郑州代理记账公司：投资性房地产核算及税务处理
《投资性房地产处置的会计处理》
《投资性房地产处置的会计处理》一、投资性房地产处置的会计处理概述投资性房地产的处置在会计处理中具有重要意义。
不同的计量模式会导致不同的会计处理方式，这对于准确反映企业的财务状况和经营成果至关重要。
在成本模式下，投资性房地产的处置相对较为简单。
企业将投资性房地产出售时，通过“其他业务收入” 和“其他业务成本” 科目进行核算。
收到处置收入时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入” 和“应交税费——应交增值税销项税或简易计税”；结转投资性房地产账面价值时，借记“其他业务成本”，“投资性房地产累计折旧”，贷记“投资性房地产”。
同时，还需考虑相关税费，如“税金及附加” 等科目。
而在公允价值模式下，会计处理则较为复杂。
收到处置收入时，同样借记“银行存款”，贷记“其他业务收入” 和“应交税费—应交增值税 (销项税额)”。
结转成本时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产——成本” 和“——公允价值变动（也可能在借方）”。
此外，还需将累计公允价值变动转入其他业务成本，借记“公允价值变动损益”，贷记“其他业务成本”（或相反）；将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本，借记“其他综合收益”，贷记“其他业务成本”。
总之，不同计量模式下的投资性房地产处置会计处理存在明显差异，企业应根据实际情况选择合适的计量模式，并正确进行会计处理，以确保财务报表的真实性和准确性。
二、成本模式下的处置会计处理（一）处置分录及流程在成本模式计量条件下，投资性房地产处置的会计分录如下：1. 收到处置收入时：◦借：银行存款◦贷：其他业务收入◦应交税费—应交增值税（销项税额）。
2. 结转投资性房地产成本时：◦借：其他业务成本◦投资性房地产—累计折旧（摊销）◦投资性房地产减值准备◦贷：投资性房地产。
整个处置流程清晰明了。
首先确认处置收入，将其计入其他业务收入，同时计算应交增值税。
然后，在结转成本环节，将投资性房地产的账面价值，包括累计折旧和减值准备，从投资性房地产账户转出，计入其他业务成本。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指公司或个人投资于出租、增值或进行其他投资目的的房地产。
对于投资性房地产，正确的会计处理非常重要，可以帮助投资者了解其投资的盈利能力和风险状况。
下面将介绍投资性房地产的会计处理方法及其重要性。
1.房地产购置成本的计量投资性房地产的购置成本应包括购买价格、购买税费以及与购置相关的直接支出，例如律师费、经纪费等。
还需要考虑到任何购买后必要的改善、修复或重置的支出。
在购置房地产时，企业需要准确地计量这些成本，以便后续正确计算资产的折旧、增值或减值。
2.投资性房地产的会计分类投资性房地产应该根据其预期的使用方式进行适当的会计分类：投资性房地产持有：如果房地产是为了长期持有并获得租金收入或增值收益而购买的，那么它应该被分类为投资性房地产持有。
这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。
投机性房地产：如果房地产是为了短期买卖获得利润而购买的，那么它应该被分类为投机性房地产。
这类房地产应该按照公允价值模式进行会计处理。
自用房地产：如果房地产是为了自身经营或使用而购买的，那么它应该被分类为自用房地产。
这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。
3.投资性房地产的会计确认和计量投资性房地产持有应该根据其成本模式进行会计确认和计量。
初始确认时，投资性房地产持有应按照成本计量，并将相关成本分配到不同的组成部分，如土地、建筑物和装修等。
之后，投资性房地产持有的会计处理主要包括折旧、减值和增值。
折旧是根据资产的预期使用寿命和残值进行计算的，反映了资产的价值递减情况。
减值是根据资产的公允价值和预期回报率进行计算的，当资产价值低于其账面价值时需要进行减值。
增值是根据资产的公允价值和市场变动进行计算的，反映了资产价值的增加情况。
4.投资性房地产的会计披露投资性房地产的会计披露对于投资者和利益相关者来说至关重要，可以提供关于房地产投资的重要信息。
相关披露项目包括：投资性房地产的净额和毛额资产折旧、减值和增值的金额租金收入和未到期租金的金额投资性房地产的主要租赁条款和条件投资性房地产计量的假设和方法投资性房地产的会计处理对投资者和企业来说都非常重要。
投资性房地产如何税务处理
投资性房地产如何税务处理投资性房地产准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发⽣投资性房地产毁损，应当将处置收⼊扣除其账⾯价值和相关税费后的⾦额计⼊当期损益。
