上海市房地产市场发展状况解析
2023上海楼市年终总结
2023上海楼市年终总结概述2023年是上海楼市发展的关键一年。
在全球经济复苏和中国房地产市场调控政策的背景下，上海楼市经历了一系列的变化和挑战。
本文将对2023年上海楼市的整体情况进行回顾和总结。
一、政策背景2023年，中国政府继续实施房地产调控政策，以遏制房价过快上涨和防止房地产市场泡沫。
上海地方政府也出台了一系列的调控政策，包括限购、限售、限贷等措施。
这些政策使得购房者和投资者对市场的预期发生了变化，对楼市产生了影响。
二、市场供需状况2023年上海楼市的供需状况相对平衡。
受到政策调控的影响，购房者的购房热情有所降低，导致成交量相对较低。
与此同时，供应量也有所增加，房屋新开工项目较去年有所增加，但远未达到市场需求的水平。
三、房价走势2023年上海楼市的房价走势较为平稳。
受到政策调控的影响，房价涨幅明显减缓，呈现稳中有降的趋势。
尤其是二手房市场，价格小幅下滑。
这对于购房者来说是一个较好的机会，但同时也使得投资客对楼市的热情减退。
四、市场热点区域2023年上海楼市的热点区域主要集中在城市新兴的发展区域，如浦东新区、松江区等。
这些地区吸引了大量的开发商和购房者的关注，房价也相对较高。
另外，上海作为国际金融中心，商务区的房价一直保持较高水平。
五、市场风险及投资建议2023年上海楼市仍存在一些风险和挑战。
首先，政府房地产调控政策的不确定性，可能对市场产生影响。
其次，市场供需不平衡的问题仍未得到根本解决。
此外，作为一线城市，上海楼市的价格已经相对较高，投资者在购房时需谨慎考虑风险。
针对这些风险，投资者可以采取一些策略降低风险。
首先，需谨慎选择购房区域和楼盘，选择有潜力和发展机会的区域进行投资。
其次，控制好购房预算，避免过高的杠杆率。
最后，专业的投资分析师和顾问的建议也是非常重要的，可以帮助投资者做出更明智的决策。
六、未来展望展望未来，上海楼市有着巨大的发展潜力。
作为全球经济的核心城市之一，上海具备了吸引力投资者的优势。
2024年上海市房地产市场总体情况
2024年，上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
以下是该市房地产市场的主要情况：1.房价持续上涨：2024年，上海市房价继续保持上涨趋势。
据统计数据显示，房价上涨幅度约为6%，主要集中在新建商品房和二手房市场上。
尽管政府多次出台调控政策，但购房需求仍然旺盛，供不应求的现象依然突出。
2.成交量下降：尽管房价上涨，但2024年上海市房地产市场的成交量却有所下降。
受到政府调控政策的影响，购房者普遍表现出更加理性的购买态度，短期炒房热情有所降低。
此外，房屋供应量有所增加，也导致了成交量的下降。
3.限购限贷政策：上海市政府在2024年进一步加强了房地产市场调控力度，推出了新的限购限贷政策。
这些政策限制了非本地户籍人士的购房权利，并加大了购房者首付比例和贷款利率的要求，有效控制了市场投机炒房的情况，促进了市场的健康发展。
4.租赁市场兴起：受到房价上涨和购房限制的影响，2024年上海市房地产租赁市场迅速崛起。
政府也相继推出了一系列扶持政策，鼓励发展长租公寓、租售同权等新型租赁模式。
投资者纷纷进军租赁市场，推动了租赁市场的快速扩大。
5.二手房市场活跃：2024年上海市二手房市场交易量较大，成交量逐渐增加。
一方面，二手房价格相对较低，吸引了很多刚需购房者；另一方面，购房需求略有下降，购房者更多地转向选择二手房，推动了二手房市场的活跃。
6.住房供应有增无减：受到政府鼓励土地供应的影响，2024年上海市供应的住房有所增加。
政府还加大了保障房建设的力度，为低收入群体提供了更多的可负担住房。
尽管如此，由于市场需求依然大于供应，房地产市场供需矛盾仍然存在。
综上所述，2024年上海市房地产市场总体呈现稳中有进的态势。
政府通过限购限贷等调控政策，有效抑制了炒房需求，促进了市场的稳定。
同时，租赁市场兴起和二手房市场活跃也为购房者提供了更多选择。
然而，供需矛盾依然存在，房价上涨趋势也仍然存在一定的压力。
2023年上海房地产前三季度总结
2023年上海房地产前三季度总结【导语】2023年前三季度，上海房地产市场在政策调控与市场需求的共同作用下，呈现出稳中有进的发展态势。
本文将对上海房地产前三季度的发展情况进行总结，以期为关注房地产市场的各方提供参考。
