2016苏州房地产市场年报
2016年苏州市国民经济和社会发展概况【精选文档】
2009年苏州市国民经济和社会发展概况2009年是进入新世纪以来经济发展最为困难、最具挑战性的一年。
金融危机从局部发展到全球，从发达经济体传导到新兴市场经济体，从虚拟经济影响到实体经济，面对外部环境的急剧变化和严峻考验，市委、市政府领导全市人民认真贯彻落实科学发展观，以建设“三区三城”为目标，以加快转型升级为主线，坚持扩内需与稳外需相结合，保增长与调结构相结合，谋创新与促发展相结合，重民生与抓经济相结合，在一系列有针对性的调控措施的综合作用下，经济运行经历了下降、企稳、回升三个阶段，逐步朝积极方向转化，经济触底回升的态势得到巩固和确立，经济社会呈现和谐共进的发展局面。
一、经济运行综合全市经济企稳回升，产业结构升级优化，行业发展更趋协调，发展方式有效转变。
初步核算，2009年全市实现地区生产总值7740亿元，按可比价计算比上年增长11.5%。
全市实现地方一般预算收入745.18亿元，比上年增长11.4%。
公共财政保障能力增强，财政支出结构进一步优化。
全年地方一般预算支出686.78亿元，比上年增长10.3%，其中用于社会保障与就业、科技、教育、文化、医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为254.11亿元，比上年增长16.5%。
农林牧渔业现代农业建设加速发展，逐步形成了区域化、规模化、产业化、专业化、生态化生产格局。
全市实现农林牧渔业总产值248.93亿元，比上年增长6.6%。
新增高效农（渔）业面积15.5千公顷，建成千亩以上高标准现代农业示范区78个，其中万亩以上14个。
农业规模经营面积占到56%。
年末无公害农产品、绿色食品和有机食品的总数达1402只。
加快实施农产品品牌战略，阳澄湖和太湖大闸蟹、碧螺春茶、苏太猪等一大批驰名中外的农业品牌竞争力和影响力不断提高。
年末累计拥有省级以上名牌农产品31个。
农田水利和农业基础设施建设进一步加强。
全市完成农田水利总土方2874万立方米，疏浚整治各级河道1718公里，加高加固圩堤141公里，增砌护岸184公里。
苏州2016年土地成交情况
批发零售用地、城镇住宅用地 40
﹥1且
＜1.6 129,070 ﹥1且
＜1.2 31,972 ﹥1且
＜1.6 11ห้องสมุดไป่ตู้,861 ﹥1且
≤1.5 ﹥1且
≤2.0 ≤2.5 44,297 190,143 60,647
批发零售、商务金融、城镇住宅用地（公寓式住宅） 40/70 ﹥1且
≤4.1 63,214 ﹥1且
苏地2016-WG-18号 27,275 苏地2016-WG-19号 苏地2016-WG-20号 苏地2016-WG-21号 苏地2016-WG-26号 115943 苏地2016-WG-27号 58152 苏地2016-WG-28号 24585 38635
批发零售用地、城镇住宅用地 40/70
苏地2016-WG-29号 6567 苏地2016-WG-30号 4496 苏地2016-WG-31号 83881 苏地2016-WG-32号 73354 苏地2016-WG-34号 31536 苏地2016-WG-35号 81202 苏地2016-WG-36号 72106 苏地2016-WG-37号 27359 苏地2016-WG-39号 44701 苏地2016-WG-40号 52909 苏地2016-WG-41号 138470 苏地2016-WG-42号 2718.6 15411.2 21897.3 6829.5 39180 45018.5
吴中区 吴中区 吴中区 相城区 相城区 相城区 相城区 高新区 高新区 高新区 吴中区 吴中区 相城区 相城区 高新区 高新区 高新区 相城区 相城区 吴中区 吴中区 吴中区 相城区 相城区 相城区 相城区 相城区 相城区 高新区 高新区 高新区 姑苏区 姑苏区 姑苏区 姑苏区 姑苏区
2017年苏州房地产市场年报(克而瑞)
28.0 51.1
32356
26.1 20.5
32167
76.7 113.9
20839
230.3 194.3
19424
165.9 144.8
17498
表：各区域量价环比变化
区域 成交量
园区
-41% 18%
姑苏区
-50% 11%
新区
-49% 13%
吴中区
-34% 10%
相城区
-3% 18%
全市
-34% 10%
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
1200 1000 800 600 400 200 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.8102%
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
现房销售率：71%
深耕房企补仓
新进房企入苏
现房销售地块