处置采⽤成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的⾦额记⼊“其他业务收⼊”科⽬。
按投资性房地产的账⾯价值记⼊“其他业务成本”科⽬;处置采⽤公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转⼊其他业务收⼊，若存在原转换⽇计⼊资本公积的⾦额，也⼀并转⼊。
上述处理没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形。
对处置损益笼统地进⾏核算，存在不妥。
⾸先，投资性房地产的出售和转让⼀般属于其他经营活动，通过“其他业务收⼊”和“其他业务成本”核算是合理的。
但报废和毁损应作为⼀种⾮经营活动来处理，其处置净损益应看作是利得或损失，通过“营业外收⼊”和“营业外⽀出”核算较为合理。
其次，准则规定，同⼀座建筑物如果⾃⽤，则作为固定资产核算，清理净损益记⼊“营业外收⽀”;如果以经营租赁⽅式出租，则作为投资性房地产核算，报废毁损时净损益记⼊“其他业务收⽀”。
但新准则下“其他业务收⽀”与“主营业务收⽀”⼀起构成营业收⼊和营业成本，形成营业利润。
这样，同⼀建筑物报废或毁损处理不同，会对利润结构产⽣影响，从⽽直接影响信息使⽤者对企业盈利能⼒的准确判断，容易给企业进⾏利润结构操纵留下空间。
因此投资性房地产报废或毁损的清理净损益也通过“营业外收⽀”来核算更合理。
第三，采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，处置时将累计公允价值变动结转到反映“已实现收益”的损益类账户中，此处⽤“其他业务收⼊”账户⽋妥。
因为该损益届⾮经常性损益，若结转到“其他业务收⼊”中形成营业利润，会影响企业业绩变动趋势的分析，建议⽤“营业外收⼊”账户。
另外，建议投资性房地产的报废或毁损设置类似“固定资产清理”的账户，来归集清理过程中取得的收⼊和发⽣的费⽤。
具体做法有两种：⼀是设置“投资性房地产清理”账户;⼆是⽐照存货毁损处理做法，通过“待处理财产损溢”账户进⾏核算。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
投资性房地产账务处理
投资性房地产账务处理在企业的财务活动中，投资性房地产是一个重要的组成部分，其账务处理涉及到一系列复杂但又关键的操作。
理解和掌握投资性房地产的账务处理，对于准确反映企业的财务状况和经营成果具有重要意义。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
当企业取得投资性房地产时，账务处理的方式取决于取得的途径。
如果是以外购的方式取得，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
例如，企业外购一项投资性房地产，支付价款 100 万元，相关税费 10 万元，那么入账价值就是 110 万元，账务处理为：借：投资性房地产 110 万元贷：银行存款 110 万元如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
在建造过程中，通过“在建工程”科目归集成本，待达到预定可使用状态时，再转入“投资性房地产”科目。
在后续计量方面，投资性房地产有成本模式和公允价值模式两种。
成本模式下，需要计提折旧或进行摊销，并在期末进行减值测试。
如果发生减值，要计提减值准备。
假设一项投资性房地产原值 100 万元，预计使用年限 10 年，无残值，每年的折旧就是 10 万元。
账务处理如下：借：其他业务成本 10 万元贷：投资性房地产累计折旧 10 万元如果期末发现该投资性房地产减值 5 万元：借：资产减值损失 5 万元贷：投资性房地产减值准备 5 万元公允价值模式下，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试，而是在资产负债表日，根据公允价值的变动调整账面价值。
当公允价值上升时：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益当公允价值下降时，则做相反的分录。
需要注意的是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
当企业处置投资性房地产时，无论是成本模式还是公允价值模式，都要将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
郑州代理记账公司：房地产开发企业热点问题——土地增值税清算
