房地产与房地产业概述
房地产基础知识
附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。
>投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
>土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
>项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
> 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
城市房地产管理法_课件
投
前
施
物
资
决
期
工
业
策
工
营
租
分
析
作
建
售
7.2.2 房地产开发用地
房地产开发用地，是指以进行房地产开发为目的而取得使用权 的国有土地。
进行房地产开发必须首先取得土地使用权。 国家将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金。
土地使用权出让的审批，是政府对土地使用权出让活动进行管 理的一种行政措施。《城市房地产管理法》第十一条规定：“土地 使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。 ”
7.5.2 房地产权属登记制度
房地产权属登记，是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制 度的总称。房地产权属登记的主要任务是，在全国房地产总登记工作 的基础上，做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权 属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及 房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等注销工作。
土地使用权出让的方式 ： 协议、招标、拍卖、挂牌出让的方式。
土地使用权出让的年限 (1) 居住用地70年； (2) 工业用地50年； (3) 教育科技、文化、卫生、体育用地50年； (4) 商业、旅游娱乐用地40年； (5) 综合或其他用地50年。
土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地
卫生的维护等方面的规章制度； (3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4) 按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5) 按时交纳物业服务费用；
业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 益的组织。
房地产与房地产业第一章
随着社会的发展，随着改革开放的推进，我们生活的城市日新月异，房地产已成为耳熟能详的名词。
一座座高楼拔地而起，旧城焕发新颜，郊区成为新城。
住宅小区、写字楼、商场、步行街。
房地产产品正在改变着我们的生活。
那么，什么是房地产？如何通过规范流程进行房地产开发？如何运用现代的管理思想进行房地产经营？我们将通过《房地产开发与经营》这一门课程进行系统地阐述。
说到房地产，大家会联想到什么呢？房子、土地、钱、地段、风险？这些都是房地产所包涵的内容。
房地产指的是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产可拆为房、地、产三个字，即房屋建筑、土地这两个实体部分以及权益这个非实体部分。
实体部分可直接感知，而非实体部分则包括所有权、使用权、抵押权、留置权等，在流通、消费环节中展示出来。
作为与民生息息相关的产品，房地产具有三个层面的特征。
从自然属性来看，土地的固定性与稀缺性决定了房地产的不可移动性与数量有限性，建筑与地段的独特决定了房地产的独一无二性；百年建筑千年城，多少历史建筑凝聚数百年的时光，这就是房地产的寿命长久性。
当房地产产品进入流通环节，成为商品，其经济特征便显现出来。
由经济学的稀缺性原理分析，数量有限、独一无二且寿命长久的产品，其价值必然是高大的，一线城市交通便利地段，一套住宅一般都在百万以上；正常的市场条件下，房地产产品，尤其是住宅具有保值增值性，这也使得房地产产品成为投资者青睐的对象；但同时也必须看到，其价值高大性使得房地产产品在交易过程中变现较为困难；不可移动性决定了房地产产品的交易只能是权属关系的变化，可租、可售、可抵押、可典当、可转让、可赠予，其经济用途是多样的；房地产的易受限制性体现在哪里？其一，政府保障性住房对于购房者资格有严格的审查制度，其二，使用用途一经载明，不得更改，住宅不可用于商业经营，商铺亦不能用作办公场所，其三，购房者作为房屋所有人，在使用过程中也必须遵守物业管理相关规定或某些限定条件，不得随意破坏或改变房屋结构。
房地产业的基本概念
房地产业的基本概念房地产业是一个涵盖了房地产开发、销售、租赁等各个环节的产业体系。
随着城市化进程的推进和人们对更好居住环境的追求，房地产业逐渐成为国民经济发展的重要支柱之一。
本文将从不同角度对房地产业的基本概念展开探讨。
一、房地产业的定义及分类房地产业是指以土地、房屋为主要经营对象的产业，包括房地产开发、建设、销售与运营、物业管理、房地产中介等相关领域。
根据运营目的和模式，房地产业可分为商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型。
1. 商业地产商业地产是指用于商业目的的不动产，包括商业办公楼、商场、酒店、写字楼等。
商业地产的开发与运营旨在为商业企业提供办公、销售和展示等场所，满足商业需求并创造经济效益。
2. 住宅地产住宅地产是指用于居住的不动产，包括住宅小区、公寓、别墅等。
住宅地产的开发与销售服务于市民的居住需求，为人们提供舒适的居住环境和社区配套设施。
3. 工业地产工业地产是指用于工业生产的不动产，包括工业园区、厂房、仓库等。
工业地产的开发与出租致力于满足企业的生产和物流需求，促进制造业和物流业的发展。
二、房地产业的特点与挑战房地产业具有以下几个特点：1. 价值波动大房地产是一种具有稀缺性和投资属性的重要资产，其价值受到多种因素的影响，如市场供需、政策调控、经济环境等。
