商业地产发展与城市商圈之间的关系
对淮北市商圈如何发展的思考
对淮北市商圈如何发展的思考发布日期：2011-04-19 访问次数：677 信息来源：淮北市商务局字号：[ 大中小]近年来，我市商贸服务业发展受到市委、市政府的高度重视，在各项政策的大力扶持下，我市商贸企业得到长足发展，商贸服务业发展层次日趋提升，商圈面貌变化较大，对拉动经济增长的作用凸显。
但是，目前怎样克服发展中存在的矛盾和问题，如何加快打造皖北商贸中心城市，对内生发展和外延扩张方面至关重要的问题，值得商务工作者思考。
一、商圈规划（一）老城区商圈1）淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区“井”字型商业网络。
孟山路：北至淮北矿业集团，南至铁路立交桥，全长约1100米。
把孟山路建成本市具有超前时代气息、繁华、浓厚商业氛围和浓郁文化特色的淮北市第一商业大道。
淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设沃尔玛，中部孟山路交叉处，图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。
2）火车站北广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设，火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。
（二）新城区商圈1）惠苑路商圈位于新城区北部，横轴桓谭路、惠苑路，纵轴为相阳路、相山路。
现状已建成惠苑路步行街，规划建设的火车站南广场，本地段具有一定的商业集聚度及辐射力。
2）人民路商圈位于新城区中部人民路周边地段，现状分布有行政中心大楼、政府大楼、体育中心、人民广场、文化广场，为淮北市的商务中心。
规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢。
3）南黎路商圈位于新城区南部南黎路周边地段。
该区域内分布有大量已建成与规划建设的居住小区，相山路分布着光明家居、兆基家居、盛世商贸城等一批专业市场。
重点建设南黎广场、大卖场。
二、商圈现状（一）老城区商圈1）淮孟商圈以鼎盛国际、华松国际、东方百货和金鹰国际为城市商业中心，淮海路由西向东分布凌云商场超市、华松商业广场（在建）、东方百货二期（在建）、相山宾馆改造项目（在建）、相王国际购物广场（大润发、爱莱百货）、新华书店、工会大厦、百货大楼、九兴批发市场等大型商业；孟山路由北向南分布万仕、劲霸、报喜鸟等服装类专卖店、新惠康红旗店、韩国商贸城（在建）、浅草湾洗浴中心、惠黎菜市场、小肥羊火锅等商业网点。
西安市城东商圈分析
西安服饰商圈之一长缨路商圈(图)西安房地产信息网 时间：2008-12-25商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。
它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。
商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……经过30年的改革开放，西安已发展成为西部最重要的商贸集散地，特别是长乐路和长缨路服饰商圈的形成，已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场。
东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，发展前景广阔。
一、商圈由来长乐路、长缨路沿线服饰商圈，是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。
目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。
这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。
由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。
近年来随着城东区的发展，各区域进一步细分，商圈也逐步细化，长乐路、长缨路沿线服饰商圈细分为长乐路商圈以及长缨路商圈。
本期主要就长缨路商圈做以分析研究。
西安房地产信息网数据研究中心对长缨路的界定为：以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。
长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。
商圈开发调研报告
商圈开发调研报告商圈开发调研报告一、引言商圈开发是现代城市经济发展的重要组成部分，对于区域经济、城市规划和商业活动的繁荣具有重要意义。
本次调研旨在分析商圈开发的现状和趋势，为商圈发展提供参考。
二、商圈开发的背景近年来，随着我国城市化进程的加快，商圈的发展需求日益增长。
商圈的开发能够带动商业地产、服务业等产业的发展，进而推动区域经济的进步。
商圈开发不仅有利于引领城市消费趋势，也能提供就业机会和改善城市形象。
三、商圈开发的目标及影响因素商圈开发的目标主要包括：提升商业地产价值、提高商圈竞争力、增加商业活动的繁荣度等。
商圈开发受到众多因素的影响，包括人口密度、交通便利度、消费能力、市场需求等多方面因素。
四、商圈开发的现状和趋势商圈开发目前已经取得了一定的成果。