一、政策环境2023年前三季度，我国政府继续坚持“房住不炒”的定位，实施房地产市场调控政策。
上海市政府积极落实中央政策，通过限购、限贷、限价等措施，稳定房地产市场。
此外，上海市还加大了对租赁市场的扶持力度，推动房地产市场健康发展。
二、市场供需1.供应情况：前三季度，上海市商品房供应面积保持稳定增长，尤其是住宅供应面积。
在政策支持下，保障性住房供应力度加大，满足中低收入家庭的住房需求。
2.需求情况：受调控政策影响，上海市商品房成交量有所波动，但总体保持稳定。
前三季度，住宅成交量占商品房成交总量的比重较大，表明市场需求依然旺盛。
三、价格走势2023年前三季度，上海市商品房价格整体呈现稳中有涨的态势。
其中，住宅价格涨幅相对较小，非住宅价格涨幅较大。
在政策调控下，市场预期逐渐稳定，房价涨幅趋于合理。
四、土地市场前三季度，上海市土地市场供需两旺。
一方面，政府加大土地供应力度，尤其是住宅用地；另一方面，开发商拿地热情较高，土地成交价稳中有升。
五、行业动态1.房企竞争加剧：随着房地产市场调控的深入，房企竞争愈发激烈。
部分中小企业面临较大的生存压力，行业集中度不断提高。
2.房企转型：在政策导向和市场环境下，房企纷纷寻求转型，加大在长租公寓、养老地产、文旅地产等领域的布局。
3.房地产金融创新：在融资渠道受限的背景下，房地产金融创新不断涌现，如资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等。
六、总结与展望2023年前三季度，上海房地产市场在政策调控下，总体保持稳定。
展望未来，随着政策效果的进一步显现，房地产市场有望实现更加平稳健康的发展。
2024年上海市写字楼市场分析现状
2024年上海市写字楼市场分析现状引言上海作为中国的经济中心和国际金融枢纽，拥有庞大的商业和金融机构群体，写字楼市场一直都是该城市房地产市场的重要组成部分。
本文将对上海市写字楼市场的现状进行分析，并重点探讨其市场规模、租金水平、供需状况和发展趋势。
市场规模上海市写字楼市场规模巨大，并在不断扩张。
根据市场调研，截至目前，上海市的写字楼总面积已超过1000万平方米，分布在市区和近郊地区。
随着上海日益壮大的经济实力和国际影响力，越来越多的企业选择在此设立总部或办事处，从而推动了写字楼市场的发展。
租金水平上海市的写字楼租金水平较高，主要受到地段、楼层、装修水平等因素的影响。
一线商务区（如陆家嘴、静安等）的写字楼租金相对较高，平均租金约为每平方米每月100元以上。
二线商务区（如虹口、徐汇等）的租金较一线区域略低，平均租金约为每平方米每月80元左右。
供需状况和发展趋势上海市写字楼市场供需状况相对平衡，但部分热门区域供应紧张。
近年来，随着更多国内外企业进入上海，写字楼租赁需求持续增长。
尽管新写字楼项目不断涌现，但因为土地资源有限以及政府对于空气和环境保护的限制，导致竞争激烈，即使是一线商务区的空置率也始终维持在较低水平。
未来的发展趋势显示，上海市写字楼市场将继续保持稳定增长。
随着国家对上海的支持和推动，上海将进一步完善基础设施和人才引进政策，吸引更多的跨国公司和创业者进入市场。
这将进一步提升写字楼市场的供求关系，推动租金水平的稳步增长。
结论综上所述，上海市写字楼市场具有巨大的规模和潜力。
其稳定的供需状况和持续增长的租金水平表明该市场对企业和投资者来说是一个有吸引力的选择。
随着上海的持续发展和政府的支持，预计上海市写字楼市场将继续保持稳定增长，并为投资者带来丰厚的回报。
以上所述仅为个人观点，不构成任何投资建议。
仅供参考。
2023上海地产市场调查报告
2023上海地产市场调查报告2023上海地产市场调查报告本报告旨在对2023年上海房地产市场进行一次宏观性的调查。
根据收集到的数据，本报告展示了上海地产市场发展趋势、市场需求和风险，以及政府采取的政策对市场的影响。
1. 上海房地产市场的发展趋势从2020年开始，上海地产市场一直处于稳定增长态势，以住宅物业为主，工业用地紧随其后。
上海地产交易量继续攀升，政府大力支持新开发小区和二手楼调控市场供应，以确保市场供求平衡。
2020年底到2021年中，上海商品房销售收缩，商品房二手房交易更加活跃。
2. 市场需求上海地产市场从住宅物业开始，在2022-2023年之间需求将不断攀升。
主要原因是比较低的利率水平，以及上海地产的高投资回报率。
除此之外，上海作为经济中心引起了投资者对房地产的兴趣，从而促进了市场需求的增加。
