2019郑州LOFT公寓项目调研报告32p
郑州公寓市场调研分析
郑州公寓市场调研分析随着郑州经济的快速发展和城市化的不断推进，公寓市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
本文将对郑州公寓市场进行调研分析，以期为投资者和购房者提供一些参考。
一、市场概述郑州的公寓市场呈现出供需两旺的局面。
在供给方面，近年来开发商纷纷进入公寓市场，推出了大量新项目。
这些项目主要集中在郑州市中心及周边区域，其中一些高端公寓项目也受到了市场的追捧。
在需求方面，随着城市人口的增长和外来人口的涌入，购房者和投资者对公寓的需求也在不断增加。
二、市场分析1、需求分析郑州的公寓市场需求主要来自于年轻人、外来人口和投资客。
其中，年轻人对公寓的需求主要集中在市中心区域，他们注重交通便利、配套设施完善和生活环境舒适等方面。
外来人口则更注重公寓的地理位置和交通便利程度。
而投资客则更公寓的投资回报率和未来的升值潜力。
2、供给分析郑州的公寓市场供给主要集中在市中心及周边区域。
开发商在推出新项目时，多以年轻人和投资客为主要目标客户群体，注重产品设计和品质打造。
一些高端公寓项目也受到了市场的和追捧。
3、价格分析郑州的公寓市场价格呈现出区域差异化的特点。
市中心区域的公寓价格普遍较高，而周边区域的价格则相对较低。
但是，随着城市发展和交通配套的完善，一些周边区域的公寓价格也在逐渐上涨。
三、市场趋势1、多元化发展未来，郑州的公寓市场将呈现出更加多元化的发展趋势。
开发商将根据市场需求推出不同类型的公寓项目，包括单身公寓、家庭公寓、高端豪华公寓等。
同时，公寓的配套设施和服务也将更加完善和多样化。
2、品质化提升随着市场竞争的加剧和消费者需求的提高，未来郑州的公寓市场将更加注重品质化提升。
开发商将更加注重产品的设计、材料的选择和施工质量的把控等方面，以提高产品的品质和竞争力。
3、智能化应用随着科技的不断进步，未来郑州的公寓市场将更加注重智能化应用。
智能家居、智能安防、智能物业等技术的应用将为公寓带来更加便捷、舒适和安全的生活体验。
loft公寓调研报告
loft公寓调研报告标题：Loft公寓调研报告一、引言Loft公寓作为一种新兴的居住形式，在城市中受到越来越多人的青睐。
本调研报告旨在对Loft公寓的现状、特点以及发展趋势进行全面的研究和分析。
二、背景随着城市人口的增加和土地资源的有限性，市中心地区高房价及房屋紧缺是许多人面临的问题。
Loft公寓作为一种以功能区分楼层，尊重空间流动性的住宅形式，已经在各大城市蓬勃发展。
三、Loft公寓的定义及特点Loft（楼花）公寓，又称为复式公寓，是将原先用于工业或商业用途的建筑转变为居住空间的形式。
Loft公寓的特点有：1. 高挑的天花板和大面积的窗户：提供了更大的空间感和自然光线的纳入；2. 开放式的、灵活的布局：没有固定的隔断，让租房者可以根据自己的需求自由布置；3. 原汁原味的设计：很多Loft公寓保留了建筑原始的砖墙、梁柱等元素，展现了独特的工业风格；4. 多功能空间：提供了不同的区域，可以同时用作起居室、办公室、工作室等，并且容易转换功能；5. 地理位置优越：通常位于市区核心地段，交通便利，有更好的商业配套和生活设施。
四、Loft公寓市场现状1. 租金稳定上涨：由于Loft公寓的特殊性和市场热度，租金水平相对较高，并且呈现稳定上涨的趋势；2. 需求旺盛：年轻人、艺术家、设计师等社会群体对于Loft公寓的需求旺盛，推动了市场的不断发展；3. 市场竞争加剧：随着Loft公寓市场的竞争加剧，一些房地产开发商开始推出豪华Loft公寓，提供更高品质的居住体验。
五、Loft公寓发展趋势1. 区域扩大：由于高房价和城市限制，Loft公寓发展应向城市边缘区域扩大；2. 高品质Loft公寓增加：随着需求的增加，市场上豪华Loft公寓的供应也将增加；3. 多功能社区：未来Loft公寓的发展方向将更加注重创造多功能社区，将住宅、办公、娱乐等功能有机结合。
六、问题及建议1. 建设规范：政府和相关部门应制定相应的规范和标准，确保Loft公寓的品质和安全；2. 提供相应基础设施：在发展Loft公寓的同时，应提供相应的基础设施和配套设施，例如公园、购物中心等。
2019郑州LOFT公寓项目调研报告32p 33页PPT文档
本地LOFT相关法规
以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅 性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在 4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上 限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得 两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应 加倍计算。 这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8 米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外 占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层 高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
A Pera Global Company © PERA China
LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1.内部挑空空间、复式结 构 2.可使用空间大、自主分 割，满足个性化需求 3.功能分区明显，动静分 区、洁污分区 4.相对低总价、购房门槛 低 5.多为商业性质（40年产 权），不限购 6.满足自住、办公、投资 多样化需求
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、 通风、私密性等方面多有所不足
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产
权到期后的政策不明确） 4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠
调研LOFT产品分布
星光国 际 龙汇国 际
正弘高新 数码公寓
创艺中 心
乐丁广 场
翡丽公 馆
清华城 美立方
A Pera Global Company © PERA China
【公寓】郑州公寓市场调研2019-盛励集团
Hale Waihona Puke 2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天去化量对比分析
100%
80%
1季度
2季度 4季度 2017年
3季度 1季度
4季度
1季度
2季度
2018年
3季度
60% 40% 20% 0%
2019年
项目（日 期）
经开万锦城 （1/12）
宝能郑州中 心（2/23）
推出量 334
去化量 60
560
203
去化率 18% 36%
郑州公寓市场研究
政策分析——明紧暗松，限购放宽提振市场
调控明紧暗松：3月郑州市内八区和近郊多项目暗地落实限购宽松政策，旨在保证价稳前提下，提振市场信心
19年地方财政压力倍增，对土地出让金的依赖度进一步加大，18年8月份以来全国住宅销面增速一路下行，两会“一城一策”基调下 ，部分地方政府逐 步放宽政策保证市场平稳运行，全国近20城调控松动，郑州为其中之一
成交价格
毛坯LOFT 15800元/㎡
精装平层1500018000元/㎡
去化分析
1、总价较高，56-84万 2、蓄客量仅125组到访仅85组
1、竞品华润内购价12500元/ ㎡；2、蓄客长达3月，退筹客 户较
多
开盘成交量：套
去化率： %
上次梯户比为6T20，面积多为 40-
宝能郑州中
精装平层17000-
50㎡小户型，本次梯户比为
心（3/23）
76
25
33%
20000元/㎡
4T4，面积95㎡-232㎡，总房 款及
首付款较高
注：以上数据来源泰辰行技术中心，包括市内八区、边郊（航空港区、荥阳、新郑、龙湖镇、中牟、平原新区）
郑州公寓市场研究报告
郑州公寓市场研究报告郑州公寓市场研究报告一、引言本文旨在对郑州公寓市场进行全面深入的研究分析，以便帮助投资者和研究人员更好地了解该市场的发展趋势，为相关决策提供参考。
二、背景介绍1、城市概况介绍郑州的地理位置、人口规模、经济发展情况等。
2、房地产市场概况分析郑州的房地产市场整体情况，包括商品房市场和公寓市场的发展趋势、市场竞争情况等。
三、公寓市场规模与发展趋势1、公寓市场规模统计郑州公寓市场的总体规模，包括公寓项目数量、总建筑面积、平均单价等。
2、市场发展趋势分析郑州公寓市场的发展趋势，包括市场需求状况、供应情况、价格变化等。
四、公寓市场主要参与方和运营模式1、开发商郑州公寓市场的主要开发商，并对其规模、项目质量等进行评估。
2、运营商分析郑州公寓市场的主要运营商，包括运营商的服务品质、市场份额等。
3、公寓运营模式介绍郑州公寓市场的运营模式，包括自持式公寓、二次出租公寓等。
五、公寓市场竞争分析1、品牌竞争分析对郑州公寓市场的主要品牌进行竞争分析，包括品牌知名度、市场份额等。
2、产品特色比较对郑州公寓市场的主要产品进行特色比较，包括户型设计、配套设施等。
3、价格竞争分析分析郑州公寓市场的价格竞争情况，包括价格水平、市场价格波动等。
六、公寓市场投资风险评估1、政策风险评估对郑州公寓市场的政策风险进行评估，包括调控政策、土地政策等。
2、经济风险评估分析郑州公寓市场的经济风险，包括经济周期变动、产权结构等。
3、市场供需风险评估评估郑州公寓市场的市场供需风险，包括市场需求变化、竞争格局等。
七、附件1、市场数据统计表格2、相关法律法规文件八、法律名词及注释1、名词1：解释12、名词2：解释2：：：。
郑州某国际公寓市场调研报告(doc 38页)
郑州某国际公寓市场调研报告(doc 38页)兴亚国际公寓第三类空间，第三种生活项目市场调研报告德邻房地产咨询有限公司2005-10-25德邻地产兴亚国际公寓市场调研报告目录：第一篇郑州概况第一章郑州简介第二章郑州经济发展状况第三章城市规划及发展趋势第二篇郑州房地产整体市场概述第一章 2002年郑州房地产回顾第二章 2003年郑州房地产市场分析第三章 2003年郑州房地产政策分析第三篇项目区域房地产市场分析第一章区域划分第二章区域市场分析第三章项目片区市场分析第四章项目区域在售楼盘及竞争对手分析第五章项目区域畅销与滞销分析经济和社会发展的主要预期目标是：全市生产总值增长13％；地方财政收入增长14％；全社会固定资产投资增长25％；社会消费品零售总额增长13％；外贸出口增长25％，实际利用外资增长30％；居民消费品价格总水平上涨控制在4％左右；城镇居民人均可支配收入增长8％，农民人均纯收入增长7％；人口自然增长率控制在6‰以内；城镇登记失业率控制在4％以下。
