2019阳光100国际新城商业开发时序及规划业态建议50p

商业配套开发物业盘点（总体量约8.4 万方）
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本报告是严格保密的。
待建商业及配套项目
1 中国钻（2.5万㎡） 2 C地块社区商业街（2400 ㎡ ） 5 水澄路沿街商业（7000 ㎡ ） 6 风情商业街+集中商业（4万㎡ ） 7 B地块北侧沿街商业街（5000 ㎡ ） 8 水岸会所 9 规划中会所 11 B5销售中心
基本要素
规模
市级中心商业区
30万M2以上
区域性商业区
10万M2以上
居住区级 商业中心
2.5万M2
新城商业中心
12万M2以上
区位
城市交通、人口核心区， 历史形成的商业聚集区
居民聚居区、商务 集聚地，公共交通 集散地周边
大型住宅小区， 人流集中交通 便利
城市规划的新城中 心商业区
客流量
日人流量50万以上
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商业KPI体系——通过研究众多居住区型商业中心发展规 律，我们总结出商业发展KPI体系如下
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商家构成
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面积划分
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业态 演变规律
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开发节奏 启动时机
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价值规律
主力店应吸引品牌商家进驻 吸引的手段——通过较低的租金或未来发展前景
单体面积通常在40-80㎡，可自由分割组合，一般来讲，社区档次越高，单店面 积划分应越大
开发理念：激发区域活力，统领区域商业形象，通 过全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组 合、全新的时尚生活方式，打造区域最好的集购物、 餐饮、休闲娱乐于一体的体验式购物休闲中心
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商业分期开发策略
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第一阶段（2019-2019年）
要根据居住区不同发展阶段，严格控制区域内各商业业态组合比例和档次，应 与楼盘形象和档次保持一致
建议陌生区商业启动以自营为主，待区域成熟后可转为销售
“102030”原则：居民步行10分钟可达便利店，20分钟可达中型商场、中小型 餐饮娱乐场所，30分钟可达大型购物中心、大卖场、大型餐饮娱乐场所
高档社区应该更多引入“销售服务”的商家，而中低档社区则应更多引入销售 商品的商家
商业业态随着社区的不断成熟，侧重点有所变化，前期主 要是满足家庭装修和基本生活用品为主，但社区成熟后， 家庭装修的业态会逐步被淘汰；
住宅底层商业对于商业业态有一定的限制，比如酒吧过于 嘈杂；中式餐饮油烟过大，影响居住环境，要严格限制；
位置较好的住宅底商餐饮可以考虑冷饮、西餐类等没有油 烟污染的业态；
已建商业及配套项目
3 联排底层商业街（2000 ㎡） 4 天一城原销售中心（1000 ㎡ ） 10 光矩阵会所（c地块销售中心）（2400㎡）
幼儿园
联排沿街底商
天一城销售中心
工地
销售中心
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S342国道
沿河木栈道 水澄路
商业定位及发展趋势
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商业属性——根据商业区种类划分标准，本项目应属于 居住区级商业中心范畴
商
商业中心总建筑面积：57000平米，其中：
业
品牌超市：16000平米
规
百货商铺：8000平米
模
Block风情商业街：16000平米
适
其余沿街商业：17000平米
度
性
根据社区人口规模确定合理的商业配套服务面
积约为5.7万平米，与原有商业规划基本一致
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发展阶段 发展特征
居住区型商业中心演变规律
定位业态
中高档餐饮，以中档餐饮为主，通过引入个别特 色概念店或品牌餐饮店提升餐饮街形象。
建筑立面
以现代元素为主，与内围B5别墅形成强烈反差， 与现代人餐饮生活氛围契合。
特色概念
引入2-3家概念店，抬升商业街特色文化，后期 营销炒作专题提升美食街知名度。
商业包装
灯光工程、灯具、立柱招牌、立面招牌等具象表 现营造商业氛围。
商业氛围营造具象表现——灯光工程、灯具、 立柱招牌、立面招牌
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B地块中央水岸会所——作为商业形象重点体验区，提升B5别 墅价值，提升后期经营能力。
➢对于整个项目档次的提升和后期价值增值起到重要的作用； ➢服务内容定位于中高端，主要面向别墅区高端客户； ➢可作为项目后期销售过程中的体验区，展示未来的生活情境， 形成项目营销的一大亮点。
8 水岸会所 --------定位泛会所，以休闲为主
——作为商业形象重点体验区，提升B5别墅价值
11 B5销售中心——私家会所（高端俱乐部） --------B5专用会所，定位商务中心
——作为B5客户私用会所，提升B5别墅价值
2 C地块社区商业街（2400 ㎡ ）内向型底商 --------定位社区商业配套，以便利生活、生活购物为主。
