2017上半年苏州房地产市场报告

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2017年上半年南京房地产市场分析报告

宏观经济—固定资产投资
固定资产投资及房地产投资涨幅明显
2017年1-5月南京市完成固定资产投资2473.94亿元，增速为14.6%，增速环比上涨0.3个百分点，增速同比上涨11.6个百分点； 2017年1-5月南京市完成房地产投资为922.96亿元，增速为32.2%，增速环比上涨2.3个百分点，同比上涨15.2个百分点。
华谊兄弟南京建立电影小镇
6月28日，王中军、张国立、冯小刚现身南京，出席华谊兄弟（南京）电影小镇项目的开工奠基仪式。据悉，此次南京电影小镇将以张国立的影视作品为主题独立打造一个“君临江南区”。
桥北更新规划出炉
改善此前功能无序状态，推动桥北发展
《南京江北新区桥北地区城市更新专项规划》出炉,将着力更新形成“一核、五心、四轴、多点”的公共空间和配套服务的格局。
供应，：出炉计划 8年划年 1 应计和五、20 0公供划 02 顷宅地年计 80公 9年1 分三 7年8 201 、 1 20 公顷 0 95 顷。
限售
源的房供构摇于可证机大公积累盘需户客，开新房号。
摇号
止时停面价房高限性住销最到保障 “限限达取争竞价为竞取采套型、 ” 块地，改块采、限地价板竞价热点房价式、竞限积，象、售方销售对、限。式让转让方出的
土拍
新政解读： p投资客投资周期变长，投资成本增加，短期变现困难； p从供应方调节市场，增加土地供应，缓解一地难求现状； p土拍方式改变，限制地价； p摇号保证公开透明，排除暗箱操作，但热点板块仍然一房难求。
政策小结
投资者谢幕，自住成主角
随着限购限贷、提高首付、提高利率、公开摇号等一系列调控政策出台，投资者资格受限、投资周期拉长，投资房产成为持久战，这些政策重创投资者，真正保证自住者的利益。

苏州市房地产业发展现状

苏州市房地产业发展现状
苏州市是江苏省的重要经济、文化中心，其房地产业的发展取得了卓越的成就，处于全国现代服务业和经济结构调整的前沿地位。

一是发展旺盛，房地产市场持续火热。

2017年以来，苏州市房地产市场火热，楼市保持稳健发展，各类房地产开发热情高涨，新建住宅销售继续领跑国内新房市场，入市门槛持续提高，部分单价超过20万元，投资和消费热情高涨，形成了苏州市热闹非凡的房地产市场。

二是政策苛刻，控制高增长。

苏州市加大了房地产市场的调控力度，不断完善行业政策，采取了多项政策措施，加强购房者质量管理，落实了严格的限贷政策，以确保房地产市场稳定健康发展。

三是投资增加，拉动经济发展。

苏州市房地产市场投资环境改善，招商引资不断深入，房地产市场投资热度不减，苏州市房地产市场开发正在形成以招商引资、金融贷款为基础的投资结构，给苏州市经济的发展注入了新的活力和潜力。

总之，苏州市房地产业发展现状火热，政策苛刻，投资增加，给苏州经济发展带来了新的机遇和活力。

2017上半年房地产市场总结-上书房信息咨询

2017上半年楼市总结2017年至今，无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。

在这样的背景下，热点城市紧缩政策的围追堵截只是让投资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场，就直接造成了两方面结果，一者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升，沈阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投资客的身影，二者受益于热点城市调控，环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势。

2017上半年总结供应：热点“限价”城市环比锐减，去库存二三线城市趁热大幅激增今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。

尤其是在3-4月份调控政策密集出台期，热点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。

从具体数据来看，今年前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米，同、环比分别减少17%和36%。

其中，一线城市全线回落，除广州微跌4%之外，北京、上海和深圳供应量降至历史低位，同比跌幅都在50%左右；二线城市明显分化，天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落，同比跌幅超30%，厦门、福州供应量持续低位运行，位居二线城市新增供应末位。

另一些如长春、西宁等二线“库存压力”城市则供应量明显上升，同比涨幅超40%；三四线城市同样涨跌互现，环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价”政策，如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。

而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘，同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番。

成交：各线城市成交全线回落，三四线取代一二线晋升为新热点上半年，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。