一方面，一些大型商圈如北京CBD、上海陆家嘴等已经成为国内外知名商业地标，吸引了大量商业机构进驻。
另一方面，中小城市也开始兴建商业中心，旨在吸引更多商家和消费者，推动地方经济发展。
商圈开发的趋势主要体现在以下几个方面：一是商圈规模的扩大，越来越多的商家进入商圈，增加商业活动的竞争和繁荣度；二是商圈形态的多元化，将商业地产与文化、娱乐等多种功能相结合，提供综合性的消费体验；三是商圈发展的智能化，利用先进技术如人工智能和大数据分析，提供个性化的服务和精准的营销策略。
五、商圈开发的挑战和对策商圈开发面临着一些挑战，包括人流量不足、市场竞争激烈、消费需求多元化等。
为了应对这些挑战，商圈开发需要采取有效的对策。
一是提升商圈的吸引力，通过举办一些特色活动、推出优惠政策等方式吸引消费者。
二是提升商圈的服务质量，通过人性化服务和完善的设施，提高顾客的满意度。
三是加强商业创新，通过引入新的商业模式和互联网技术，创造新的商业价值。
六、商圈开发的启示商圈开发对城市经济和市民生活都具有重要意义。
商圈开发需要根据地方实际情况，合理规划和布局，注重商圈的多元化发展，提供更多的消费选择。
商圈调研报告
商圈调研报告近年来，随着经济的不断发展、城市化进程的不断加速，商业地产市场迅速壮大，商圈也成为城市中不可忽视的一部分。
商圈繁荣与否，直接关系到商业地产的收益和城市经济的发展水平。
因此，对商圈的调研具有重要的意义。
本文将对商圈调研报告进行详细分析。
一、商圈概述商圈是城市中一定范围内的商业活动聚集区域，是商业地产市场的重要组成部分。
一般而言，商圈的形成需要有一些特定的条件，如高人口密度、购买力强、交通便利等。
商圈能够有效促进本地经济的发展，提高商业地产性价比和市场竞争力。
二、商圈类型按照地理位置可以分为市中心商圈、郊区商圈、中心城市商圈、封闭城市商圈等。
按照经营模式可以分为大型超市型商圈、社区型商圈、特色美食型商圈、主题型商圈等。
从市场规模看，大型超市型商圈的市场规模最大，是商圈中占据主导地位的类型。
随着人们的生活水平的提高，对于特色美食、休闲娱乐等个性化需求日益增加，相应地社区型商圈、特色美食型商圈、主题型商圈等也逐渐发展壮大。
三、商圈调研分析商圈调研是商业地产经营者和投资者制定经营策略和投资决策的重要依据。
在进行商圈调研时，主要需要了解商圈的范围、商圈的人口结构、消费水平和消费习惯、竞争情况、商业物业的供给和需求等。
下面就商圈调研报告中的几个关键点分析一下。
1、商圈范围：商圈的范围通常是建立在人口密集区域和城市中心区域，而且需要定期更新，商圈的确切范围对于商业地产经营者和投资者提供了更多的决策依据。
2、人口结构：人口结构是指商圈内人口数量、年龄、性别等方面的特征。
商业地产经营者和投资者在开拓市场前需要对商圈内的人口结构进行全面的了解，以便进行更准确的市场定位和竞争分析。
3、消费水平和消费习惯：商业地产经营者和投资者需要对商圈内的消费水平和消费习惯有一定的了解，从而制定精准的营销策略以提高商业物业的收益。
4、竞争情况：商圈内存在的竞争对于商圈经营者和投资者进行合适的市场分析和定位具有重要的参考价值。
长沙商业发展战略及商圈演变研究
长沙商业发展战略及商圈演变研究目录一、长沙商业发展的战略方向１．长沙商业在中部的地位――从边缘到中部的商业与物流中心２．长沙商业未来扮演角色研究――物流中心和商业文化传播中心３．提升长沙商业在全国的影响――湘风吹遍神州二、长沙商业网点规划特点１．根据长沙城市规划的变化调整商业网点规划。
２．轻轨规划与深化长沙商业网点规划结合三、五一商圈的未来发展及战略研究１．五一商圈建设需要改变增量模式，建议采用减法策略２．借鉴纽约商圈演变经验优化五一商圈业态四、高桥大市场与长沙批发业研究六、红星商圈的未来发展战略一、长沙商业发展的战略方向a) 长沙商业在中部的地位b) 长沙商业未来扮演角色研究c) 提升长沙商业在全国的影响图1长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。
国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。
在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。
其次，上海商业对长沙也有较大影响。
2）长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。
【零售业】商业地产商圈属性及经营模式
商业地产商圈属性及经营模式商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。
不同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。
分析商圈属性及经营模式1、商圈属性商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。
它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。
一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。
所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。
比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2、经营模式经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。