非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
60000 40000
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
5
6 7 8 9 10
5
6 7 8 9 10
33.8%
小计 市区
小计 市区
/ /
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。 苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
2016苏州 房地产市场形势总结与趋势展望
成交量走势来看，1-7月呈阶梯式回落趋势，“金九”开发商节奏放快，多盘积极推新入市，拉升成交量。
在成交走量和土拍热情的推动下，上半年苏州房价节节升高。下半年在连续多次全国政策及苏州地方限购政策新
政的影响下，成交量回缩幅度较大，价格涨幅收窄。
8
8
PART 2 整体市场/商品房市场
商品住宅市场
时间 成交套数 成交面积(万平）
推出新政。限价令是政府调控土地价格的直接体现，降温火爆的土拍市场。 5
资料来源：中国指数研究院整理
目录
2 2016年度苏州房地产市场形势总结
6
PART 2 整体市场/商品房市场
商品房市场
时间 成交套数 成交面积(万平）
新增套数
新增面积(万平）
可售套数 可售面积（万平）
2015年
118370
2016年
北京 天津
济南
成都
南宁
郑州
南京
合肥 无锡 苏州
武汉
杭州 上海
南昌
福州
厦门 广州 惠州 佛山 东莞 珠海 深圳
4
资料来源：中国指数研究院整理
苏州政策：政策由松转严 土地限价 限购限贷全面升级
10.3，苏州市政府印发《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》 在“苏十五条”政策基础上， 制定进一步调控措施。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款，加强商品房价格管理、及加强房地产市 场监管等。
1-2月：政策宽松期
3-9月：逐渐收紧
• 央行降准，降信贷、调契税、 营业税；
• 两会强调因城施策去库存； • 地方集中出台去库存措施。
• 3月上海、深圳限购限贷升 级；
• 二、三季度热点二线城市开 始收紧。
2016年上半年江苏省房地产市场运行分析报告
舍;fe沁炽2016.07区域经济2016 与行分析报告戴国海张明摘要:本文从需求与供给两方面分析了 2016年上半年江苏省房地产市场运行情况，从贷款、利率等方面阐述了房地产金融的基本情况，并对未来房地产市场走势进行了展望。
关键词：房地产市场房地产金融固定资产投资中图分类号:F832.4文献标识码:A文章编号：1009 -1246(2016)07 -083 -062016年上半年，江苏省房地产市场总体回 暖，不同地区房地产市场加速分化。
从需求看，品 销 续回暖，二季度之后，）市“量价齐升”势头有所放缓，部分n类、*市销售增速大幅反弹，“以价换量”的特征较为明显。
从供给看，房地产库存压力逐步缓解，但区域分 化态势明显，其中，I类城市房地产市场供不应求，南京市商品 化周期只有2.6个月，市场已经滑入供给短缺区间，而*类城市中的宿迁市去 化周期依然高达19. 1个月，供给明显过剩。
从 投资看，商品房新开工面积、房地产投资增速等 多项指标触底反弹，其中，I类城市房地产投资额 上半年累计同比增长27. 0.，占全省的比重为 35.2.，同比提高4.9个百分点，成为全省房地产 投资反弹的重要支撑。
从融资看，房地产贷款增 长较快，上半年新 款的比重高达49.3.，较去年全年占比大幅提高22. 8个百分 点。
与此，贷款投放高度集中，南京、苏州两 市房地产贷款新增额占全省新增额的73. 8.。
产信贷结构变化较大，房产开发贷款增速相 对平稳，地产开发贷款 大幅回落，个人住房贷款则增势较快，且个贷执行利率 降，显示出商业银行房地产信贷投向明显向个M质斜。
一、房地产市场运行情况(一）商品住宅销售增速高位趋稳，部分 n类、*市受周边热点城市带动销 速大幅 弹，江苏省商品住宅累计登记销售面 积①7161. 1万平方米，累计同比增长45. 3.。
分季度看，受春节前房地产市场加速回暖、春节 假期积蓄的购房需求集中释放等因素影响，一 季度全省房地产市场销售总体较为火爆。
Removed_2016年房地产市场周报(9.26-10.09)
2016年房地产市场周报（9.26-10.09）一、市场综述1、楼市调控政策：9月29日-10月8日，短短10天，全国前后有22个城市出台楼市调控政策，其中有16城分别出台限购限贷政策，这19个城市分别是：昆山、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、上海和南昌。
这次调控中最为严格的城市有三个，分别是北京、南京和深圳。