2017年全国二手房数据分析

南阳株洲怀化北海通辽巴彦淖尔莱芜西宁淮南濮阳黄冈乐山武威广安周口定西铁岭酒泉四平宿州邵阳忻州贵港汕尾昌吉营口佳木斯延边郴州平凉漯河伊犁娄底牡丹江大同安顺大庆玉林宝鸡梧州锦州永州防城港随州巴中昭通辽阳抚顺三门峡贺州楚雄攀枝花萍乡安康
三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下二线三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下二线三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下
7 11 12 14 15 18 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 37 38 39 40 41 42 43 45 46 47 48 49 50 51 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69
二线三四线及以下二线三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下二线三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下三四线及以下二线三四线及以下

苏州市虎丘区 2017~2022年每月平均二手房价,包含字段[市,区,月份,平均房价]

20 苏州虎丘
21 苏州虎丘
22 苏州虎丘
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24 苏州虎丘
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市
区
0 苏州虎丘
1 苏州虎丘
2 苏州虎丘
3 苏州虎丘
4 苏州虎丘
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ห้องสมุดไป่ตู้
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48 苏州虎丘
49 苏州虎丘
月份房价 201702 21341 201703 21170 201704 21109 201705 20774 201706 20636 201707 20921 201708 20893 201709 20959 201710 20975 201711 21129 201712 21329 201801 21413 201802 21534 201803 21524 201804 21638 201805 21673 201806 21705 201807 21838 201808 22003 201809 22302 201810 22682 201811 22806 201812 22689 201901 22967 201903 25392 201904 25560 201905 25784 201906 26308 201907 26743 201908 27045 201909 27364 201910 27801 201911 27995 201912 27867 202001 27883 202002 27931 202003 27965 202004 28018 202005 28336 202006 28451 202007 28465 202008 28175 202009 27806 202010 27619 202011 27741 202012 27655 202101 27960 202102 28290 202103 28249 202104 29992

2017年苏州房地产市场年报(克而瑞)

28.0 51.1
32356
26.1 20.5
32167
76.7 113.9
20839
230.3 194.3
19424
165.9 144.8
17498
表：各区域量价环比变化
区域成交量
园区
-41% 18%
姑苏区
-50% 11%
新区
-49% 13%
吴中区
-34% 10%
相城区
-3% 18%
全市
-34% 10%
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
1200 1000 800 600 400 200 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.8102%
0
宅地成交建面（万方）商品住宅成交（万方）楼板价（元/㎡）
现房销售率：71%
深耕房企补仓
新进房企入苏
现房销售地块
非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
60000 40000
2016年十强房企市场份额
30.7%
2017年十强房企市场份额
5
6 7 8 9 10
5
6 7 8 9 10
33.8%
小计市区
小计市区
/ /
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）

2017年上半年房地产行业研究-上书房信息咨询

2017年上半年房地产行业研究一、增速下行，但总量高位徘徊1、主要数据累计增速如期下行，预计下半年相关数据较难超市场预期。

5月房地产投资、新开工、销售面积、金额累计增速均高点回落。

上月我们已经提示高基数期和政府调控态度坚决，两大因素会造成后期销售和新开工增速第三季度下行。

目前市场发展趋势与我们此前预测一致。

此外，由于短期并看不到任何放松调控可能，不排除4月相关增速数据可能就是本轮行业顶点。

后期关注政府流动性释放程度和利率水平影响。

2、数据虽有回落，但不会失速，总量仍高位徘徊。

主要原因在于，一方面，房地产投资与价格因素相关，且行业预售制度使得销售复苏后地产投资可以持续1年半以上时间。

以上因素造成经济可以托底;另一方面，政府加大土地供应仍未充分扩大，市场真实有效库存并未大幅提升。

棚改推进等货币化补贴因素造成三、四线城市需求持续释放。

二、投资与销售尚好房地产投资1-5月同比增长8.8%。

1-5月全国房地产累计开发投资为37595亿元，同比增长8.8%。

相比2016年1-5月同比增长7%而言，2017年1-5月增加1.8个百分点。

1-5月商品住宅投资25423亿元，同比增10%，占房地产开发投资比重为67.6%。

房地产累计销售面积同比增加14.3%。

1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份下降1.4个百分点。

其中，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。

5月当月的商品房销售面积为1.32 亿平，环比增加4.31%，同比增长10.24%。

1-5月商品房销售额43632亿元，同比增长18.6%，增速比1-4月份下降1.5个百分点。

从销竣比情况来看，截至2017年5月销竣比数据为1.62，与前一个月相比继续有所转好。

行业当月资金来源保持恢复。

1-5月全国房地产资金来源总量达到5.9万亿元，较去年同期增长9.9%，增速比1-4月份相对下降1.5%。

苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知-苏府[2010]85号

苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 苏州市人民政府关于公布2010年苏州市区房地产市场价格的通知（苏府〔2010〕85号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《2010年苏州市区房地产市场价格》已经市政府审定，现予以公布。