3. 风险1）宏观经济形势不稳定性：上海房地产市场存在着宏观经济形势的不稳定风险，如全球经济不稳定，中国GDP增速放缓，可能会使得市场供需失调，导致房价波动大。
2）投资热度下降：随着投资热度的下降，市场房价可能也会跟着下降。
此外，购房者的偿付能力减弱也会造成市场的不稳定。
4. 政府政策的影响上海政府一直十分重视地产市场的稳定发展，大力推行各种政策，以稳定地产市场的运行。
今年，上海政府下达了大量相关政策，如减税减费，稳定房市供需，健全监管机制，以及加强社会福利等政策。
这些政策可以有助于稳定上海房地产市场。
综上所述，2023年上海地产市场可能会根据政府政策而有所调整，但总体上看，2023年上海房地产市场将会保持稳定的增长。
本报告分析了2023上海房地产市场的发展趋势、市场需求和风险以及政府政策对市场的影响，从而可以作出更好的决定，以保护投资者的利益。
本报告所推论的内容仅供参考，不作为投资决策之依据。
根据数据分析，2023年上海地产市场的发展将稳步增长。
2020年至2023年间，地产交易量持续上升，房价稳定不明显波动，上海住宅物业销售量保持稳步增长，工业用地投资同比相对稳定。
上海房产市场调研报告总结
上海房产市场调研报告总结1. 简介本报告是对上海房产市场进行的调研总结，旨在全面了解上海房产市场的现状和发展趋势。
2. 市场概况根据调研数据，上海房产市场在过去几年持续火爆，价格呈现上涨趋势，并且交易量稳定增长。
供需关系紧张，购房者需面临高房价和激烈竞争。
3. 资金来源上海房产市场的购房资金主要来自以下几个方面：- 首付款：购房者通常需要支付一定比例的首付款，这对首次购房者来说是个较大的经济压力；- 商业贷款：购房者可以选择银行或其他金融机构提供的商业贷款，在可负担范围内按揭购房；- 其他投资：一些购房者将房产作为投资手段，通过借贷或出售其他资产来筹集购房资金。
4. 房价趋势上海房价一直以来呈现上涨趋势，尤其是在中心城区。
据数据显示，平均房价已经突破了每平方米5万人民币，部分地段更是高达10万人民币以上。
房价的上涨主要受到供需关系、土地稀缺以及投资需求的影响。
5. 房地产开发商上海有许多大型房地产开发商参与房产市场，为购房者提供了多样化的选择。
其中，一线房企和知名开发商具有较高的市场份额。
许多开发商通过品牌价值、质量保证和市场口碑来吸引购房者。
6. 住宅类型上海房产市场主要以住宅为主，涵盖了公寓、别墅、普通住宅等多种类型。
随着市民收入水平的提高，对品质住宅的需求越来越高，高端住宅和豪宅的市场需求也在不断增长。
7. 交通便利度上海的交通网络非常发达，公共交通系统包括地铁、公交和出租车等，方便市民出行。
此外，上海还拥有高速公路、城市快速路和轨道交通等，交通便利度较高，对房产市场具有积极影响。
8. 政策影响政府在房产市场调控方面采取了一系列措施，包括限购、限贷、限价等。
这些政策的实施对抑制房价过快上涨、稳定市场预期起到了积极作用。
9. 市场前景未来，上海房产市场仍然具有较高的增长潜力。
随着人口流入的增加和经济的发展，房产需求仍然旺盛。
同时，政府将继续加强房地产市场监管和调控，以确保市场的稳定和健康发展。
浅析上海房地产市场现状
浅析上海房地产市场现状篇一：浅析上海房地产市场现状摘要：文章描述了上海近年楼市状况，通过科学的统计和分析，寻找上海房地产价格居高不下的根本原因。
为保证房产市场的健康、持续、稳定的发展，文章建议采取多种措施进行宏观调控，抑制投机活动，最终目的是使上海楼市走上可持续发展道路。
关键词：房地产；泡沫经济；宏观调控上海房地产市场从1999—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。
上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。
上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡沫有何良策？本文对此进行探讨。
一、房地产的特征所谓房地产，即房产与地产的合称。
房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。
具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。
（一）房地产的物理特征1、固定性。
房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。
