青岛市商业地产供求状况与特点
青岛胶州商业市场调研报告
青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。
第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。
胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。
新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。
2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。
新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。
青岛城市空间现状分析报告
青岛城市空间现状分析报告导言青岛是中国著名的海滨城市，也是山东省的重要经济中心。
作为重要的沿海城市，青岛的城市空间发展日益突出，并呈现出一系列独特的特征。
本报告将对青岛的城市空间现状进行分析，并探讨其发展潜力和面临的挑战。
一、城市用地结构青岛的城市用地结构呈现出多元化特征。
首先，城市中心区以商业、办公用地为主，拥有大量的高层建筑和商业中心。
其次，住宅用地广泛分布在城市的各个区域，形成了丰富多样的社区。
此外，还有大量的工业用地和交通设施，为城市的经济发展提供了支撑。
然而，青岛的城市用地结构也存在一些问题。
一方面，城市中心区域的商业用地过度集中，导致交通拥堵和资源浪费。
另一方面，住宅用地过于分散，导致城市扩张过快，土地利用效率偏低。
二、交通设施青岛的交通设施发达，包括公路、高速公路、铁路和港口等。
这些交通设施为青岛的经济发展提供了有力支持。
此外，青岛还拥有现代化的轨道交通系统，包括地铁和有轨电车，方便市民的出行。
然而，青岛的交通设施也存在一些问题。
一方面，由于车辆增加和道路容量不足，交通拥堵问题日益突出。
另一方面，公共交通设施的覆盖范围有限，导致出行选择不够多样化。
三、城市绿化青岛是一座以山、海为特色的城市，拥有丰富的自然资源和绿化景观。
城市绿地和公园广泛分布在城市的各个区域，为市民提供了休闲娱乐的场所。
此外，青岛还拥有壮丽的海滨风光，并采取了一系列措施保护海洋生态环境。
然而，城市绿化方面还存在一些问题。
一方面，城市绿地的规划和建设相对滞后，导致绿地面积不足。
另一方面，城市化过程中，一些绿地被用于建设住宅和商业项目，破坏了生态平衡。
四、城市发展潜力作为山东省的重要经济中心，青岛具有巨大的发展潜力。
首先，青岛拥有优越的自然条件，包括丰富的自然资源和独特的地理位置。
其次，青岛的经济实力雄厚，拥有多个国家级经济技术开发区和高新技术产业园区。
此外，青岛还积极引进外资，促进了城市的国际化发展。
五、城市发展挑战青岛城市空间的发展也面临一些挑战。
2024年青岛房地产市场调查报告
2024年青岛房地产市场调查报告1. 市场概况青岛作为中国重要的沿海城市之一，也是山东省的经济中心，其房地产市场一直以来备受关注。
本报告旨在对青岛房地产市场进行调查和分析，为投资者和决策者提供有益的市场信息。
2. 调查方法本次调查主要采用了个人访谈和数据收集两种方法。
个人访谈主要针对了当地的房地产开发商、中介机构和房产经纪人，以获取从业者的真实观点和市场动态。
数据收集主要通过政府统计数据、公开报告和互联网搜索等途径，以获得宏观和微观的市场数据。
3. 调查结果3.1 市场供求情况根据调查结果显示，青岛市房地产市场供需情况平衡。
近年来，随着城市经济的发展和人口流入的增加，市场需求稳步增长。
与此同时，政府推出的房地产市场调控政策有效控制了供应量，避免了过剩供应。
3.2 房价走势分析调查结果显示，青岛市房价近年来呈稳中有升的态势。
虽然房地产市场经历了一些波动，但总体上市场价格保持了相对稳定的水平。
部分热门区域的房价出现了较为明显的上涨，但整体市场的涨幅较为平缓。
3.3 租赁市场情况调查显示，在青岛市场，房地产租赁市场需求旺盛。
随着城市人口的增加和外来人员的流入，租赁需求进一步提升。
同时，政府对租赁市场的支持和监管也为租赁行业的发展提供了良好的环境。
4. 调查结论与建议综合调查结果，可以得出以下结论和建议：1.青岛房地产市场供需情况平衡，市场前景较为稳定。
2.房价走势相对稳定，热门区域的投资潜力较大。
3.租赁市场需求旺盛，租赁行业具有较好的投资潜力。
4.投资者应密切关注政府政策的调整和市场动态的变化，做出合理的投资决策。
以上是本次青岛房地产市场调查的主要结果和结论，希望对投资者和决策者有所帮助。
注意：本报告仅供参考，所有数据和观点均为调查结果，不构成投资建议。
投资者需自行判断和决策。
青岛市房价影响因素分析
青岛市房价影响因素分析房地产市场价格水平波动受消费者收入、银行利率、限购政策、区域环境等多种因素影响。
经分析后发现，房地产市场价格波动仍然符合经济学规律，房地产价格主要受市场（看不见的手）即供需关系和政府政策（看的见手）两方面因素影响。
1.市场（看不见的手）是组织房地产活动的好方法。
在不考虑政府政策导向引导的因素情况下，影响房地产价格的因素要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是同时影响房地产供给和房地产需求。
1.1青岛房地产需求分析1.1.1经济快速增长为居民购房提供有力保障近些年，青岛市经济总体上保持高速发展的运行态势，经济增长势头强劲，投资规模快速扩张，居民生活水平、消费能力稳步提高。