请认真贯彻执行。

各市、吴中、相城，苏州工业园区、苏州高新区房地产市场价格由各市、吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会结合本地实际予以公布。

本通知自2010年7月1日起施行。

二○一○年六月二十二日2010年苏州市市区房地产市场价格一、住宅区位基准价（元/m2）混合结构市场价（元/m2）砖木结构市场价（元/m2）平江区P193009590 P2 8100 8520 8390 P3 7100 7520 7390 P4 6300 6720 6590 P5 5800 6220 6090 P6 5400 5820 5690沧浪区C2 8300 8720 8590 C31 71007390 C32 7000 7420 7290 C4 6300 6720 6590 C51 5800 6220 6090 C52 5800 6220 6090金阊区J2 8400 8820 8690 J3 7000 7420 7290 J4 63006590J5580062206090J6490053205190二、商业用房区位基准价（元/m2）混合结构市场价（元/m2）钢混结构市场价（元/m2）平江区P1沿主要道路393003972039840沿次要道路271002752027640沿一般道路1490015320P2沿主要道路17900 18320 18440沿次要道路12700 13120 13240沿一般道路7500 7920 8040P3沿主要道路13900 14320 14440沿次要道路10100 10520 10640沿一般道路6400 6820 6940P4沿主要道路1250013040沿次要道路9300 9720 9840沿一般道路5900 6320 6440P5沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040P6沿主要道路9100 9520 9640沿次要道路71007640沿一般道路5100 5520 5640沧浪区C2沿主要道路17900 18320 18440沿次要道路12700 13120 13240沿一般道路7500 7920 8040C31沿主要道路14200 14620 14740沿次要道路10300 10720 10840沿一般道路6400 6820 6940C32沿主要道路13500 13920 14040沿次要道路9900 10320 10440沿一般道路6200 6620 6740C4沿主要道路12000 12420 12540沿次要道路9000 9420 9540沿一般道路5900 6320 6440沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040C52沿主要道路10400 10820 10940沿次要道路7900 8320 8440沿一般道路5500 5920 6040金阊区J2沿主要道路21620 21740沿次要道路14400 14820 14940沿一般道路7700 8120 8240J3沿主要道路13700 14120 14240沿次要道路9900 10320 10440沿一般道路6200 6620 6740J4沿主要道路12600 13020 13140沿次要道路9720 9840沿一般道路5900 6320 6440J5沿主要道路10500 10920 11040沿次要道路8000 8420 8540沿一般道路5500 5920 6040J6沿主要道路8000 8420 8540沿次要道路6400 6820 6940沿一般道路50205140说明：（1）在P3区位内的如下道路，即西中市、阊胥路、景德路、干将路，沿道路商业用房基准价及市场价按P2区位沿主要道路商业用房基准价及市场价计算。

