万科四季花城推广计划书[1]
万科四季花城整合推广方案
•“2009，万科关怀年”全攻略
•Ⅲ
•破局
优派克思整体推广建议 VI及报广表现 产品体系重梳理 置业计划梳理 P2P活动梳理 四季花城的双线推广
•P••叁art •优派克思的核心推广建议：
共同关怀置业计划
联合保险公司，赠送“成长基金” 赠送一兆韦德健身卡
赠送知名医院的十年体检卡 老客户带新客户可享受2倍万客会积分
•P••叁art •小众P2P活动建议
P2P活动能增进客户感情，为销售服务，更是直接能体现 万科服务、体现万科四季花城社区文化的重要活动形式
根据“2009，万科关怀年”的推广主题，我们需将“细节”和“ 关怀”导入到2009年的小众P2P活动中去。
计 划
小U5首改
单身
新婚
附 属
已婚
计 划
有小孩家庭
胖子
老年
第三层计划
“2009，万科关怀年”置业计划
奋斗关怀置业计划 成功关怀置业计划
入交房前每月200元的月供补助 领取万科成功卡（价值千元的交通卡+手 机充值卡+加油卡）
领取万科安居卡(价值千元购物券) 凭结婚证领取价值1888的婚纱照
赠送健康保险
90+
小U5
特性
地缘属性：
地缘属性：
➢以北上海的客户为主；
➢以项目周遭客户、老业主深挖据
➢主要工作生活在1号线3号线沿线 客户为主；
轨道交通客户为主
➢主要工作生活在1号线3号线轨道
购买属性：首次置业为主
交通沿线客户为主 购买属性：首次改善型居住为主；
共性
理性消费者，更重视产品本身，重视项目的细节体验； 喜欢万科品牌，有品牌追求； 生活品质较高，追求社区文化等软竞争力； 中端偏高端消费者，喜欢亲和、温情的诉求方式。
万科地产四季花城品牌建设及市场推广执行手册
万科四季花城交路线：
620大巴：四季花城—梅林关口（2000年3月开通） 542中巴：四季花城—梅林检查站—莲花二村—华强中学—图书馆—田贝路— 翠竹路—东湖公园（2000年1月开通，2001年3月转线市区） F2公交服务巴士：四季花城—莲花二村—上海宾馆（2001年4月开通）
以开放的商业街为主干，路网为分支
万科四季花城基本状况：
万科四季花城占地面积：37.3万平方米 万科四季花城建筑面积：53.2万平方米，共分七期35个苑。 万科四季花城配套设施：双会所和架空层泛会所、3个露天泳池和2个迷你泳 池、2所幼儿园、1所小学(含初中部)、300米商业步行街、2个主题广场：微风 广场和假日广场、1座肉菜市场、1座交通调度中心、一个篮球场和网球场 万科四季花城容积率：1.42 万科四季花城绿化率：40% 万科四季花城总住户数：4739户 万科四季花城总车位数：按2:1比例设置
open mall 开放式的特色商业街
采用国外流行的open mall概念， 300 米长的欧式倚廊商业街， 营造欧洲小镇商业氛围。 商业区定位首先满足社区生活配套， 其次形成特色商业。 假日广场形成社区的活动中心， 为居民提供休闲沟通交往的场所。
产品设计
成熟、实用户型 一楼赠送前后花园,顶层赠送阁楼空间,提升 物业居住品质产品多样化，以多层住宅为主 ，点缀别墅、Townhouse等。 主要厅房面向院落 采用五重安防智能化系统
新世纪，万科地产确立的核心开发理念
万科地产 关注普通人
万科品牌核心构成及形象
核心产品：万科地产
物业服务：万科物业 销售服务：万客会
万科地产 -- 建筑无限生活，优质永远
万科物业 -- 全心全意全为你 万客会 -- 生活方式的引导者
广州万科四季花城策划案
广州万科四季花城策划案钦钦2005发表于搜房社区-地产江湖总序今天的广州房地产市场相对平静。
万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。
万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。
对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。
这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。
合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场，成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。
广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个核心问题：核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面；核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌；核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城；核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。
带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入广州后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。
并提出了相应的解决办法。
达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。
这就是本次策划的宗旨。
第二篇整体发展战略第一部分万科广州四季花城项目的理解整体思路：本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。
