莫斯科及圣彼得堡房地产市场简述
莫斯科市场调查报告
莫斯科市场调查报告莫斯科市场调查报告莫斯科，作为俄罗斯的首都和最大的城市之一，拥有庞大的市场潜力和多元化的消费者需求。
为了更好地了解莫斯科市场的现状和趋势，我们进行了一项市场调查，并得出以下报告。
一、市场概况莫斯科市场规模庞大，消费者群体多样化。
在调查中，我们发现莫斯科市场的消费者需求主要集中在日常生活用品、时尚服饰、电子产品和旅游等领域。
同时，随着经济的发展和人们生活水平的提高，高端消费品和服务的需求也在逐渐增加。
二、消费者行为在调查中，我们发现莫斯科市场的消费者更加注重品质和品牌。
他们倾向于选择知名品牌和高品质的产品。
同时，消费者对价格敏感，他们希望以合理的价格购买到高质量的产品。
因此，品牌和价格成为莫斯科市场竞争的关键因素。
此外，莫斯科市场的消费者对个性化和定制化的产品和服务有着较高的需求。
他们希望能够获得独特的体验和专属的服务。
因此，为消费者提供个性化定制的产品和服务将成为莫斯科市场的一大发展趋势。
三、市场竞争莫斯科市场竞争激烈，各个行业都存在着众多的竞争者。
在调查中，我们发现品牌知名度和市场份额是决定企业竞争力的重要因素。
知名品牌在莫斯科市场具有较大的优势，消费者更倾向于购买知名品牌的产品。
此外，市场营销策略也是企业竞争的关键。
在调查中，我们发现莫斯科市场的消费者对广告和促销活动的反应较为积极。
因此，通过巧妙的市场营销策略，企业可以吸引更多的消费者并提升市场份额。
四、市场发展趋势在调查中，我们发现莫斯科市场的发展趋势主要集中在以下几个方面：1. 电子商务的崛起：随着互联网的普及和消费者在线购物习惯的养成，电子商务在莫斯科市场发展迅速。
越来越多的消费者选择在网上购买产品和服务，这为企业提供了新的销售渠道和商机。
2. 绿色消费的兴起：莫斯科市场的消费者对环境保护和可持续发展的意识日益增强。
他们倾向于选择环保产品和服务，对企业的社会责任和环境保护意识也提出了更高的要求。
3. 科技创新的驱动：科技创新在莫斯科市场的发展中起到了重要的推动作用。
俄罗斯不动产抵押市场评析
俄罗斯不动产抵押市场评析孙宏光不动产抵押在俄罗斯已有几个世纪的历史。
从一开始,它就是最重要的经济机制之一。
1754年俄国建立了首批国家信贷机构——国家银行圣彼得堡办事处和莫斯科办事处,为贵族和商人的地产抵押做贷款。
1864年俄国出现了股份制商业银行, 1872年出现了股份制土地银行,到19世纪末在俄国形成了遍布全国的抵押信贷体系。
20世纪初苏维埃政权成立前,股份制土地银行发放的贷款占整个不动产抵押贷款的1/3。
总体而言,不动产抵押促进了当时俄国经济的发展。
苏联时期,不动产抵押被取消,改为国家统一分配不动产。
一俄罗斯不动产抵押市场的现状和特点随着俄罗斯向市场经济转轨,不动产抵押于1992年恢复。
作为保证偿还贷款的方法,不动产抵押能够促进住房建设和国民经济其他一系列领域的发展,是转轨最初时期受到极大关注的领域。
十余年过去了,俄罗斯不动产抵押市场得到了极大的发展。
不动产抵押在俄罗斯经济转轨过程中的现实作用明显加强。
(一)俄罗斯不动产的类型俄罗斯不动产的类型与其他国家有所不同,俄罗斯新颁布的《俄罗斯联邦民法典》对不动产的法律规定,不仅仅局限于从物的自然属性入手确定不动产,也注意到不动产在生活中的使用目的、经济价值和社会意义等。
因此,俄罗斯不动产的类型就是将上述特征结合在一起确定的。
俄现行立法将不动产分为3种类型:1.土地、矿床、独立水体和所有与土地牢固地吸附在一起的物,即一经移动便使其用途受到损害的物,其中包括森林、多年生植物、建筑物和构筑物、未竣工的建筑物为不动产。
2.应进行国家登记的航空器、海洋船舶、内河航运船舶以及航天器也属于不动产[1]。
3.作为权力客体的企业是用以从事经营活动的财产综合体,作为财产综合体的企业在整体上也是不动产[2]。
换言之,俄罗斯的不动产抵押适用于任何抵押人有权卖掉或是以其他形式转让的不动产:地块、企业、住宅、楼房和其他消费用途的建筑物以及企业经营活动中使用的其他形式的不动产等。
俄罗斯圣彼得堡房价调研分析
圣彼得堡房价调研分析
1.中国人在俄罗斯购房的优势：
卢布相比十年前贬值超过两倍，现在人民币：卢布汇率大致为1:11。