GDP每年保持在10%以上增长，居民收入稳定增加，2022年前三季度人均可支配收了25640。
08年奥运会为青岛市提供良好的契机，青岛市以其良好的城市环境，吸引了大量投资。
青岛市经济高速增长，居民逐渐积累的大量财富，经济实力显著增强，有能力改善住房需求，更有不少人开始投资房地产。
收入是影响消费行为的最重要的因素。
其影响主要表现为，所有需求者一定时间的总收入直接决定了全体需求者需求欲望的实现水平，收入水平的高低直接决定了全体消费者的支出结构。
随着收入水平的提高，房地产的消费支出在全部支出中所占的比重越来越大。
随着收入的增加，刚性客户有经济实力支付房款，改善性客户增强了改善住房环境购房的愿望，投资者则可投资房地产获取高额利润。
刚需、改善及投资需求随着收入的增长逐渐旺盛。
1.1.2青岛市城市化带来大量住房需求近几年来，青岛市把基础设施建设和加速城市化作为推动经济社会发展的重要战略来抓，提出了“拓展城市发展空间、调整产业布局，构筑大青岛”的城市化推进思路。
已经形成了新的城市发展理念，树立了大规划、大格局、大发展的现代城市意识。
（第1页，共10页）2007年开始，青岛市积极推进城市化进程，加快了旧村、旧城、老企业搬迁改造，城市地铁建设、城际铁路、重庆路改造等基础设施建设速度。
青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告
青岛市黄岛开发区拟建项目周边商业市场调研一：调研目的：本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。
通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状1 ：商业分布目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。
目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。
这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：家世客、家佳源仓储式购物中心国际贸易中心整体商业利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业香江路区域主要商业：各大银行营业厅利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业2 ：商业类型通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅底商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。
经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。
通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。
以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。
通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。
对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。
2024年青岛市房地产市场分析报告
1.总体市场状况2024年，青岛市房地产市场延续了2024年的调控政策，房价整体保持平稳态势。
政府继续加强对房地产市场的监管，楼市调控政策进一步趋紧，使得市场供求关系趋于平衡，房价走势稳定。
2.二手房市场二手房市场是青岛房地产市场的重要组成部分。
2024年青岛市二手房市场交易量有所增加，这主要源于政府鼓励居民购房的政策，以及市场信心的增强。
虽然交易量有所增加，但是房价整体上保持稳定状态。
这主要得益于政府的调控政策，对于投资性购房进行限制，在一定程度上提高了购房门槛，保障了市场的供求关系平衡。
3.新房市场2024年，青岛市新房市场受到政府政策调控的影响，整体状况也比较稳定。
政府加大对楼市的调控力度，限制新房供应量，并增加购房限制条件，以遏制炒房行为。
这导致了新房市场的供需关系趋于平衡，房价基本上保持稳定。
4.租赁市场随着人口流动性的增加，青岛市租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
2024年，租赁市场发展迅速，房源供应量不断增加。
政府未来持续支持发展租赁市场的政策，对于提高租赁市场的供给能力和租赁住房的质量有着积极推动作用。
5.市场前景展望根据近年来的市场状况以及政府的政策导向，预计在未来一段时间内，青岛市房地产市场将继续保持稳定增长态势。
政府将继续加大对市场的调控力度，继续推动租赁市场的发展，促使市场供需关系的平衡。
同时，政府还将逐步完善相关政策法规，规范市场行为，加强监管，保护购房者的合法权益。
总结起来，2024年青岛市房地产市场整体表现平稳，二手房、新房以及租赁市场都保持了较好的发展态势。
未来市场将继续受到政府政策的影响，而政府将继续加大对市场的监管力度，以确保市场的健康稳定发展。
青岛市场调研报告
北京 天津
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青岛