北京将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；购买非普通自住房(面积140平米以上，单价4万以上，总价500万以上)的，首付款比例不低于70%，使得炒房者投资客加杠杆的模式失败，有效抑制投资需求。
此外，南京规定本市户籍居民，成年单身人士（含离异）限购1套，非本市户籍居民限购1套，另外需要提供1年社保证明。
深圳二套首付升至7成，社保3年变5年，离婚的单身也限购等细则。
这三个城市的政策细则也是引发了后续其他城市楼市调控的效仿和跟进。
本次各地方的调控主要手段概括为三个：1、继续限购并且扩大限购范围；2、通过信贷政策平抑需求，大幅提高首付贷；3、提高购买门槛，如需要缴纳个税或社保证明等。
2、西安预判22城出台楼市调控政策，西安楼市量价迎机遇中国指数研究院数据显示，2016年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为12617元/㎡，环比上涨2.83%，同比上涨16.64%。
面对9月百城房价环同比继续双涨的局势，在9月29日-10月8日期间，全国22个城市出台了楼市调控政策，其中18个城市限购限贷，让不少房企和购房者始料未及，政策出台后，全国楼市表现出现分化，对于限购限贷的一二线城市而言，不少客户开始观望，南京、北京、深圳等城市国庆期间成交量大幅下降，而对于房价处于低洼的三四线城市而言，陆续涌现出不少外地购房者身影，部分地区房价有上涨迹象。
对西安而言，商品住宅均价每平米不到7000，城市发展潜力巨大，在接下来的第四季，楼市量价将迎来机遇。
苏州2016拍地信息统计
中山南路东侧芦荡路01地块 50444.4 中山北路西，七里港南 14366.4
州土拍信息
土地位置 土地面积 备注 姑苏区人民路西新市路南 22858.2 有可能是商业，需确认 吴中区东方大道西郭新东路北63219.9 2块地在一起挨着 吴中区甫龙路北晓南路西 6567.4 元和街道永方路东沈思港路南 157235 开发区澄云路西97 阳澄湖镇环湖北路南、河东 58152 姑苏区人民路东东二路南 15411.2 木渎花苑东路两侧长石路西 32563.5 银藏路北侧 34000 建元路 60000 横塘街道环山河绿化地 24937.7 许关运河镇桑路西园路 44000 金变路南侧远国路西侧 86789.5 光明路西侧商银路北侧 100841 长江路西侧，衡山路南侧 76671.7 景王路北侧夏西街西侧 35758.3 鹿城路东侧前进西路北侧 24894 虞山镇长浒河以南红梅路以北 61315 虞山镇长浒河以南东三环以西 53753 市区梁丰西路南侧 57081.7 凤凰镇金谷路东侧 87000 市区河西南路西侧 94000 市区东苑路南侧 52049 港区龙江路西映雪路南 32938.7 港区七丫路南静江路东 79000 港区龙江路西、秋水街北C-1634613.2 新区东亭路东上海路南 90291.6 新区兴业路西禅寺路南C10-2 46716.1 江陵东路松山河交叉口西南侧 133084 江陵东路庞北路交叉口西南侧69217.4 云龙西路北长安路西侧 47793.9 盛泽镇北麻漾西侧 9428.5 兴中路以北 40028.3 东太湖大道南侧夏蓉街西侧 254782 四块地
2016苏州土拍信息
编号 区域 地块编号 竞得单位 1 苏地2016WG23号 深圳新威辉达投资有限公司 2 苏地2016WG28号 福州泰禾房地产开发有限公司 3 苏地2016WG29号 苏州工业园区亿象置业开发有限公司 4 苏地2016WG31和32号 天津市房地产（集团）发展股份有限公司 5 苏地2016WG35号 常州雅居乐房地产有限公司 6 苏地2016WG36号 苏州兆坤房地产开发有限公司 7 苏地2016WG26号 上海建工房地产有限公司 苏州市区 8 苏地2016WG27号 苏州隽达房地产开发有限公司 9 苏地2016WG42号 郑州绿都地产集团股份有限公司 10 苏地2016WG54号 上海兴延巨阖投资管理中心 11 苏地2016WG56号 苏州金辉居业有限公司 12 苏地2016WG57号 北京顺义新城建设开发有限公司 13 苏地2016WG63号 南京仁远投资管理有限公司 14 苏地2016WG64号 常熟弘阳房地产开发有限公司 15 2016-（2-1） 祥瑞地产 16 2016-（2-3） 苏州象屿地产 17 昆山 2016-（2-4） 融信地产 18 2016-（2-5） 立行地产 19 2016-（2-8） 时代 20 2016A-013 苏州中南世纪城房地产开发有限公司 常熟 21 2016A-014 南通市碧桂园房地产开发有限公司 22 张地2013-A29号 张家港碧桂园房地产开发有限公司 23 张地2013-B16-A、B号 张家港绿万置业有限公司 张家港 24 2006-A37-H-A、B 上海拓城置业有限公司（中梁） 25 2006-A37-Q 上海新碧房地产开发有限公司 26 WG2016-15-1 