并且俄罗斯老百姓购买力不足，所以俄罗斯房价基本没有上涨。
莫斯科和彼得堡的房价相当于中国二三线城市房子的价格。
2.土地所有权：
在俄购房和在中国购房最大的区别就是土地所有权的年限。
在中国，只能转让土地所有权，所有权归国家所有，最长使用年限是70年。
而俄罗斯土地为私有制，一般来说在俄罗斯购置的房产都为个人永久产权，基本无年限限制。
3.购房后更容易办理落地签，因为你可以在你的房子登记，但是必须遵守相应签证种类下规定的每180天不得在俄停留超过90天的规定。
4.根据移民法，具有房屋所有权的外国人不得在自己的房子里登记其他外国人。
中外房地产市场解析——莫斯科、印度
2、投资购房比例增大
许多人将购买住宅作为个人投资或财产保值的手段，2003 年投资性购房人数约占个人购房者总数的30%。
“傻瓜把钱存进银行，半傻的人将钱换成金币，聪明人用 钱购买房子”
2004年初，俄罗斯储蓄银行存款年息最高为13%，从储蓄 银行购买“播种者”复制品金币大约年获利17%，而购买 商品房一年就可净赚40%以上。
3、新房地产法加速房价上涨
俄国家杜马05年通过新的房地产法，规定： 从05年4月1日起，所有房地产项目都必须在获得房屋销售 许可后才可以上市， 开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批 准的房屋建设方案之后，才可以与消费者签定房屋预售合 同。 另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。 但新法律出台后“事与愿违”，据统计，与该项新法律出 台前相比，目前新房供应量下降了近30%。
在莫斯科开发房地产，需要大量的公关费用。 有人统计，售价为每平米2019美元的房子，成本构成如下： –建筑成本700美元 –土地使用费400美元 –信贷支付和服务费150美元 –相关文件、合同、交付等手续费(包括行贿)400美元 –风险150美元 –其余为开发商和中介商的利润。
开发商和中介 商的利润 风险 10.8% 7.4%
二手房
据《经济与生活》公布的04年1月底的最新 行情，在莫斯科市区，一居室的月租金最 低为400美元，最高则达到2500美元。
韩国首尔地产分析
韩国经济指数
韩国经济增长率已由2003年的 3%提高到2005年第三季度的4.5%， 2006年预计将超过5%； 出口连年增加，2005年的出口额 预计将达到2860亿美元，整体贸 易规模将突破5000亿美元； 外汇储备也持续增长，截至2005 年11月已达到2082亿美元，比 2002年末增加了868亿美元
俄罗斯市场分析
俄罗斯市场分析引言概述：俄罗斯作为全球经济体系中的重要一员，其市场潜力巨大。
本文将对俄罗斯市场进行详细分析，包括经济状况、消费者行为、竞争环境、市场趋势和机会等五个方面。
一、经济状况1.1 俄罗斯的GDP增长情况俄罗斯的GDP增长率近年来呈现出稳步增长的趋势。
根据数据显示，2022年俄罗斯的GDP增长率为1.3%，2022年的疫情影响下，GDP增长率下降至-3.1%，但估计2022年将会有明显的复苏。
1.2 俄罗斯的消费支出俄罗斯的消费支出向来保持着较高的水平。
根据统计数据显示，俄罗斯家庭消费支出占GDP的比重超过了60%，其中食品、住房和交通等领域是人们支出的重点。
1.3 俄罗斯的投资环境俄罗斯政府向来致力于改善投资环境，吸引外国资本进入俄罗斯市场。
近年来，俄罗斯的法律法规逐渐完善，政府减少了对外商投资的限制，为外国企业提供了更多的机会。
二、消费者行为2.1 消费者购买行为俄罗斯消费者在购买商品时注重价格和品质。
他们更倾向于购买价格相对较低但品质可靠的产品。
此外，俄罗斯消费者对品牌的忠诚度较高，他们更愿意购买知名品牌的产品。
2.2 消费者偏好俄罗斯消费者对时尚、高品质和环保等方面有较高的偏好。
他们越来越注重健康和环境保护，对有机食品、绿色产品和可持续发展的企业更加青睐。
2.3 网购趋势随着互联网的普及，俄罗斯的网购市场呈现出快速增长的趋势。
消费者更加方便地通过电子商务平台购买商品，这为企业提供了更多的销售渠道和机会。
三、竞争环境3.1 主要竞争对手俄罗斯市场上存在着众多的竞争对手，包括本土企业和国际品牌。
本土企业在了解本地市场和消费者需求方面具有一定的优势，而国际品牌则凭借其品牌知名度和技术优势在市场上占领一定份额。
