XX房地产项目前期策划相关工作方案

前期策划相关工作方案

XX 公司

2020年4月8日

XX

地产开发项目

前言

兵法：一曰度，二曰量，三曰数，四曰称，五曰胜。地生度，度生量，量生数，数生称，称生胜。

——春秋时期孙武“为事之先者，略也”

——战国时期李牧

几千年前中国人搞策划的老祖宗就教育我们“战略”的重要性，对于秀山县杨梅水库待开发项目，我们亦从“战略”和“度、量”开始。

首先要搞清楚，我们的战略目标是什么？战场格局如何？战略目标基调上项目应该是什么形态？或者说我们要建设打造成什么样的地产产品？然后再说如何打造，什么是符合战略、战场的地产？

在正式展开项目前期工作之前，首先需要想想以下问题：

1、如何将项目的合理利润最大化？

2、如何将项目的合理周期最小化？

3、如何通过项目、奠定在区域内高品牌和区域热销效应？

关于贵公司XX项目，我司将贵公司项目按照我们对秀山县市场的认知和我们的理解，以此案表明对本案之态度、思想、观念和行动方向，并以期能与贵司精诚合作。

目录

前言 (1)

目录 (2)

概述 (3)

第一部分市场调研 (4)

第二部分项目分析 (6)

第三部分项目定位及定量 (8)

第四部分项目发展建议及经济测算 (11)

第五部分关于商务 (13)

第六部分关于我们 (14)

概述

本案作为前期策划工作的指导方案，拟定了前期策划工作的思路：

是在对整个项目前期进行市场调研分析、项目营销分析定位的基础上，为了实现项目最终开发目标提出的有针对性、前瞻性、策略性、可执行又具有创新性的项目定位方案，并可针对此方案提出物业发展建议与项目初步经济测算。

前期策划思路流程：

又分为四个部分进行工作大纲及方式方法的简单阐述。

第一部分市场调研（资料收集、市场调研）按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位，从而确定地块功能定位的取向，这就是宏观分析的意义所在。

本部份主要是对项目所处的宏观环境进行研究，对有可能对项目价值发展趋向有较大影响的各个宏观背景因素进行分析。

一、市调工作流程

●尽可能的收集所有能收集的项目资料，熟悉项目基本资料。

●小组讨论初步形成项目定位方向的若干意向及可能问题。

●分析解决项目定位、问题和制定开发战略所需要的市调资料

范围（宏观、中观、微观具体见前期策划报告市场调研模板及市调表）、确定重点调查内容。价格、产品、销售率等调研内容必须跑盘。

●根据项目限定时间制定市调计划、目标、方法、人员。

●组织市调人员进行市调工作安排，分组、分工、明确市调内

容、目标、方法、重点。确定市调小组负责人。

●在市调中，定期反馈市调情况与问题，及时调整市调统筹。

●市调资料整理、分类、汇总、分析、总结。（整理是对市调

资料中对项目分析、定位、战略确定有指导意义的内容筛选、分析、总结的过程。要去粗取精。

二、市调涉及区域

此部分对市场调查研究所涉及的区域进行简要描述。

●宏观背景调研

●经济环境调研

●人口与社会环境调研

●区域及城市规划调研

●区域市场调研

●消费群体的调研

三、市调采用方法

视市调实际情况，将对市场调研的进行及分析方法进行简要概述，如对抽样调查结果，进行综合分析。

四、市调揭露概要

主要对调查得出的主要结论进行概要叙述，形成市调报告。

第二部分项目分析

（项目分析、开发战略、案例研究）

在市场调研的资料基础上对项目进行分析，分析内容包括（项目概况、宏观环境分析、中观片区市场趋势分析、微观项目竞争分析、客户分析、开发商内部分析、综合SWOT分析、分析结论得出项目综合评价）。项目分析的目的是发现项目竞争优势、寻找项目的市场机会、制定针对竞争与风险的解决办法与措施。根据项目分析中的关键性结论确定项目开发战略。项目分析与项目开发战略是项目定位思路来源，为项目定位埋下伏笔。

一、项目分析

●项目概况

●宏观环境影响分析

●中观片区市场发展趋势分析

●微观产品竞争分析

●目标客户分析

●发展商内部资源分析

●综合SWOT分析

●分析结论与项目综合评价

二、项目开发发展战略

项目开发战略与方向形成思路：

如果在SWOT分析后直接得出唯一的项目开发方向，在此方向下直接给出项目开发战略。如在SWOT分析后会得出若干个项目开发方向思路，需对若干个开发方向思路进行分析研究与论证评价，主要是若干项目开发方向下的客户群进行分析筛选，客户所对应的市场的产品特征是什么，其次对各个开发方向进行匹配度条件的评估。

●若干项目开发方向的目标客户与产品特征分析

●片区潜在客户与潜在市场特征与发展机会分析

●项目目标市场与开发方向选择

●项目开发战略建议

三、案例研究

通过选取对本项目有参考借鉴意义的项目进行研究，以总结出对本项目有参考与学习的方面。

●项目基本资料，包括项目位臵、项目规模、项目特色等；

●项目发展历史背景，主要介绍项目发展过程与相关城市、政

策、经济等背景；

●项目发展模式，介绍项目开发模式、分期开发、盈利模

等；

●项目成功与失败的分析总结，分析项目成功与失败要

点；

●对本项目的借鉴意义。