2、单件性。
由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。
3、耐久性。
房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。
（二）房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。
（三）房地产的社会特征房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。
房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。
二、上海房地产市场的现状（一）房屋建造市场持续发展据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。
2023年上海房地产市场分析报告
2023年上海房地产市场分析报告
概述
本报告对2023年上海房地产市场进行了深入分析。
通过对市
场趋势、政策影响、供需情况和投资前景等方面的研究，旨在为投
资者和房地产行业从业人员提供全面的市场信息和发展预测。
市场趋势
在2023年，上海房地产市场将继续保持稳定增长的趋势。
经
济的快速发展和人口的持续增长将继续推动需求的增加。
另外，随
着城市规划的不断完善和基础设施的进一步提升，各个区域的房地
产市场将呈现出更多投资机会。
政策影响
政策对房地产市场有着重要的影响。
2023年，上海市政府将继续推出各种调控措施，以遏制房价过快上涨，并加强对市场的监管。
这些政策措施将进一步减少投资风险，为市场的健康发展提供支持。
供需情况
根据市场数据和趋势分析，预计2023年上海房地产市场的供
需状况将保持相对平衡。
供应量逐渐增加，但仍无法满足日益增长
的需求。
中高端住宅和商业地产领域的需求将继续增长，而经济适
用房市场可能会逐渐放缓。
投资前景
对于房地产投资者来说，2023年上海房地产市场依然具有良好的投资前景。
本市场的稳定增长和政府的支持政策将为投资者带来
稳定回报。
然而，投资者应该注意市场风险和政策变化，以制定合
理的投资策略。
结论
总体而言，2023年上海房地产市场将继续保持稳健增长的态势。
投资者应该关注市场趋势、政策变化以及供需情况，以做出明智的
投资决策。
同时，与专业机构合作并获取专业建议可以帮助投资者
更好地把握市场机会。
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上海市房地产市场发展状况与分析一、上海市房地产市场发展的阶段特征(一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。
这主要包括几个方面:其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制。
其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。
这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。
上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场。
其二是住房制度改革技术方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施技术方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。
中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。
呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。
房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。
但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的工程陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。