上海新碧房地产开发有限公司 27 WG2016-15-2、3 江苏省太仓港口开发建设投资公司 28 太仓 WG2016-9-1 明达置业（太仓）有限公司 29 WG2016-9-2、3 江苏中南建设集团股份有限公司 30 WG2016-9-4、5 上海新碧房地产开发有限公司 31 WJ-J-2016-016、017 苏州新城创佳置业有限公司 32 WJ-J-2016-018 苏州绿杰置业有限公司 33 WJ-J-2016-019 华润置地（苏州）有限公司 34 WJ-J-2016-020 吴江恒力地产有限公司 35 WJ-J-2016-002 香港泽盛发展有限公司 吴江 WJ-J-2016-004、 36 苏州绿地太湖置业有限公司 005、006、007 WJ-J-2016-011、 37 华润置地（苏州）有限公司 012、013 38 WJ-J-2016-014 北京东都美亚投资有限公司
XXXX年苏州房地产市场研究
万方 120.00
苏州商品住宅成交面积及均价走势图
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年290月08年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年290月09年11月
成交面积
成交均价
元/平方米
苏州历年施工、竣工面积走势图
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
房地产施工面积(万方) 房地产竣工面积(万方)
09年苏州市场回顾：房地产开发情况
商品房销售面积、价格
苏州历年商品房销售面积、销售价格走势图
苏州市区历年土地供应分类型走势（万方）
1400.00 1200.00 1000.00
800.00 600.00 400.00 200.00
0.00
1211.27
622.93
618.91
486.73
454.75
522.30
407..0601
229.91 14.20 42.78
279.56 300.00 147.79
09年苏州市场回顾：房地产开发情况
开发投资规模
➢苏州房地产投资开发额从2003年以来呈现 稳步增长的势头； ➢09年在08年经济危机的影响下有所减缓， 但重新升温的房地产市场使开发商逐步恢复 信心，全年房地产开发投资同比实现0.9%的 微增长。 ➢随着房地产09年的全面回暖，预计2010年 房地产的开发投资规模将从回增长轨道。
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历次减税政策下，美国通胀水平趋于抬升
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
美联储率先开启加息节奏，2017年或加息2次
冰与火之歌
政策导向下市场高开低走
--2016年苏州房地产市场运行分析及2017年研判
苏州港中原房地产代理有限公司 2017年1月
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预计推行结果 待定 推行 打折推行 打折推行 推行
贸易政策
医疗/医药政策
大打贸易战，比如对来自中国的进口商品征收45%进口关税，对一般进口征收35%进口关税
竞选时特朗普强调要撤销和替换奥巴马医保法案；当选总统后，特朗普表示将不完全撤销奥巴马医保 法案，倾向于保留法案中的部分内容
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油价和低基数或推升2017年1季度通胀水平 市场当前预期美联储2017年上半年加息概率偏低
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宏观环境
全球经济概况
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
资产泡沫也阶段性压制货币总量操作
货币宽松伴随楼市升温 每轮降准周期都伴随国债收益率下行
欧元走势趋疲软，2017年美元走势将维持强势格局
2014年以来，美元指数持续走强 2017年欧洲政治风险或持续释放
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CONTENTS
1. 宏观环境篇 2. 一级市场篇 3. 二级市场篇 4. 区域市场篇 5. 三级市场篇
6. 展望2017篇
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C O N T E N T S
全球经济概况 中国经济概况 2017经济展望 苏州发展成果 全国楼市调控 苏州楼市调控 苏州标杆房企
目 录
PART 1 宏观环境篇|
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资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