不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
▪市场类市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。
城市更新背景下新建大型商业综合体对周边商业网点的影响研究——以重庆龙湖时代天街为例
城市更新背景下新建大型商业综合体对周边商业网点的影响研究——以重庆龙湖时代天街为例周滔;曹琪铭【摘要】商业综合体开发不仅能带动城市商业发展,也对城市商业空间结构产生影响.本文采用指标构建与GIS技术,研究城市更新背景下大型商业综合体给周边商业网点带来的数量、空间和业态影响.商业综合体建设对周边商业网点的影响有:带动周边商业网点数量增加,但各区域存在差异;使商业网点向外扩散,呈现明显点轴色彩;促进周边商业水平提升,但各区域消费水平存在差异.【期刊名称】《城市住宅》【年(卷),期】2018(025)009【总页数】4页(P92-95)【关键词】城市更新;商业综合体;商业空间结构;GIS【作者】周滔;曹琪铭【作者单位】重庆大学建设管理与房地产学院;重庆大学建设管理与房地产学院【正文语种】中文城市更新是对城市出现的一系列退化现象作出的积极干预措施，是城市从增量扩张转向存量发展，寻求可持续建设的一种方式。
为实现经济上的“拆赔平衡”，再开发的项目相较之前规划或显著提升容积率，或改变土地用途[1]。
因此，房地产企业在具体开发过程中更倾向于商业地产开发。
城市更新背景下大型商业综合体建设对周边商业网点带来一定影响，进而辐射整个区域的商业资源空间配置。
本文基于具体案例，研究城市更新背景下新建大型商业综合体对周边商业网点的影响。
商业空间结构理论是商业地理学研究的主要内容。
国外学者对商业空间结构理论研究积累了丰富成果[2-4]。
国内对于商业地理学的研究始于20世纪80年代初期，重点研究领域为商业空间结构[5-7]。
随着计算机技术迅猛发展，地理信息系统（GIS）逐渐运用到商业空间领域并成为一种热门技术。
张珣等[8]等基于GIS对北京商业网点空间结构及其演进规律进行了深入分析，总结出影响商业空间布局的因素。
田光进[9]以GIS点状数据为基础，采用量化指标对广州大都市产业空间格局进行评价。
1 研究设计1.1 理论框架由于大型商业综合体具有体量大、涉及面广、吸引力强等特点，因此，在城市更新背景下，植入大型商业综合体势必对周边环境产生一系列社会、经济、环境及文化影响[10]。
商业地产商圈黄金定律
商业地产商圈黄金定律商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。
一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL,还是小到几平米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤苴对于商业的商圈调査来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。
一、商圈的定义“商圈”(zone)本为零售学需词，意指商业圈或商势圈，即在一左时间内达到某一商业物业吸引交易的范羽以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，以某商业物业为圆心，划左的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客分布区域范囤。
简单地说，就是来店顾客所居住活动的地理范用。
对于每个商业店铺来说, 苴产品销售范围通常都有一立的地理界限，即有相对稳定的商圈。
不同的商业店铺由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。
同一个商业店铺在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小。
商圈一般按层次分为核心商圈(primary tread zone)、次级商圈(secondary tread zone)边缘或辐射商圈(tertiary tread zone)。
核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型的小规模单体店集群商业区，英辐射半径大约1-2公里左右，核心商圈内55-70%的日常生活消费将在商业区内实现。
这一商圈很少同英他距离较远的商业商圈发生重叠。
次级商圈：是位于核心商圈外带I的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%O本商圈内顾客较为分散。
辐射商圈：又称为边缘商圈，处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。
商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
May 2010 37
一、正确认识城市商圈发展与建设国际大都市的关系根据国内外学者的理论，“商圈”是指具有一定辐射范围的商业集聚地。
它起源于德国地理学家克里斯泰勒，在1893年他第一个提出了城市发展中的“中心地理论”，认为不同等级的城市作为集散商品，服务周边居
民的“中心地”，具有不同辐射范围，而其所辐射的范围则构成该“中心地”的“市场区”。