上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施，主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构，对土地供应实行总量控制、用途管制，形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。
放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，1996年出台了蓝印户口政策。
1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点，1998年进行不可售公房差价换房试点，出台了危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策，开展房屋置换业务，实行二、三级市场联动。
房地产市场销售量持续增长，个人购买商品房的比重不断提高。
这一阶段的特点是：房地产市场从低谷到逐步回升，并进入了繁荣期，以激发需求的政策与住房制度改革使房地产需求空前高涨。
(四) 供需攀升的市场高位运行阶段从1999年下半年至今，上海房地产供给与需求都快速增长、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场明显进入繁荣期，开发量、销售量与房价都在高位运行。
二、当前上海房地产市场的现状与问题上海的房地产市场发展与建设在最近10余年是非常快而且成就突出，但在市场的过分繁荣时期，制度的建设与对市场的规范难以应对飞速的发展的市场时，一些问题就开始出现，如住房供应的结构问题、投机需求的过快增长问题、居民购房承受能力与市场持续健康发展问题等。
(一) 形成了较为完整的市场体系与运行机制上海房地产市场经过了几个阶段的发展已经初步形成了较为完整的房地产市场体系，在高位运行阶段，房地产市场日益活跃，房地产运行机制日益完善，一个以市场力量为主导的上海市房地产市场基本形成。
所以，总的看来，上海房地产市场经过了10余年的快速发展，走过了发达国家几十年甚至上百年的发展阶段，形成了一个市场化程度高、规范化程度强、国际化程度突出的房地产市场。
它一方面为上海市的宏观经济发展起到了无法替代的作用，也为中国房地产市场的发展起到探索和引导作用。
土地市场。
自1988年上海市第一块土地使用权出让以来，各类经营性用地相继纳入了有偿出让的轨道，一个有形的土地储备、供应和流转市场已经形成，运行机制日臻完善，土地出让形式目前以公开招投标为主。
增量房销售市场。
以住宅为主的增量房销售市场是上海房地产市场的主体，目前基本是完全的市场化运作，经管部门构建了网上销售与登记的平台，形成了商品房销售合同网上备案和登记制度。
存量房交易市场。
随着增量房市场的繁荣和房地产价格的上升，以公有住房上市和新建商品房为主要对象的存量房市场迅速增大，目前，从交易量看，已和增量房市场持平。
但这一个市场与增量房市场不同，它是个人与个人的交易，市场构成是极度分散的，市场的价格形成过程更是分散的。
经管部门也构建了二手房网上交易平台，但总体来看，这一市场还有待进一步完善。
房屋租赁市场。
上海房屋租赁市场发展也较快,这一市场从量上看,是以商办市场为主,到2003年底,房屋出租面积达1551.1万平方M,其中,非住宅占72.6%。
2003年个人承租总量占23.6%，住宅中,个人承租占52%，但这一市场不规范现象较多，如不办理房屋租赁合同登记备案所占的比例还较大。
房地产金融市场。
目前的房地产金融市场相对比较单一，以银行信贷为主，银行分别对开发商和购房家庭提供开发贷款和购房按揭贷款。
其它金融工具，如住房证券化、上市融资、信托、基金、反按揭等，有的仍在讨论中，有的只是很小的量。
总体来看，这一市场集中在各商业银行和开发商、家庭之间。
(二) 房地产市场的发展状况关系到宏观经济整体上海房地产业的发展对带动国民经济增长，保持宏观经济健康发展，起到了不可替代的作用，上海2004年房地产开发投资占到社会总投资的38.1%，它通过投资的变化会直接影响到宏观经济。
另外，当房地产业发展到一定时期，随住房体制改革的深化，住宅自有率不断提高，房地产作为家庭的一项重要资产，它价格的变动直接影响到家庭的财富量。
在家庭根据财富量安排消费支出的情况下，房地产价格变化势必通过更微观的渠道影响到宏观经济。
房地产开发投资占GDP的比重看如图1所示。