3.2 市场准入障碍俄罗斯市场的准入障碍相对较高，包括政策限制、法律法规和文化差异等。
外国企业在进入俄罗斯市场时需要了解并遵守相关的法律法规，同时还需要适应俄罗斯的文化和消费习惯。
金融危机背景下的俄罗斯房地产业现状与趋势分析
金融危机背景下的俄罗斯房地产业现状与趋势分析宋延旭由美国次贷危机引发的世界金融危机正在对世界各国经济发展产生影响,对俄罗斯经济的影响是多方面的。
本文重点关注对俄罗斯房地产业的影响。
一俄罗斯房地产业现状此次世界金融危机对俄罗斯房地产业的影响主要表现在:新开工项目减少、投入使用的住房面积增速减缓或下降、大批建筑企业濒临破产或已经破产以及房价回落。
(一)新建住房增速减缓近年来,俄罗斯建筑业发展迅猛,每年为俄罗斯创造近7%的国内生产总值。
但此次金融危机对建筑业冲击最大。
目前,由外资进行的大型建筑工程已经有不少叫停,如奥地利已宣布冻结1. 5亿欧元的建筑项目;建筑业估计要裁员15%~20%,即要裁减100万人;居民住房建筑面积2008年10月比9月减少了19%[1]。
2008年莫斯科市新增住房面积为421万多平方米,比2007年下降12. 6%。
车里雅宾斯克州新增住房面积已连续几年增长30%以上, 2008年新增住房面积为201万平方米,比2007年增长20. 1%,增速比往年回落近10个百分点。
据业内人士估计,俄罗斯近期新开工项目缩减了40% ~50%。
罗斯托夫州新增住房面积与金融危机前的需求相比已经下降,州内有三大建筑公司由于资金短缺冻结了正在建设的项目。
根据近两年的统计,由于2007年下半年开始的住房再生产危机迫使相关的大财团放弃了很多新项目,因此,新西伯利亚州的新增住房面积增长缓慢,业内人士早在2008年年初就预言了其停滞现象的到来。
2009年1月,新西伯利亚州未完工住房在建面积预计为350万平方米。
克拉斯诺亚尔斯克边疆区2008年的新增住房面积也与其他地区一样呈下降趋势,该边疆区2008年新增住房面积为109万多平方米,比2007年下降6%[2](见表1)。
另外,据俄罗斯商务咨询网2009年4月20报道,目前,俄罗斯建筑企业已没有能力偿还银行贷款,一些建筑企业和银行已经开始对贷款债务进行重组。
但2009年年中是还贷高峰,届时将会出现新一波的建筑企业破产潮,而现在约有70%的建筑企业正处于濒临破产或已经破产的状况[3]。
圣彼得堡滨海区住宅楼的市场情况
三间住宅：34套
住宅总面积
43519.4平米
住宅面积
单间住宅：21.30 m2–41.40 m2
两间住宅: 40.40 m2–69.00 m2
三间住宅：77.90m2
住宅价格
80000卢布–89000卢布/平米
8、Жилой комплекс«Приморский каскад»/《滨海瀑布》住宅楼
开发商
Legenda Intelligent Development
这家公司在滨海区开发两个类似项目。另外一个是：«Legenda.Яхтенная,24»/《亚赫坚纳亚街，24号》（价格为90000卢布–100000卢布/平米）。
材料
砖，混凝土
楼层数量
11-22层（1层、2层为营业房，停车场）
第一楼房：14层
楼层数量
9-14层
交房日期
2015年第2季度
住宅总数
890套
其中：
第一栋楼房：128套
第二栋楼房：118套
第三栋楼房：97套
第四栋楼房：66套
第五栋楼房：60套
第六栋楼房：60套
第七栋楼房：127套
第八栋楼房：78套
第九栋楼房：78套
第十栋楼房：78套
其中：
单间住宅：370套
两间住宅：316套
三间住宅：195套
13、Жилойкомплекс «Ленинградские вечера»/《列宁格勒的晚上》住宅楼
名称
《列宁格勒的晚上》住宅楼
地址
ул. Мебельная/ ул.Туристская/梅别利纳亚街/图里斯茨卡亚街
网址
www.lsstroy.ru/objects.html?hid=4
圣彼得堡莫斯科夫斯基区住宅楼的市场情况
砖。混凝土。三层塑钢窗。
楼层数量
13-16-18层
交房日期
2014年第4季度
住宅总数
752套
其中：
一室公寓：359套
单间住宅：286套
两间住宅：76套
三间住宅：31套