房地产开发企业热点问题——土地增值税清算代理记账、工商注册财务咨询、审计汇算首选金凯元好快记1、房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从“开发成本—某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。
由于向非金融机构借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内标准扣除；（2）企业所得税在扣除利息支出时，要区分资本化支出和费用化支出，分年度归集扣除。
2、房地产开发企业支出的拆迁回建房屋的建设成本是否能在土地增值税税前扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
”3、房地产开发企业销售精装修房屋时购买的家电、家具支出，在土地增值税清算时能否计入房地产开发成本？根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
投资性房地产如何进行会计核算和税务处理【会计实务操作教程】
折旧，但在税收上可以计提折旧。
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
基于上述理解，我认为，这属于一项财税差异，根据企业所得税法第
二十一条的规定，在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与 税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的 规定计算。因此，以公允价值模式计量的投资性房地产在会计的知识！
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
投资性房地产如何进行会计核算和税务处理【会计实务操作教程】 企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，财务核算与 税务是怎么规定的，会计和税法是否存在差异?带着这种疑问去学习投资 性房地产核算与税务处理： 财务核算按照《企业会计准则-投资性房地产》计量，有确凿证据表明 投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采 用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满 足下列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; (二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格 及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销， 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值， 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式 转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为 成本模式。
郑州代理记账公司：税务会计公式汇总
税务会计公式汇总郑州代理记账公司总结了税务会计工作中常用到的一些公式：应纳增值税额：=增值额×增值税税率增值额：=工资+利息+租金+利润+其他增值项目-货物销售额的全值-法定扣除项目购入货物金额2、间接计税法扣除税额=扣除项目的扣除金额×扣除税率(1)、购进扣税法扣除税额=本期购入扣除项目金额×扣除税率+已由受托方代收代缴的税额(2)、实耗扣税法扣除税额=本期实际耗用扣除项目金额×扣除税率+已由受托方代收代交的税额一般纳税人应纳增值税额一般纳税人应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额1、销项税额=销售额×税率销售额=含税销售额/(1+税率)组成计税价格=成本×(1+成本利润率)甲类卷烟 10% 乙类卷烟 5%雪茄烟 5% 护肤护发品 5%烟丝 5% 鞭炮、焰火 5%粮食白酒 10% 贵重首饰及珠宝宝石6%薯类白酒 5% 汽车轮胎 5%其他酒 5% 小轿车 8%酒精 5% 越野车 6%化妆品 5% 小客车 