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全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。 所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、 城阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。
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截至2006年末，户籍总人口为7% 42% 52% 第一产业 第二产业 第三产业 牛牛文档分 享城市介绍-总体规划
《青岛市城市总体规划（1995～2010）》 城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为 发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集 中发展的。 • 1．城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历 史文化名城和风景旅游胜地。 2．发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的 对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的 努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、 功能完善的社会主义现代化城市。• • • • 牛牛文档分 享土地市场-城市地图
李
青岛整体的地产走 势可概括为“沿海 扩张，整体北进”。 青岛市下辖7个区： •市南区 •市北区 •四方区 •李沧区 •崂山区 •城阳区 •黄岛区 市政府
沧
区
四
方
区 崂 山 区
市
南
区黄海 牛牛文档分 享城市介绍-经济发展
青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山 东全省。
GDP：年均增长达15%以上。
人均GDP：年均增长达15%以上。 （按USD汇率7.5来计算）
30 25 20 15 10 5 0
6,000 4,000 2,000 0 人均GDP(美元) 增长率（%） 25 20 15 10 5 2002 2,827 14.4 2003 3,292 16.4 2004 3,947 20 2005 4,851 23 2006 5,709 17.7 0
房地产行业的市场供需分析
房地产行业的市场供需分析在全球经济发展的大背景下，房地产行业作为国民经济的重要组成部分，一直备受关注。
本文将从供给和需求两个角度对房地产行业的市场进行分析，以期全面了解其发展状况和趋势。
一、供给分析房地产市场的供给主要由以下几个方面构成：1. 开发商的供应开发商是房地产市场的主要供应方，他们通过购地、规划和建设等环节，将土地转变为可用的房屋、商业和办公用途的建筑物。
开发商的供应受到土地资源、资金、政府政策等多个因素的影响。
在土地供应紧张的情况下，开发商供应的房屋可能受到限制，导致市场供应不足，房价上涨；而当土地供应充足时，开发商的供给能力将增强，房价相对稳定。
2. 二手房交易除了新建房屋的供应，二手房交易也是房地产市场供给的一部分。
二手房交易主要指的是个人将自己拥有的房子转让给其他买家。
二手房交易的供应量受到个人购房需求的影响，同时受到政府政策、税费等方面的调控。
3. 商业地产供应商业地产包括购物中心、写字楼、酒店等，是为商业活动提供场所的房地产。
商业地产的供应受到商业经济发展、地理位置等因素的影响。
例如，一个地区的商业中心发展繁荣，商业地产的供给可能会增加；而经济不景气、商业活动下滑时，商业地产供给可能减少。
二、需求分析房地产市场的需求主要包括以下几个方面：1. 居住需求人们对住房的需求是最主要的需求之一。
随着城市化进程的推进，人口数量的增加，居住需求也随之增加。
此外，居住需求也受到经济发展、就业机会、人口结构等因素的影响。
2. 投资需求房地产作为一种重要的投资方式，吸引了大量投资者。
投资需求的波动与宏观经济形势、政府政策、资本市场等因素密切相关。
例如，经济繁荣时，投资需求可能会增加；而经济衰退或政府调控政策出台时，投资需求可能减少。
3. 商业需求商业活动需要商业地产来提供场所。
随着消费水平的提高和商业活动的多样化，对商业地产的需求也在不断增加。
商业需求的增加会带动商业地产供给的扩大。
三、市场供需的分析和趋势房地产市场供给与需求的失衡会对市场价格和发展产生影响。
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青岛市商业地产供求状况及特点（一）写字楼市场1.整体供求状况青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。
因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。
但与此同时，市场的供应量也显著上升。
从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建工程规模不断增大。