住宅总面积
25131.57平米
住宅面积
一室公寓：23 m2–28 m2
单间住宅：32 m2–43 m2
两间住宅：48 m2–64 m2
名称
《朝廷》住宅楼（两栋楼房）
地址
Пулковское шоссе,уч.433/普尔科夫斯科耶公路，433号地段
网址
www.lidgroup.ru/realestate/residential/imperial-yard/about/
开发商
Лидер Групп
这家公司在莫斯科夫斯基区开发两个住宅楼。除了此住宅小区意外，还有：
住宅面积
一室公寓：27.36 m2–31.86 m2
单间住宅：31.24 m2–55.24 m2
两间住宅：58.67 m2–92.00 m2
三间住宅: 82.53m2–102.16m2
四间住宅：111.02m2–130.94m2
住宅价格
94000卢布–122000卢布
5、Жилой комплекс «Царский двор»/《朝廷》住宅楼
11、Жилой комплекс «Дом на Победы, 5»/《胜利街，5号》住宅楼
名称
《胜利街，5号》住宅楼
地址
ул.Победы, д.5/胜利街，5号
网址
www.legenda-dom.ru/pobeda
开发商
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本国异地购房 20%
莫斯科本地 60%
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八、购房区域分析
购房区域比例
由于莫斯科室内土 地供应少，选择余地小， 且三环之内多为高档住 宅，价格较高，因此大 部分购房者选择大环附 近、莫斯科州以及新莫 斯科区域置业。
二环以内 3% 新莫斯科 35%
二环至三环 12%
三环至大环 21% 莫斯科州 29%
十二、销售方式
1、开发商取得开工许可证可以对外公开销售 此阶段买房者签约参建合同，待房屋建设好以后改签房屋销售合同
2、封顶阶段 此阶段买房者签约预销售合同，待房屋建设好以后改签房屋预售合同 3、交工 此阶段买房者签约销售合同，交房后业主凭销售合同去办理房屋产权证
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十二、销售流程
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市 旗
二、莫斯科交通
莫斯科作为独联体航空网的中心 ，拥有４座机场，与大部分欧洲国 家首都和中国、纽约、蒙特利尔、 东京等外国城市有直达航线，与９ ７个国家、１２２个城市有国际航 运业务。市内交通较发达，地铁和 公共汽车为主要工具，私人汽车在 稳步增加。 目前为止平均2.5人拥 有一辆汽车，这也导致城市交通堵 塞现象严重。 莫斯科地铁是俄罗斯首都最受欢 迎、最快和最安全的运输工具，也 是世界上规模最大的地下铁路系统 之一，被公认为世界上最漂亮的地 铁，并享有“地下的艺术殿堂”的 美誉。莫斯科地铁全长300公里， 有150个车站，4000列地铁列车在 9条线上运行，每天运送乘客达900 多万人次。
总体
新区，城市价值有提成空间，市政配套暂不够完善；距 离老城区距离较远，目前仍以私家车为主要交通工具。
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六、莫斯科房地产价格分布
经过调研，老城区新房及二 手房价格分布如下： 1、莫斯科市中心到二环现 价12000美元-18000美元/ 平米不等，取决于绿化成都、 周围建筑等因素，多为高级 住房。 2、二环到三环：1000012000美元/平米 3、三环到大环5500-6000 美元/平米 4、大环外由近到远5-30公 里：4000美元—2000美元 /平米 销售价格上与国内不同的是： 在俄罗斯是开发商取得开工证 以后就可以售楼，也就是可以 卖楼花，但是卖楼花的价格与 现房的价格有很多大差异，一 般在15%--25%之间
大环
新莫斯科区域是莫斯科规 划发展的新区域，目前莫斯 科市内土地渐少，未来新建 住房主要集中在新莫斯科