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一级市场
整体商品房用地
限价起效地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松，但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
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资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
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一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导向，要求加大土地供应，因此16年度土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均成交楼板价环比增幅达93.7%。随着政府调控从严，16年8月以后土拍对热门地块实行限价措施，由此17上半年成交地价比16年度下降19.3%。
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© Copyright Centaline Group, 2010资料来源：苏州中原研展中心
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1099 21188 867 712 579 11943 351 265 249 587 581 10935 721 12152 744 13032 19040 793
25000
中原观点：
2017年上半年苏州全市住宅新增供应265万㎡，住宅成交面积249万㎡，受政策和市场的是双重调控比，成交量走低；年度全市住宅成交均价达2 1188元/㎡，成交均价趋于平稳。
计划，目前仅完成了24.1%；
供应宗数成交宗数 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年16月 58 67 42 55 15 53 52 41 48 15
苏州居住用地历年供需价供应面积成交面积成交可建面积（万㎡）（万㎡）（万㎡） 399.3 370.6 741.4 454.6 332.6 736.8 326.7 318.5 538.8 405.4 362.7 700.7
市场承压量跌价平
苏州港中原房地产代理有限公司 2017年7月
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--2017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判
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政策环境
全国楼市调控
限购升级热点城市政策密集出台
各城市调控政策收紧时间表及强度对比
中原观点：
2016年全国楼市出现反弹，按销售面积和金额的年度增幅来看，是自2009年以来最大的年度增长。很多一二线城市不仅房价、成交量创历史新高，房价涨幅也创历
0%。随着政府调控从严，在土拍中设
置多道限价措施，17上半年成交楼面均价比16年度下降8.7%。
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© Copyright Centaline Group, 2010
资料来源：苏州中原研展中心
一级市场
纯住宅/住商混合用地
容积率上行纯别墅稀缺
中原观点：
政策环境
全国楼市调控
政策导向人口资金流向二三线
中原观点：
2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政
策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用
地建设成住宅类产品销售。与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之
间，引导人口从一线往二线城市流动的政策
目录
CONTENTS
1. 政策环境篇 2. 一级市场篇 3. 二级市场篇
4. 区域市场篇
5. 下半年研判
© Copyright Centaline Group, 2010
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目录
C O N T E N T S
PART 1 政策环境篇|
© Copyright Centaline Group, 2010
资料来源：中原集团研究中心
史纪录。为抑制楼市过热，2016 年10月起调控升级在20多个热点城市展开。但楼市的热度并未因此得到有效控制，2017年3月起，新一轮调控再度降临。这一轮调控所涉及的城市范围更广，政策力度更强。截至6月底，全国已有超50个城市收紧了限购贷门槛。除了原有的 “限购限贷”升级强化外，还发展出“限售”、“限商住”等新措施。
从宅地（含商住混合）容积率
分布上看，以1.6-2.0和2.0-2.5
其余各区间占比均较小；预计未来2年市场主流产品形态为洋
居多，占比分别为41%和36%；
房（多层&小高）、高层居多，
此外搭配叠墅及少量联排等产品，真正意义上的全别墅社区稀缺；从成交区域上看，吴中区和新
资料来源：苏州中原研展中心
20000
704
15000
11638
10000
5000
0 2017
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二级市场
整体住宅市场
成交波动剧烈量价走势分化
近一年苏州住宅市场月度供需价走势
120.00 100.00 80.00 66.38 60.00 40.00 20.00 7.89 0.00 16_07 16_08 16_09 16_10 16_11 16_12 17_01 17_02 17_03 17_04 17_05 17_06 49.21 20645 45.43 21039 42.78 20301 51.70 39.60 27.93 27.07 110.30 24000 23662 23000 22398 22003 72.22 21828 21730 59.55 50.80 20506 23.41 21.51 25.23 9.76 19000 18000 22000 21498
中原观点：
因受政策调控及土拍影响，月度成交走势波动明显。17年一开始楼市延续了16年下半年的萎靡态势，17年一月成交量跌入谷底，随后金三银四的到来成交量开始逐步攀升，5月后成交量开始稳定、均价方面，17年上半年苏州住宅住宅均价总体波动较大，在政策限价和市场推盘结构的叠加影响下，17年上半年苏州楼市均价在2 100元上下波动已站，稳20000元
区双双位居第一，占比均超30 %；相城区为23%，姑苏区、园区宅地较少。
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目录
C O N T E N T S
PART 3 二级市场篇|
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年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5
月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%
资料来源：政府官网、中原集团研究中心
以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解
决。
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已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始出现。
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宏观环境
苏州楼市调控
建长效机制治标又治本
中原观点：
2017上半年苏州出台的打压政策较少，主要是从建立房地产调
二级市场
整体住宅市场
库存波动不大去存周期攀升
库存量中位数--473万㎡
600 500 400 541 485 503 459 473
全市商品住宅月度去存周期走势
16.0 533 485 439 402 9.9 10.5 439 445 469 490 474 13.8 11.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 14.4 500 14.0 13.5 12.0
%，仍处于相对低位；
苏州商品房用地历年供需价供应面积成交面积成交可建面积（万㎡）（万㎡）（万㎡） 548.9 517.2 1048.0 578.3 454.6 927.1 397.4 389.2 654.9 470.0 427.4 802.2 152.7 152.7 262.1
地价从15年下半年开始大幅攀升，
一级市场
整体商品房用地
宅地主导新区夺冠
中原观点：
在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地为主，宅地（含商住混合）占比为62%；纯商办用地较少，仅占比12%；但其它类型（文化娱乐等）占2
6%，为苏州乐园新址建设用地；
从成交区域上看，新区为供地
大户，占比达47%；其次吴中区占26%；值得注意新区之所
供应宗数成交宗数 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年16月 115 107 66 76 31 108 90 65 69 31 成交总金额（亿元） 425.7 372.7 497.8 1181.2 311.2 成交楼面单价（元/㎡） 4062 4020 7601 14725 11874