可行性研究案例

目录

江北市某住宅开发投资项目

可行性研究

案例分析

目录

一、总论

二、市场调研分析

三、项目规模分析

四、项目投资估算

五、项目财务分析

六、盈亏平衡和敏感性分析

七、风险及其对策分析

八、附表

一、总论

1、项目建设背景

根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，腾飞国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项目开发用地共亩。开发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。

2、项目概况

（1）项目名称：“腾飞国际”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F

（3）建设地点：沿江东路

（4）规划用途：居住、商业

（5）建设单位：腾飞房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务

（7）工程概况：“腾飞国际”项目占地亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平

方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容

积率，绿化率35%，建筑密度25%。

（8）资金来源：本项目建设资金由腾飞国际房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

3、可行性报告研究范围

根据“腾飞国际”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

4、研究结论及建议

根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收益率IRR 为？%，税后财务净现值NPV为1020万元。财务分析结果表明，项目经济效益较好。

（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及国名经济分析的结论）

本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对江北市住宅市场分析预测，项目开发有市场销

路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

5、主要经济技术指标

表1：“腾飞国际”项目主要规划设计技术指标

表2：居住区用地平衡控制指标（%）

二、市场调研分析

（一）江北市房地产市场运行情况分析

2009年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。

1、2008年房地产业市场运行情况

（1）房地产业与国民经济协调发展情况

2008年江北市完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表

今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年

每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

（2）新建商品房供求结构情况

2008年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积万平方米，同比增长%，其中商品住宅交易面积万平方米，同比增长%。

表4：商品住宅供应量情况表

表5：商品住宅销售情况表

表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的%，单套面积在120平方米以上的总量是%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是%。

（3）商品房价格走势

2008年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。

表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表

2008年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

（4）新建商品房购买对象情况

2008年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的为万平方米，比重达76%；外地居民购买的为万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2007年的5%上升到2008年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但