{营销策划}山东滨州莱钢建设中海城期营销策划报告

三、区域内市场特征
户型特征：在被调查项目中，三室占 60%的比例；两室占 20%的比例；四室占 到 15%的比例；其余户型约占到 5%的比例。反映出目前市场上的主流户型以三室 为主；
面积特征：面积在 90-120 平方的产品在被调查项目中占主流地位，占 50%多 的比例；90 平方以下产品占到近 30%的比例；120 平方以上产品只占不到 20%的 比例。反映出目前市场上产品面积多为 90-120 平方。
四、项目一期阶段推广费用预算……………州市场宏观环境分析……………………………………………60 附件 2：区域市场分析……………………………………………………65 附件 3：目标客户分析……………………………………………………81 附件 4：项目定价体系说明………………………………………………88 附件 5：滨州当地的主要推广通路…………………………………………94 附件 6 售楼处物料清单…………………………………………………100
四、项目整体市场定位……………………………………………………26 五、项目一期市场定位……………………………………………………26 六、项目一期形象定位……………………………………………………27 七、项目推广语及卖点提炼………………………………………………27 第四章 我们要做的工作……………………………………………………29-42 一、充分认识一期的重要性………………………………………………29 二、地盘包装……………………………………………………………30 三、售楼处包装……………………………………………………………32 四、样板区包装……………………………………………………………33 五、产品品质提升建议……………………………………………………35 六、交房标准的细节处理…………………………………………………36 七、产品外部景观环境的提升……………………………………………37 八、物业服务模式建议……………………………………………………38 九、关于整体推广节奏的思考………………………………………………39 十、开盘的时机……………………………………………………………40 十一、开盘前具体工作安排…………………………………………………41 第五章 销售执行………………………………………………………………43-60 一、营销推广的总体理念……………………………………………………43 二、一期销售阶段的划分……………………………………………………44 三、销售阶段具体动作分解…………………………………………………47
二、别墅市场宏观环境
宏观调控使别墅物业在未来的市场中显得弥足珍贵
主要表现在以下两个方面：
2006 年 5 月 29 日由建设部等九部门发布的《关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见》中明确表示“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格 限制低密度、大套型住房土地供应”。
自 06 年开始，经过 2 年的开发，纯别墅用地储备逐年减少，未来房地产 市场纯别墅产品供应将进一步减少，别墅的抗风险能力增强。
前言
本报告的原则与思路：
1、实现目标客群对本项目的高度认可； 2、实现本项目产品的有效提升； 3、提升本项目在滨州房地产市场中的影响； 4、项目一期的成功销售对于项目整体的开发运作至关重要；
第一章、我们面临的环境分析
一、滨州市场宏观环境
房地产市场观望气氛已经呈现全国态势。从对滨州本地房地产市场的调查来 看，滨州房地产市场的观望态势也进一步增强，将严重影响本项目去化速度。 “四环五海”的组团式格局已经形成，未来滨州市区的发展方向将向西发展， 以中海为中心区域的新城市将成为滨州市未来几年的重点发展方向。 05 年后房地产发展速度放慢，由于土地成本的不断上升，开发收益出现理性 回调，但有实力的规模性开发商将会从获得更多的市场机会。 滨州城市化进程水平低，城市发展进程滞后，导致了市场容量小，购买力有限， 限制了滨州房地产市场发展速度。 区域内人气匮乏，可能使本案一期缺乏足够的人气支撑，需要从周边或者市区 项目争夺客户资源，激化了市场竞争。
{营销策划}山东滨州 莱钢建设中海城期营
销策划报告
在海中泱在水一方
————莱钢建设中海城一期营销策划报告
易居中国 2008 年 8 月
目录
前言
第一章 我们面临的环境分析…………………………………………………5-7 一、滨州市场宏观环境……………………………………………………5 二、别墅市场宏观环境……………………………………………………5 三、区域内市场特征………………………………………………………6 四、项目所处环境总结……………………………………………………7 五、对于项目现阶段营销思路的思考………………………………………7 第二章 项目 SWOT 分析………………………………………………………8-12 一、项目优势（Strength）分析……………………………………………8 二、项目劣势（Weakness）分析……………………………………………9 三、项目机会(Opportunity)分析…………………………………………10 四、项目威胁(Threat)分析………………………………………………11 五、项目 SWOT 分析总结…………………………………………………12 第三章 项目定位……………………………………………………………13-27 一、项目客群定位………………………………………………………13 二、产品价格定位………………………………………………………22 三、案名建议……………………………………………………………23
价格特征：在被调查项目中，多层住宅均价大约在 1700-2500 左右，是目前市 场上的主流产品，约占到目前在售房源已售产品的 80%多的比例，只有在新城区 与老城区交汇处的个别项目价格较高。
客户特征：以区域内各企事业单位的普通职工为主，只有少量客群来自新城区 和老城区。这也我们客群的来源指明了方向。