房地产业“武汉万科四季花城”营销策划报告
前言
四季花城，万科新宠
万科授予咱们的工作是基于市场调查之上的主动导向行为。
这种行为
是科学的、可求证的；
是有效的、经济的；
是独特的和激发创意灵感的。
咱们力图在思维和实践的进程，注重久远的进展观点，追求成效的恒温性；
咱们力图采纳动态的全程模式，结合各类系统手腕主动发觉、挖掘、制造、获取市场资源，实现目标价值。
因此，工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技术和操纵方法等方面内容。
本报告将力求对以下内容做出明确的论述：
1．工作模式的成立；
2．宏观市场分析与调查；
3．项目质素分析；
4．推介重点定位、推行策略及方式、费用；
5．成效的反馈及修正操纵。
本报告的数据来源包括：
1．万科地产《关于金银湖项目的可行性报告》
2．亿房网《关于武汉市中高级楼盘的调查报告》
3．武汉市统计局《关于1999年国民经济与社会进展统计公报》
4．武汉市《2000年政府工作报告》
5．《1998年武汉市环境状况公报》
6．亿房网（）
7．汉网房地产频道（）
8．万科地产《武汉万科四季花城计划要点》。
广州万科四季花城策划方案(doc 10页)
广州万科四季花城策划方案(doc 10页)广州万科四季花城策划案钦钦2005发表于搜房社区-地产江湖总序今天的广州房地产市场相对平静。
万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。
万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。
对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。
这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良与困难。
并提出了相应的解决办法。
达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。
这就是本次策划的宗旨。
第二篇整体发展战略第一部分万科广州四季花城项目的理解整体思路：本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。
作到“知己知彼”，“百战不殆”。
同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在广州创造房地产一个神话.一、清晰的理解万科广州四季花城的优劣势及面对的机遇与威胁一）、项目的优势分析(S)1、万科地产以多年房地产全国性开发经验，已形成了成熟的开发模式，对自身产品的严格要求，对市场的充分了解，完全符合房地产市场竞争的规律；2、项目位于“大广州”概念的西区，是广州政府西联的主要目的地；3、项目距广州、南海、佛山都非常近，可以吸纳三地客户，扩大了项目的客户层面；4、本项目离广州市中心区的行车距离为30分钟以内，是城市人可接受的交通距离。
沈阳万科四季花城全程营销策划
目录摘要 (3)Abstract (4)第一章项目概况 (6)一、宗地四至状况 (6)二、区域交通状况 (6)三、目周边环境状况 (7)第二章营销期商品住宅市场分析 (9)一、商品住宅市场总体状况 (9)二、市场细分 (10)第三章目标市场定位 (13)一、产品定位策略 (13)二、市场定位模式 (15)三、市场定位依据 (15)五、产品定位 (18)第四章项目竞争力分析 (20)一、项目所在区域综合分析 (20)二、项目所在区域发展分析 (21)三、项目所在区域商品住宅市场分析 (22)四、项目档次界定 (23)第五章整合推广策略 (27)一、整合推广策略组成 (27)二、市场推广策略 (29)三、包装创意策略： (32)第六章销售计划 (33)一、传播任务 (33)二、传播对象定位 (34)三、诉求重点 (35)四、媒介策略 (36)五、执行计划 (39)六、费用预估 (43)七、传播评估指标 (43)附录 ................................................................. 错误！未定义书签。
CS strategy and marketing are studied ................................. 错误！未定义书签。
CS战略与营销学.. (43)参考文献 (50)摘要本文以“沈阳万科四季花城”为例，介绍了该项目房地产开发流程中的营销推广环节。
本文以整合营销理论为依据，通过收集大量的市场信息与消费者信息并进行科学的整理分析，以确定项目的市场定位。
参照竞争项目的销售状况与策略，制定了系统的中长期营销推广策略。
首先，本文对项目营销期内的宏观经济状况进行了简要的描述与分析，并较详细的研究了项目所在地区板块的市场情况。
分属于同一细分市场的消费者，他们的需要和欲望极为相似；分属于不同细分市场的消费者对同一产品的需要和欲望存在着明显的差别。
万科四季花城营销策划方案
万科四季花城营销策划方案1. 项目背景万科四季花城是一座位于城市中心的高品质住宅项目，拥有独特的自然环境和精致的建筑设计，以满足城市居民对宜居生活的需求。
为了提升项目的知名度和销售业绩，制定一个有效的营销策划方案至关重要。