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新莫斯科 新莫斯科
四、莫斯科新建住宅分布
根据调研发现，莫斯科政 府法律对老城区建筑保护意识 比较强，不允许拆迁新建，只 允许修理粉刷，因此规莫斯科 老城区内基本无新建住宅及商 业用房，部分新建住房，但由 于地块限制，规模偏小，基本 以单栋或少量几栋开发为主。 新建住房大部分分布在大 环周边及新莫斯科区域。 由于莫斯科普通住房供应 量渐减，选择余地小，而且价 格较高，大量购房者看好新莫 斯科及莫斯科州交通便利，建 筑质量良好，价位合理的楼盘。 新莫斯科
备注：2014年数据因受汇率影响，折合美金数据有较大误差，按照其实际的本地 市场卢布购买的升降幅度标注更为准确。
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七、客户群分析
莫斯科本地占60% 本国异地购房占20% 国外投资、经商客户占20%
客户群体构成
外国人置业 20%
其中外来人口对普通 住宅购买的比例较大，莫 斯科本地居民多数购买高 档住宅。
莫斯科及圣彼得堡房地产市场
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一、莫斯科城市概况
莫斯科俄罗斯联邦首都，莫斯科州首 府，全俄最大的城市和经济、文化、金 融、交通中心，为俄罗斯最大的综合性 城市。是世界著名古城，国际化大都市 ，全球性大都市，世界最大的城市之一 ，欧洲最大的城市。莫斯科建城于 1147年，迄今已有800余年的历史。整 个莫斯科城区人口超过1100万，是欧 洲人口最多的城市，占据了全国总人口 的1/10。面积2,510平方公里。莫斯科 地处俄罗斯欧洲部分中部，跨莫斯科河 及支流亚乌扎河两岸。莫斯科和伏尔加 流域的上游入口和江河口处相通。莫斯 科沿莫斯科河而建，从莫斯科大公时代 开始，到沙皇俄国(1700年前)至苏联及 俄罗斯联邦政权一直担任着国家首都的 角色。莫斯科拥有众多名胜古迹，是历 史悠久的克里姆林宫所在地。莫斯科城 市规划优美，掩映在一片绿海之中，故 有“森林中的首都”之美誉。
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九、户型及面积需求
•在莫斯科与国内不同的是，当地人没有客厅的概念，他们要求卧室大，厨房大，一般厨 房面积都超过10平方米。 •莫斯科销售的面积为实用面积，即地板面积。
50 45 % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 一室 两室 三室 四室 户型选择
由于莫斯科人生活习惯以及 房价过高，多数人把一居室作为 置业首选。
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莫斯科地铁网
三、莫斯科房地产市场分析
2012年，莫斯科共有289万平米 建筑投放市场，超过2011年23%。 其中新增20%的建筑面积分布在“ 新莫斯科”。新莫斯科区域2012年 交工面积为149万平方米，莫斯科 市2012年交工面积140万平方米， 共247个楼盘。去年莫斯科平均房 价上涨6%，达5280美元/平米。与 危机前比较，莫斯科房地产呈现新 的趋势，即新建商业地产投放量减 少2/3。
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十五、圣彼得堡城市概况
•欧洲第四大集聚地，人口超过600万。俄罗斯地区为数不多的人口 成长城市。 •全国最大的旅游中心，文化和娱乐中心。 •庞大的消费市场，在圣彼得堡的零售营业额在2012年为28.5亿美元。 •在全国最大的港口群，物流业非常发达。 •俄罗斯最大的汽车制造及零部件制造基地。 •住房和新建住房量居俄罗斯第二。
从2010年下半年购买者开始增加在 郊区住房交易的份额;郊区住房交易 的份额在2012年第四季度较09年增 加了三倍，达到31％，这也跟市区 内较低的新房供应和金融危机过后 居民购买力增强有关。
郊区
城市
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二十、价格分布
均价2000美金
均价4500美金