5%2、进项税额不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计/当月全部销售额、营业额合计小规模纳税人应纳增值税额小规模纳税人应纳增值税额=销售额×征收率销售额=含税销售额/(1+征收率)销售额=含税收入(1+增值税征收率)进口货物应纳增值税额进口货物应纳增值税额=组成计税价格×税率组成计税价格=关税免税价格+关税+消费税营业税额应纳营业税额=营业额×税率计税价格=营业成本或工程成本×[(1+成本利润率)/(1-营业税税率)]消费税额1、从价定率的计算实行从价定率办法计算的应纳消费税额=销售额×税率(1)、应税消费品的销售额=含增值税的销售额/(1+增值税税率或征收率)(2)、组成计税价格=(成本+利润)/(1-消费税率)(3)、组成计税价格=(材料成本+加工费)/(1-消费税率)(4)、组成计税价格=关税完税价格+关税+应纳消费税税额(5)、组成计税价格=(关税完税价格+关税)/(1-消费税税率)2、从量定额的计算实行从量定额办法计算的应纳消费税额=销售数量×单位数额资源税额应纳税额=课税数量×单位税额企业所得税额应纳税额=应纳税所得额×税率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+(-)税收调整项目金额利润总额=收入总额-成本、费用、损失1、工业企业应纳税所得额公式工业企业应纳税所得额=利润总额+(-)税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=产品销售利润+其他业务利润-管理费用-财务费用产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售费用-产品销售税金及附加其他业务利润=其他业务收入-其他业务成本-其他销售税金及附加本期完工产品成本=期初在产品自制半成品成本余额+本期产品成本会计-期末在产品自制半成品成本余额本期产品成本会计=材料+工资+制造费用2、商品流通企业应纳税所得额公式应纳税所得额=利润总额+(-)税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=主营业务利润+其他业务利润-管理费用-财务费用-汇兑损失主营业务利润=商品销售利润+代购代销收入商品销售利润=商品销售净额-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加商品销售净额=商品销售收入-销售折扣与折让3、饮服企业应纳税所得额公式应纳税所得额=利润总额+(-)税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=经营利润+附营业务收入-附营业务成本经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金及附加营业成本=期初库存材料、半成品产成(商)品盘存余额+本期购进材料、商品金额金额-期末库存材料、半成品、产成(商)品盘存余额4、应纳所得税税额计算(1)分月或分季预缴所得税额=月、季应纳税所得额×税率(33%)(2)年终汇算清缴时，应退补所得税应退补所得税额=全年累计应纳税所得额×税率(33%)-本年累计已缴所得税额预缴所得税①、按上年应纳税所得额的1/2或1/4本期某月或某季应纳所得税税额=[上一年应纳税所得额/2(或4)]×税率(33%)②、按本期计划利润预缴所得税本期某月或某季应纳所得税税额=本期某月或某季计划利润额×税率(33%)5、对减征所得税的计算减征比例=[(33%-原核定的税率)/33%]×100%减征后应纳所得税额=应纳税所得额×税率(33%)×(1-减征比例)=应纳所得税税额×减征比例6、境外所得税税额扣除限额=境内外所得按税法计算的应纳税总额×来源于某外国的所得额/境内外所得总额7、对弥补以前年度亏损后应纳所得税额的计算弥补亏损后应纳所得税税额=(应纳税所得额-以前年度未弥补亏损)×税率(33%) 外商投资企业和外国企业所得税额1、制造业应纳税所得额=产品销售利润+其他业务利润+营业外收入-营业外支出产品销售利润=产品销售净额-产品销售成本-产品销售税金-销售费用+管理费用+财务费用产品销售净额=产品销售总额-(销货退回+销货折让)产品销售成本=本期产品成本+期初半成品、在产品盘存-期末半成品、在产品盘存本期生产成本=本期生产耗用的直接材料+直接人工+制造费用2、商业企业应纳税所得额应纳税所得额=销货利润+其他业务利润+营业外收入-营业外支出销货利润=销货净额-销货成本-销货税金-(销货费用+管理费用+财务费用) 销货净额=销货总额-(销货退回+销货折让)销货成本=期初商品存盘+[本期进货-(进货推出+进货折让)+进货费用]-期末商品盘存3、服务业应纳税所得税=业务收入净额+营业外收入-营业外支出业务收入净额=业务收入总额-(业务收入税金+业务支出+管理费用+财务费用)4、应纳税所得额应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率-已纳企业所得税额应纳地方所得税额=应纳税所得额×地方所得税税率-已纳地方所得税额5、国际运输业务应纳所得税额=应纳税所得额×税率应纳税所得额=在中国境内起运所获客货收入的总额×5%6、预提所得税应纳税所得税额=在中国境内取得的利润、利息、租金特许权使用费和其他所得之和×税率(20%)7、境外所得税税款扣除限额的计算境外所得税税款扣除限