因此，房地产市场存在较大的价值波动性，投资者需要具备较强的风险识别与把控能力。
2. 长周期与高投入房地产项目从规划、立项到投资、开发、销售，经历了较长的周期，需要大量的资金和资源投入。
此外，房地产开发涉及到土地开发、基础设施建设以及后续的物业管理等环节，需要协同各方合作，投入巨大。
3. 与行业链关联紧密房地产业是一个涉及多个行业的复杂产业链，包括建筑材料、建筑工程、装修设计、金融等领域的相关产业。
房地产业的发展与其他产业的繁荣密切相关，需要统筹协调各个环节，实现资源的最优配置。
面对房地产业的发展，也存在一些挑战：1. 土地供应压力城市化进程推动了人口向城市集中，加大了土地供应的压力。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
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学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
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１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
房地产业项目概述
房地产业项目概述一、概述房地产业项目房地产业是一个涵盖了多个领域的综合性行业，包括住宅、商业、工业等各个方面。
房地产业项目的概念是指在建筑用地上建造出来的，具有一定规模和价值的房屋或者土地开发项目。
房地产业项目包括住宅楼盘、商业综合体、写字楼等。
二、住宅楼盘住宅楼盘是指由开发商购买土地，进行规划和设计，然后建造出来的大型住宅区。
其中包括了高层公寓、别墅区、花园洋房等。
这些住宅楼盘通常会配套有健身中心、游泳池、社区活动中心等设施，以满足居民日常生活需求。
三、商业综合体商业综合体是指在一个建筑群内集成了购物中心、餐饮娱乐场所和办公空间等多种商务服务的建筑群。
这些商场通常会配套有停车场和公共交通设施，以便顾客前来消费。
四、写字楼写字楼是指专门用于办公的大型建筑物。
这些写字楼通常会配套有高速电梯、中央空调、网络设施等，以满足企业的日常办公需求。
五、土地开发项目土地开发项目是指在尚未建造房屋的土地上进行规划和设计，然后进行开发建设。
这些土地开发项目通常包括了住宅区、商业区、工业区等多种类型。
六、房地产业项目的投资房地产业项目的投资需要考虑多个因素，包括市场需求、地段位置、建筑质量等。
同时，还需要考虑到房地产市场的波动性和政策环境等因素。
七、房地产业项目的管理房地产业项目的管理需要考虑到多个方面，包括物业管理、租赁管理等。
同时，还需要考虑到安全问题和社区环境问题等。
八、结语总体来说，房地产业是一个非常重要的行业，在国家经济中占有很大比重。
而房地产业项目则是该行业中最为重要的一环。
通过对不同类型的房地产业项目进行了解，可以更好地把握该行业发展趋势，并为投资者提供更好的投资机会。
第一讲 房地产开发与管理概述
不 动 产
2、房产
房地产
3、非房屋建筑及其财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 5、财产综合体
房地产的构成
1、物质形态构成 房地产的物质主体包括三个部分： 土地（建筑地块） 房屋（建筑物） 房屋附属设备
（1）土地(land)
指土地及其上下一定的空间和附着于 土地的各种基础设施的总和。 当拥有了一块特定的土地后，所有者 既拥有了使用其表面的权利（表面权）。 又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权 利（地下权），还拥有使用其上面空间的 权利（领空权）。
二、房地产综合体的属性和特征
1、位置的不可移动性 土地是不可移动的，构筑在土地上的建 筑物也是不可移动的。房地产的交易，是 通过产权的交易进行的。因此，要求房地 产所处的区位必须对于开发商、置业人或 承租人具有吸引力。房地产价值的高低， 在很大程度上取决于该房地产所处地区的 增值潜力。
（3）房屋附属设备
房屋附属设备，是对房屋建筑内部附属 的和相关的公用、市政、配套的各类设备、 设施的简称。现代民用建筑房屋的附属设 备主要分为两大类：房屋建筑设备和房屋 建筑电气工程设备。
•
房屋建筑设备：给水设备；排水设备；热 水供应设备；消防设备；卫生与厨房设备； 供暖、供冷、通风设备；燃气设备。 • 房屋建筑电气工程设备：供电及照明设备； 弱电设备；电梯设备；防雷设备。
• 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物 质形态。 • 房地产作为财产的一种形态，必然涉及权 属关系。 • 房地产产权为不同所有者占有。 • 房地产以其不能做物理运动为基本特征， 因此也称之为不动产。
2、不动产（Real Property） 不动产是指土地及其定着物，这个定 着物包括定着于土地之上的自然物体（如 树木、矿产）和定着于土地之上的人造物 体（如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。 广义的不动产不仅包括房地产，也常常包 括不能移动或移动后会损失经济价值的财 产。
房地产概述
第一部分房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。
它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值高大性（9）难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产经纪业是房地产服务业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。
主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。
2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
1、中介服务人员的资格管理①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
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雅居乐 汤臣 越秀 富力 复地
1. 房地产投资之利
