
该地块用地面积为134.36亩（89578.05M2），用地使用性质为商业居住综合用地，规划要求容积率≤3.0，建筑密度≤33%，地上总建筑面积≤268000M2，绿地率≥38%，日照间距系数1：1.0。
本次报批的Ⅱ、Ⅲ区（一期）单体方案充分吸取业主及相关部门的建设性的调整意见，充分理解原总平规划方案的精髓，在原总平单体形态基础上对住宅单体方案作多方案的比选。
“新城市中心”的基本内涵和建设途径——兼论中心城区的发展出路
“新城市中心”的基本内涵和建设途径——兼论中心城区的发展出路蔡玉胜【摘要】中心城区的发展是城市发展普遍面临的难题.为适应结构调整和转变经济发展方式,通过对中心城区的改造和提升,创新发展模式,再造符合区域整体定位的新城市中心具有很强现实意义.新城市中心就是特定的中心城区在城市总体规划框架下,为避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散无序的情况,开始强调功能区完整,即发展城市综合体,通过居住、办公、商务、出行等各类功能符合相互作用,并使其互为价值链的发展模式.它不仅仅是城市中心的更新,更是城市功能的创新,涵盖区位优势和产业优势,更彰显功能优势.能否成为新城市中心主要取决于两方面因素:城市总体规划布局和城区自身条件.在建设途径上,以土地高效开发利用为前提,以新商业中心的建构为突破口,以现代服务业发展推动整体开发运营,以现代创智产业为新增长点,以城市的发展和繁荣作为衡量新城市中心的目标和衡量标准.【期刊名称】《兰州商学院学报》【年(卷),期】2012(028)004【总页数】6页(P63-67,72)【关键词】新城市中心;中心城区;新城市主义;功能区【作者】蔡玉胜【作者单位】天津社会科学院城市经济研究所,天津300191【正文语种】中文【中图分类】F29中心城区是城市特性和风格面貌的集中展示区。
它具有行政、商贸、文化等多重功能，这些不同性质的功能相互结合，就形成集中的多功能的复合中心。
中心城区的发展是城市发展普遍面临的难题。
由于城市可用土地减少、土地使用成本上升以及对人口密集区环境保护的严格要求，依赖资本、资源和土地要素投入的传统发展模式已经不适应中心城区的发展。
当前，许多城市在探索解决中心城区发展瓶颈时，采取简单扩张或建设新城区的做法，这种将城市核心功能迁移或再造的途径，或许可以解决城市人口、资源、环境约束，但却很容易造成中心城区或老城区的衰落，形成城市“空心化”后遗症。
实现中心城区经济发展方式的转变，创新中心城区发展模式，探索中心城区发展的科学之路，通过新城市中心建设，内生解决中心城区自身问题，是摆在城市决策者面前的重要难题。
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漳州市新城市中心区规划设计
1.规划立意与构思
（1）从整个城市的角度出发，完善用地内的生态环境建设，与城市已有的生态格局形成“三纵两横”的生态网络。
（2）以行政中心为原点，两条城市轴：城市中心文化轴与城市中心商业轴形成新城市中心区的骨架，这样的布局打破了行政中心与商业中心布局互相孤立的传统
方式，从而将城市商业轴的人气引入到行政中心，使行政中心充满生机，形成
资源良性互动，充分发掘了用地价值，并体现出以人为本的设计原则。
居住区
以嵌入的方式位于城市公共区域周边，方便城市居民到达公共区域。
将环境景
观设计与城市空间设计融为一体，突出闽南山水城市特色。
（3）新中心区以行政中心的建设为契机，形成以行政中心区为原点，向外扩散的开发建设轴。
通过滚动式的开发建设使建设沿着十字轴线方向向外推进，使建成
区总是处在一种相对完善的空间格局中。
2.规划布局
2.1 总体布局
新的城市中心区以行政中心区为核心，形成一个十字花瓣的空间轴线，新城区的主要公共功能——城市文化和城市商业位于这个十字轴线上，构筑清晰简洁的城市空间格局。
在原有水系的基础上局部疏通水体，完善水网结构，形成环状的自然水系与十字型的人工水系相结合的水网结构。
公共区域采用“建筑群+外环绿带”的组织方式，体现公共区域的外向与开放；住宅区
采用“建筑群+中央庭院”的模式，创造居住区内敛与宁静的空间环境。
2.2 空间构成与功能布局
(1)开放的空间体系
(2)行政中心区
(3)城市中心文化轴
文教卫生区
会展区
滨江生态公园
(4)城市中心商业轴
(5)居住区
3.道路交通组织
规划范围内形成以水仙大街\新蒲东路\五号路\东二号路为主要骨架的道路系统，结合周边的迎宾路、东环城路，构成区域内的交通要道。
规划设计方案中最为引人瞩目的是城市公共区域中的十字步行系统。
4.3 城市尺度与高度控制
以多层和低层建筑为主的城市空间有机结合生态环境的建设，核心区的公共建筑一般不超过10层，住宅不超过6层。