2. 目标受众2.1 潜在购房者：年轻家庭、新婚夫妇、城市白领等2.2 投资客户：资金富余的个人和机构2.3 媒体和合作伙伴：房地产行业媒体、房产中介公司等3. 市场调研为了更好地了解目标受众的需求和市场竞争情况，进行以下调研工作：3.1 城市人口结构和住房需求状况分析3.2 业界竞争对手分析3.3 目标受众购房意愿和偏好调查4. 特色品牌定位基于市场调研的结果，确定万科四季花城的特色品牌定位，如高品质住宅、绿色生态环境、便利交通等，并将其与竞争对手相区分。
5. 营销媒体策略通过多媒体渠道，向目标受众传达项目的独特价值和特色，吸引他们的注意力。
具体策略包括：5.1 市场推广活动：组织开盘发布会、楼盘参观活动、户型展示等5.2 线上推广：构建专业的网站和社交媒体平台，发布招商信息、项目进展和购房政策等5.3 媒体渠道合作：与房地产媒体合作，发布新闻稿、广告等5.4 媒体曝光：争取在主流媒体如电视、杂志、报纸等多个平台出现，提升项目的知名度和美誉度。
6. 定制化销售策略为了更好地满足不同购房者的需求，制定个性化的销售策略如下：6.1 优质房源分配：根据目标受众的购房需求和偏好，合理安排房源分配，确保购房者能够选择到适合他们的房型和楼层。
6.2 灵活购房政策：提供灵活的购房政策，如按揭贷款、分期付款等，以吸引更多购房者。
6.3 售后服务：建立完善的售后服务体系，包括物业管理、公共设施维护、社区活动等，提升购房者的满意度和忠诚度。
7. 合作伙伴关系建立与房地产中介公司、金融机构等合作，共同推广和销售项目。
具体策略包括：7.1 中介公司合作：与知名中介公司签订合作协议，提供优惠条件和回扣政策，促进项目的销售。
万科四季花城策划方案[1]
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学习改变命运,知 识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•他们的生存状态：
•面对激烈的竞争， •只有不断的拼搏奋斗， •才能赢得自信、赢的生存的资本。
•工作压力大，供房、买车，必须拼命赚钱。 •他们的工作和生活紧张、忙碌。
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万科四季花城策划方案[1]
•他们得到了什么？
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•第一部分：品牌核心推导
•目标消费群分析
•他们来自哪里？
•来自国内的各个省份： •湖南、湖北、广西、东北、四川……
•带着各自的风俗、习惯、价值观 •带着对未来的憧憬和梦想 •带着家人的期望
学习改变命运,知 识创造未来
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•他们的主要特征：
•他们眼中的深圳：
•追逐梦想的地方 •没有根的城市
学习改变命运,知 识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•他们何去何从？
•一部分人：
•赚了钱就回家，深圳只是一个驿站。
•另一部分人：
•想落地生根，把深圳作为自己的家。 （目标消费群）
学习改变命运,知 识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•想落地生根的这一部分人 需要什么？
•亲情、爱情、友情、
•邻里之情、朋友之情、
•生活之情、物业管理之情
•万科之情……
学习改变命运,知 识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•他们需要一个真正意义上的 家园，
•一个值得他们落地生根的
•家园和“故乡”。
学习改变命运,知 识创造未来
万科四季花城策划方案[1]
•项目特色分析：
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2020/10/31
万科四季花城推广计划书[1]
• Opportunity
成熟社区：相比价格相当、地段相当的物业，我们的成熟生活环境是占绝对优
势的，其它社区的生活、社区文化、社区配套远远不够四季花城丰 富多彩；它们要赶上四季花城的步伐也需要较长的时间。
万科物业：万科的物业管理在业内是有口皆碑的。在万客会、网上论谈等软性
1. 四季花城面第五期的尾盘消化 2. 四季花城6、7期销售 3. 本年度是四季花城销售的攻坚战
• 四季花城的品牌任务
1. 继续强化四季花场面的好感度，提高四季花城的品牌附加值 2. 与万科地产品牌互动，实现互利功能
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市场概要
• Strong
品牌效应：万科关注普通人的理念得到了最大的体现，又一次让深圳人感受到万
战术15 万客会音乐会
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万科四季花城推广计划书[1]
战术一：花城使者
侧重点：
元旦、春节都是中国人注重的节日，借节日气氛，送一些具有人情味的新年 礼物给业主或到访客户，一来加强与客户情感联系，二来可以和现场的人打成一 片、气氛融洽。
方式：
1、送“福”到
2、送“利是”封、对联
• Weakness
地段：地段是房地产中最重要的，好地段会经产品带来高价格的机会。但四季花
城属于关外，虽然有穿梭巴士仍然不够快捷，还有检查证件等。
价格：地段决定价格，按常理关外的房价一定以便宜取胜。但相反的是四季花城
的价格远远高过相同地段楼盘的价格，而且还有不断上升的趋势。