额=境内外所得按税法计算的应纳税总额×来源于某境外的所得额/境内外所得总额8、外商投资者将从外商投资企业取得的利润用于再投资，应退所得额应退税额={再投资额/[1-(原实际适用的企业所得税率+地方所得税税率)]｝×原实际适用的企业所得税率×退税率9、年终汇算清缴应补(退)企业所得税的计算(1)、对没有征减，没有境外所得的企业应补(退)税额=全年应纳税所得额×企业所得税率-1～4季度已预缴所得税(2)、对有征减，有境外所得的企业应补(退)企业所得税额=境内、外所得按税法计算的应纳税总额-境外所得税允许扣除额-应减征的企业所得税额-已预缴企业所得税总额个人所得税额1、工资、薪金所得工资、薪金所得应纳个人所得税额=应纳水所得额×适用税率-速算扣除数应纳税所得额=每月收入额-800应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税所得额=(不含税所得额-速算扣除数)/(1-税率)2、个体工商户应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数(1)、将当月累计应纳税所得额换算成全年应纳税所得额全年应纳税所得额=当月累计应纳税所得额×12/当月累计经营月份数(2)、计算全年应纳所得税额全年应纳所得税额=全年应纳税所得额×适用税率-速算扣除数(3)、计算当月累计应纳所得税额当月应纳所得税额=全年应纳所得税额×当月累计经营月份数/12(4)、计算本月应纳所得税额本月应纳所得税额=当月累计应纳所得税额-累计已缴所得税额3、稿酬所得应纳所得税额=应纳税所得额×20%×(1-30%)=应纳税所得额×20%×70%4、劳务报酬所得(1)、一次收入在20000元以下时应纳所得税额=应纳税所得额×20%(2)、一次收入20000～50000时应纳所得税额=应纳税所得额×20%+应纳税所得额×20%×50%=应纳税所得额×(20%+10%)(3)一次收入超过50000时应纳所得税税额=应纳税所得额×20%+应纳税所得额×20%×100%=应纳税所得额×(20%+20%)5、财产转让财产转让应纳所得税额=应纳税所得额×20%应纳税所得额=转让财产收入额-财产原值-合理费用6、利息、股息红利所得应纳所得税额=应纳税所得额×20%7、境外个人所得税款扣除限额境外个人所得税税款扣除限额=境内、境外所得按税法计算的应纳税总额×来源于某外国的所得额/境内、外所得总额8、支付给扣缴义务人手续费的计算手续费金额=扣缴的个人所得税额×2%土地增值税额1、一般计算方法应纳税总额=∑各级距土地增值额×适用税率某级距土地增值额×适用税率土地增值率=土地增值额×100%/扣除项目金额土地增值额=转让房地产收入-扣除项目金额2、简便计税方法(1)、土地增值额未超过扣除项目金额金额50%的应纳税额=土地增值额×30%(2)、土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×0.05(3)、土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×0.15(4)、土地增值额超过项目金额200%应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×0.35固定资产投资方向调节税1、基本建设项目投资额应纳固定资产投资方向调节税额,其计算公式:应纳税额=总投资额×适用税率总投资额=建筑工程投资总额+设备购置安装投资总额2、更新改造项目投资额应纳固定资产投资方向调节税额，其计算公式：应纳税额=建筑工程投资总额×适用税率3、超计划投资项目应补缴固定资产投资方向税额，其计算公式：超计划应补缴税额=[(实际完成投资额-省级标准投资额)×适用税率]×(1+加罚倍数)=超计划投资额应纳税额×(1+加罚倍数)超计划投资额应纳税额=超计划投资额×适用税率超计划投资额=实际完成投资额-省级标准投资额城乡维护建设税应纳城乡建设维护税额=(产品销售收入额+营业收入额+其他经营收入额)×地区适用税率应补交税额=实际营业收入额×地区适用税率-已纳税额应退税额=已交税额-核实后的应纳税额车车船税1、乘人车、二轮摩托车、三轮摩托车、畜力车、人力车、自行车等车辆的年应纳税额的计算公式为：年应纳税额=车辆拥有量×适用的年税额2、载货车年应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载货汽车净吨位×适用的年税额3、客货两用的车应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载人部分年应纳税额+载货部分年应纳税额载人部分年应纳税额=载人车适用年税额×50%载货部分年应纳税额=载货部分的净吨位数×适用的年税额4、机动船应纳税额的计算公式：机动船年应纳税额=机动船的净吨位×适用的年税额5、非机动船应