均价：6000美 金个别项目高 达20000美金 以上
周边暂无市政配套，小区内设置小学、 幼儿园、商业、医疗。
十四、莫斯科代表性楼盘概况
STR。Elevatornaya 项目名： 总建面45万平方米 位于莫斯科南区大 环内1公里处 公寓 面积：37.78104.55㎡ 均价：4400美元
位置：
主力产 品及价 格：
7分钟到地铁的Tsaritsyno Kantemyrivs‘ka站 ，小 配套： 区内设置小学、幼儿园、 商业、医疗。
定金合同
银行审批按揭额度
签约参建合同
预销售合同
销售合同
银行放款
交房后签约交接书并办理产权合同
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十三、按揭
按揭与国内也不相同，每家银行对首付、年限、利率的情况都不一样 一般规定如下： 一、确定按揭贷款额度的基础是： 1、证明收入的主要工作; 2、从兼职收入，如果就业合同期限在1年以上; 3、私人执业证明就业收入; 4、股息; 5、配偶（妻子）的收入; 6、共同借款人的收入（共同借款人的平均人数可能多达3人，它可以是任何第三 方）。 二、抵押贷款可以以卢布和美元两种形式。 三、贷款年限：根据不同银行年限一般在5—30年。年龄一般不超过55-65岁。 随着年限增加利率也增加。 四、首付：根据收入最低首付为10%
入境游客数量，单位：百万
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十八、圣彼得堡房地产市场简介
住宅的平均价格 单位：千卢布 （约合人民币200元）
圣彼得堡和列宁格勒州的住宅开发量 单位： 百万/平方米
圣彼得堡 商品房 经济适用房 列宁格勒州
占整个俄罗斯住宅开发比例
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十九、
城市与郊区房屋销售所占比例
Hale Waihona Puke 1RMB=5.3RUB十五、圣彼得堡城市概况
圣彼得堡（俄语：Санк тПетербург ），旧称：列宁格勒 （Ленинград） 和彼得格勒（ Петроград）俗称：Питер ， 位于俄罗斯西北部，波罗的海沿 岸，涅瓦河口。列宁格勒州的首 府，俄罗斯第二大城市。圣彼得 堡是俄罗斯第二大政治、经济中 心，也是俄西北地区中心城市， 全俄重要的水陆交通枢纽。，又 称为俄罗斯的“北方首都”。它 拥有4000多个工业企业。圣彼得 堡是俄罗斯通往欧洲的窗口，也 是一座科学技术和工业高度发展 的国际化城市。拥有众多的高等 院校、科学研究机构，被称为俄 罗斯的科学、文化艺术和首都。
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十四、莫斯科代表性楼盘概况
项目名： 位置 主力 产品 及价 格 位于大环南20公里 距离市中心45公里 公寓 面积：40-110㎡ 单价：2000-2500 美元 购买楼花和现 房最高差价在25%
配套
周边暂无市政配套， 小区内设置小学、 幼儿园、商业、医 疗。
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六、莫斯科房地产价格分布
莫斯科各区
中央区 西北区 西部区 西南区 北部区 南部区 东部区 东南区 东北区
2013年7月 （平米/美金） 16665 7074 6437 6065 5231 4892 4565 4188 4117
2014年7月
↑2.5% ↑1.1% ↑1.6% ↑2.2% ↑0.5% ↑1.0% ↓0.2% ↓0.4% ↑0.8%
均价3000美金
均价4000美金
1RMB=5.3RUB
一居室面积区间：18-60平米 两居室面积区间：40-80平米 三居室面积区间：70-110平 米
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十、莫斯科户型示意图
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十一、物业收费
在莫斯科政府对物业收费标准没有明文规定，有物业的小区一般按 小区的档次以及服务标准收费在7—16元/平/月不等。