图1 上海市房地产开发投资占GDP比重资料来源：根据历年《上海统计年鉴》整理从图1可以看出，1999年以后，房地产开发投资占GDP比重在稳步提高，并超过了历史上1996年的最高水平，达到了15.8%。
实际上，在这几年上海GDP快速增长的过程中，房地产开发投资以更快的速度增长，二者在增长中呈现出互动的关系。
目前，上海面临一个两难的问题，一是在宏观经济良好的情况下，宏观经济增长可能不再过多依靠于房地产业投资拉动，但房地产投资占社会总投资比重却较大。
二是如果房地产市场不景气，一旦宏观经济基本面出现变化，房地产业对宏观经济的支撑作用可能难以发挥，而且，房地产市场过度紧缩可能会对宏观经济产生较大的冲击。
(三) 房地产价格上涨过快成为关注的焦点房地产业的发展,主要表现在投资、销售的增长与市场机制的形成上，最终结果是提高了人们的居住水平。
在这一发展过程中，各种经济变量的关系，集中体现在房地产价格的变化上。
对房地产价格的关注，主要来自两个角度，一是房地产价格大幅波动会对国民经济整体产生冲击。
二是房地产价格过高对人们购房承受力形成压力，影响福利水平。
国内关于房地产价格是否正常的争论,往往是从不同的角度或背景来看待的。
认为价格过高的理由，一般是房地产投资和价格上升快，远超出了收入的增长速度。
而认为局部地区房价不合理的观点，是从行业内部结构和区域结构上考察的；认为价格没有问题的观点，一般从行业的长期发展和行业引导的角度分析的。
上海与其它城市相比，房地产价格上升的速度是较快的，如表1所示。
因为在市场的发展过程中，房地产交易的主要市场开始向外环及郊区转移，由于郊区的价格水平较低，使居民对价格的实际涨幅感受远高于统计上的平均涨幅。
目前，市场上无论是存量房还是增量房价格，都呈现出明显的攀升现象，社会心理已经形成了房地产价格持续上涨的观念。
影响房地产价格上升的,有基础性和心理性两类因素，它们在房地产业发展的不同阶段起着不同的作用。
通过对上海市房地产价格及其相关影响因素实证分析，我们认为，这次房地产价格的快速上升，包含了一个实际价格寻找均衡价格的过程。
实际价格的变化，既受到人口和城市建设投入等基础因素的影响，又受到心理预期的影响。
在初期，以实际价格寻找均衡价格的正常上升为主，但近一段时间，心理预期对价格上升继续发挥着作用，使房地产价格上升的速度难以减缓。
(四) 房地产市场结构性问题供给结构矛盾。
由于房地产开发表现在从中心区向郊区不断拓展的规律，目前，上海市中心的土地供应比例较前些年有明显的减少，在新建住宅中，50%以上是位于外环线以外。
而这部分居民中较多的是在市区工作，在配套的交通、商贸等设施还不能跟上的情况下，给这部分人的就业与生活都会带来较重的压力，从而，会影响郊区房地产市场发展的前景，这又进一步推动了中心区房地产价格的上升。
而又由于市中心可供房地产数量已经基本定型，在供需规律的作用下，它的价格就会上升，这又反过来带动郊区房价的上升。
这样，大量普通的工薪阶层，只能往越来越远的地方买房，而经济承受力较强的别墅购买者，则可能在近市中心区的地域购房建房。
这样，从房地产与社会人群分布的空间来看，都与社会的协调发展产生矛盾。
需求结构矛盾。
当前的房地产需求有三部分，一是以动拆迁和改善住房为主的本地需求。
二是外地来沪工作的居住需求。
三是投资或投机需求，这一部分在本地需求和外地及境外需求中都有表现。
从发展来看，第三类需求的比例近期有不断扩大的趋势，且以外地或境外人为主，因为在房价快速上升中,普通的本地人的购房承受力越来越小，而拥有余钱或热钱的人,却看好房地产价格不断上升的趋势，推波助澜，从中渔利。
这样的发展结果，就是普通购房比例会越来越小，而外地或境外的人士购房的比例会越来越大，并且面向高端市场。
这种需求的强劲，被开发企业作为赢利的机会，使供给结构与需求同步出现结构性矛盾。
(五) 对市场的宏观调控能力受到考验在房地产市场的发展，关系到宏观经济、关系到社会福利水平的情况下，面临价格快速上涨、结构性矛盾不断突出的情况，政府有关部门已经把对房地产市场的调控列入重要议题，但就调控的手段和效果来说，会受到市场的考验。
目前，主要调控的思路，是增加低价房的供应与提高投资性购房的门槛。
这两者将都会受到市场的制约。
中低价房是一个相对封闭的市场，相对而言，不会对市场的实际造成太大的影响。
而中低价房的用地供应没有形成一个持续的制度基础，未来的发展存在很大的不确定性。
提高投资性购房门槛的一个主要的措施，就是控制信贷和增加税收，但控制信贷的总体目标与商业银行的短期目标是相悖的。