三、郑州市与全国省会城市发展对比情况1、国内生产总值（GDP）：郑州市2004年GDP达到1375亿元，在全国26个省会城市中排名第12位；财政收入114.8亿元，在全国26个省会城市中，排名第6位，超过了武汉。
2、财政、金融：2004年，全市国民生产总值达到1375亿元，地方财政收入114.8亿元，而后者被郑州一再强调“在中部地区省会城市中位居第一位”。
3、综合排名：2004年，中国社科院联合有关高等院校连续3年对中国城市综合竞争力进行了排名，郑州都在40名之后。
在2005年的排名中，郑州排第50位。
4、人民生活：2004年，城镇居民人均可支配收入达到9667元，增长11.8％；农民人均纯收入达到4183元，增长15.2％，首次超过城镇居民收入增速；城市居民人均住房面积达到22.6平方米，农村人均住房面积达到42.7平方米。
通过简要对比分析，可以看出郑州市四年来保持了持续、稳定、健康发展态势，经济实力逐年增强，人民生活水平日益提高，经济总量在全国省会城市中位居中游靠上，但发展速度相对较低，主要经济指标除财政一般预算收入、城市居民人均可支配收入及金融方面以外，各指标2004年增长速度的位次均低于该指标总量的位次。
郑州公寓市场研究报告
郑州公寓市场研究报告1. 引言本文档旨在对郑州公寓市场进行全面的调查和分析，以便为投资者、开发商和部门提供有关该市场的详尽信息。
通过深入了解当前情况，并预测未来趋势，我们希望能够促进更好地利用这一潜力巨大的房地产领域。
2. 市场背景2.1 郑州城市简介：包括人口规模、经济增长等方面。
2.2 房地产行业现状：涉及住宅需求量、销售价格走势等内容。
3. 公寓定义与分类在此章节中将明确界定什么是“公寓”，并根据不同标准对其进行细化分类。
例如按建筑类型（高层/多层）、装修程度（毛坯/精装）或租金收益率等指标划分。
4. 市场规模与增长趋势这里会列出过去五年内郑州公寓数量变化图表，并给出相应数据统计结果；同时也会探讨近期成交额是否呈上升态势，以及可能影响到市场规模增长的因素。
5. 供需分析在此章节中，我们将详细研究郑州公寓市场的供求关系。
包括： - 需求方面：人口流入、购房能力等。
- 供应方面：新建项目数量、竞争对手情况等。
6. 市场价格与租金水平这一部分会提及不同地区和类型公寓的均价，并给出相应数据统计结果；同时也会探讨近期租金走势是否呈上升态势以及可能影响到价格变动趋势的因素。
7. 政策环境此处相关法规文件，如土地利用政策或住房保障条例，并解释其对于郑州公寓市场发展所产生的潜在影响。
8. 竞争格局与主要参与者介绍对当前主要开发商进行简单介绍并描述他们之间存在着怎样程度上差异化定位, 并通过SWOT（优点/缺点/机遇/威胁）来评估各个企业现阶段表现9.风险提示根据前述内容总结出投资该领域需要注意事项和未来可能面临的风险，并给出相应建议。
10. 未来发展趋势根据市场分析和政策环境，对郑州公寓市场未来几年内的发展进行预测。
包括供需关系、价格走势等方面。
11.结论与建议在此章节中将总结全文内容并提出相关投资或开发建设者需要注意事项及具体操作指导12. 附件- 市场数据统计表格：包含过去五年内郑州公寓数量变化图表以及均价/租金水平数据；- 相关法律文件：列明所涉及到的所有法规条例名称和注释。
郑州公寓市场分析报告共89页文档
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
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本地LOFT相关法规
《郑州市建设工程规划管理技术规定》中关于容积率指标计算的相关内容规定：
【住宅层高】住宅建筑当层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均 按该层面积乘1.5倍计算。当住宅建筑标准层层高大于等于4.9米（2.7米＋2.2米）时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅） 层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。 【办公层高】办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均 按该层面积乘1.5倍计算。当办公建筑标准层层高大于等于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于等于8.8米（3.3米 ×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 【商业层高】商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍 计算。当普通商业建筑标准层层高大于等于6.1米（3.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面 积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于等于10米（3.9米×2＋2.2米） 时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层 除外。
——
36-88㎡ 11500元/㎡
79-100㎡
——
57-79㎡ 9500元/㎡
34-55万 33-70万 200-300万
—— 40-100万
—— 54-75万
调研LOFT产品分布
星光国际 龙汇国际