09年青岛市新增写字楼供应量11658平方M，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方M，市场消化压力增加。
2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方M，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。
据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方M和145,000平方M左右。
2.分布目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。
其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。
目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方M，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。
山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。
崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。
由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共工程的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。
其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。
3.租金和空置率状况2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方M，其中，市内四区的成交面积为148604平方M。
甲级写字楼平均售价达到19000元/平方M，但租金和空置率仍然较高。
2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方M每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方M每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。
2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。
据戴德梁行发布的一季度数据：青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769 平方M，整体空置率为26.1%，环比下降了 3.5 个百分点。
但由于整体空置面积仍然较大，业主迫于租赁压力而降低租金，因此，一季度租金延续了下降趋势，环比下降0.79%至每月每平方M90.07元。
2010年4月至5月，全市新建办公用房成交面积为49728平方，同比增长40%。
青岛优质写字楼市场总体空置率环比下降2.8个百分点至22.3%。
总体平均有效租金环比上涨1.19%，至2.42元每天每平M。
其中，上半年甲级写字楼市场的吸纳量为18260平方M，已超过2009年全年的吸纳量，甲级写字楼租金比一季度小幅上扬1.58%至每月每平方M91.5元，空置率下降了 0.52个百分点至25.58%。
随着整体经济的继续回暖和需求的缓慢复苏，预计2010年市南CBD甲级写字楼市场的租金有望小幅上涨0.6%至每月每平方M98元。
尽管吸纳能力表现强劲，但10.2万平方M的大量新增供应将导致崂山CBD的租金出现小幅下滑。
青岛市写字楼租赁市场情况资料来源: DTZ 戴德梁行研究部4.市场前景青岛市写字楼市场是依托城市中心区和商业区而发展的，难以达到楼宇经济所具有的聚集性、关联性、高端性等发展要求，相对一线城市而言，青岛写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。
就目前来看，尽管写字楼的吸纳量有所回升，但是由于之前高空置率的影响，写字楼租金升幅会相对缓慢，尚需要市场逐渐消化。
由于一些工程推迟了入市时间，预计两年内将有约28万平方M的新增供应，空置率仍将高位运行一段时间，或将对租金的上升趋势造成压力。
预计租金于2010年至2013年间横行，至2014年可见明显的升幅。
(二)商业网点市场1.整体供需情况2009年青岛市零售业稳定增长，2009年全市社会消费品零售总额1744亿元，年增长率为19.1%。
2010年前四个月，青岛市社会消费品零售总额同比上涨18.6%，已达到594.72亿元。
2010年上半年，更多海外零售商进入青岛零售市场，或在本地扩张。
同时，中高端服饰及化妆品品牌对优质零售网点释放旺盛需求，餐饮及娱乐业零售商亦在2010年上半年进一步扩张。
商业网点整体需求旺盛。
在旺盛的市场需求以及消费者消费习惯转变的推动下，整体来看，全市的大型商铺增长迅速。
据高力国际统计报告显示，随着经济持续发展，青岛优质物业市场在2010年上半年发展迅速，大量新增供应竣工入市，同时更多国内外零售商进入本地市场。
至2011年年底，约15个优质商铺物业工程计划将进入青岛市场，估算总建筑面积将达约815,000平方M。