纳税额=非机动船的载重吨位×适用的年税额6、新购买的车辆按购期年内的余月数比例征收车船税，其计算公式为：新购买车船应纳车船税额=各种车船的吨位(或辆数)×购进起始月至征期终了的余月数/征期月数补交本期漏报漏缴税额=漏报漏缴车船税的数量(或净吨位、载重吨位)×适用税额/按规定缴库的次数补交本期少交的税款=[应缴车船税的数量(或净吨位、载重吨位)×适用税额/按规定缴库的次数]-已缴税款退还误交的税款=已缴的误交税款退还应计算错误而多交的税款=已入库的税款-重新核实后的应纳税额房产税额年应纳房产税税额=房产评估值×税率月应纳房产税税额=年应纳房产税额/12季应纳房产税税额=年应纳房产税额/4土地使用税额年应纳土地使用税税额=使用土地的平方米总数×每平方米土地年税额月或季应纳土地使用税税额=年应纳土地使用税额/12(或)4印花税额1、购销合同应纳印花税的计算应纳税额=购销金额×3/100002、建设工程勘察设计合同应纳印花税的计算应纳税额=收取的费用×5/100003、加工承揽合同应纳印花税的计算应纳税额=加工及承揽收入×5/100004、建筑安装工程承包合同应纳印花税的计算应纳税额=承包金额×3/100005、财产租赁合同应纳印花税的计算应纳税额=租赁金额×1/10006、仓储保管合同应纳印花税的计算应纳税额=仓储保管费用×1/10007、借款合同应纳印花税的计算应纳税额=借款金额×0.5/100008、财产保险合同应纳印花税的计算应纳税额=保险费收入×1/10009、产权转移书据应纳印花税的计算应纳税额=书据所载金额×6/1000010、技术合同应纳印花税的计算应纳税额=合同所载金额×3/1000011、货物运输合同应纳印花税的计算应纳税额=运输费用×5/1000012、营业账簿应纳印花税的计算(1)记载资金账簿应纳印花税的计算公式为：应纳税额=[(固定资产原值年初数-上年已计算缴纳印花税固定资产原值)+(自有流动资金年初数-上年已计算缴纳印花税自有流动资金总额)]×5/10000(2)其他账簿应纳税额的计算。
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投资性房地产核算及税务处理
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企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，财务核算与税务是怎么规定的，会计和税法是否存在差异？郑州代理记账公司带着这种疑问去学习投资性房地产核算与税务处理：
财务核算按照《企业会计准则-投资性房地产》计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（一）投资性房地产所在地有活跃的房地
产交易市场；
（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
如果按公允价值计量，未对房产计提折旧，那么税法是否可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧呢？
根据《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企
业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。
”企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。
据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。
企业所得税法第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产，因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧；其次，税法中没有投资性房地产的概念，企业所得税法实施条例第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
投资性房地产符合税法关于固定资产的定
义，应按照房屋、建筑物类固定资产处理，并按照不低于企业所得税法实施条例第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。
《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
基于上述理解，我认为，这属于一项财税差异，根据企业所得税法第二十一条的规定，在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。
因此，以公允价值模式计量的投资性房地产在会计上不计提折旧，但在税收上可以计提折旧。
以上由郑州代理记账公司整理总结。