《财务管理》案例分析-绿城中国

华东理工大学继续教育学院成人教育2019年上半年《财务管理》案例分析报告专业会计任课教师倪慧珏班级会计182学生姓名翟香君学号26180481成绩附:1.公司简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）为一家专注于房地产开发企业，具有国家一级开发资质。

该公司于1995年1月在浙江杭州注册成立，并于2006年7月其旗下全资子公司“绿城中国控股有限公司”在港交所上市。

经历了16年的发展，绿城已拥有100多家子（分）公司，并进入包括长三角、渤海湾等经济较发达的一级城市及北京在内的其他39个省会城市（含直辖市），其产品业态包括：别墅、平层官邸、多层、高层公寓等系列精品住宅，除此之外，在城市综合体项目上，绿城还开发了酒店、商场、写字楼、学校等商业和公建物业。

2.案例背景2019年1月30日，绿城中国 (03900.HK)发布公告称，公司的全资附属公司冠诚控股将发行1亿美元的优先永续票据，初步分派率为每年7.75%。

预期票据发行将于2月8日完成。

绿城中国在公告中表示，发行优先永续票据的所得款项净额预计将约为9900万美元。

公司拟将发行票据的所得款项净额用于为集团若干现有债务再融资及用作一般公司运营资金。

在此前1月28日，绿城中国亦曾发布公告，发行一笔4亿美元的优先票据，所得款项净额同样用于现有债务再融资及用作一般公司运营资金。

搜狐财经“公司深读”梳理发现，从2018年起至今，绿城筹资折合人民币约260亿元。

而截至2018年中期，绿城中国总负债2051.51亿元，负债率近80%，净资产负债率55.1%。

其中一年内需偿还的短期借款共246.76亿元。

绿城中国是为数不多未完成去年业绩目标的房企。

2019年1月7日绿城发布了业绩报告：截止2018年末，绿城实现总合同销售金额1564亿元，同比2017年的1463亿元增长约6.9%。

按照年初定制的1600亿元销售目标，完成率约97.8%。

6.9%，这是也绿城自2016年以来的最低增速。

据克而瑞数据显示，2018年，TOP100房企同比增速高达30%。

在多数房企业绩大跃进的环境下，绿城由2017年的第11名下降至第17名。

在销售不及预期的情况下，绿城加大了融资力度。

除了最近一周发行的债券外，绿城中国在2018年12月21日还发行了5亿美元的非上市高级永久资本证券。

此外，7月9日，曾获得两笔合计6亿美元的贷款；7月3日，曾获得8亿美元的贷款。

资金用途为境外债务再融资。

绿城上半年亦进行了多笔融资，除发行了60亿元公司债及40亿元短期融资券外，2018年1月，还获深交所批准了额度人民币100亿元的供应链ABS，并于去年6月首次发行供应链ABS（应收账款资产证券化）人民币2.93亿元。

这导致绿城的负债率有所上升。

绿城中国2015年资产负债率为74.63%，2016年资产负债率为76.84%，2017年资产负债率为80.16%。

从2015年算起，当时绿城的负债总额仅有1078亿元，三年多的时间翻了近一倍。

频繁拿地是导致绿城近年来负债攀升的原因之一。

据2018年半年报显示，绿城在土地市场上积极增厚土地储备，上半年共新增19个地块，总价248亿元。

而2017年新增37个，总土地款为644亿元。

据中国指数研究院发布的2018年房企拿地排行榜，2018年全年绿城拿地金额共351亿，面积373万平方米。

土地储备的增加还带来公司现金流量下降。

数据显示，近三年末和2018年上半年，其经营活动产生的现金流净额分别为7.26亿元、34.50亿元、－150.83亿元和－77.81亿元。

绿城业绩未完成目标或与其代建业务增速下滑有关。

代建业务曾被绿城寄予厚望，但2019年1月7日发布的业绩数据显示，2018年绿城代建销售额552亿元，同比增长22%，远低于2017年137%的增长速度。

2019年1月20日，绿城原行政总裁曹舟南创办的公司“蓝绿双城”亮相，并宣布蓝绿双城成立三个月即落定了17个项目，有12个为代建项目。

而在此前，曹舟南一直负责绿城的代建业务。

根据绿城中国2018年业绩报告，公司全年销售额约1564亿元，其中代建项目为552亿元，占比约三分之一，稳居行业首位。

去年8月2日，绿城中国发布公告称，收到曹舟南主动请辞公司执行董事、行政总裁职务信函，辞任于2018年8月1日起生效。

来自中交系统的张亚东获委任为执行董事，行政总裁。

2014年12月，中交集团以总价60.13亿港元收购绿城创始人宋卫平及关联人士控制的42%股权中的24.2%股份，与九龙仓成为并列第一大股东。

随后，中交集团又进一步获得绿城股份，成为绿城唯一大股东。

2015年3月，中交收购绿城股份正式完成。

此后2016至2018年间，绿城人事调动时有发生，直至2018年8月，原绿城行政总裁曹舟南的离任被认为是“老绿城人”时代正式宣告结束。

绿城中国财务危机案例分析报告一、绿城目前财务情况绿城房地产集团于1995年1月在浙江杭州注册的绿城公司，2006年在香港上市，于2006年7月其旗下全资子公司“绿城中国控股有限公司”在港交所上市。