2017年政治风险不断、欧元走势趋于疲软
2017年欧洲主要国家均面临换届选举 欧洲部分国家民众退欧意愿居高不下
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
美国和日本5Y通胀预期持续抬升 欧元区5Y通胀预期持续抬升
资料来源：Wind，Bloomberg
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资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
2016下半年货币政策边际上已有变化，防控金融风险重要性抬升
货币政策年中已出现边际变化 央行投放资金成本上升
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资料来源：Wind，Bloomberg
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主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
日央行将控制利率曲线列为新政策目标，放水政策已近极限
日央行虽然还在QE，但政策目标已换 日央行9月会议前后，债券期限利差大幅扩大
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
对冲式降准或在2017年1季度末至3季度初
2017年2季度MLF到期压力最大 1季度末至3季度初通胀压力相对较小
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资料来源：Wind，Bloomberg
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资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
全球通胀预期持续抬升：美国、日本、欧元区等经济体的通胀预期持续抬升
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
欧央行延续QE，但宽松已近极限、长端国债收益率易上难下
10月初以来欧元区10Y国债收益率大幅上行 PPSP新政下，国债期限利差大幅扩大
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宏观环境
全球经济概况
海外冲击将持续影响中国经济及市场表现
海外冲击主要通过汇率和进出口链影响国内市场表现及实体经济
海外因素对国内经济、市场影响逻辑图 海外冲击与中国资本市场表现
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债基和货基规模占社融比重明显上升 信贷总量稳中有升，房贷占比显著提高
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
未来政策旨在解决资金“脱实向虚”问题，疏通货币传导机制
较难
待定
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
全球经济概况
主要经济体通胀预期抬升，央行货币政策边际趋紧
美国历次减税政策下，经济增长趋于加速，通胀水平趋于抬升
历次减税政策下，美国私人消费增长趋于加速 历次减税政策下，美国私人投资增长趋于加速
历次减税政策下，美国经济增长趋于加速
资料来源：Wind，Bloomberg
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宏观环境
中国经济概况
国内货币政策稳健中性，重心转向防风险和抑泡沫
汇率压力将继续阶段性压制货币总量操作
降准将加大贬值预期 贬值预期较强时，热钱流出增多
全球通胀预期“共振”抬升的背后，是特朗普财政刺激新政预期升温 政策类型 货币政策 金融监管 税收政策 基建政策 能源政策 特朗普政策主张
不会逼迫耶伦辞职 倾向于撤销“多德-弗兰克金融法案”，这意味着银行可以恢复自营交易，可以直接投资对冲基金 主张大幅降低企业和个人的边际税率；大幅提升标准减免额；限制和废除部分税式支出；废除个人和 企业的替代性最低税 早先曾提出10年1万亿的基建投资计划，近期提出5500亿美元的基建投资计划，但无具体细则 1、减轻对价值50万亿美元的美国能源储备的生产活动所采取的限制，推动“能源变革”，大力发展 石油和天然气等传统能源，使美国实现能源供应自给并成为能源净出口国； 2、承诺重振美国煤炭行业，对奥巴马政府所有反对煤炭的监管法规进行审查； 3、减轻奥巴马和克林顿对能源基建项目所采取的限制
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