服务功能包括银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日 常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施,如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、 摄影、旅游代理等；
各种类型的餐饮服务，也是区域商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程 中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
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本报告是严格保密的。
待售or待建项目
5 波谱洋房（4.5万㎡、397户） 6 波谱公寓+波谱洋房（13万㎡、1500户） 7 联排别墅（6万方、287户） 8 联排别墅（5万方、250户） 9 高层公寓（42万方、4200户） 10 高层公寓（90万方、9000户） 11 待购土地
奔驰火锅店：
让火锅借别样的名称吸引人气
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展示建议
商业氛围营造——夸张的广告牌展示、地 面铺装、花艺、壁灯、装饰构件。
一架“宇宙飞船”以同样 方式被钉在“外星来客 “（一家科幻玩具店）上。
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一个超大型号、稀奇 古怪的巨猿金刚从超 级市场仿造的装饰帐 篷上悬挂下来
展示建议
谨呈：阳光100集团
阳光100国际新城 商业开发时序及规划业态建议
2009年12月18日
项目商住物业盘点
本报告是严格保密的。
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住宅开发物业盘点（总体量210万方）
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已售项目
1 独栋别墅（6万㎡、300户） 2 小高层公寓（19万㎡、1300户 ） 3 波谱公寓+波谱洋房（16万㎡ 、1500户） 4 波谱洋房（8万㎡、700户）
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商业规模适度性——保守估计社区商业所需面积约为5.7万方，后 期可根据区域商业运营情况适度增加体量
社区商业面积计算
商业面积=总户数×3.5人/户×（0.5~0.9）平米/人 =档社区，因此人 均商业面积取0.84平米/人。
社区沿街商业业态以服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家 居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮 食业态替代，功能较复杂的社区各类业态相对均衡
为了不延长新住户的购物半径（步行10分钟之内），配合大盘滚动开发节奏， 应在社区内不断开发新的商业区。在近郊生活配套不完善的情况下，社区商业 应与住宅同时启动。核心店要先行，或招商或自营，以带动商业街的销售，实 现商业价值。同时促进社区的持续发展，为住宅销售增加亮点。
本报告是严格保密的。
特色概念
引入2-3家概念店，抬升商业街特色文化， 后期营销炒作专题提升美食街知名度。
汽车穿梭餐厅：
打造都市人的快捷生活方式。
如何打造过目不忘的美食街？
——取经典店名包装
➢在景德镇看到过的，至今印象深刻：一条小街上的粥 店，叫“一家粥店”，往前走一点又有一家粥店，叫“又一 家粥店”，再往前走一点有第三家粥店，叫“再一家粥店” 。 ➢“食客准备着”、“与食俱进”——主题餐厅，迎合人们的 怀旧情节。 ➢北京回龙观有条街上，一个饭馆叫“孙悟饭”———也许 会有人冲进去问“有龙珠吗？ ➢成都有间西餐厅，名字叫“无饿不坐”。
银行、通讯、洗衣店、 花卉店、文化用品、 家政服务等
特色食街、咖啡店、服装店、 饰品店、动漫店、书吧、小 型俱乐部、、KTV等
形象不断提升
本报告是严格保密的。
商业KPI体系——通过研究众多居住区型商业中心发展规 律，我们总结出商业发展的KPI体系如下
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业态
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业态控制
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经营模式
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辐射范围
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商家性质
陌生区商业的作用主要是完善配套，带动楼盘销售，因此业态以社 区居民日常生活所需为主，如超市零售、餐饮以及美容美发等
餐饮
提供一日三餐，满足区域居民用 餐需求
综合服务
为社区居民提供必备的配 套生活服务
社区商业 基本功能
休闲娱乐
提供可供居民娱乐休闲的场所和 设施
购物中心功能提供的商品包括便利品和选购品,主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、 珠宝饰品、礼品、酒类等,商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定,一般以中档品为主；
本报告是严格保密的。
建筑立面
多现代元素符号打造特色商业建筑载体
➢建筑作为一种艺术形式，处世态度和生 活方式，在这里形式以及符号都当作是当 代的而非历史的东西来感知。
➢中国传统的馒头、水饺、烧麦都是把馅 包在里面；而外国的比萨、面包、热狗都 是把馅露出来。馒头和比萨，两种食物， 展现两种文化，两种心态。打造现代的国 际饮食文化。