相对较高的收益水平 税收方面的好处 金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级
2. 房地产投资之弊
投资回收周期较长
需要专门的知识和经验
一、房地产业的含义 二、房地产业的行业性质 三、房地产业在国民经济中的地位
涉及到复杂的法律关系
反映区域气候、社会风俗和生活习惯
受社会福利和保障制度影响较大
按房地产用途分 按房地产实物形态分类 按房地产权属关系分
1. 按房地产用途分
工业和仓储类房地产 旅店、餐饮用房地产 居住类房地产 商业类房地产 办公用房地产 娱乐用房地产
农业用房地产 金融用房地产 信息用房地产 军事用房地产 特殊用房地产
1. 房地产投资的概念 —指经济主体以获得未来的房地产资产增值或
收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直 接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经 济行为
2. 房地产投资的形式 （1）直接投资（开发投资、置业投资） （2）间接投资（证券投资）
万科 招商 中粮 亿城 绿景 北辰实业 北京首创 金地集团栖
增速
（%）
-
9.63 -2.87 0.25 7.84 3.00 2.16 9.94 -6.61 12.18 9.18
我国房地产开发企业从业人数和人均住宅建筑面积
年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
房地产开发企业从业人数 825888 880257 971942 1062319 1134009 1205355 1585428 1516150 1600930 1719666 2100362
增速 （%）
-
7.14 0.70 4.04 10.29 12.91 9.53 14.51 7.32 18.56 15.26
竣工房屋面积 （万平方米）
170904.8 187357.1 181974.4 182437.1 196737.9 202643.7 207019.1 227588.7 212542.2 238425.3 260307.0
一、房地产的含义 二、房地产的特征 三、房地产的分类
1. 房地产是指房产与地产的合称，是房屋与土地在 经济关系方面的体现，属于资产范畴。
房屋与土地 房产与地产
物质属ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、物质形态 经济属性、经济关系
2. 房地产是指房屋、土地及固着在房屋、土地上不可 分离的部分及其附带的各种权益。
史上最牛钉子户之一
按房地产用途分 按房地产实物形态分类 按房地产权属关系分
2.按房地产实物形态分类
按建筑结构分
按建筑层数分
按建筑物的建筑标准划分
按建筑物的新旧程度分
按房地产用途分 按房地产实物形态分类 按房地产权属关系分
3.按房地产权属关系分
国有房产
私有房产
私营企业房产
港澳台及涉外房产
一、房地产投资的形式 二、房地产投资的利弊
◦ 具有较大的市场发展空间和增值潜力。 ◦ 符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。 ◦ 产业关联度高，能带动众多相关产业的发展。
2. 房地产业真的挟持了中国经济了吗？
房地产业真的挟持了中国经济了吗？
我 国 目 前 不经 宽济 松发 展 环 境 并
自然特征 经济特征 社会特征
1. 房地产的自然特征
位置的固定性 个别性 效用的多层次性 数量的有限性 耐久性
自然特征 经济特征 社会特征
2. 房地产的经济特征
开发周期长、投资大 用途变更比较困难 流动性较差 保值增值性好
自然特征 经济特征 社会特征
3. 房地产的社会特征
1998年~2007年我国房地产开发投资
1998年~2008年我国房地产开发规模
年 新开工房屋面积 份 （万平方米）
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
20387.90 22579.41 29582.64 37394.18 42800.52 54707.53 60413.86 68064.44 79252.83 95401.53 102553.37
1.1 房地产的含义和特征 1.2 房地产投资的形式及利弊 1.3 房地产业与其定位 1.4 浅析我国房地产业发展代价
1. “阳光权”纠纷、小区 花园被改成商店引起的 纠纷等有无法律依据？
2. 小王本科毕业后在南京 工作3年了，准备明年 结婚，考虑国庆节左右 在南京买一套房子。请 问你有什么好建议？
1. 产业 —向社会提供同一类产品或服务的企业或个体的集 合。
2. 房地产业 —从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业 和部门的总称。
1. 房地产业与建筑业什么关系？ —甲方与乙方；相互促进、唇齿相依
2. 房地产业还与什么产业关系密切呢？ —金融保险业；制造业；电力、煤气及水的生
产和供应业；社会运输业；交通运输、仓储及邮电 通讯业；等等
城市人均住宅建筑面积（平方米） 18.7 19.4 20.3 20.8 22.8 23.7 25.0 26.1 27.1
我国建筑业和房地产业从业人员及其占比
我国房地产业对GDP增长的贡献
1. 判断标准
◦ 在国民经济发展中起着举足轻重的作用，其增加值在国民生 产总值中占5%以上，对国民经济的贡献突出。
增速
（%））
-
10.75 31.02 26.41 14.46 27.82 10.43 12.66 16.44 20.38 7.50
施工房屋面积 （万平方米）
245755.7 263294.3 265293.5 276025.4 304428.2 343741.7 376495.1 431123.0 462677.0 548542.0 632261.0
我国房地产业对主要关联产业的带动效应
1. 房地产业是国民经济的重要基础性产业；
2. 房地产业是国民经济的先导性产业；
3. 房地产业是国民经济的支柱产业 —《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住
房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发 〔2006〕37号 ) 中明确：“房地产业是我国新的发 展阶段的一个重要支柱产业。 ”