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万科四季花城推广计划书[1]
2002年品牌战略计划
时间2002年 销售节点
2月 新年概念
3月 小学开学
4月 六期开盘
5月 春交会
6月 儿童节
战术
战术1 花城使者
战术 2 花城一日游 战术3 新闻炒作 战术 4 媒体攻击 战术5 足球之夜 战术6 联合房交会
战术7 艺术汇演
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• Threat
竞争对手：梅林关外类似四季花城的楼盘较多，如星光之约、潜龙花园、风
和日丽、万家灯火、大兴花园、大新城等，虽然在总体品质上比 不上四季花城，但它们以价格取胜，将吸引许多买家。关内最近距 离的山湖林海，其自然环境优势、产品形态、社区环境等均与四季 花城不差上下，因此它也会成为四季花城的直接对手。
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万科四季花城推广计划书[1]
• 六期推广主题口号 •
“动一动，美一美”
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万科四季花城推广计划书[1]
• 四季花城重要营销事件及时间
1. 2002年4月-5月：6期公开发售 2. 2002年7月：5期入伙 3. 2002年9月-10月：7期公开发售 4.2003年1月：6期入伙
竞争对手优势一览： 突显价格优势：[ 星光之约] “梅林关口,新自然主义生态示范社区” 突显位置优势：[ 万家灯火] “提醒回家的时间” 突显景观优势：[ 山湖林海] “山.湖.林.海.” 突显成就优势: [ 风和日丽 ] “美丽小城,亲爱一生” 4号地铁入口
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万科四季花城推广计划书[1]
结论：品牌=产品+附价值
四季花城是一个很好的产品，但她给人们带来的远远超过产品本身， 将这些附加东西强化扩大，也就是不断增加她的附加值， 提升四季花城的品牌是2002年最大的任务。
2020/10/31
万科四季花城推广计划书[1]
四季花城的对策
• 互动
1、“新客户”与“老客户”互动 2、万科地产与消费者的互动 3、新闻与广告的互动 4、销售与社区活动的互动
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• 品牌手段 1、充分发挥四季花城3000户客户的潜在推广力
2、充分发挥四季花城既有资源的影响力
3、充分发挥万科地产的专业渗透力
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形象推广
• 产品定位
四季花城是一个十分成熟的社区，是中高白领阶层首次置业的第一选择。
• 消费者承诺
四季花城，价格还能承受，绝对适合居住，并能让你身心得到放松、脚步可以放 慢、一个和谐宁静的地方。
科的专业性和创新性。到现在为止四季花城已成为关外高尚住宅的代 名词，并成为各界人士指定参观楼盘。
成熟生活：四季花城经过两年多的开发和建设，大规模社区已形成，社区内所有
的配套设施也一应俱有。无论是硬件还是软件，四季花城已经向人们 展示她愈来愈成熟的美。
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3、送公仔马、灯笼等
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• Threat
价格弱势：四季花城的价格到现在已经高出周边楼盘许多，而且仍会继续上升。
这会给买家成交造成相当的障碍。
竞争对手价格一览: 星光之约 3400元/平米 万家灯火 2900-3450元/平米 山湖林海 4200元/平米 风和日丽 3300元/平米
支持下，万科物业管理已经是深入人心了，并逐步走向完善。
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品牌策略
• 判断1
四季花城经过两年多的发展，四季花城本身已形成自有的品牌特点。
• 判断2
四季花城绝对是以她日益成熟美丽的现实生活来打动吸引买家的。
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问题：在价格不断提升的前提下，我们如何还能级引到众多的买家呢？
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万科四季花城推广计划书[1]
时间2002年 7月
8月
9月
10月
11-12月
销售节点
五期入伙暑期限Βιβλιοθήκη 学校开学 老人节中秋
秋交会
尾盘促销
战术
战术8 入伙嘉年华
战术9 万科运动会
战术10 万科讲习所
战术11家庭文化节 战术12 儿童夏令营
战术13校园互助
战术14 花城老年会
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目录
• 推广前提
• 市场和竞争
• 推广主题
• 市场调研建议
• 品牌策略
• 战略细分
• 提案总结
• 方案演示
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万科四季花城推广计划书[1]
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推广前提
• 四季花城的营销目标