创艺中心
正弘高新 数码公寓
乐丁广场
翡丽公馆
清华城 美立方
LOFT产品分布总结
➢郑州市场上的Loft项目（尤其商业性质Loft）多位于主城区边缘、相对 成熟度较低的区域，或经济开发区、高新区等主城区以外的产业园区内 ➢Loft所在区域整体成熟度不高，周边配套设施有待提升； ➢Loft的产品形态是较多地段相对不成熟项目提升项目竞争力、增加产品 附加值的选择； ➢LOFT产品周边有较多写字楼项目支撑，未来升值空间较大。
站街交汇处
465套
认筹中
经开区商英街 与经开第一大
街交汇处
11410㎡， 282套
13年已售 罄
经七路与红旗 LOFT产品 路交汇处向北 10套
未开售
中原区农业西 42327㎡，
路与秦岭路
400套
剩余7套
36-54㎡ 8500元/㎡
38-79㎡ 8700元/㎡
232-320 ㎡
9200元/㎡
46-80㎡
调研LOFT产品分布
项目名称
位置
体量
销售状态 主力面积 成交均价
总价
正弘高新数 码港
龙汇国际 创艺中心
清华城
美立方
翡丽公馆 乐丁广场
高新区瑞达路 26121㎡，
与科学大道
760套
在售
高新区玉兰街线下销售
高新区西三环 22090㎡， 与北环路交汇 232户
尾盘
中州大道与货 约4万㎡，
本地LOFT相关法规
➢以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅性 质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在4.8米 以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上限制高 度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得两层”； 否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应加倍计算。 ➢这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8米 以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外占用 容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层高水平 难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
郑州LOFT公寓项目调研报告
2019.7.3
目录
一、LOFT产品概述 二、LOFT个案分析 三、LOFT产品营销推广
一、LOFT产品概述
➢LOFT定义及分类 ➢本地LOFT相关法规 ➢LOFT产品优劣势分析 ➢调研LOFT产品分布
LOFT定义及分类
LOFT原意是指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。目 前作为一种房地产产品形态的主要要素包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式 结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。其产品特点表现为：
7. 交易环节税费比例高 化需求
8. 购买用途多种，后期管理较为复杂
生活费用对比
费用类别 水费（元/吨） 电费（元/度） 天然气（元/立方） 暖气(元/㎡天）
住宅性质 2.4 0.56 2.25 0.19
商业性质 4.1 0.82 3.53 0.28
从郑州市物价局获取数据，如上表所示，商业属性LOFT产品入住后在水费、电 费、天然气、暖气费方面的支出均远高于住宅，各项目费用多支出的幅度均超 过40%，这也构成了限制自住客户购买商业属性LOFT的最大障碍之一。
二、LOFT个案分析
正弘高新数码港
项目名称 项目位置
后的政策不明确） 洁污分区
4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 4.相对低总价、购房门槛低
5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠（利率 5.多为商业性质（40年产
上浮）、贷款受限（最多贷10年，公积金不可使用） 权），不限购
6. 配套不足：多无暖气、天然气，不可享受项目教育配套 6.满足自住、办公、投资多样
流动性，户型内无障碍； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 自主性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
Loft分类 ➢按用地性质，分作为商业立项的Loft、办公立项的Loft和住宅立项的loft； ➢按交房是分有分隔楼板，分为有分隔楼板和无分隔楼板Loft； ➢按是否装修，分为精装修loft和毛坯loft；
LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、通风、 1.内部挑空空间、复式结构
私密性等方面多有所不足 2.可使用空间大、自主分割，
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 满足个性化需求
3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产权到期 3.功能分区明显，动静分区、