2.分布目前，青岛市市区较成熟的几大商圈主要是：中山路商圈，台东商圈以及市政府沿线的香港路，以佳世客、家乐福、麦凯乐等形成的东部商圈，北部的李沧商圈以及辽宁路电子信息城等专业市场商圈。
其中，香港路商圈凭借独特的地理位置、交通等优势，成为青岛市大型商铺最为集中的区域，是青岛高端消费区，高端商业已达到北京、上海水准；老资格的中山路商圈落寞许多，旅游客群消费能力尚未完全填补人口老龄化和购买力人口的消失带来的商业缺口，原南部居民向中部区域转移，为四方、李村商圈带来新的发展机遇；李村商铺市场也将进入一个新的发展时期：未来地铁的开业建设提升了李村商圈的吸引力，苏宁广场、宝龙城市广场、万达广场等多个工程纷纷落户李村商圈，将有效提升整体工程品质及购物环境；台东商圈是最具影响力的大众消费地，拥有利群商厦、万达广场等实力商家和多条特色街，但规范提升缓慢；四方商业功能相对缺乏，存在大量市场空白；城阳、黄岛作为商业相对独立、零售商业比重逐步增大。
青岛市市区大中型商业零售网点现状统计表场143处，总建筑面积150万平M，专业市场24处，年交易额过亿市场15处，全国百强市场4处。
3.空置率和租金状况青岛市上半年商铺市场呈现出三大特点。
即大型商铺增速明显，商铺发展速度呈现明显区域差异，商铺租金空间等级分化明显。
截至2010年8月，青岛优质商铺物业市场总存量为1,023,300平方M(不含城阳区和黄岛区)，环比增加35.39%，为近年最大的新增供应涨幅。
综合因素影响下，上半年市场整体空置率上涨，平均租金下跌。
2010年上半年青岛优质商铺物业市场整体空置率被推升至7.63%，较2009年下半年升高3.71个百分点。
租金方面，2010年上半年，青岛优质中高端百货商场的租金保持稳定。
但是，由于新开业购物中心业主采取较低的租金与更长的免租期，使青岛优质商铺物业首层平均租金与2009年下半年相比下降5.34%，至每月每平方M620元。
同时，商铺租金空间等级分化明显，以市南区和城阳区为例，市南区百丽广场的月租金是每平方M350-550元，而城阳区青特·上豪广场月租金仅是每平方M120-175元。
商铺价格方面，由于个人投资者普遍对青岛商铺市场抱以信心，散售型商铺物业继续保持较快的销售速度。
青岛市市内四区优质商铺物业平均资本值为每平方M36,703元，较2009年下半年上涨11.1%，涨幅达到近年之最。
其中，李沧商圈涨幅最大为21.07%；香港中路商圈和台东商圈涨幅亦超过10个百分点。
4.发展前景至2011年年底，约15个优质商铺物业工程计划将进入青岛市场，估算总建筑面积将达约815,000平方M。
市场需要一定的时间消化大量入市的商铺物业，未来工程经营压力较大。
有鉴于此，市场在2010年下半年及2011年将可能持续空置率上升且平均租金水平下降的趋势。
但另一方面，新建工程，连同其在商业设施与氛围方面带来的升级，将可能加速整体市场的发展。
（三）酒店市场1.酒店整体供求状况青岛是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。
青岛市酒店经营业凭借其特有的旅游资源和港口经济，发展态势良好。
据青岛市统计局统计：青岛市社会消费品零售总额07年1199.18亿元，08年1464.77亿元，09年1743.99亿元，以每年约20%的增长速度增长。
而住宿餐饮业07年187.2亿元，08年230.67亿元，09年实现收入282.65亿元，增长速度高于社会消费品零售总额。
截止到2009年底，全年全市旅游总收入达489.10亿元，增长16.4%。
其中国内旅游总收入451.40亿元，增长17.1%；国际旅游收入5.52亿美元，增长10.3%。
全年共接待国内外游客4003.47万人次，增长15.4%。
由此带来了酒店业旺盛的需求。
同时，青岛市酒店房间供应量也开始大幅增加。
截至2009年底，青岛星级酒店达到160家，客房20582间，其中，四星级30家，五星6家（还有两家五星酒店未正式挂牌），客房数量8714间（四星级5910间，五星级2804间）。
近期拟新建和扩建的高级星级酒店数量大增，四星级以上酒店工程22个，总投资108亿元，包括青岛喜来登大饭店、凯宾斯基饭店、那鲁湾大酒店、海景凯悦大酒店、半岛酒店、四季酒店等，这些酒店都将在两年内建成，其中大部分将在明年年底前建成，后年投入使用。
根据青岛市商业网点整体规划，到2020年市区住宿业床位总数要达到30万个。
全市星级旅游饭店260家，床位5.8万个，其中：市区星级旅游饭店发展到220家，床位发展到4.9万个；经济型商务酒店发展到260家以上、床位4万个以上。
2.酒店分布《青岛市旅游业“十一五”规划》提出，要以海滨风光、崂山名胜、历史名城、休闲度假为主题，以沿海海滨带为主体，以滨海城市组团、旅游景区、度假区为重点，延伸辐射陆域纵深和近岸海域，促进资源的优化配置和有机整合，构成“一线、两翼为重点，城、海、山、陆联系互动”的总体发展格局。
目前，青岛的星级酒店已初步形成五大密集区，以香港路为依托的中高档酒店密集区，坐落着海景、香格里拉、海天、丽晶、颐中皇冠假日、海尔洲际等高星级酒店；以啤酒城、会展中心为依托的中高档酒店密集区，索菲亚、麒麟皇冠、蓝海等坐落在此；以流亭飞机场为依托的中高档密集区，主要有复盛大酒店、丹顶鹤大酒店等；以火车站为依托，在中山路及栈桥一带形成了以三星级酒店为主打的密集区；另外市北区政府打造的世界旅舍成为青岛另一个酒店密集区，随着青岛市大型旅游工程的建设，即墨温泉、鳌山和开发区唐岛湾、胶南海岸线一带也将成为五星级酒店密集区。