经历10多年的发展，拥有员工3400多名，100多家成员企业，业务范围涉及国内50多个城市。

业务规模庞大，并具有广泛的知名度。

绿城房地产集团在2011年时，财力一度限入危机，银监会对绿城房地产集团及其关联企业清查信托业务，股价一周暴跌30%。

宋卫平提出“三步走”解决面临的财务困境。

此时，已经出现财务危机苗头，2018年至今，旅程中国先后发行5亿美元的优先永续票据，2018年中期，绿城中国总负债2051.51亿元，负债率近80%，净资产负债率55.1%。

其中一年内需偿还的短期借款共246.76亿元，从2015年3月中交收购绿城股份起，绿城集团的财务一直在借、贷中支撑。

二、产生原因分析绿城发展的历程，特别是财务的投资情况，可以从以下几个方面分析。

一是外部因素。

从2010年中国密集调控住房政策起，抑制了房地产投资者的需求，而绿城主营的高端住宅本身周转也较其他住宅慢，因此受限购令影响比其他住宅要大得多，绿城受宏观调控的影响就比较大。

2010年和2011年多次上调存款准备金率。

紧缩的信贷政策使得房地产企业融资成本升高。

二是企业筹资政策。

绿城的资金主要靠权益和负债筹集，绿城的资产主要依靠负债，绿城主要依靠流动负债筹资，非流动负债筹资主要以银行借款为主。

绿城的负债比例上升，使得流动比率、速动比率都成下降趋势，与同行业的万科相比，均处于劣势。

绿城通过财务“高负债、快周三是过快的发展。

绿城从2008年到2011年底，存货和总资产都一直处于高速增长的状态。

总资产从178亿上升到1280亿，存货从113亿到848 亿。

杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手。

但是如此快的规模增长，需要大量的资金支持，对企业的资金周转能力提出更高的要求。

同时也正因为此，绿城再筹资的资本成本就相应的提高了好多。

与同行业的万科以及龙湖相比，无论是银行贷款还是信托贷款的利率均高出很多。

三是被动的营销模式。

原来的营销模式属于被动得等待客户的上门为主，开拓潜在客户的能力较弱。

在绿城销售项目中，老客户和推荐客户占成交客户总数的一半以上。

销售人员的积极性和创新性都不高，处于一种“坐销”的模式。

在这种模式下，一旦绿城的主要客户源受到限制，企业又没有开拓新客户的能力，就容易陷入销售困境。

四是对市场预期、准备不足。

绿城的高负债一直为外界所诟病，却仍然坚持“高负债、快周转”的经营战略，可见其对风险承担的自信。

公司也有风险防范机制，在年报里也提及宏观调控的影响，结果仍然陷入巨大的危机，很大一部分的原因在于企业对市场的预期不充分，对宏观政策反应慢。

在九龙仓入股的新闻发布会上，宋卫平也承认宏观调控超出了预期，绿城原来预期宏观调控会持续半年至一年，但是眼下宏观调控仍在继续，调控时间超过了预期，资金链断裂与偿债的压力使得企业从2011年开始就处于破产的边缘。

三、具体规避建议一是转卖项目，腾挪资金。

绿城从2011年底到2012年初，绿城先后转让6个项目，获腾挪资金约30亿元， 2012年1—5月，共处置了12个项目，资金回笼78亿元。

6月，绿城宣布与融创中国合作，成立上海融创绿城控股有限公司，共同开发绿城在苏州、上海等地的9个项目。

通过这次合作，绿城又取得了33.7亿资金。

2012年绿城仅靠转卖项目就融得百亿资金，大大减轻了企业的偿债。

二是稳健发展，谨慎拿地。

绿城之前过快的发展造成了一系列的问题，今后应该根据自身的财务状况、现金流特点等因素来制定合理的发展模式。

不能被利益冲昏了头脑而盲目发展，多参与一些风险比较小的项目，把风险稳定在合理水平。

鉴于购置土地占用资金较多，为了提高周转率，减少现金占用，绿城应放缓土地的购置速度和发展速度，尽量减少战线长的项目。

确保有足够的资金用于周转、偿债。

结合绿城资金链的压力和短期偿债上的压力情况，企业应该谨慎购地，使其维持在合理水平，尽量少拿或者不拿地，减少资金的占用。

绿城在年报中也表示会减少购地，现金为王。

三是加快销售，减少存货。

在限购和高速发展下，绿城有大量的可售房源。

目前，绿城已经完成销售重整，实行联合经纪人制度等方式大力卖房，各项目公司、职能部门和执行总经理都有销售任务，就连宋卫平也有百亿的销售目标。

而给予经纪人丰厚的佣金及采取对业绩不好的员工解雇也极大地提高了员工积极性。

截止6月30日2012年上半年绿城共完成销售额219.5亿，占全年目标400亿的54%，超额完成目标四是优化资本结构。

负债是把双刃剑，在盈利能力下降的时候应该将负债处在一个比较低的水平。

在总体环境不佳时，更应该严格控制企业的资产负债率。

近期，绿城引进了九龙仓这个战略投资者，对九龙仓进行配股和发行可转换证券，获得51亿港元的资金。

这次交易后九龙仓的股份由原来的2.1% 上升到24.6%，成为绿城的第二大股东。

这主要有以下好处：一、降低资产负债率，提高权益资金的比率，以提高企业的偿债能力。

在对九龙仓实行配股之后，企业的权益资金大大增加，资产负债率下降显著；二、获得大量现金，51亿港元的现金流入大大提高了公司的现金流，在很大程度上缓解了公司的偿债压力和资金压力，有利于公司正常运行。