在1971年，日本的室井铁卫出版的《日本的商圈》一书，讨论了日本的“中心地”和“市场区”城市商圈发展在规划过程中与商业房地产开发关系十分密切。
因为作为商业承载体，我国城市商圈在发展过程中，有一些地区已经出现大型商业设施发展过快、商业项目建设较为盲目、商业同质化、商业结构与布局失衡等现象，任其无序竞争势必成为制约城市商业持续发展。
为此，笔者就如何正确处理城市商圈发展与商业开发的关系，谈些肤浅看法，
供有关领导和专家们在研究决策时参考。
城市商圈发展与
商业房地产开发关系的问题，开始用“商圈”这一名词。
后来随着城市经济的发展，在建成的大都市中出现了知名度高的国际级商圈，如东京的“银座”“、新宿大街”；
纽约的“第五大街”；伦敦的“牛津街”；巴黎的“香榭丽舍”等。
我国1978年改革开放以来，随着经济的发展，城市规模有了很大拓展，城市商圈也随之迅速发展。
正如上海财大现代市场营销研究中心主任晁钢令教授论述的，商圈对一个城市
发展的推动作用是不言而喻的。
因为在一个城市中，不同层次和类型的范围，也是城市及周边居民生活便利的必要保证。
城市居民是一种分工极、专业化程度很高的社会群体，所以他们的各种生活需要主要依赖于商业服务，才能得到满足。
就以上海为例，依据市民的不同需求，已经形成不同层次和各类的商圈。
按层次分，市级商圈有南京东路、淮海中路、四
川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园旅游商城等十个；区级商圈有老西门、打浦桥、虹桥、曹家渡、大柏树等十三个；社区商圈有古北国际社区商业中心、大宁国际商业广场、金杨
社区商业中心、大兴街大型社区商业中心、春申万科社区商业中心等十一个。
按类型分；有小范围辐射半径为特征的“社区型商圈”；有百货店、专业店高度集聚的“市中心”和“副中心”圈；有大型商业单体集聚、购物中的各种地标性商圈；有经营传统商品的中国民族特色商圈等。
实践证明，圈是随着城市的发展而发展，从而商圈成为城市发展的风向标，城市
也因商圈发展而兴旺，从而使商圈成为城市发展的推进器。
二、正确把握城市商圈建设
与商业房地产开发的五个关系上海城市商圈建设与商业房地产开发总体上是正常的、健康的，在城考虑其所处的区域功能特征及变化趋势，因为区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。
这样才能使商业项目具有针对性，以便合理布局，确保商圈的经营效益。
（二）在商圈的规模、结构上，必须充分考虑周边的文化环境。
因为
城
市商圈往往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的象。
所以在规划时，除了看商业街区的长度、宽度、营业总面积和商业业态外，还必须考虑周边的文化环境。
这样，才能使商业房地产项目具有地标性，既满足了各方面的需求，又避免商业集聚过度、资源过剩，更重要的还能反映出这个商圈的地标性和文化特征。
（三）在商圈的安全、服务上，必
须充分考虑环境支持条件和配套是否完善。
因为商圈是城市客流集聚度很高的区域，除了商业设施的高度集聚外，涉及到客流集散、安全、舒适、方便的各种配套措施必须完善。
这样
市的发展中发挥了积极作用，为促进上海城市的繁荣、繁华作出了贡献。
但是在回顾总结上海城市商圈发展的进程中，一些地区也出现了大型商业设施发展过快、盲目建设的问题。
以
松江区为例，如东明国际广场、地中海广场有将近10万平米面积，至今已
经空置在那里很多年了；又如上海国际礼品城，实际上就是批发市场，一期工程只卖了五分之一到五分之二，现二、三期工程无法进行开发；再如上海国际食品城名字很大，但里面也
全都是空置，松江金天地休闲购物中心，外表比较好看，里面根本经营不起来等。
据专家分析主要原因，一是定位没有按照周边地区的需求和特点来建设；二是违反了科学的开发流程，
片面认为造出来总是有人进场的；三是仅采用产权商品模式比较单
一。
为此，建议在城市商圈建设与商业房地产开发时应正确把握五个关系。
（一）在商圈的定位上，必须充分
市场纵横才能使商业房地产项目具有前瞻性，留有足够的公共空间，能让人们始终保持良好的购物心情。
（四）在商圈的建设布局上，必须充分考虑商业生态平衡，实现商圈向生态发展。
因为商圈内各个行业业态是一个平等的关系，尤其是一个商业街区内的百货店、专卖店、超市，它
们是一个不可分割的整体部分，而城市商圈生态是指各个商圈相互依存、竞争、制约而形成的一种类似于生物系统。
商业街区各种企业是商圈的主体，他们的规模和结构对商圈有着举
足轻重的影响，所以商业房地产项目开发一定要注重商业的生态平衡性，这样才能使商圈向生态型发展。
（五）在商圈的运作上，必须考虑产业间的和谐互动发展。
因为作为城市商业集聚地的商圈，自然会随着城市形态的变化与发展而兴衰存亡。
所以在商圈运作上不仅需要和谐互动，比如商业与商务的互动，商业发展跟会展业的互动，商业跟住宅的互动，跟旅游业的互动，跟文化的互动等。
而且还需要不断实施新发展，比如世博会召开需要形成世博会场的集聚，
可能会形成一个新商圈。
还有上海总体经济发展也需要建立现代商圈去适应等。
这样才能使商业房地产项目具有创新性，切忌一哄而上。
一定要进行科学分析，在运作上体现出新创意、
新渠道、新管理，促进上海现代商圈的新发展。
总之，城市商圈发展和商业房地产开发，是城市建设规划的重点，作为一个市场化的投资产品，也应该以立法形式来推动，使商业网点规划进入标准化、规范化、法制化的轨道，
、渐进地向一个布局合理、业态丰富、功能完善的现代生态型商圈的目标推进。